Actiune in evacuare. Protectia chiriasilor in conditiile OUG nr. 40/1999. Limite. Respectarea unui just echilibru intre modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasului la un trai decent si la o locuinta. Caracterul obligatoriu a...

Recunoasterea dreptului chiriasilor reclamanti la prelungirea contractului de inchiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si incalca dreptul de proprietate al paratilor, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta.
Limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decat pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru intre modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; in caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva in privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 21698/212/2008, reclamantii M.I. si M.A. au solicitat in contradictoriu cu paratii C.D. si C.S. ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligati paratii, in temeiul O.U.G. nr.40/1999 cu modificarile ulterioare, sa incheie cu reclamantii, in calitate de chiriasi, un contract de inchiriere pentru spatiul situat in Constanta, str. I.B. nr.5.
In motivarea cererii, s-a aratat ca reclamantii locuiesc in spatiul respectiv  de peste 25 de ani in temeiul unor contracte de inchiriere incheiate cu fostul ICRAL, RA C.U., respectiv RAEDPP Constanta, ultimul contract avand valabilitate pana la data de 08.04.2009. Au sustinut reclamantii ca li s-a adus la cunostinta, prin executor judecatoresc, faptul ca paratii au calitatea proprietar, urmand a conveni la data de 30.06.2008 asupra incheierii unui nou contract de inchiriere, insa demersurile au ramas fara rezultat.
 Reclamantii au apreciat ca in temeiul faptului ca sunt chiriasi de buna credinta si au folosit imobilul potrivit destinatiei sale, se impune obligarea paratilor la incheierea unui contract de inchiriere in conditiile legii, adica pentru o perioada de 5 ani.
 Paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii, motivat de faptul ca potrivit dispozitiilor legale termenul pana la care s-a prelungit valabilitatea contractelor de inchiriere este 08.04.2009, neputandu-li-se opune un alt termen.
Prin sentinta civila nr.4246/4.03.2009 pronuntata de Judecatoria Constanta, a fost respinsa ca nefondata cererea formulata de reclamantii M.I. si M.A. in contradictoriu cu paratii C.D. si C.S.
In considerentele sentintei, prima instanta a retinut ca la data de 15.06.2004 reclamantii au incheiat contractul de inchiriere nr.2975 cu RAEDPP Constanta, pentru spatiul din Constanta, str. I.B. nr.5, stabilindu-se ca termenul de inchiriere este cel prevazut de OG nr.8/11.03.2004, respectiv pana la data de 08.04.2009.
 La data de 28.05.2008, paratul C.D. in calitate de proprietar i-a notificat pe reclamanti, potrivit art.10 din OG nr.40/1999, stabilindu-se termen pentru rezolvarea situatiei locative vizand spatiul in discutie la data de 30.06.2008.
 In vederea reglementarii situatiei locative, partile s-au intalnit la BEJ S.C.A., unde a fost incheiat procesul verbal din 10.11.2008 care consemneaza pozitia procesuala a partilor, in sensul ca paratii au dorit sa incheie contractul de inchiriere pentru perioada prevazuta de lege, respectiv  pana la 08.04.2009, iar reclamantii au dorit sa incheiere un nou contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani.
Paratii au invocat faptul ca reclamantii, desi au luat cunostinta ca sunt noii proprietari ai spatiului inca din luna iunie 2008, nu au inteles sa achite chiria stipulata in contract, adica mai mult de 3 luni consecutiv, iar reclamantii nu au probat faptul ca au procedat la achitarea sau la consemnarea acestor sume la dispozitia proprietarului, desi au aratat ca RAEDPP nu a dorit sa mai incaseze chiria pentru spatiul in discutie incepand cu luna august 2008.
 Astfel fiind, prin raportare la situatia de fapt retinuta si la dispozitiile legale mentionate anterior, prima instanta a apreciat ca nu se poate retine in sarcina  proprietarului obligatia de a proceda la incheierea unui nou contract de inchiriere pentru perioada solicitata de reclamanti, situatie in care cererea a fost respinsa ca nefondata.
Impotriva acestei hotarari, reclamantii au declarat in termen legal recurs, ce a fost calificat de tribunal ca fiind apel, prin raportare la obiectul cererii si disp. art.282 alin.1 din Codul de procedura civila.
In motivarea cererii de apel, s-a invocat faptul ca hotararea primei instante este motivata foarte succint si superficial, fara a analiza toate inscrisurile depuse la dosar, fapt ce conduce la concluzia ca instanta nu si-a manifestat rolul sau activ ; instanta nu a aratat in mod expres care au fost considerentele pentru care inscrisurile depuse nu au fost luate in considerare.
Prin decizia civila nr. 430/29.09.2009 Tribunalul Constanta a respins apelul reclamantilor ca nefondat.
In considerentele deciziei pronuntate tribunalul a retinut ca reclamantilor le apartine culpa in neincheierea contractului de inchiriere pentru ca acestia au solicitat ca termenul locatiunii sa fie de 5 ani, dar acest termen nu este un termen imperativ si fix, referirea din OUG nr. 40/1999 cu privire la acest termen fiind inteleasa ca desemnand limita superioara a perioadei pentru care proprietarul poate fi indatorat sa incheie contract de inchiriere pentru imobilul retrocedat.
Proprietarii au respectat dispozitiile ordonantei cu privire la notificarea chiriasilor asa incat, in lipsa incasarii oricarei sume cu titlu de chirie de mai bine de 1 an si jumatate, nu se poate impune acestora sa incheie contract de inchiriere cu chiriasii, pentru imobilul lor, timp de 5 ani.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii M.I. si M.A. sustinand, in esenta, ca instanta a retinut eronat faptul ca O.U.G. nr. 40/1999 si-a incetat aplicabilitatea la 8.04.2009 si ca nu s-au avut in vedere normele de protectie a regimului locativ al chiriasului, reglementate atat prin art. 2 din OUG nr. 40/1999, dar si prin art. 13 din Legea nr. 10/2001.
Sustin recurentii ca si in ipoteza in care dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere reprezinta o ingerinta, un amestec in folosirea imobilului proprietatea paratilor, aceasta nu se traduce intr-o expropriere formala sau intr-o expropriere de fapt, ci numai intr-un control al folosintei bunurilor, domeniu asupra caruia legiuitorul national are o mare latitudine de reglementare.
Mai arata recurentii ca instanta de apel a depasit atributiile puterii judecatoresti, deoarece prin decizia pronuntata a contestat puterea legala a unor texte legale, respectiv O.U.G. nr. 49/1999, act normativ care nu a fost abrogat si a acordat prioritate jurisprudentei CEDO, care nu este izvor de drept in legislatia romana.
Recursul nu este intemeiat.
          Paratii C.D. si C.S. se legitimeaza ca proprietari ai bunului in litigiu in baza unui contract de cesiune incheiat in anul 2006 si a deciziei civile nr. 516/C din 3 decembrie 2007 pronuntata de Curtea de Apel Constanta care a dispus in mod irevocabil restituirea bunului catre fostul proprietar.
          Procedura de restituire a imobilului s-a derulat pe calea dreptului comun art. 480 Cod civil), iar nu in procedura Legii nr. 10/2001, astfel incat nu se poate retine incidenta acestui act normativ cu privire la subrogarea proprietarului in drepturile statului sau ale unitatii detinatoare in privinta contractelor de inchiriere care grefeaza folosinta imobilului restituit si nici cu privire la prelungirea de drept a contractelor de inchiriere in conditiile prevazute de art. 13-15 din acest act normativ si de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007. De aceea, argumentul din recurs privind aplicabilitatea in speta a acestui act normativ nu se poate retine.
Raporturile locative derulate anterior restituirii imobilului catre fostul proprietar, incheiate intre reclamanti si RAEDPP Constanta, au fost in guvernate si de dispozitiile OUG nr. 40/1999, act normativ menit sa asigure protectia chiriasilor si prin care s-a stabilit (art. 1) prelungirea de drept a contractelor de inchiriere pentru o perioada de 5 ani de la data aparitiei ordonantei. Aceasta inseamna ca, de principiu, efectele contractelor de inchiriere aflate sub incidenta OUG nr. 40/2004 au avut aplicabilitate pana la data de 8 aprilie 2004. Deoarece imobilul in litigiu a fost restituit prin hotararea instantei abia in decembrie 2007, cu privire la acesta s-au aplicat si dispozitiile OUG nr. 8/2004 care reglementa prelungirea cu inca 5 ani a duratei contractelor de inchiriere pentru imobilele aflate in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale.
Prin urmare, dreptul chiriasilor la reinnoirea contractului de inchiriere a operat pana la data prevazuta prin OUG nr. 8/2004, respectiv pana in aprilie 2009, aceasta fiind si data pentru care paratii proprietari si-au exprimat acordul de incheiere a noului contract cu chiriasii reclamanti.
Refuzul reclamantilor de a incheia un contract de inchiriere cu o durata mai mica de 5 ani nu poate fi interpretat decat ca un refuz de incheiere a contractului de inchiriere pentru ca, asa cum s-a aratat, o prorogare de drept a termenului contractual a operat numai incepand cu data intrarii in vigoare a OUG nr. 40/1999, iar dupa expirarea tuturor acestor prorogari legale nu a mai fost adoptat nici un act normativ care sa stabileasca o astfel de masura de protectie a chiriasilor si nici termenul in care mai poate opera prelungirea contractelor de inchiriere.
De altfel, recunoasterea dreptului chiriasilor reclamanti la prelungirea contractului de inchiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si incalca dreptul de proprietate al paratilor, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta.
Limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decat pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru intre modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; in caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva in privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
De altfel, instanta de apel nu a depasit atributiile puterii judecatoresti si nici nu a savarsit un exces de putere, ci a retinut in considerentele hotararii ca exista in jurisprudenta CEDO, hotararii care constata ca O.U.G. nr. 40/1999 se traduce intr-o reglementare a folosintei bunurilor si prin urmare, face obiect de reglementare al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie, care impune, inainte de toate si cu prioritate ca o ingerinta a autoritatii publice in dreptul la respectarea bunurilor sa fie legala. Principiul legalitatii presupune existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile in aplicarea lor, conditii pe care dispozitiile art. 10-15 din O.U.G. nr. 40/1999 nu le indeplinesc (cauza Torik imp. Romaniei - Hot. din 7.02.2008, cauza Radovici si Stanescu imp. Romaniei - Hot. din 2.11.2006; cauza Popescu si Toader c. Romaniei).
Chiar in lipsa unui text expres in CEDO cu privire la obligativitatea hotararii instantei europene in raport cu statul - statul privit ca "intreg", ca ansamblu organic articulat al autoritatilor publice, inclusiv al celor judecatoresti - aceasta obligativitate ar putea fi concluzia inevitabila a unui polisilogism, avand ca premisa majora constatarea ca prin insesi prevederile Conventiei, (art. 19 si urmatoarele din Titlul II al CEDO) a fost organizata si functioneaza Curtea Europeana a Drepturilor Omului ca instrument al unei jurisdictii unice si obligatorii pentru protectia fiintelor umane si asigurarea respectarii obligatiilor asumate in acest domeniu de statele contractante la Conventie.
Statul roman, prin prevederile incluse in Constitutie,(art. 11 si art. 20) a inteles sa atribuie semnificatie jurisdictionala nationala si constitutionala Declaratiei Universale a Drepturilor Omului, precum si oricaror pacte sau tratate la care a devenit parte, inclusiv Conventia Europeana, cu toate articulatiile ei, daca acestea au ca obiect drepturile fundamentale ale omului.
Insasi instanta europeana a precizat ca "hotararile sale au nu numai rolul de a solutiona cauzele cu care este sesizata, ci si pe acela ca, pe un plan mai larg, sa clarifice, sa salvgardeze si sa dezvolte normele Conventiei, contribuind astfel la respectarea de catre state a angajamentelor pe care acestea si le-au asumat in calitatea lor de parti contractante (Hot. din 18 ian.1978 in cauza Irlanda contra Regatului Unit).
Curtea a mai retinut ca, atunci cand constata o violare a dreptului persoanei, statul are nu numai obligatia de a asigura celui interesat o satisfactie echitabila, dar si de a alege masurile generale integrate in ordinea sa juridica interna pentru a preveni violarile constatate de Curte si consecintele acestora. Ea a reafirmat caracterul declarativ al hotararilor ei, dar si scopul preventiv al unor litigii repetitive similare (Hot. din 22 iunie 2004, in cauza Braniowski contra Poloniei).
Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 Cod proc. civila se va respinge recursul reclamantilor ca nefondat.
In baza art. 275 Cod proc. civila obliga recurentii reclamanti catre intimatii parati la 500 lei cheltuieli de judecata.