Notarea in cartea funciara a litigiului ce are ca obiect nulitatea titlului de proprietate emis in baza Legii nr. 18/1991. Limitele si conditiile legale ale notarii. Corelatia institutiei notarii litigiului cu interdictia de instrainare a terenurilor...

Art. 26 alin. 4 lit. a din Legea nr. 7/1996 permite notarea actiunilor in justitie in legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara, fara a se face vreo distinctie dupa obiectul pretentiilor (drept real sau de creanta), sau dupa proprietarul titular.
Prin notarea litigiului nu se poate aduce, insa, nicio atingere dreptului de proprietate al petentei ci sunt informate terte persoane cu privire la existenta unui litigiu ce vizeaza legalitatea titlului de dobandire a terenului inscris in cartea funciara, achizitionarea bunului litigios urmand a fi facuta pe riscul cumparatorului.
Notarea litigiului in cartea funciara nu determina interdictia instrainarii acestui bun de catre recurenta petenta.
Prin instituirea interdictiei de instrainare a unor terenuri litigioase ce au fost atribuite conform Legii nr. 18/1991, legiuitorul nu a facut decat sa dea expresie acestor imperative, in limitele si potrivit competentei sale constitutionale, neexistand nicio legatura intre aceasta interdictie legala si notarea litigiului cu privire la imobilul, proprietatea recurentei, in cartea funciara.

Prin cererea inregistrata sub nr. 9440 din 11 iunie 2003 la Judecatoria Constanta - Biroul de Carte Funciara, petenta I.M.E. a solicitat notarea in cartea funciara a litigiului ce face obiectul dosarului nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanta - Sectia civila, cu privire la terenul in suprafata de 2.500 m.p. situat in sola 56, parcela VN 576/1 inscris in cartea funciara nr. 20865 a localitatii Constanta, la AI, cu numar cadastral Cod 2; 7227, proprietatea SC "S. & F." SRL.
Prin incheierea nr. 9440/2003 judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Constanta a admis cererea petentei.
Pentru a pronunta aceasta hotarare s-a retinut ca dosarul civil nr. 2653/2002 aflat pe rolul Tribunalului Constanta - Sectia civila, are ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 18405/408/93 emis pe numele B.F. s.a., conform Legii nr. 18/1991, bun instrainat ulterior, prin contractul de vanzare-cumparare nr. 890 din 29 iunie 2001, Societatii Comerciale "S. & F." SRL.
Impotriva acestei incheieri SC "S. & F." SRL a formulat plangere conform art. 50 din Legea nr. 7/1996 solicitand radierea acestei notari.
Prin sentinta civila nr. 1028 din 1 februarie 2007 pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul civil nr. 8863 din 2 decembrie 2006 s-a admis exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei Constanta si s-a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Constanta.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de fond a retinut ca cererea de inscriere in cartea funciara a fost solutionata printr-o incheiere pronuntata de judecatorul delegat la cartea funciara, anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 499/2004 care a modificat Legea nr. 7/1996.
Astfel, incheierea a fost pronuntata intr-o procedura judiciara necontencioasa iar calea de atac reglementata de lege impotriva incheierii judecatorului delegat la Biroul de Carte Funciara este apelul si nu plangerea.
In urma declinarii, cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta - Sectia civila, sub nr. 4928/118/2007.
Prin decizia civila nr. 8 din 10 ianuarie 2008 Tribunalul Constanta a admis exceptia lipsei calitatii procesul pasive a intimatului Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta si a respins apelul formulat de apelanta petenta SC "S & F" SRL in contradictoriu cu acest intimat ca fiind formulat impotriva unei persoane fara calitate procesuala.
S-a respins ca nefondat apelul petentei SC "S. & F." SRL in contradictoriu cu intimata E.M.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, in esenta, ca Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesual pasiva, avandu-se in vedere si decizia nr. LXXII (72)/2007 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie in recurs in interesul legii.
S-a mai retinut ca potrivit dispozitiilor art. 20 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si a faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate. Tribunalul Constanta a constatat aplicabilitatea, in speta, a dispozitiilor art. 44 alin. 1 lit. c si a dispozitiilor art. 84 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara, notarea avand ca obiect inscrierea unei actiuni care da caracterul de drept litigios unui drept real inscris in cartea funciara.
Impotriva acestei decizii, in termen legal, a declarat recurs petenta SC "S & F" SRL, care a criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.
1. In mod gresit s-a procedat la inscrierea litigiului avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 18405/408/1993 emis pe numele autorului petentei - B.S.F. - intrucat la data solicitarii inscrierii in cartea funciara a litigiului sus-mentionat, terenul fusese instrainat petentei printr-un act de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 890 din 29 iunie 2001 de B.N.P. A.O., Constanta, petenta fiind proprietara acestui teren.
2. Potrivit dispozitiilor art. 84 alin. 1 si alin. 2 lit. e din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, notarea poate avea ca obiect consemnarea unor litigii asupra bunurilor imobile, care au caracter litigios, prevederi legale ce conduc la ideea existentei unui litigiu care se poarta intre titularul dreptului de proprietate inscris in cartea funciara si solicitantul cererii de notare, ori, in cauza, recurenta petenta nu este implicata in niciun litigiu cu privire la terenul dobandit prin actul de vanzare-cumparare nr. 890/2001.
3. Prin mentinerea notarii litigiului in cartea funciara se ajunge practic la o interdictie de instrainare, incalcandu-se caracterul informal al notarii. In conditiile existentei unui litigiu ce are ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate emis in temeiul Legii nr. 18/1991 este interzisa instrainarea terenului cu sau fara constructii sau construirea vreunui drept real sau de creanta, conform Titlului X art. 4 din Legea nr. 247/2005.
4. Desi s-a solicitat inscrierea unei mentiuni cu privire la interdictia de instrainare, in fapt, biroul de Carte Funciara a procedat la notarea unui litigiu.
Analizand legalitatea hotararii recurate in raport cu criticile petentei SC "S & F" SRL se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
1. Petenta SC "S & F" SRL este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului - teren - in suprafata de 2.500 m.p. situat in intravilanul Municipiului Constanta, tarlaua 56, parcela VN 976/1, avand numar cadastral 7727, in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 890 din 29 iunie 2001 de B.N.P. A.O., incheiat cu vanzatorul B.S.F.
Autorul petentei a dobandit dreptul de proprietate asupra acestui teren prin mostenire legale de la defunctul B.F., care, la randul lui, l-a dobandit conform Legii nr. 18/1991, prin reconstituirea dreptului de proprietate in baza titlului nr. 18405/408/1993 transcris la Judecatoria Constanta sub nr. 798/A/1996.
Fata de aceste inscrisuri instanta de apel a retinut in mod judicios ca petenta are calitate procesual activa si justifica un interes legitim in promovarea apelului impotriva incheierii nr. 9440/1993 emisa de Judecatoria Constanta - judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara, prin care s-a notat in cartea funciara litigiul ce face obiectul dosarului civil nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanta, avand ca obiect anularea titlului de proprietate nr. 18405/408/1993, emis conform Legii nr. 18/1991 pe numele autorului petentei.
Pe fondul cererii, criticile petentei sunt, insa, nefondate.
2. Notarea este acea inscriere care are ca obiect mentionarea in cartea funciara a unor acte, fapte sau raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara, in cazurile ordonate de lege.
Ea nu are caracter constitutiv de drepturi ci, mai degraba, unul informativ, pentru eventualele terte persoane interesate de situatia juridica a imobilului si a drepturilor proprietarului titular.
Stabilind limitele si conditiile acestui tip de inscriere, art. 26 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996 prevede ca notarea are ca obiect inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, a actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara; deci, instituie conditia existentei unei legaturi intre actul sau faptul ce se solicita a fi notat si imobilul pentru care se solicita efectuarea notarii.
Prin urmare, art. 26 alin. 4 lit. a din Legea nr. 7/1996 permite notarea actiunilor in justitie in legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara, fara a se face vreo distinctie dupa obiectul pretentiilor (drept real sau de creanta), sau dupa proprietarul titular.
In cauza, se constata ca este indeplinita conditia existentei unei legaturi intre actiunea promovata in justitie, ce face obiectul dosarului nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanta si imobilul - teren - in suprafata de 2.500 m.p. situat in Constanta, tarlaua 56, parcela VN 576/1, avand numar cadastral 7227, ce a facut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, prin titlul nr. 18405/408/1993, a carui nulitate s-a solicitat de catre petenta E.M.E.
Critica recurentei ce vizeaza nelegalitatea notarii, motivat de faptul ca la data formularii cererii de notare bunul ii fusese instrainat in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 890 din 29 iunie 2001, act a carui nulitate nu a fost solicitata, se constata a fi vadit nefondata fata de considerentele mai sus expuse, notarea vizand bunul imobil inscris in cartea funciara si in legatura cu care se poarta un litigiu, iar nu proprietarul titular la data formularii cererii de notare.
3. Nu se poate retine ca temeinica nici sustinerea recurentei conform careia prin notarea litigiului ce vizeaza anularea titlului de proprietate emis in baza Legii nr. 18/1991 in beneficiul autorului reclamantei, aceasta este privata de dreptul de a dispune de bunul proprietatea sa, incalcandu-se caracterul informal al notarii.
Legea nr. 7/1996 a renuntat la efectul constitutiv al inscrierilor de carte funciara reglementand efectul de opozabilitate, cu caracter de principiu fundamental in materia publicitatii imobiliare actuale. Drepturile inscrise devin opozabile tertilor in sensul ca pot fi valorificate si contra unor terte persoane interesate, care sunt tinute sa respecte aceste drepturi si chiar sa suporte consecinte juridice negative.
Prin notarea litigiului nu se poate aduce, insa, nicio atingere dreptului de proprietate al petentei ci sunt informate terte persoane cu privire la existenta unui litigiu ce vizeaza legalitatea titlului de dobandire a terenului inscris in cartea funciara, achizitionarea bunului litigios urmand a fi facuta pe riscul cumparatorului.
Notarea litigiului in cartea funciara nu determina interdictia instrainarii acestui bun de catre recurenta petenta.
Prin art. 4 din Titlul X din Legea nr. 275/2005 - Circulatia juridica a terenurilor - legiuitorul a prevazut ca, exceptand litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren, cu sau fara constructii, nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz.
Dreptul de proprietate este un drept fundamental, reglementat de Constitutia Romaniei, dar exercitiul prerogativelor dreptului de proprietate nu poate fi absolutizat, facandu-se abstractie de prevederile art. 44 alin. 1 teza a II-a din Constitutie, potrivit carora continutul si limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.
Prin urmare, legiuitorul ordinar este competent sa stabileasca cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, in acceptiunea principala conferita de Constitutie in asa fel incat sa nu vina in coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, instituind niste limitari rezonabile in valorificarea acestuia ca drept subiectiv garantat.
Prin instituirea interdictiei de instrainare a unor terenuri litigioase ce au fost atribuite conform Legii nr. 18/1991, legiuitorul nu a facut decat sa dea expresie acestor imperative, in limitele si potrivit competentei sale constitutionale, neexistand nicio legatura intre aceasta interdictie legala si notarea litigiului cu privire la imobilul, proprietatea recurentei, in cartea funciara.
4. Nici critica ce vizeaza depasirea de catre judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Constanta a limitelor investirii sale nu este fondata.
Conform dispozitiilor art. 129 ultimul alineat Cod procedura civila, instanta are obligatia de a se pronunta numai asupra celor ce formeaza obiectul pricinii supuse judecatii, neputand depasi limitele investirii sale.
Pentru a caracteriza actiunea cu care a fost sesizata, instanta nu trebuie sa se orienteze dupa sensul literal sau juridic al termenilor folositi, ci dupa cel pe care reclamanta a inteles sa-l atribuie acelor termeni, dupa natura dreptului si a scopului urmarit prin exercitarea actiunii, acestor termeni.
In cauza, se retine ca in cererea adresata judecatorului delegat la Biroul de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Constanta, petenta E.M.E. a precizat ca pe rolul Tribunalului Constanta se afla inregistrat un litigiu ce are ca obiect anularea titlurilor de proprietate emise in baza Legii nr. 18/1991 pe numele mai multor parati, intre care si B.F. - autorul recurentei - pentru o suprafata de teren situata in zona Campusului Universitar, vanzarea acestor terenuri litigioase fiind de natura sa ii provoace prejudicii importante reclamantei, care este parte in acel litigiu.
S-a mai precizat ca cererea de notare este insotita de certificatul de grefa emis de Tribunalul Constanta, care atesta existenta acestui litigiu.
Judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Constanta, facand o corecta aplicare a dispozitiilor art. 84 Cod procedura civila, avand in vedere scopul urmarit de petenta si inscrisurile atasate cererii, a facut o corecta calificare a acesteia, retinand ca a fost investit cu o cerere de notare a litigiului in cartea funciara.
Pentru considerentele mai sus expuse, se respinge recursul ca nefondat.