Teren aferent locuintei instrainate conform Legii nr. 112/1995. Imposibilitatea restituirii in natura a terenului aferent.

Terenul aferent reprezinta nu numai terenul de sub constructie, ci intreaga suprafata care asigura o utilizare normala a constructiei instrainate conform Legii nr. 112/1995.
Ca proprietari ai constructiei, chiriasii cumparatori au un drept de folosinta si asupra terenului, dar numai in masura necesara exercitarii dreptului de proprietate asupra constructiei. Asa cum s-a statuat in practica judiciara, dreptul de superficie (dreptul de proprietate pe constructie si dreptul de folosinta pe terenul  aferent) nu poate fi redus doar la suprafata de teren aflata efectiv sub constructie, deoarece in acest caz titularul constructiei ar fi profund prejudiciat, el fiind in imposibilitatea de a-si exercita prerogativele dreptului de proprietate  asupra casei de locuit si fiind lipsit total de folosinta terenului din jurul casei - teren absolut necesar pentru folosinta normala a locuintei - precum si de folosinta terenului care ii asigura accesul la calea publica.

Prin cererea adresata Tribunalului Constanta si inregistrata sub nr. 1561/13.02.20007 reclamantul T.G. a solicitat in contradictoriu cu paratii Primarul Municipiului Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor Bucuresti pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna restituirea in natura a imobilului situat in municipiul Constanta str. B.V. nr. 48 compus din teren in suprafata de 325 mp. si constructie, acordarea de masuri compensatorii reprezentand despagubiri banesti pentru imobilul mai sus mentionat, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii de chemare in judecata s-a aratat ca prin notificarea inregistrata sub nr. 491 din 16.10.2001 la BEJ V.G. a solicitat Prefectului Judetului Constanta acordarea de masuri compensatorii reprezentand despagubiri banesti pentru imobilul situat in Constanta str. B.V. nr. 48 compus din teren in suprafata de 325 mp. si constructie.
S-a mai aratat ca ulterior s-a solicitat restituirea in natura a imobilului mai sus mentionat, ce a apartinut parintilor sai J.T. si A.T., dobandit in temeiul contractului de vanzare cumparare nr.138 din 9.07.1945 si preluat ulterior in proprietatea statului prin Decretul nr. 111/ 1951 .
In drept s-au invocat dispozitiile art. 23- 24 din Legea nr. 10/ 2001.
Prin sentinta civila nr. 2338 din 18 dec. 2007 pronuntata de catre Tribunalul Constanta in dosarul civil nr. 1561/ 118/ 2007 a fost admisa in parte actiunea formulata de reclamant cu obligarea paratului sa emita o dispozitie care sa contina o propunere de acordare a despagubirilor pentru imobilul format din teren in suprafata de 325,3 mp si locuinta situata in Constanta, str. B.V. nr. 48, judetul Constanta.
Totodata a fost respinsa cererea privind restituirea in natura a imobilului, ca neintemeiata.
De asemenea, a fost respinsa actiunea formulata in contradictoriu cu Comisia Centrala pentru acordarea despagubirilor ca fiind indreptata impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
In considerentele sentintei civile mai sus mentionate s-a retinut ca prin sentinta civila nr. 420 din 2.03 2005 Tribunalul Constanta a admis cererea reclamantului Tacorian Garabet si a obligat Prefectura Constanta sa raspunda notificarii nr. 491 din 16.10.2005, prin acordarea unei oferte de despagubiri., iar prin adresa nr. 9145 din 5.10.2005 Prefectura Constanta a inaintat Primariei municipiului Constanta spre solutionare notificarea nr. 491/ 2001 ce nu a fost solutionata pana la pronuntarea hotararii judecatoresti.
S-a mai aratat ca potrivit dispozitiilor art. 24 din Legea nr. 10/ 2001 in absenta unor probe contrare, existenta si dupa caz intinderea dreptului de proprietate se prezuma a fi cea recunoscuta in actul normativ sau de autoritate prin care s-a dispus masura preluarii abuzive, iar faptul ca imobilul se regaseste in patrimoniul statului constituie o prezumtie relativa de preluare abuziva, iar paratul nu a facut nici o dovada contrarie acestei prezumtii, sens in care instanta a precizat ca terenul - care in prezent face parte din domeniul privat al municipiului Constanta - a fost preluat in mod abuziv.
S-a mai retinut ca dispozitiile art. 26 din Legea nr. 10/ 2001 obliga, in cazul in care restituirea in natura nu este posibila, pe detinatorul imobilului sau, dupa caz, entitatea investita potrivit prevederilor legii cu solutionarea notificarii ca, prin decizie sau, dupa caz, prin dispozitie motivata, in termenul prevazut la art. 25 alin.1 sa acorde persoanei indreptatite in compensare alte bunuri sau servicii ori sa propuna acordarea de despagubiri in conditiile legii speciale privind regimul de stabilire si plata a despagubirilor aferente imobilelor preluate in mod abuziv, in situatiile in care masura compensarii nu este posibila sau aceasta nu este acceptata de persoana indreptatita (ceea ce este cazul in speta).
Impotriva sentintei civile mai sus mentionate au promovat apel reclamantul T.G. si paratii Primarul municipiului Constanta, Consiliul local Constanta si Municipiul Constanta prin Primar prin care au criticat hotararea instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin decizia civila nr. 101/ C din 7 mai 2008 pronuntata de catre Curtea de Apel Constanta in dosarul civil nr. 1561/ 118/ 2007 a fost respins apelul civil promovat de catre primarul municipiului Constanta si admis apelul reclamantului T.G., cu consecinta desfiintarii sentintei civile atacata, si trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Constanta.
In motivare s-a aratat ca nu se poate retine o contradictie intre dispozitiv si considerente intrucat in sarcina Primarului municipiului Constanta in calitate de unitate detinatoare, cade obligatia de a emite dispozitie privind masurile reparatorii ce se cuvin reclamantului ca persoana indreptatita.
S-a mai aratat ca instanta de fond a fost investita cu o cerere privind restituirea in natura a imobilului si in subsidiar cu o cerere privind acordarea masurilor compensatorii prin echivalent, iar prima instanta in mod gresit a respins ca tardiva cererea si nu a solutionat pretentiile reclamantului.
Cauza a fost reinregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 7111/118/2008.
Prin sentinta civila nr. 1257/10.11.2008 prima instanta a admis in parte cererea de chemare in judecata si a obligat paratul Primarul Municipiului Constanta sa emita o dispozitie motivata care sa contina propunere de acordare a despagubirilor calculate la standardele internationale de evaluare, pentru imobilul compus din teren si suprafata de 325,3 mp. si constructie situate in Constanta, str. B.V. nr. 48, judet Constanta, conform Titlului VII din Legea nr. 247/2005.
A fost respinsa cererea privind restituirea in natura a imobilului mai sus mentionat.
S-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despagubirilor Bucuresti cu consecinta respingerii actiunii ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut in esenta ca reclamantul este indreptatit la acordarea de masuri reparatorii conform art. 3 din Legea nr. 10/2001pentru imobilul situat in Constanta, str. B.V. nr. 48, bun preluat in mod abuziv de catre stat de la autorii lui T.A. si J.
S-a mai retinut ca imobilul nu poate fi restituit in natura reclamantului intrucat constructia a fost instrainata chiriasilor B.G. si E. in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 28350/27.12.1996 incheiat conform Legii nr. 112/1995, iar terenul in suprafata de 325 mp. este necesar pentru folosinta normala a locuintei instrainate.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, a declarat apel reclamantul T.G. care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub aspectul solutionarii cererii de restituire in natura a terenului liber in suprafata de 204,5 mp.
- Apelantul a sustinut ca in mod gresit instanta de fond a respins cererea sa de restituire in natura a terenului liber de constructii in suprafata de 204,5 mp.
Conform raportului de expertiza tehnico-imobiliara efectuat in cauza din suprafata totala de teren de 325,30 mp., este ocupata de constructii numai o suprafata de 120,80 mp., restul terenului de 204,5 mp. este  liber de constructii cu caracter definitiv, iar constructiile cu caracter provizoriu - magazie si garaj - nu constituie un impediment la restituirea in natura a acestui teren.
- In speta se impune si stabilirea valorii de circulatie a intregului teren, pentru ca masurile compensatorii sa fie acordate in acelasi echivalent valoric.
Analizand legalitatea hotararii Tribunalului Constanta in raport de criticile reclamantului se constata ca apelul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Legea nr. 10/2001 se inscrie in incercarea legiuitorului roman de a reglementa masuri reparatorii cat mai complete si mai adecvate proprietarilor, fostilor proprietari sau, dupa caz, mostenitorilor acestora, deposedate abuziv de statul roman in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Legiuitorul a fost preocupat sa acopere pe cat posibil toate situatiile de preluare a imobilelor de catre stat in perioada de referinta, acordand prevalenta restituirii in natura a bunurilor preluate abuziv de catre stat.
Numai in cazul in care aceasta masura nu este posibila sau este expres inlaturata de la aplicare se va proceda la aplicarea celorlalte masuri reparatorii.
Solutia adoptata de prima instanta cu privire la terenul in suprafata de 325,30 mp. nu incalca principiul restituirii in natura consacrat de legea speciala, cum in mod eronat sustine reclamantul, deoarece tribunalul a constatat justificat ca terenul nu este liber in sensul art. 9 din Legea nr. 10/2001, si pe cale de consecinta nu poate fi restituit in natura, iar in acest context singura modalitate de rezolvare a solicitarii in cadrul Legii nr. 10/2001 era acordarea de masuri reparatorii in echivalent.
Imposibilitatea restituirii in natura a terenului in suprafata de 204, 5 mp. a fost corect apreciata pentru ca actuala destinatie a terenului intra in aria de cuprindere a sintagmei "teren aferent imobilelor care au fost instrainate in temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995", conform art. 7 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 republicata cu modificari.
Astfel, din expertiza efectuata in cauza de ing. B.E. rezulta ca imobilul ce a facut obiectul notificarii reclamantului se afla in Constanta, str. B.V. nr. 48. Din suprafata totala de 325 mp. o suprafata de 120,80 mp. este ocupata de locuinta alcatuita din 3 camere, sala, marchiza, bucatarie si camara, instrainata in baza Legea nr. 112/1995 chiriasului B.E.. Constructia este asezata pe partea dreapta a terenului, cum privesti din strada. Diferenta de teren de 204,5 mp. constituie curtea imobilului, prin care se realizeaza accesul in locuinta si care asigura utilizarea normala a cladirii instrainate.
Conform dispozitiilor art. 7 alin. (1) si alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu se restituie in natura, ci doar prin echivalent, imobilele care au fost instrainate in baza Legii nr. 112/1995 si nici terenurile aferente imobilelor care au fost instrainate in temeiul disp. Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
Potrivit art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 republicata, in baza art. II din H.G. nr. 11/1997 in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor si cand este cazul si a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26, alineat ultim din lege.
Terenul aferent reprezinta nu numai terenul de sub constructie, ci intreaga suprafata care asigura o utilizare normala a constructiei instrainate conform Legii nr. 112/1995.
Ca proprietari ai constructiei, chiriasii cumparatori au un drept de folosinta si asupra terenului, dar numai in masura necesara exercitarii dreptului de proprietate asupra constructiei. Asa cum s-a statuat in practica judiciara, dreptul de superficie (dreptul de proprietate pe constructie si dreptul de folosinta pe terenul  aferent) nu poate fi redus doar la suprafata de teren aflata efectiv sub constructie, deoarece in acest caz titularul constructiei ar fi profund prejudiciat, el fiind in imposibilitatea de a-si exercita prerogativele dreptului de proprietate  asupra casei de locuit si fiind lipsit total de folosinta terenului din jurul casei - teren absolut necesar pentru folosinta normala a locuintei - precum si de folosinta terenului care ii asigura accesul la calea publica.
In aceste conditii, chiar daca prin contractul de vanzare-cumparare, incheiat in favoarea cumparatorilor B.G. si E., nu s-a transmis chiriasilor cumparatori si dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuintei, ei au vocatie legala de dobandirea dreptului de proprietate si asupra acestui imobil, care nu poate fi restituit in natura reclamantului.
Imposibilitatea acestei restituiri priveste intreaga suprafata de teren de 325,30 mp., inclusiv suprafata de 204,5 mp. neconstruita, deoarece "terenul aferent" la care fac referire prevederile legale mentionate - reprezinta tot ceea ce tine de respectiva constructie, ori in cauza, din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare nr. 28350/1996, indicat in baza Legii nr. 112/1995 si al schitei anexa la expertiza B.E., efectuat la instanta de fond rezulta ca suprafata construita este de 120,80 mp. - casa de locuit, 25,65 mp. - magazie si 13,50 mp.- garaj, iar diferenta de teren reprezinta prin dimensiuni si configuratie teren necesar utilizarii normale a locuintei.
Referitor la solicitarea de efectuare a expertizei de evaluare a terenului revendicat de reclamant in vederea stabilirii cuantumului despagubirilor se retine ca aceasta proba nu este utila solutionarii cauzei, deoarece in speta sunt incidente prevederile alin. (2) al art. 16 din Legea nr. 247/2005, fiind vorba de o notificare nesolutionata pana la data intrarii in vigoare a acestei hotararii, ori prin decizia Sectiilor Unite ale Inaltei Curtii de Casatie si Justitie nr. 52/4.06.2007 s-a statuat ca pentru situatia data, instanta trebuie sa se limiteze doar la stabilirea dreptului persoanei care a formulat notificarea de a primi masuri reparatorii prin echivalent, sub forma despagubirilor prevazute de noua lege, fara a mai putea statua asupra valorii acestora, intrucat art. 16 din Titlul VII al Legii nr. 247/2005 contine norme de procedura care sunt de imediata aplicare.
Cuantumul despagubirilor cuvenite reclamantului se va stabili in conformitate cu procedura stabilita de Titlul VII din Legea nr. 247/2005, de catre Comisia Centrala, pe baza propunerilor unitatii detinatoare a imobilului, hotararea Comisiei Centrale putand fi cenzurata in contencios administrativ.
In cauza se retine ca reclamantul a solicitat in principal restituirea in natura a bunului si in subsidiar acordarea de despagubiri banesti, iar nu acordarea de bunuri sau servicii in compensare pentru imobilul ce nu poate fi restituit in natura.
Conform principiului disponibilitatii partilor in procesul civil si avandu-se in vedere imprejurarea ca unitatea detinatoare nu a facut o oferta de acordare de bunuri sau servicii in compensare reclamantului, pe care acesta sa o fi acceptat, prima instanta in mod corect a obligat paratul sa emita o dispozitie motivata cu propunerea de acordare de despagubiri, conform Titlului VII din Legea 247/2005.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 296 Cod proc. civila se va respinge apelul reclamantului ca nefondat.