Legea nr. 85/1992. Imobil construit din fondurile statului si exploatat de o societate comerciala in scopul realizarii obiectului sau de activitate - inchiriere spatii de locuit. Domeniul de aplicare al art. 7 din Legea nr. 85/1992.

Criticile de nelegalitate formulate de recurent sunt nefondate, intrucat intimata S.C. C. CM S.A. a probat nu doar ca aceasta cladire a fost  construita anterior anului 1989 din fondurile statului, fiind preluata odata cu infiintarea societatii potrivit Legii nr. 15/1990 ca activ in patrimoniul propriu (art. 20), prin preluarea activului si pasivului fostului T.A.G.C.M. Constanta si ca a predat-o recurentului reclamant pentru satisfacerea nevoilor locative, ci si ca acest Camin figureaza ca punct de lucru al societatii, iar una dintre activitatile care definesc obiectul de activitate il reprezinta inchirierea de spatii de cazare, pe care o exercita inclusiv in ce priveste spatiul in litigiu.

Prin decizia civila nr. 21/15.01.2009 a Tribunalului Constanta-sectia civila a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant CIOLAN NICOLAE  in contradictoriu cu intimata S.C. C. CM S.A. CONSTANTA si intimatii chemati in garantie M.F.P. si A.V.A.S. BUCURESTI, impotriva sentintei civile nr. 17268/20.12.2007 a Judecatoriei Constanta.
Instanta de apel a retinut ca la 29.09.2004, intre parata S.C. C. CM S.A. Constanta si reclamantul C.N. a fost intocmit procesul-verbal de predare-primire  a suprafetei locative, inregistrat sub nr. 12286 din 29.09.2004, potrivit cu care reclamantului i-a fost inchiriata o camera de 15,09 m.p. dotata cu o fereastra in doua canate, instalatie electrica, 1 hol camera de 4,63 mp. in folosinta exclusiva si o camera baie de 19,72 mp, dotata cu instalatie electrica, instalatie sanitara, 16 robineti, 8 dusuri, in folosinta comuna.
Din cuprinsul fisei de calcul rezulta ca termenul de inchiriere a fost stabilit la 1 an, prelungit succesiv pe aceeasi perioada de timp, ultima perioada fiind 01.09.2004-01.09.2005.
Asupra regimului juridic al cladirii, s-a constatat ca aceasta a fost construita in anul 1975 pe o suprafata de teren trecuta din administrarea orasului Mangalia in administrarea fostului Trust de Constructii Locale Constanta, in prezent, atat imobilul ,,Caminul P.’’ cat si terenul aferent fiind in proprietatea paratei S.C. C. CM S.A.
S-a avut in vedere ca societatea parata a dobandit dreptul de proprietate asupra aceste cladiri in temeiul art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990, odata cu reorganizarea sa din unitate economica de stat in societate comerciala pe actiuni, astfel ca data construirii imobilului este cert anterioara anului 1990, anume, in anul 1975 cand parata a primit in administrare terenul aferent acestei constructii  prin decizia nr. 357/20.08.1975.
S-a facut trimitere la prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992 republicata, potrivit cu care locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.
Instanta de apel a retinut ca prin decizia nr.5/21.01.2008 pronuntata de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectiile Unite s-a statuat, in recursul in interesul legii, ca dispozitiile Legii nr. 85/1992 privind vanzarea locuintelor si spatiilor cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice  sau bugetare de stat, republicata, sunt aplicabile si in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ. S-a conchis in sensul ca pentru a beneficia de dispozitiile Legii nr. 85/1992 republicata, reclamantul urma sa dovedeasca, la momentul inaintarii cererii de vanzare a locuintei inchiriate, indeplinirea urmatoarelor conditii: existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat cu privire la locuinta respectiva, incadrarea ei in categoria celor construite din fondurile statului, neapartenenta la categoria locuintelor de interventie si destinatia de locuinta in sensul prevazut de Legea nr. 114/1996.
Tribunalul a aratat ca spatiul locativ litigios aflat in ,,Caminul P.’’ este insa folosit de catre S.C. C. CM S.A. pentru prestarea de servicii de cazare pentru terti, aducand societatii venituri  in cadrul obiectului de activitate, conform actelor depuse la dosar, motiv pentru care acestuia nu ii sunt aplicabile dispozitiile cuprinse in Legea nr. 85/1992.
S-a retinut ca intimata parata este organizata sub forma unei societati comerciale pe actiuni, imobilul ,,Camin P.’’ constituindu-se ca activ in patrimoniul acesteia; ca potrivit obiectului de activitate al societatii parate reflectat prin actele constitutive, aceasta se ocupa si de oferirea de servicii de cazare, ,,Caminul P.’’ constituind un punct de lucru utilizat pentru realizarea acestui obiect de activitate. Activitatea de inchiriere fiind un act de comert, venitul obtinut din aceasta activitate reprezinta profit al societatii, care achita catre stat impozitul aferent acestui profit.
S-a retinut, deopotriva, ca acest activ a fost dobandit de catre parata in  procesul de privatizare, dar nu pentru a fi folosit ca locuinta in sensul definit de Legea nr. 114/1996 (nefiind locuinta de serviciu sau de interventie), ci ca spatiu necesar realizarii a insusi obiectului de activitate al societatii, iar in situatia obligarii intimatei parate la instrainarea acestuia, s-ar ajunge la situatia in care societatea intimata sa nu isi mai poata realiza obiectul de activitate.
Instanta de apel a apreciat ca, din acest punct de vedere, solutia primei instante este legala si temeinica, apelul fiind nefondat.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs, in termen legal, reclamantul C.N., care a criticat-o pe temei de nelegalitate in raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civila.
Recurentul reclamant a aratat ca instantele nu au tinut seama de faptul ca garsoniera ocupata in temeiul contractului de inchiriere constituie o locuinta de serviciu, iar nu o locuinta de interventie si prin urmare s-a facut o gresita raportare la decizia nr. II din 29.09.1997 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
Recurentul a apreciat ca in speta se aplica decizia nr. 5/21.01.2008 pronuntata de Sectiile Unite in dosarul nr. 59/2007, care a statuat asupra aplicarii prevederilor Legii nr. 85/1992 si la contractele de inchiriere care au luat fiinta sub imperiul sau.
S-a solicitat sa se constate ca acest spatiu constituie singura posibilitate  locativa a recurentului si a familiei sale si ca are dreptul legal sa o cumpere in raport de dispozitiile art. 7 alin. 5 din Legea nr. 85/1992 r., pentru ca acest camin a fost construit in anii 1974 - 1975 din fondurile statului, iar societatea intimata l-a dobandit in procedura privatizarii, fara sa aloce fonduri pentru achizitionarea lui.
S-a mai sustinut ca in contractele de inchiriere s-a stipulat caracterul de locuinta de serviciu  si s-a negat apartenenta acestui activ la prevederile art. 7 al. 7 din lege.
Recursul a vizat, deopotriva, necesitatea asigurarii egalitatii cetatenilor roman in fata legii, fiind evocate normele cuprinse in Decretul-Lege nr. 61/1990, care ca si in situatia celor din Legea nr. 85/1992 au caracter special, fiind aplicabile din momentul adoptarii lor tuturor situatiilor juridice similare.
S-a sustinut ca Legea nr. 85/1992 nu are aplicabilitate limitata in timp si nu face discriminari intre chiriasi, in sensul ca ar beneficia de prevederile acestei legi doar cei care aveau contracte de inchiriere la data de 29.07.1992.
Recursul a vizat admiterea caii de atac si reformarea solutiilor anterioare, in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost formulata si obligarea societatii parate la vinderea catre reclamant a garsonierei - locuinta de serviciu, detinuta in baza contractelor de inchiriere.
Ambele parti au depus concluzii scrise, iar in raport de criticile formulate, care se incadreaza formal in prevederile art. 304 pct. 9 cod proc. civila (,,incalcarea sau aplicarea gresita a legii’’), se vor retine urmatoarele considerente:
Situatia premisa la care trebuie sa se raporteze orice analiza a raportului litigios in speta o constituie definirea naturii juridice a spatiului detinut de recurentul reclamant cu titlu locativ si care permite in final sa se constate incidenta sau, dimpotriva, inaplicabilitatea dispozitiilor Legii nr. 85/1992 republicate.
Norma evocata in proces de catre reclamant reglementeaza vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat si constituie, prin finalitate, o reflectare a justitiei sociale asumate de legiuitor in legatura cu acest tip de spatii locative.
Prin Decizia nr. V din 21.01.2008 a I.C.C.J. - Sectiile Unite, s-a statuat, in recursul in interesul legii, asupra unui aspect care insa nu are - astfel cum a sustinut recurentul - relevanta in speta, anume, existenta aptitudinii chiriasului spatiului locativ construit din fondurile statului de a beneficia de acelasi drept ca si cel care detinea locuinta cu contract de inchiriere valabil la data intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992.
In mod judicios tribunalul a retinut, insa, ca desi aceasta decizie - publicata dupa pronuntarea solutiei de catre instanta de fond - transeaza o chestiune solutionata diferit in jurisprudenta pana la acea data, ea nu are incidenta in cauza cata vreme nu sunt intrunite in mod cumulativ cerintele de raportare la Legea nr. 85/1992. Sub acest aspect, existenta unor raporturi juridice de natura locatiunii si apartenenta spatiului (predat reclamantului pe baza procesului-verbal din 2004) in ansamblul unui Camin cu mai multe astfel de incaperi, nu sunt suficiente pentru a aprecia in mod just ca in speta sunt incidente dispozitiile Legii nr. 85/1992, deoarece astfel cum s-a retinut si in apel, spatiul in litigiu nu este o locuinta in intelesul dat de Legea nr. 114/1996 si nu in ultimul rand de Decretul-lege nr. 61/1990 (la care face de altfel trimitere actul normativ din 1992 ).
 Legea nr. 85/1992 a urmarit complinirea si reglementarea unor situatii similare locuintelor la care se refera Decretul-lege nr. 611990, dar care aveau un regim juridic distinct de acestea - anume, cele care erau construite din fondurile statului, dar nu se aflau in administrarea unitatilor specializate pentru vanzarea catre populatie, precum si cele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii.
In speta, criticile de nelegalitate formulate de recurent sunt nefondate, intrucat intimata S.C. C. CM S.A. a probat nu doar ca aceasta cladire a fost  construita anterior anului 1989 din fondurile statului, fiind preluata odata cu infiintarea societatii potrivit Legii nr. 15/1990 ca activ in patrimoniul propriu (art. 20), prin preluarea activului si pasivului fostului T.A.G.C.M. Constanta si ca a predat-o recurentului reclamant pentru satisfacerea nevoilor locative, ci si ca acest Camin figureaza ca punct de lucru al societatii, iar una dintre activitatile care definesc obiectul de activitate il reprezinta inchirierea de spatii de cazare, pe care o exercita inclusiv in ce priveste spatiul in litigiu.
Prin urmare, incadrarea acestui spatiu in categoria locuintelor de interventie sau a locuintelor de serviciu nu are relevanta, intrucat ceea ce este determinant in speta este - astfel cum a conchis si instanta de apel - inaptitudinea acestuia de a fi supus regimului juridic al locuintei, in sensul definit de Legea nr. 114/1996, dar si de Decretul-lege nr. 61/1990.
Pentru toate aceste considerente, constatand ca instanta de apel a facut o corecta interpretare, prin prisma dispozitiilor legale incidente, a situatiei de fapt si ca nu exista temeiuri de reformare in raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civila a deciziei recurate, recursul formulat in cauza va fi respins ca nefondat.
Decizia civila nr.
Dosar nr. 446/254/2007