Nulitate contract de vanzare-cumparare. Drept de proprietate asupra unui teren agricol constituit in baza Legii nr. 18/1991. Incalcarea conditiei de inalienabilitate temporara reglementata de art. 32 din Legea nr. 18/1991. Natura sanctiunii.

Dispozitiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 stabilesc o inalienabilitate prevazuta propter rem, deci in considerarea bunului, care se caracterizeaza prin aceea ca este legala, speciala (doar pentru acele suprafete de teren atribuite prin constituirea dreptului de proprietate), partiala (se refera doar la actele juridice intre vii) si temporara.
Cazurile de constituire a dreptului de proprietate, prevazute de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, aveau in vedere fie calitatea speciala a celui improprietarit, (art. 19 din Legea nr. 18/1991), fie se bazau pe nevoia de a asigura cultivarea terenurilor in anumite zone (art. 21 si art. 43).
Se justifica astfel sanctiunea drastica stabilita de lege, cu atat mai mult cu cat, pentru persoanele vizate de aceste texte, legea nu mai are caracter reparator (precum in cazul persoanelor din art. 8 alin. 2 - de la care a fost luat pamantul), ci reprezinta o masura de justitie sociala in favoarea celor care nu au deloc in proprietate vreo suprafata de teren.

Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 25.09.2007 reclamanta V.S. i-a chemat in judecata pe paratii B.A. si B.I. pentru ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere si ingrijire autentificat sub nr 44788/31.10.1994 incheiat intre parti pentru lipsa consimtamantului; iar in subsidiar, s-a solicitat sa se constatate nulitatea absoluta a contractului pentru incalcarea interdictiei temporare de vanzare prevazuta de art. 32 din Legea 18/1991, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare cererii s-a aratat ca V.S., in calitate de vanzatoare, si B.A., in calitate de cumparator, au incheiat contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere si ingrijire autentificat sub nr 44788/31.10.1994 pentru imobilul teren in suprafata de 9000 mp situat in Constanta sola 28 parcela A 157/7. Pretul imobilului a fost stabilit la suma de 100.000 lei si obligatia cumparatorului de a intretine si ingriji pe vanzatoare cu toate cele necesare traiului pe tot restul vietii. Imobilul instrainat a fost dobandit de catre reclamanta prin constituirea dreptului de proprietate conform Legii 18/1991 in baza titlului de proprietate nr 18403/237/1994.
Reclamanta a invederat ca principalul motiv de anulare il constituie lipsa consimtamantului raportat la imprejurarea ca nu a avut cunostinta de prevederile contractului, nu a negociat incheierea tranzactiei si nu a cunoscut existenta contractului, pana in momentul in care persoana careia intentiona sa ii vanda imobilul a formulat plangere penala impotriva ei pentru savarsirea infractiunii de inselaciune in conventii.
Astfel, reclamanta a precizat ca, prin sentinta penala nr. 2219/7.11.2005 a Judecatoriei Constanta, a fost achitata pentru savarsirea acestei infractiuni, motivat de faptul ca nu a avut cunostinta de incheierea contractului si nu si-a exprimat consimtamantul cu privire la instrainarea terenului. In cadrul acestui dosar, paratul a fost audiat, recunoscand ca discutiile in legatura cu achizitionarea suprafetei de teren s-au purtat cu numitul A.P., presedintele asociatiei care se ocupa de exploatarea terenului si ca nu a prestat in nici un moment intretinere in favoarea reclamantei.
Referitor la acest A.P., reclamanta a aratat ca ii solicita adeseori sa semneze inscrisuri referitoare la situatia terenului, unul din aceste inscrisuri fiind si contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere; in dosarul penal a fost depus si un inscris intitulat declaratie, pretins scris si semnat de reclamanta la 20.11.1994, cu privire la care s-a stabilit ca nu ii apartine, fiind scris de sotia numitului A.P.
Reclamanta a invederat ca s-a aflat in tot acest timp in posesia originalului titlului de proprietate si nu a pierdut nici un moment posesia terenului si, prin urmare, nu a existat manifestarea de vointa exteriorizata din partea cumparatorului de a incheia contractul de vanzare-cumparare .
In subsidiar, s-a aratat ca in fapt contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat la mai putin de un an de la data eliberarii titlului de proprietate in temeiul disp. Legii 18/1991, fiind incalcata interdictia instrainarii timp de 10 ani, prin acte intre vii .
Paratii B.A. si B.I. au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca nefondata, aratand ca in fapt contractul de vanzare cumparare autentificat face dovada pana la inscrierea in fals in ceea ce priveste mentiunile referitoare la constatarile personale ale agentului instrumentator, facute in cadrul atributiilor sale de serviciu.
Cu privire la al doilea capat de cerere, paratii arata ca reclamanta se dezice de prima actiune, recunoscand contractul si invoca nulitatea pentru incalcarea normei prevazuta de art 32 din Legea 18/1991 .
In legatura cu acest aspect, paratii au aratat ca reclamanta nu poate sa invoce propria ei turpitudine, dar si imprejurarea ca textul este inaplicabil ca urmare a modificarilor prevederilor invocate dupa aparitia Legii 54/1994; paratii au invocat si exceptia lipsei de interes a reclamantei in legatura cu cel de al doilea capat de cerere.
Prin incheierea din 04.02.2008 instanta a respins ca nefondata exceptia lipsei de interes actual a reclamantei in formularea actiunii dupa modificarea prevederilor art 32 din Legea 18/1991, retinand ca aceste aspecte vizeaza fondul cauzei.
Prin sentinta civila nr. 4217/10 martie 2008 Judecatoria Constanta a admis in parte actiunea, constatand nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere si ingrijire autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat de Stat Judetean Constanta pentru incalcarea interdictiei prev. de art. 32 din Legea 18/1991, respingand ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare cu pentru lipsa consimtamantului.
Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca, reclamanta V.S. si paratul B.A. au incheiat contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat Judetean de Stat Constanta avand ca obiect suprafata de teren de 9000 mp situata in extravilanul Municipiului Constanta, formand sola 28 parcela A157/7.
Din cuprinsul dosarului notarial intocmit cu prilejul autentificarii actului, a rezultat ca ambele parti s-au prezentat in fata notarului public, cererea de autentificare a actului fiind semnata atat de catre vanzatoare cat si de catre cumparator. In incheierea de autentificare exista de altfel, mentiune facuta de notarul public instrumentator despre prezentarea partilor in fata sa si despre exprimarea consimtamantului la perfectarea actului.
In aceste  conditii, instanta a constatat ca primul capat de cerere este nefondat, reclamanta nefacand dovada celor sustinute in actiune, in sensul ca nu a consimtit la incheierea actului.
Referitor la modul de dobandire a terenului, s-a observat ca in temeiul titlului de proprietate nr. 18403/237/1994 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, reclamantei V.S. i-a fost constituit dreptul de proprietate pentru suprafata de teren in litigiu in temeiul Legii 18/1991.
Judecatoria a retinut ca, potrivit art. 32 din Legea 18/1991, terenul atribuit conform art. 19, 21 si 43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare. Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de Primarie, Prefectura, procuror, precum si de orice persoana interesata.
Astfel, terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, se afla in circuitul civil, adica ele pot fi dobandite si instrainate potrivit dispozitiilor de drept comun si cu respectarea dispozitiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Pentru cazurile in care se constituie dreptul de proprietate asupra terenurilor, legea a instituit o cauza de nulitate absoluta expresa nefiind necesara dovada unei vatamari sau a faptului ca vatamarea nu ar putea fi inlaturata decat prin anularea actului de vanzare-cumparare.
Judecatoria a stabilit ca, indiferent ca daca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei, terenurile pot fi instrainate numai prin acte juridice incheiate in forma autentica (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998), legea instituind unele limitari privind instrainarea si respectiv dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel: terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii asupra lor, actul de instrainare incheiat cu nerespectarea acestui termen fiind lovit de nulitate absoluta.
Dat fiind ca legea a prevazut acest caz de inalienabilitate legala de 10 ani, de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii si ca dispozitiile respective au caracter imperativ, instanta a admis acest capat de cerere si a anulat contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat Judetean de Stat Constanta.
Astfel, instanta a retinut ca exceptia inalienabilitatii temporare propter rem a fost mentinuta si dupa intrarea in vigoare a Legii 54/1994, dat fiind ca dispozitiile acestui act normativ au abrogat expres doar  prevederile art. 66-73 din Legea 18/1991, fara a abroga si prevederile art. 32 din actul normativ mentionat. In lipsa unei abrogari exprese a prevederilor legale aplicabile in cauza, nu poate vorbi despre o abrogare implicita a normei speciale prevazute de art. 32 prin art. 1 din Legea 54/1994.
Judecatoria a inlaturat apararile partilor in legatura cu aplicarea principiului de drept potrivit cu care nimanui nu ii este permis sa isi invoce propria turpitudine, dat fiind ca in speta este vorba despre o cauza de nulitate absoluta rezultand din incalcarea unei interdictii legale imperative; ori, potrivit regimului juridic al nulitatilor, aceasta forma de nulitate poate fi invocata de toate persoanele interesate, iar actul lovit de nulitate nu poate fi confirmat, tocmai din prisma faptului ca interesul ocrotit este de ordine publica, astfel ca, acest principiu de drept, nu este aplicabil in cazul nulitatilor absolute, sanctiunea intervenind de drept in cazul incalcarii normei imperative.
Prin decizia civila nr. 45 din 22 ianuarie 2009, Tribunalul Constanta a respins apelul ca neintemeiat considerand ca instrainarea terenului catre paratii B. s-a facut cu incalcarea dispozitiilor legale imperative care instituiau o interdictie temporara de 10 ani, astfel ca, in mod corect, instanta de fond a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut ca, in mod just, judecatoria a retinut ca exceptia inalienabilitatii temporare propter rem a fost mentinuta si dupa intrarea in vigoare a Legii 54/1994, dat fiind ca dispozitiile acestui act normativ au abrogat expres doar  prevederile art. 66-73 din Legea 18/1991, fara a le abroga si pe cele ale art. 32 din actul normativ mentionat.
In lipsa unui abrogari exprese a prevederilor legale invocate in cauza, nu poate vorbi despre o abrogare implicita a normei speciale prevazute de art. 32 prin art. 1 din Legea 54/1994. Astfel, potrivit principiului general de drept generalia specialia non derogant o norma generala nu poate abroga implicit o norma speciala, ci doar expres, astfel ca, in lipsa unei dispozitii exprese de abrogare a art.32 al legii nr.18/1991, nu se poate considera ca, prin interpretarea art.1 al Legii nr.54/1998, se poate ajunge la o abrogare implicita a normei speciale.
In ceea ce priveste apararile paratilor-apelanti in legatura cu aplicarea principiului de drept, potrivit cu care nimanui nu ii este permis sa isi invoce propria turpitudine, tribunalul a stabilit ca judicios s-a considerat de judecatorie ca acest principiu de drept nu este aplicabil in cazul nulitatilor absolute.
 Impotriva acestei decizii au formulat recurs paratii, criticand hotararea pronuntata de instanta de apel sub aspectul legalitatii prin prisma dispozitiilor art. 304 pct. 5, 7, 8 si 9 cod procedura civila.
Astfel, raportat la art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, recurentii au afirmat ca prin nesolutionarea exceptiilor invocate de apelanti cu privire la lipsa de calitate procesuala activa a reclamantei intimate si a lipsei de interes legitim actual, instanta de apel a produs un prejudiciu apelantilor, ce nu poate fi indepartat decat prin anularea hotararii si rejudecarea in fond a apelului.
Instanta de apel a copiat considerentele hotararii atacate fara sa raspunda motivelor de critica, a interpretat gresit actul deduc judecatii dand un alt inteles actului ale carui clauze sunt precise si a facut o interpretare gresita asupra naturii si consecintelor pe care le produce.
Recurentii au aratat ca, prin art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 a fost abrogat Capitolul V din Legea fondului funciar nr. 18/1991, liberalizandu-se circulatia juridica a terenurilor aflate in proprietatea privata, agricole sau neagricole, intravilane sau extravilane, fara a se face nicio diferenta intre titularii dreptului de proprietate.
Ingradirile dreptului de dispozitie asupra terenurilor prin orice act juridic translativ de proprietate, prevazute atat in legea nr. 18/1991, cat si in alte acte normative sunt in vigoare, in masura in care acestea din urma nu sunt contrare celor cuprinse in Legea nr. 54/1998 (art. 8).
Legea nr. 54/1998 cuprinde atat norme de abrogare expresa directa (art. 19 alin. 2), cat si de abrogare expresa indirecta in cuprinsul art. 18, care prevede ca dispozitiile acestei legi se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sunt contrare prevederilor prezentei legi.
Articolul 32 din Legea nr. 18/1991 se refera la instrainarea de catre titularii dreptului de proprietate constituita prin atribuirea de terenuri in conformitate cu prevederile art. 19, 21 si 43 din lege, raportandu-se la art. 66 privind circulatia juridica a terenurilor (potrivit caruia dobandirea si instrainarea terenurilor se face cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 18/1991), abrogat expres prin Legea nr. 54/1998.
Prin abrogarea expresa indirecta a normelor contrare prevederilor actului abrogat, art. 32 nu mai are aplicabilitate, intrucat nu completeaza Legea nr. 54/1998 in sensul art. 18, fiind o dispozitie contrara prevederilor ei, in textul si spiritul acesteia, noile dispozitii fiind incompatibile cu cele precedente, iar legea noua reglementeaza in intregime materia circulatiei juridice a terenurilor agricole ce era reglementata de legea anterioara, legea nr. 18/1991.
Acest principiu are aplicabilitate in cauza intrucat cauza mediata a reclamantei la incheierea actului juridic intre parti a fost ilicita si imorala, scopul urmarit de aceasta fiind obtinerea pretului vanzarii, fara a fi nevoita sa lucreze pamantul, obligatie izvorata din lege si asumata pentru constituirea titlului sau de proprietate.
Analizand decizia recurata prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenti raportat de situatia de fapt retinuta de instantele de fond, curtea constata ca recursul este neintemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.
Astfel, pornind de la situatia de fapt corect retinuta inca de la judecarea cauzei in prima instanta, curtea constata ca instantele de fond au facut o corecta aplicare a legii, dand o justa interpretare a actului juridic dedus judecatii cu intelegerea corecta a naturii si intelesului lamurit al acesteia.
Dispozitiile legale incidente - astfel cum a invocat si reclamanta - sunt cele ale art. 32 din Legea nr. 18/2991, in conditiile in care reclamanta, prin contractul autentificat sub nr. 44710 din 31 octombrie 1994 la Notariatul de Stat Constanta, a vandut paratului B.A., casatorit cu B.I., suprafata de teren de 1 ha teren pentru care i-a fost constituit dreptul de proprietate prin titlul de proprietate nr. 18403/237 din 21 aprilie 1993 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanta.
Dispozitiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 stabilesc o inalienabilitate prevazuta propter rem, deci in considerarea bunului, care se caracterizeaza prin aceea ca este legala, speciala (doar pentru acele suprafete de teren atribuite prin constituirea dreptului de proprietate), partiala (se refera doar la actele juridice intre vii) si temporara.
Cazurile de constituire a dreptului de proprietate, avute in vedere de ipoteza art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, aveau in vedere fie calitatea speciala a celui improprietarit, (art. 19 din Legea nr. 18/1991) fie de nevoia de a asigura cultivarea terenurilor in anumite zone (art. 21 si art. 43).
Se justifica astfel sanctiunea drastica stabilita de lege, cu atat mai mult cu cat, pentru persoanele vizate de aceste texte, legea nu mai are caracter reparator (precum in cazul persoanelor din art. 8 alin. 2 - de la care a fost luat pamantul), ci reprezinta o masura de justitie sociala in favoarea celor care nu au deloc in proprietate vreo suprafata de teren.
De aceea, constatand indeplinite conditiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991: ca reclamantei V.S. i-a fost constituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 1 ha teren, ca aceasta a instrainat - sub forma vanzarii cu clauza de intretinere (act inclus in sfera celor interzise de lege care permitea doar transmisiunile mortis causa) - acest teren paratilor inaintea incetarii interdictiei temporare de 10 ani (proprietatea s-a constituit la 21 aprilie 1993 iar vanzarea s-a incheiat la 31 octombrie 1994), curtea considera ca, in mod corect, instantele de fond au calificat drept intemeiata cererea de constatare a nulitatii absolute a actului de vanzare-cumparare.
Referitor la pretentiile paratilor recurenti conform cu care dispozitiile art. 32 din Legea nr. 18/1991 ar fi fost abrogate expres de Legea nr. 54/1998, curtea observa ca, in mod just, acestea au fost inlaturate de instanta de fond.
Astfel, reglementand circulatia juridica a terenurilor, Legea nr. 54/1998 reitereaza principiul liberei circulatii a acestora in conditiile stabilite de textele sale, art. 18 statuand ca legea se completeaza cu alte prevederi ale legislatiei civile in materie numai in masura in care acestea nu sunt contrare Legii nr. 54/1998.
Cu referire directa la prevederile Legii nr. 18/1991, in art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 se prevede ca se abroga dispozitiile art. 66-76 din Legea nr. 18/1991. Se impune concluzia - din interpretarea per a contrario a acestei dispozitii legale - ca art. 32 din Legea nr. 18/1991 este in vigoare, din moment ce campul de aplicare a abrogarii exprese este strict delimitat: capitolul V "Circulatia juridica a terenurilor" si in conditiile in care un text care sa permita - pe cale de interpretare - o abrogare implicita, nu exista (de genul "se abroga orice alte dispozitii contrare").
Apoi, deoarece prevederea art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 contravine spiritului Legii nr. 54/1998, care afirma principiul liberei circulatii, rezulta ca limitarea atributului de dispozitie asupra terenurilor in cauza subzista si in conditiile unei reglementari care prevede completarea doar cu dispozitii concordante.
In fine, cum in materia circulatiei juridice a terenurilor Legea nr. 54/1998 reprezinta legea generala, referindu-se la toate terenurile proprietate privata, rezulta ca dispozitiile Legii nr. 18/1991 sunt speciale (in cazul de fata doar referitor la terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate) si derogatorii, astfel incat interdictia continuta de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 ramane aplicabila.
Sunt astfel inlaturate criticile recurentilor referitoare la prevederile art. 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila, fiind evident ca instantele de fond nu au interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, pronuntand deci o hotarare cu justa aplicare a legii.
Referitor la incalcarea normelor de procedura din nesolutionarea exceptiilor lipsei calitatii procesuale active a reclamantei si a lipsei de interes legitim, curtea a constatat si acest motiv de nelegalitate ca neintemeiat.
In fata judecatoriei paratii au invocat doar exceptia lisei de interes (termenul din 4 februarie 2008), exceptie care a fost respinsa de instanta prin incheierea de la acelasi termen.
In fata instantei de apel nu au reiterat exceptia - acest lucru de altfel era imposibil avand in vedere ca nu au atacat solutia judecatoriei sub aspectul solutionarii exceptiei lipsei de interes -, astfel ca rezolvarea problemei in discutie a capatat caracter irevocabil.
Este adevarat ca, in sedinta din 22 ianuarie 2009, paratii apelanti, prin avocat, au invocat situatia ca reclamanta nu ar mai avea interes in cauza, insa aspectul nu a fost ridicat ca o veritabila exceptie (precum la judecatorie), ci ca o situatie sub aspect probatoriu, in contextul depunerii unor inscrisuri.
S-a invocat doar exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei prin prisma prevederilor art. III din Legea nr. 167/1997, exceptie respinsa motivat prin decizia pronuntata in apel.
Trecand peste inexactitatea motivelor de recurs conform carora cele doua exceptii ar fi fost invocate ambele atat in fata instantei de apel, cat si la judecatorie - rezulta ca, in fapt, cele doua instante au solutionat, cu respectarea dispozitiilor procedurale aplicabile, exceptiile cu care au fost fiecare investite.
In fine, referitor la aplicabilitatea principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegrans, curtea constata ca instantele de fond au facut o corecta aplicare a acestei reguli jurisprudentiale, determinand in mod just sfera de incidenta a principiului.
Principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegrans constituie o sanctiune a exercitarii dreptului cu incalcarea bunei credinte in raportul civil: persoana care, cu stiinta, incalca o dispozitie legala a carei nerespectare atrage anularea unui act nu poate invoca aplicarea sanctiunii, tocmai datorita ca neregularitatea a fost creata de propriul fapt.
Deoarece este in discutie soarta unui act juridic prin raportare la comportamentul ilicit al unei persoane reiese ca, pentru a constata nevalabilitatea  actului in cauza - in ciuda existentei unei cauze de anulabilitate dovedita -, interesul protejat prin cauza de nulitate sa fie superior interesului ce a condus la instituirea unei sanctiuni a exercitarii dreptului cu ignorarea regulii bunei credinte.
Rezulta astfel ca principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegrans se aplica doar in situatia unor ipoteze de nulitate relativa, caci numai in aceste imprejurari se poate aprecia prevalenta unor interese personale asupra altora (cauza de nulitate raportat la sanctionarea relei-credinte - ce se apreciaza exclusiv prin raportare la comportamentul partii); in cazul unei nulitati absolute - care protejeaza un interes de ordine publica -, principiul nu-si va gasit aplicarea, caci functia sanctionatoare a institutiei nulitatii se impune cu necesitate.
Avand in vedere dispozitiile art. 274 C. pr. civ. conform carora partea care a cazut in pretentii va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata, fata de situatia ca intimata a achitat avocatului ales un onorariu de 357 lei prin chitanta seria HH nr. 1979/19.05.2009, vor fi obligati recurentii la plata acestei sume.
Dosar nr. 15622/212/2007