Rezolutiune contract

Judecatoria Medias
Sentinta civila nr.255/12.03.2010
Domeniu asociat -rezolutiune

Constata ca , prin actiunea civila inregistrata pe rolul acestei instante la data de 21.09.2009, reclamantul A. I. , domiciliat in M. , str. C., nr. - , ap.- , jud. S. ,a solicitat , in contradictoriu cu parata V. M. , domiciliata in M. , str. C., nr. -, ap.- , jud. S. ca , prin hotararea ce se va pronunta in cauza, sa se dispuna : rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de parti la data de 19.09.2006 , cu privire la imobilul inscris in CF 101969-C1-U1(provenita din conversia de pe hartie a CF nr. 13056 ) Medias nr. top. 828/2/2/1/VIII , situat administrativ in M. , str. C. , nr. - , ap.- , jud. S. , pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor asumate de catre parata prin antecontract ; obligarea paratei la plata sumei de 76.387 lei, reprezentand contravaloarea sumei de  17.000 de Euro ( 17.000 Euro x 4,2 lei = 71.480 lei )  achitata de reclamant din pretul de 18.000 de Euro al imobilului  si a sumei de 1.187,45 Euro ( 1.187,45 Euro x 4,2 lei = 4.987 lei ) – reprezentand dobanda legala la suma platita de 17.00 Euro ; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii , se invedereaza ca, prin antecontract, parata s-a obligat, ca dupa expirarea interdictiei de instrainare  prevazuta de Legea 112/1995, sa incheie contractul de vanzare-cumparare autentic ;din pretul de 18.000 de Euro, din  care reclamantul a achitat 15.000 Euro ( acont ) la data incheierii antecontractului, si suma de 2.000 de Euro la data de 23.12.2006, potrivit conventiei partilor, acesta mai avea de platit 1.000 de Euro la data incheierii contractului autentic. ; reclamantul s-a mutat in imobilul ce a facut obiectul antecontractului  la scurt timp dupa incheierea acestuia , locuind si in prezent in acest imobil.
Se mai arata ca parata a refuzat in repetate randuri perfectarea vanzarii, cu toate ca a fost notificata in acest sens  prin avocat si prin  executor judecatoresc.
Reclamantul sustine ca parata a fost de rea-credinta atunci cand a declarat in antecontract ca este unic proprietar asupra imobilului , desi in CF apare si sotul sau decedat,  care are si un alt mostenitor , in afara de parata.
In drept sunt invocate prevederile  art. 969,970 Cod civil, art. 1020 si urm. Cod civil, art. 1073 si urm.Cod civil, art. 1079 Cod civil, art. 1294 si urm. Cod civil, art. 274 Cod procedura civila.
Prin intampinarea formulata, parata s-a opus admiterii  actiunii.
Pe cale reconventionala, aceasta a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de parti , pentru eroare asupra naturii juridice a actului , dar si pentru cauza falsa si imorala; repunerea partilor in situatia  anterioara incheierii contractului; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii  reconventionale  se invedereaza faptul ca parata, din cauza unei afectiuni oftalmologice , nu a putut citi inscrisul ce a fost redactat de numitul A. P., in prezenta reclamantului si a sotilor H. G. si M., nu i s-a citit continutul acestuia, parata crezand  ca semneaza in interesul familiei H., in favoarea carora testase apartamentul in litigiu.
Parata sustine ca nu a incasat nicio suma de bani de la reclamant, ca a fost mutata de catre familia H. la locuinta lor si apoi nevoita sa se mute dupa ce a murit  M. H. si a avut neintelegeri cu sotul acesteia.
Se mai arata in cererea reconventionala ca reclamantul a cunoscut situatia juridica a imobilului inca de la  incheierea antecontractului si faptul ca parata nu va primi vreun ban, acestia urmand a fi dati familiei H..
Prin intampinarea formulata, reclamantul parat reconventional s-a opus admiterii cererii reconventionale.
Reclamantul afirma ca parata a stiut ce act incheie, l-a semnat dupa ce i-a fost citit de catre A. P. ( fiul reclamantului ) in prezenta martorilor  indicati in antecontract; parata si-a indeplinit obligatia de a-i preda imobilul , inmanandu-i personal cheile acestuia ; aceasta a incasat sumele  platite cu titlu de pret.
Reclamantul insista asupra aspectului ca nu a cunoscut faptul ca parata nu este unicul proprietar al imobilului, si arata ca, daca ar fi cunoscut situatia juridica a acestuia , nu ar fi platit 17.000 de Euro din pretul de 18.000 de Euro.
Analizand actele si lucrarile dosarului , instanta a retinut urmatoarele :
La data de 19.09.2006 s-a incheiat inscrisul sub semnatura privata intitulat „ antecontract  de vanzare - cumparare’’ intre parata , in calitate de promitent  vanzator si reclamant, in calitate de promitent cumparator, privind imobilul inscris in CF 101969-C1-U1(provenita din conversia de pe hartie a CF nr. 13056 ) Medias nr. top. 828/2/2/1/VIII , situat administrativ in M. , str. C. , nr. - , ap.- , jud. S- , pentru pretul de 18.000 Euro.
Se arata in inscris ca s-a achitat un acont de 15.000 de Euro din pret, restul urmand a fi achitat astfel : 2.000 de Euro la data de 20.12.2006, iar 1.000 de Euro la data   intabularii, care se va face pana la 15.09.2007.
Se mai mentioneaza faptul ca predarea  se va face  pana la data de 20.12.2006.
Potrivit clauzei inserate  la punctul 9 din antecontract „ in cazul in care una din parti se va abate de la indeplinirea prezentului antecontract, acea parte va fi datoare celeilalte parti cu urmatoarele despagubiri : vanzatorul plateste dublul acontului, iar cumparatorul  pierde acontul’’.
Inscrisul a fost semnat de catre reclamant , in calitate de cumparator promitent, de parata in calitate de vanzator promitent ( aspect recunoscut de aceasta la interogatoriu – fila 112 ), si de martorii asistenti V. N. si M. C..
Parata neaga la interogatoriu ca ar fi stiut , la momentul intocmirii inscrisului ,  ca s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare asupra imobilului in litigiu ; ea sustine ca nu a primit nici un ban din pret, si ca doamna H. i-a spus sa semneze acel inscris prin care ea s-ar fi obligat sa elibereze imobilul.
Martorii care au participat la intocmirea inscrisului au fost audiati in instanta .
Ambii martori au declarat ca inscrisul a fost completat de catre fiul reclamantului , care, dupa ce a facut mentiunile inscrise de  mana, a citi actul cu voce tare, astfel incat sa fie auzit de  toti cei prezenti, printre care se aflau si parata, precum si sotii H. care au insotit-o pe aceasta ( declaratii – filele 115 si 116) .
Martorul H. G. (fila 137 ) confirma si el ca actul s-a citit cu voce tare si ca toti cei prezenti au auzit si inteles continutul acestuia.
Martorii relateaza ca nimeni  dintre cei prezenti nu a pus la indoiala natura juridica a conventiei incheiate, anume faptul ca era vorba  despre vanzarea imobilului proprietatea paratei, si ca reclamantul i-a dat paratei personal suma de 15.000 Euro, acontul din pret.
Asadar, sustinerile paratei din motivarea cererii  reconventionale, in sensul ca nu a cunoscut  continutul inscrisului  redactat de fiul reclamantului, respectiv natura juridica a conventiei incheiate, intrucat , din cauza unei  afectiuni oftalmologice, nu ar fi avut posibilitatea sa citeasca ceea ce a semnat, sunt nesincere si nu reflecta  realitatea celor intamplate.
Pe acelasi inscris exista o mentiune cu referire la plata sumei de 2.000 de Euro din cei 3.000 Euro cat mai erau de  achitat din pret.
Astfel, se consemneaza : „ Am primit de la A. I. suma de 2.000 de Euro  conform precontractului , azi 23 decembrie 2006’’ , declaratie  semnata de parata. Aceasta isi recunoaste la interogatoriu aceasta semnatura, dar sustine ca nu ea a incasat acesti bani, ci numitul  H. G., in casa caruia locuia la momentul respectiv.
In ceea ce priveste imobilul in litigiu, acesta a fost cumparat in temeiul Legii 112/1995 de catre parata si sotul acesteia  V. D., potrivit contractului de vanzare-cumparare nr. 11.988/12.02.1997 incheiat cu S.C. G. C. S.A. M. ( fila 67 dosar ).
Parata sustine ca banii necesari pentru plata pretului datorat pentru cumpararea imobilului i-au fost dati de catre sotii H..
Despre aceasta imprejurare relateaza martorul H. G. ( fila 136 ) si martora A. A. ( fila 134 ).
Martorul H. G.  afirma ca, date fiind relatiile foarte apropiate  pe care familia sa le-a intretinut cu familia paratei de-a lungul anilor , si avand  in vedere faptul ca parata nu a avut bani pentru a plati pretul imobilului in care a locuit ca si chirias ,  el si cu sotia sa i-au dat acestia bani paratei.
Martorul  confirma faptul ca parata si sotul acesteia au testat in favoarea sa si a sotiei sale acest imobil
Intr-adevar , la data de 13.02.1998 , atat parata, cat si sotul acesteia, au intocmit cate un testament, prin care dispuneau asupra dreptului lor de proprietate asupra imobilului , pentru cazul incetarii lor din viata, in favoarea sotilor H.. In cuprinsul testamentelor, s-a mentionat imprejurarea ca imobilul respectiv „ a fost cumparat in intregime de catre familia H. G. si M.’’( filele 69,70 dosar).
La vremea respectiva era inca in viata fiul paratei si al sotului sau, V. D. jr., care a recunoscut in cuprinsul declaratiei date la notar  tot in 13.02.1998 , ca pretul imobilului fusese achitat de catre sotii H. ( fila 71 ).
Atat sotul , cat si fiul paratei au decedat pana la momentul incheierii antecontractului analizat in cauza ( potrivit certificatelor de deces aflate la dosar la filele 66 si 72 ).
In cartea funciara figureaza si in prezent ca si coproprietari in devalmasie asupra imobilului in litigiu parata si sotul sau defunct .
Parata a ascuns reclamantului , cu ocazia incheierii antecontractului faptul ca a testat asupra imobilului in favoarea sotilor H., precum si imprejurarea ca , in urma decesului sotului sau,  avea calitatea de succesibil si nepoata de fiica a sotului sau, numita V. A. (ale carei acte de stare civila le-a depus chiar ea la dosar – filele 81-82).
Parata a declarat cu ocazia incheierii antecontractului ca este unicul proprietar asupra imobilului , declaratie neadevarata intrucat la mostenirea sotului sau decedat  veneau alaturi de ea si celalalt mostenitor legal , dar si cei testamentari ai defunctului.
Parata a sustinut  ca ea nu a incasat banii primiti cu  titlu de pret de  la reclamant.
Este plauzibil ca de acesti bani sa nu fi beneficiat efectiv parata, si sa-i fi dat ea sotilor H. , in contextul in care acestia au platit pretul de cumparare al imobilului, si in conditiile  in care acestia  i-au propus paratei sa locuiasca in casa lor, astfel cum s-a si intamplat, potrivit declaratiei  martorului H. G. si sustinerilor paratei.
Faptul ca parata a avut o intelegere cu familia Hategan atat cu ocazia cumpararii imobilului cat si legat de vanzarea acestuia , nu impieteaza asupra validitatii conventiei incheiate de aceasta cu reclamantul, care a cunoscut faptul ca trateaza cu parata ca unic proprietar, ca ei i-a platit  banii dati cu titlu de pret.
Este neindoielnic faptul ca, daca reclamantul ar fi cunoscut situatia juridica reala a imobilului, nu ar fi platit 17.000 Euro din pretul total de 18.000 Euro, asumandu-si riscul de a nu se  putea perfecta vanzarea. De altfel increderea  pe care reclamantul a avut-o in prezentarea unei situatii juridice reale de catre parata reiese si din imprejurarea ca acesta a instrainat un imobil proprietatea sa la data de 11.09.2006,  cu cateva zile inainte de incheierea antecontractului  analizat in cauza ( contract autentic – filele 19-20), deci dupa negocierea purtata cu parata privind imobilul in litigiu , pentru a avea bani sa plateasca paratei  mare parte din pret (15.000 Euro + 2.000 Euro ), dar si din perspectiva faptului ca s-a mutat la scurt timp dupa incheierea antecontractului  in imobilul in litigiu, in care locuieste si in prezent.
Intentia reclamantului de a incheiat contract autentic de vanzare-cumparare asupra imobilului in litigiu este dovedita prin faptul ca acesta a platit, potrivit antecontractului, aproape integral pretul imobilului, s-a mutat in imobil, si a insistat ca parata sa se prezinte la notar pentru perfectarea actului autentic.
Acesta i-a notificat paratei intentia de a perfecta vanzarea si cerinta respectarii de catre aceasta a obligatiei de a incheia contract autentic, atat prin avocat , cat si prin executor judecatoresc ( filele 22-26 dosar ) – aspect confirmat de martorul V. N. ( fila 116) ; insasi parata a recunoscut  la ultimele  doua intrebari din interogatoriu ca a fost notificata sa se prezinte la notar si ca a refuzat ( filele 112-113 ).
Pentru considerentele expuse ,  se retine  ca partile au incheiat un antecontract de vanzare-cumparare valabil, parata exprimandu-si in mod liber si nealterat consimtamantul privind vanzarea imobilului si ca reclamantul si-a executat obligatiile asumate prin antecontract.
Se retine, de asemenea , ca perfectarea actului de vanzare-cumparare in forma autentica nu a fost posibila din vina exclusiva a paratei, care – pe de o parte a refuzat incheierea acestuia, iar, pe de alta parte a ascuns situatia juridica reala a imobilului, fapt ce ar fi determinat imposibilitatea perfectarii vanzarii in lipsa acordului tuturor coproprietarilor.
Prin incheierea promisiunii  bilaterale  de  vanzare-cumparare , partile contractante si-au asumat  obligatia de a incheiat in viitor  un  contract autentic de vanzare-cumparare a imobilului ce  a facut obiectul antecontractului.
Cum in contractele sinalagmatice conditia rezolutorie este intotdeauna subinteleasa in cazul in care una dintre parti nu-si indeplineste angajamentul ( potrivit art. 1020  Cod civil ) , reclamantul  , ca parte contractanta care si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare , are posibilitatea sa aleaga, fie silirea celeilalte parti sa-si execute obligatia , cand este posibil ( insa , in speta nu este posibil din cauza starii de coproprietate asupra imobilului ) , fie de a cere desfiintarea, prin hotarare judecatoreasca, a conventiei , cu daune – interese ( potrivit art. 1021 Cod civil).
In consecinta, se va dispune rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de parti la data de 19.09.2006 , cu privire la imobilul inscris in CF 101969-C1-U1(provenita din conversia de pe hartie a CF nr. 13056 ) Medias nr. top. 828/2/2/1/VIII , situat administrativ in M. , str. C. , nr. - , ap.- , jud. S., si va fi obligata parata sa restituie reclamantului suma de 71.400 lei , incasata cu titlu de pret al imobilului.
In ceea ce priveste cererea privind plata dobanzii legale pretinse de la data de 15.09.2007, data pana la care parata trebuia sa-si indeplineasca obligatiile asumate si pana in prezent,  instanta o apreciaza ca neintemeiata si o va respinge ca atare  din perspectiva dispozitiilor art. 1088 Cod civil , potrivit carora dobanda legala se datoreaza doar incepand cu data cererii de chemare in judecata.
Astfel , actiunea reclamantului va fi admisa in parte, in masura evidentiata mai sus.
Pentru argumentele dezvoltate in cele ce preced ,va fi respinsa ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de parata.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila , parata va fi obligata sa plateasca reclamantului cheltuieli de judecata partiale in cuantum de 6.100 lei, corespunzator masurii in care a fost admisa actiunea.