Obliga?ie de a face - obligare incheiere contract vanzare-cumparare

Art. 12 al. 1 din legea nr. 346/2004 prevede ca intreprinderile  mici si mijlocii, din categoria carora face parte  si reclamanta, conform certificatului de inregistrare si actului constitutiv (f-18-32) "au acces la  activele  disponibile ale regiilor autonome, societatilor/companiilor nationale si  societatile comerciale cu capital  majoritar de stat cu respectarea dispozitiilor legale privind  proprietatea publica si regimul juridic al acesteia_.". La lit."b" a aceluiasi text de lege se stabileste  ca "activele disponibile utilizate de intreprinderile mici si mijlocii in baza contractului de inchiriere, a contractului de locatie de gestiune sau a contractului de asociere in participatiune, incheiate cu regiile autonome, societatile/companiile nationale, precum si cu societatile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vandute, la solicitarea locatarului sau asociatului, la pretul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare intocmit de un expert acceptat de parti_".
In spe?a, reclamanta SC F Falticeni prin administrator BI a solicitat in contradictoriu cu paratele  COMPANIA NATIONALA ""SA si Directia Regionala  ca prin hotararea ce se va pronunta,  sa se dispuna: obligarea paratelor  de a incheia  cu societatea  reclamanta contractul de  vanzare-cumparare  in forma autentica pentru spatiul situat in Falticeni, str. N. Beldiceanu, in suprafata de 91 mp; sa se constate  ca sumele achitate de  reclamanta incepand cu data de 19.07.2004 si pana la perfectarea  contractului de vanzare-cumparare  reprezinta  avans de pret; obligarea paratelor la plata cheltuielilor de  judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca la data de 21.01.2012, societatea SC FL COM SRL Falticeni a incheiat cu reprezentantii paratelor contractul de inchiriere  nr. 1891/2002, pentru suprafata de 91 mp, teren situat in  Falticeni, str. N. Beldiceanu.
Contractul a fost incheiat pe perioada de 1 an de zile si a fost prelungit succesiv prin acte aditionale, fiind valabil si in prezent.
Prin incheierea  nr. 5129/19.07.2004 data de Tribunalul Suceava s-a luat act de faptul ca SC F SRL a preluat , prin fuziune prin absorbtie, activul si pasivul  SC FL COM SRL Falticeni iar prin acte aditionale succesive , contractul de inchiriere , dintre SC FL COM SRL si CN ""SA a fost preluat de catre  reclamanta.
Pe acest teren de 91 mp. CN ""SA, la data de  12.05.2004 prin adresa nr. 270/6/13820 si-a dat acordul ca SC FL COM SRL sa construiasca  un spatiu pe suprafata  de 91 mp., cu destinatia  de spatiu comercial.
Invoca dispozitiile  art. 12 lit.b din Legea nr. 346/2004.
Parata  CN "" SA Bucuresti a depus  intampinare  prin care solicita respingerea  actiunii reclamantei ca neintemeiata.
Astfel arata ca terenul  pentru care aceasta solicita a fi vandut face parte  din terenul aferent constructiei in care functioneaza Oficiul Falticeni si este  proprietatea PR din anul 1906, contractul de vanzare-cumparare  fiind transcris  sub nr. 1944 la Tribunalul Baia.
Pe acest teren SC FL COM SRL, societate preluata de reclamanta, a construit un spatiu comercial, cu acordul fostei Directii Regionale .. Iasi.
Precizeaza ca acest acord a fost dat in conditiile in care fosta  Directie regionala ...Iasi era o sucursala fara personalitate juridica si nu exista o imputernicire din partea  proprietarului CN  SA.
De asemenea constructia edificata nu respecta Certificatul de urbanism  nr. 244/07.06.2004, in care  se arata ca  regimul de  inaltime al constructiei  trebuie sa fie parter iar constructia este realizata in regim parter plus etaj.
In aceste consitii se poate observa ca reclamanta a incalcat prevederile  contractuale  inscrise la art. 30 ultimul aliniat.
In ce priveste  invocarea de catre reclamanta a disp. art. 12 lit. b din Legea 346/2004, arata ca terenul inchiriat reclamantei, nu poate fi considerat  activ disponibil in intelesul legii, cel putin din doua motive:
- calitatea de activ disponibil este stabilita de catre  societatea/regia/compania cu capital de stat (conf. art.13);
- terenul inchiriat nu poate  fi considerat  activ disponibil  in intelesul art. 13 al. 1 si 2, deoarece face parte  din suprafata de teren aferenta constructiei in care functioneaza Oficiul Falticeni.
Avand in vedere  cele aratate  sustine ca se poate  constata ca  solicitarea reclamantei ca instanta sa pronunte o hotarare prin care  sa fie obligati la incheierea contractului  de vanzare-cumparare in forma autentica pentru suprafata de 91 mp. este  inadmisibila din perspectiva Legii 346/2004.
Referitor la al doilea capat de cerere formulat de reclamanta, acela ca sumele achitate cu titlu de chirie incepand  cu data de 19.07.2004  sa constituie avans de pret, este nefondata si lipsita de temei juridic.
Astfel insasi  legea invocata de reclamanta prevede conditiile  in care pot fi vandute activele societatii comerciale/regiei/companiei cu capital de stat.
In acest sens  art. 12 din legea 346/2004 arata ca activele  disponibile pot fi vandute la pretul negociat , urmare a efectuarii unei expertize de catre un expert agreat de ambele parti.
In niciun caz pretul de vanzare nu poate fi stabilit de un eventual cumparator, asa cum  se pare ca doreste reclamanta.
Mai mult nicio lege nu poate obliga un proprietar sa-si instraineze  un bun la un pret si in conditiile stabilite de chiriasul  convertit in cumparator.
Fata de toate aceste aspecte, se poate observa ca actiunea promovata de  reclamanta este nefondata si pe cale de consecinta, solicita respingerea acesteia.
Analizand fondul cauzei, instanta retine ca prin  contractul de inchiriere  nr. 1891/21.01.2002, C.N. SA - Directia Regionala ... Iasi, in calitate de  locator a inchiriat  locatarului SC FL COM SRL Falticeni, imobilul situat in incinta Oficiului Falticeni in suprafata de 91 mp. teren aferent spatiului comercial in care aceasta din urma desfasoara activitati de comert cu marfuri  diversificate, pe perioada de un an, prelungit apoi pana la 31.12.2003 conform actului aditional nr. 1 (a se vedea f.33-43 dosar).
Prin incheierea  nr. 5129/19.07.2004 a Tribunalului Suceava  s-a admis cererea  formulata de  asociat unic al SC F SRL Falticeni, BI si s-a  dispus  fuziunea prin absorbtie a SC FL COM SRL Falticeni, astfel ca intre C.N. SA si  SC F SRL Falticeni, prin actele aditionale  nr. 2, 3 si 4 s-a convenit  modificarea contractului de inchiriere nr. 1891/21.01.2002 atat cu privire la partile contractante, locatar fiind SC F SRL Falticeni ca urmare a unei fuziuni prin absorbtie a SC FL COM SRL apoi la  durata contractului, cat si cu privire la  chiria lunara (f.47-51).
Pe acest teren  reclamanta si-a edificat un spatiu comercial conform autorizatiei  de construire nr. 200/2004, paratele  dandu-si acordul  la construire (f.52 si 58).
La data de 08.08.2011 reclamanta a formulat cerere  de vanzare a terenului ce apartine CN  SA, fara ca  acest demers  sa fi  primit un raspuns favorabil (a se vedea fila 17 dosar).
Fata de cele prezentate mai sus instanta constata  ca reclamanta  poate fi beneficiara prevederilor Legii nr. 346/2004 privind  stimularea infiintarii si dezvoltarii  intreprinderilor mici si  mijlocii, avand in perioada 21.01.2002 - 31.12.2012 dreptul de folosinta asupra suprafetei de  91 mp. teren aferenta spatiului construit situata in  Falticeni, str. N. Beldiceanu.
Art. 12 al. 1 din legea nr. 346/2004 prevede ca intreprinderile  mici si mijlocii, din categoria carora face parte  si reclamanta, conform certificatului de inregistrare si actului constitutiv (f-18-32) "au acces la  activele  disponibile ale regiilor autonome, societatilor/companiilor nationale si  societatile comerciale cu capital  majoritar de stat cu respectarea dispozitiilor legale privind  proprietatea publica si regimul juridic al acesteia_.".
La lit."b" a aceluiasi text de lege se stabileste  ca "activele disponibile utilizate de intreprinderile mici si mijlocii in baza contractului de inchiriere, a contractului de locatie de gestiune sau a contractului de asociere in participatiune, incheiate cu regiile autonome, societatile/companiile nationale, precum si cu societatile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vandute, la solicitarea locatarului sau asociatului, la pretul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare intocmit de un expert acceptat de parti_".
In speta, imobilul , in suprafata de 91 mp. teren aferent spatiului comun proprietatea  reclamantei face parte  din categoria " activelor disponibile", indeplinind  conditiile prev.  la art.  13 din lege, in sensul ca este  vorba de un bun  din patrimoniul  unei companii nationale, neutilizat de  aceasta si care poate fi organizat sa functioneze  independent, cata vreme a fost  folosit separat de reclamanta o lunga  perioada de timp, aspect ce rezulta si din  raportul de expertiza intocmit in cauza de expert coroborat si cu planul de situatie anexat  la fila 14 de catre  prim parata.
Instanta nu poate  primi sustinerea C.N.  SA privitoare la faptul ca suprafata de  teren ce se solicita a fi vanduta, face parte din  terenul aferent constructiei in care functioneaza Oficiul Falticeni, intrucat, din cele mai sus  prezentate, coroborate si cu concluziile  raportului de expertiza topografica reiese ca acest imobil a putut fi utilizat de reclamanta vreme de 10 ani, fara a afecta  activitatea  Oficiului , pe acest teren fiind edificat doar spatiul comercial proprietatea reclamantei, celelalte cladiri ce apartin  prim paratei fiind  separate.
Nici sustinerea  referitoare la neinscrierea de catre prim parata a acestui imobil  in categoria "activelor disponibile" nu poate fi  primita de instanta cata vreme s-a dovedit cu prisosinta ca acest teren a facut obiectul  inchirierii pentru o  perioada indelungata, nefiind utilizat direct de C.N. , in calitate de proprietar, prin aceasta inchiriere nefiind afectata in vreun fel activitatea  Oficiului Falticeni, fiind astfel  instituita o prezumtie  legala de disponibilitate  a bunului, cata vreme  acesta a putut fi inchiriat.
Neindeplinirea obligatiei de inscriere a imobilului in litigiu pe lista activelor  disponibile  afisate de  Camerele de Comert si Industrie  nu atrage  automat calificarea acestuia ca "indisponibil" cata vreme din cele  mai sus aratate  s-a dovedit ca in speta sunt  indeplinite conditiile  prev. la art. 12 si 13  din Legea nr.  nr. 346/2004.
Pe considerentele  mai sus expuse, in conformitate cu prevederile  art. 12 si 13 din legea nr. 346/2004, instanta va admite in parte cererea  formulata de reclamanta si va obliga prim parata  C.N. SA  sa incheie cu  aceasta un contract  de vanzare-cumparare  cu privire la suprafata  de 91 mp. teren identificat in planul de situatie anexat  suplimentului la raportul de expertiza, situata in Falticeni, str. N. Beldiceanu.
Instanta va respinge  cererea reclamantei indreptata impotriva  Directiei Regionale Iasi intrucat potrivit prevederilor H.G. nr. 371/1998 coroborate cu prev. art. 43 din legea nr. 31/1990 aceasta  unitate are statut de sucursala fara personalitate juridica, astfel ca aceasta  nu are  capacitatea sa incheie acte juridice, competenta  ce revine  exclusiv C.N.  SA.
Cat priveste  capatul de cerere referitor la  constatarea platii in avans  din pret a sumelor  achitate de reclamanta incepand cu data de 19.07.2004 instanta  constata ca  aceste sume  au reprezentat contravaloarea chiriei  convenita prin contractul de inchiriere si actele aditionale ale acestuia, fiind  astfel contraprestatia pentru folosinta bunului in toata aceasta perioada, nefiind facuta dovada  achitarii  vreunei sume  cu titlu de pret, convenita initial de parti in prealabil prin incheierea  unei promisiuni de vanzare.
Prin urmare, acest capat de cerere  va fi respins.