Contract de vanzare-cumparare. Cauza ilicita. Nulitate absoluta

       Contract de vanzare-cumparare. Cauza ilicita. Nulitate absoluta. 
        
       Vanzarea-cumpararea intervenita intre parti in cunostinta de cauza, adica cu stiinta ca lucrul vandut este proprietatea unei alte persoane, reprezinta o operatiune speculativa, care fiind fondata pe o cauza ilicita, este nula absolut in baza art. 948 C.civ.
                   
                    Judecatoria Bistrita - sectia civila, Sentinta civila nr. 4814/11.12.2009
       
       
       Prin actiunea civila inregistrata sub nr. 5610/190/2007, reclamantii R.G. si R. V. au chemat in judecata pe paratii P.M., B.O., B.G., P.D., P.V. si P.O., solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1260/06.07.2007, cu privire la vanzarea-cumpararea imobilului teren in suprafata de 2.900 mp., identificat in Titlul de proprietate nr.6770/11.02.1994 in tarla 128/6 si parcela 3 si inscris in CF 15.789 Bistrita - Sarata, nr. cadastral 9478, incheiat intre numita P.M., in calitate de vanzatoare si paratii B.A. si B.G., in calitate de cumparatori; sa constate ca in baza contractului de vanzare- cumparare autentificat sub nr.402/08.02.2002 reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului mai sus aratat si sa dispuna rectificarea inscrierii din CF 15789 Sarata in sensul radierii cumparatorilor B.A. si B.G. de sub B 2,3 si inscrierii reclamantilor ca proprietari asupra aceluiasi imobil, cu aceleasi date de CF, aratand, in esenta, ca actul atacat s-a incheiat de catre vanzatoare in frauda dreptului de proprietate al reclamantilor cu complicitatea si pe riscul cumparatorilor, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu latin "frauda corupe totul".
        Prin Sentinta civila nr. 4814/11.12.2009 pronuntata de Judecatoria Bistrita in dosarul nr. 5610/190/2007, s-a admis actiunea reclamantilor si in consecinta s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare atacat, incheiat intre numita P.M. si paratii B.A. si B.G., s-a constatat ca in baza contractului de vanzare-cumparare autentic nr.402/08.02.2002, reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 2.900 mp. identificat in Titlul de proprietate 6770/11.02.1994 prin tarlaua 128/6, parcela 3, dispunandu-se rectificarea inscrierilor din CF 15.789 Sarata, nr. cadastral 9478, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratilor B.A. si B.G. de sub B 2,3 si inscrierea reclamantilor in calitate de proprietari ai acestui imobil, conform raportului de expertiza tehnica intocmit in cauza de expertul tehnic P.V.
        Pentru a hotari astfel, judecatoria a avut in vedere urmatoarele:
        In baza prevederilor Legii fondului funciar, prin Titlul de proprietate nr.6770/1994 numitei P.M. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri in suprafata totala de 3 ha. si 4.800 mp., situate pe raza cartierului Sarata al municipiului Bistrita, din care 2.900 mp. teren se identifica in tarlaua 128/7, parcela 15 si 2.900 mp. in tarlaua 128/6, parcela 3.
        Prin contractul de vanzare-cumparare autentic nr. 402/8 februarie 2002  numita P.M. a transmis reclamantilor R.G si R.V. dreptul de proprietate asupra celor doua parcele de teren in suprafata de 5.800 mp., pentru pretul de 180.000 lei, ce a fost achitat integral la data incheierii actului, data la care s-a procedat si la predarea terenului catre cumparatori, cum expres s-a prevazut in cuprinsul contractului.
        Dupa intrarea in posesie, reclamantii au exercitat continuu acte de folosinta asupra terenului cumparat (o perioada de timp l-au inchiriat numitului C.I.) pana in vara anului 2007, cand paratii B.A. si B.G. au ocupat o portiune de 2.900 mp. din acest teren pe care au imprejmuit-o cu gard.
        Este adevarat ca la data de 7.06.2007 paratii au incheiat cu numita P.M.  contractul de vanzare-cumparare autentic nr. 1260/2007 cu privire la terenul de 2.900 mp. din tarlaua 128/6, parcela 3, insa cu usurinta se poate observa ca in situatia data partile contractante cunosteau ca terenul nu mai constituia proprietatea vanzatoarei, ipoteza in care operatiunea intervenita poate fi calificata drept una speculativa, care fiind fondata pe o cauza ilicita este nula absolut in baza art. 948 C.civ.
        Obiectiunile paratilor in sensul ca au fost de buna-credinta la incheierea actului atacat nu pot fi primite, deoarece chiar daca formalitatile de intabulare nu au fost operate in cartea funciara pe numele reclamantilor, cu minime diligente puteau sa cunoasca faptul ca terenul apartine altor persoane decat vanzatoarea, cata vreme cu ocazia ingradirii lui au observat ca numitul C.I. a cules recolta de pe teren, iar vecinii acestuia puteau sa le confirme imprejurarea ca se afla in posesia si folosinta reclamantilor de la data cumpararii. De altfel, asa cum reiese din raspunsurile la interogatoriile luate descendentilor numitei P.M., unul din fii acesteia, P.D. a locuit impreuna cu o sora a paratului B.A. in perioada contractarii, astfel ca paratii-cumparatori au cunoscut situatia juridica a imobilului din litigiu, mai ales ca fii defunctei au avut cunostinta despre instrainarea intervenita in anul 2002 si de predarea terenului catre reclamanti.
        Date fiind retinerile de mai sus, este evident ca in speta nu poate fi vorba despre buna-credinta, din moment ce exista culpa, oricat de usoara ar fi aceasta. Este cunoscut faptul ca buna-credinta rezulta din convingerea loiala unita cu lipsa de orice culpa si trebuie sa fie intreaga, adica lipsita de cea mai mica indoiala in momentul dobandirii bunului. Indoiala exclude convingerea loiala si viciaza astfel buna-credinta. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se indoi cu privire la legitimitatea proprietatii instrainatorului, ca in cauza de fata, sa refuze a trata, sau sa faca cercetari asupra problemei pana va izbuti sa-si formeze o convingere ferma.
        Ori, in speta paratii B.A. si B.G. nu au procedat in modul aratat, desi stiau ca reclamantii au cumparat terenul in discutie, au incheiat contractul atacat si au efectuat formalitatile de intabulare a vanzatoarei, iar apoi a cumparatorilor subsecventi in CF 15.789 Sarata sub nr. cadastral 9478, dand astfel dovada de rea-credinta.
        Asa fiind, retinand reaua-credinta a ambelor parti la incheierea contractului de vanzare-cumparare autentic nr. 1260/7.06.2007, instanta a constatat nulitatea absoluta a acestuia, pentru ilicitatea cauzei, sens in care a admis actiunea formulata de reclamanti, in considerarea dispozitiilor art. 948, art. 968 si urm. C.civ.
        Totodata, avandu-se in vedere calitatea reclamantilor de proprietari ai terenului in suprafata de 2.900 mp. din tarlaua 128/6, parcela 3, calitate dobandita in baza contractului de vanzare-cumparare autentic nr. 402/8 februarie 2002 incheiat cu numita P.M., s-a constatat ca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris in favoarea paratilor B.A. si B.G. si in consecinta, in aplicarea prevederilor art. 34 pct.3 raportate la art. 35 si urm. din Legea nr. 7/1996, republicata, s-a dispus rectificarea inscrierilor din CF 15.789 Sarata, nr. cadastral 9478, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratilor de sub B 2,3 si inscrierea reclamantilor ca proprietari ai acestui imobil, conform propunerilor din raportul de expertiza tehnica intocmit in cauza de expertul P.V.