Actiune in nulitate absoluta a actului juridic. Rectificare CF

              
                   Decizie Civil.  Nr.68/14.02.2011
                   Actiune in nulitate absoluta a actului juridic. Rectificare CF. Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului,desi lucrul inca nu se va fi predate si pretul inca nu se va fi numarat. Instrainarea facuta cu titlu gratuit unei alte persoane, are la baza o cauza ilicita, care lipseste actul juridic incheiat in aceste conditii de efectele juridice pe care le-ar fi produs, in masura inexistentei unei obligatii contractuale asumate anterior de donatoare.               Prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei O., reclamantii C. D. si C. S. in contradictoriu cu paratii C. Hl. si R. E., au solicitat instantei de judecata ca prin hotararea ce o va pronunta sa se dispuna validarea conventiei de vanzare-cumparare, incheiata in anul 2000, intre C. H. si C. D. si C. S., privind imobilul situat administrativ in localitatea O., inscris in C.F. nr_., nr. top_., Casa ncc_, curte si gradina, cu intindere de_. m.p., sa se constate nulitatea absoluta a contractului de donatie autentificat sub nr. _/2007, de B.N.P. _., prin care C. H. a donat imobilul situat administrativ in localitatea O. catre parata R. E.; sa se restabileasca situatia anterioara incheierii contractului de donatie, in sensul rectificarii C.F.; sa se radieze dreptul de proprietate inscris pe R. E.; sa se dispuna autorizarea inscrierii in C.F. a dreptului de proprietate al reclamantilor asupra imobilului dobandit, urmare a conventiei de vanzare, cu titlu de cumparare. Fata de actiunea promovata de reclamanti, parata R. E. a formulat cerere reconventionala, prin care a solicitat instantei de judecata ca, prin hotararea ce o va pronunta, sa se dispuna obligarea paratilor reconventionali  C. D. si C. S., fata de reclamanta reconventionala  R. E., la plata sumei de _.lei, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a imobilului in litigiu. Prin Sentinta civila nr_./2010, pronuntata de Judecatoria O_..s-a respins actiunea principala, formulata de reclamanti si a fost respinsa cererea reconventionala formulata de reclamanta reconventionala R. E.. Impotriva Sentintei civile nr_./2010, pronuntata de Judecatoria O. a declarat recurs parata R. E. solicitand admiterea cererii reconventionale. Tribunalul, examinand recursul declarat de parata reclamanta R. E., l-a respins motivandu-se ca, verificand modul in care instanta de fond a solutionat cererea reconventionala, se retine ca aceasta s-a raportat la probatoriul administrat si a dat o interpretare corecta normelor legale incidente in cauza, nefiind depistat niciun motiv de ordine publica, cu consecinte reformarii hotararii atacate. In ce priveste recursul declarat de reclamantii Caragea, tribunalul a retinut ca reclamantii au sustinut ca, anterior inscrierii dreptului de proprietate al intimatei parate R. E., cu titlu de donatie, in CF nr_.O., nr. top. _, proprietara tabulara a imobilului a fost intimata-parata C. H. (nascuta Spack), si ca, in baza contractului de donatie autentificat sub nr_./2007 de B.N.P. _, fosta proprietara tabulara, respectiv intimata-parata C. H. a instrainat imobilul in litigiu intimatei-paratei R. E., cu care se afla in raporturi de afinitate. S-a mai retinut ca, anterior insa inscrierii acestui contract de donatie, respectiv in anul 2000, reclamantii au convenit cu intimata parata C. H., sa li se instraineze imobilul in litigiu proprietatea acesteia, cu pretul de_.DM, conventia transpusa in actul sub semnatura privata denumit "nota de intelegere". Oferta reala de achitare a pretului si consemnarea lui la dispozitia promitentei-vanzatoare, nu era realizabila decat la domiciliu legal al acesteia, avand in vedere ca suma se achita doar titularului acestui drept,a carui identificare se face prin datele personale: nume, prenume si domiciliului, atestate de actul de identitate. Ori, recurentii - familia Caragea, au cunoscut domiciliul promitentei vanzatoare C. H. numai dupa declansarea litigiului. Mai mult, in conventia incheiata cu promitenta vanzatoare nu s-a prevazut locul platii. Natura juridica a actiunii in constatarea valabilitatii antecontractului de vanzare-cumparare este aceea de actiune reala imobiliara, in acest sens practica judiciara statuand ca " actiunea in constatarea valabilitatii antecontractului de vanzare-cumparare si pronuntarea unei hotararii care sa tina loc de act de vanzare-cumparare autentic este o actiune reala imobiliara, prin ea nevalorificandu-se un drept de creanta,ci cumparare autentic este o actiune reala imobiliara, prin ea nevalorificandu-se un drept de creanta, ci solicitandu-se instantei sa dispuna transferarea dreptului de proprietate din patrimoniul paratului in patrimoniul reclamantilor". Din perspectiva conditiilor de admisibilitate ale actiunii in constatarea conventiei de vanzare-cumparare, prin prisma cerintelor textului art.1294 cod civil, in cauza, s-a probat ca vanzarea este perfecta, avand in vedere ca partile s-au inteles asupra bunului vandut si a pretului si ca acest pret a si fost achitat, necomportand momentul in care s-a realizat faptul respectiv, de vreme ce se situeaza anterior pronuntarii hotararii care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Din continutul actului de donatie contestat autentificat sub nr. _/2007 rezulta ca acesta a fost incheiat dupa 7 ani, de la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare,iar potrivit dispozitiilor art.1295 alin.1 cod civil ,,vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului,desi lucrul inca nu se va fi predate si pretul inca nu se va fi numarat". Semnificatia acestor termeni denota ca vanzatoarea din cauza, in calitate de promitenta are obligatia respectarii conventiei incheiate, cu excluderea posibilitatii de tranzactionare a unor angajamente contractuale posterioare, cu titlu oneros sau gratuit. Sub acest aspect, instrainarea facuta cu titlu gratuit unei alte persoane are la baza o cauza ilicita care lipseste actul juridic incheiat in aceste conditii de efectele juridice pe care le-ar fi produs in masura inexistentei unei obligatii contractuale asumate anterior de donatoare. Aceasta deoarece in cazul donatiei facute donatorului s-a tins la prejudicierea drepturilor beneficiarilor promisiunii de vanzare-cumparare. Sanctiunea care loveste actul liberal este nulitatea absoluta, avand in vedere ca are la baza o cauza ilicita. Cum donatia imobilului catre intimata-parata R. E. s-a facut in contextul existentei unei promisiuni oneroase anterioare de vanzare-cumparare, actul de donatie incheiat cu ignorarea acestei promisiuni este nul si, ca atare, neproducator de efecte juridice.Avand  in vedere considerentele aratate, Tribunalul a respins recursul declarat de recurenta R.E., a admis recursul declarat de recurentii C. D. si C. S. si a modificat sentinta in sensul ca a admis actiunea civila formulata de reclamantii C. D. si C. S. impotriva paratelor C. H. si R. E., constatandu-se ca reclamantii C. D. si C. S. au dobandit dreptul de proprietate, prin cumparare, asupra imobilului din cauza; a dispus restabilirea situatiei anterioare din CF, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei R. E. si reintabularii dreptului de proprietate al paratei C. H..,a autorizat  reclamantii sa se adreseze Biroului de Carte funciara pentru intabularea dreptului lor de proprietate                       
1 1