Antecontract de vanzare-cumparare apartament. Actiune in constatare.Admisibilitate

T R I B U N A L U L Deliberind asupra prezentului recurs civil,
Din examinarea actelor si lucrarilor din dosar, constata:
Prin cererea inregistrata la Judecatoria Buzau la 12.10.2005 sub numarul de dosar 10519/2005 reclamantul C.G. a chemat in judecata pe paratii P.C.  si P.F.  pentru ca prin hotarirea ce se va pronunta sa se constate ca este proprietarul apartamentului situat  in Buzau cart.Micro V, bl 29,et.10, ap.42, judetul Buzau, iar hotarirea sa tina loc de  act de vinzare a acestui imobil.
Reclamantul si-a intemeiat in drept actiunea in constatare pe dispozitiile art.111 Cod procedura civila.
In motivarea actiunii reclamantul a sustinut ca a cumparat apartamentul proprietatea paratilor in anul 2003, ca a platit integral pretul si ca nu s-a incheiat contractul de vinzare -cumparare in forma autentica pentru ca A.N. mandatarul imputernicit de paratii vinzatori sa-i reprezinte la notarul public pentru incheierea contractului de vinzare- cumparare in forma autentica a decedat.
Prin sentinta nr.307/19.01.2006 pronuntata de Judecatoria Buzau in dosarul nr.10519/2005 actiunea reclamantului C.G. a fost respinsa ca neintemeiata cu motivarea ca din contractul de mandat incheiat intre paratii P.C. si P.F. si mandatarul A.N. nu rezulta pretul de vinzare al apartamentului si ca in lipsa pretului vinzarea nu exista.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul C.G..
In recurs reclamantul a depus la dosar un act nou, respectiv antecontractul de vinzare- cumparare legal incheiat in forma autentica in la 11.11.2003 in care este stabilit  pretul de vinzare al aprtamentului, de 185.000.000 lei.
Prin decizia nr.312/03.05.2006 recursul declarat de reclamant impotriva sentintei civile nr.307/19.01.2006 a fost respins ca nefondat cu motivarea ca desi pretul vinzarii apartamentului a fost stabilit prin antecontractul de vinzare- cumparare din probe nu rezulta ca reclamantul a platit paratilor integral pretul.
II.Prin cererea inregistrata la Judecatoria Buzau la 11.08.2006 sub numarul de dosar 8025/2006 reclamantii P.F. si P.C. au chemat in judecata pe paratii C.G. si C.G. pentru ca prin hotarirea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea paratilor din apartamentul nr.42, bl.29, cartier Micro V din Municipiul Buzau.
In motivarea actiunii reclamantii au aratat ca sunt proprietari ai apartamentului, inscris in cartea funciara nr.13351, ca l-au imputernicit pe mandatarul A.N. sa-i reprezinte pentru vinzarea imobilului catre parati, insa vinzarea nu s-a realizat deoarece la 03.02.2005 mandatarul a decedat.
S-a mentionat in actiune ca paratii locuiesc in apartament din 2003.
La termenul de judecata din 10.10.2006 paratul C.G. a depus in acest dosar cerere reconventionala prin care a solicitat ca reclamantii P.C. si P.F. sa fie obligati prin hotarire judecatoreasca sa incheie contractul de vinzare - cumparare a apartamentului.
Prin incheierea de sedinta din 23.01.2007 cererea reconventionala a fost disjunsa si s-a dispus formarea unui nou dosar, iar prin incheierea din 13.02.2007 instanta a dispus in baza art.244 alin1 pct.1 cod procedura civila suspendarea actiunii formulata de reclamantii P.C. si P.F. avind ca obiect cererea de evacuare a paratilor din apartament.
III. Cererea reconventionala formulata de paratul reclamant C.G. in dosarul nr.8025/2006 si  disjunsa prin incheierea din 23.01.2007 a fost reinregistrata la Judecatoria Buzau la 12.02.2007 sub numarul unic de dosar 1135/200/2007.
In motivarea cereri reconventionale paratul a aratat ca prin semnarea antecontractului de vinzare- cumparare la 11.11.2003 reclamantii parati P.C. si P.F. s-au obligat sa incheie contractul de vinzare- cumparare in forma autentica.
S-a mai sustinut de paratul reclamant ca a platit integral pretul apartamentului, in suma de 185.000.000.lei si ca neincheierea acestui contract s-a datorat faptului ca vinzatorii promitenti au plecat in strainatate dupa semnarea antecontractului iar mandatarul pe care acestia l-au imputernicit sa-i reprezinte la semnarea contractului a decedat ulterior.
Paratul reclamant a mai mentionat ca desi prin sentinta civila nr.307/19.01.2006 pronuntata de Judecatoria Buzau i s-a respins actiunea prin care a solicitat sa se pronunte o hotarire care sa tina loc de contract de vinzare- cumparare, antecontractul de vinzare - cumparare nu a fost desfiintat si in consecinta promitentii vinzatori au in continuare obligatia de a incheia contractul de vinzare- cumparare in conditiile in care pretul  apartamentului a fost platit.
In drept cererea reconventioana a fost intemeiata pe dispozitiile art.1073/1075 cod procedura civila.
Reclamantii parati P.F. si P.C. au formulat, la cererea reconventionala a paratului reclamant C.G., intimpinare si cerere reconventionala.
Prin intimpinare reclamantii parati au sustinut ca prin antecontractul de vinzare- cumparare s-a stabilit ca pretul de vinzare a apartamentului este de 185.000.000.lei din care paratii au platit numai 100.000.000 lei, diferenta de 85.000.000 lei ramanind neplatita si ca acesta este motivul pentru care pina la 04.02.2005, cind mandatarul A.N. a decedat, contractul de vinzare- cumparare nu s-a incheiat.
Prin cererea reconventioana reclamantii parati au solicitat rezolutiunea antecontractului de vinzare- cumparare a apartamentului pentru neplata integrala a pretului.
Reclamantii- parati au mai aratat ca intr-adevar imputernicirea data mandatarului A.N. s-a mentionat ca ar fi primit pretul integral al apartamentului insa acest lucru nu este adevarat pentru ca diferenta de 85.000.000 lei trebuia platita la data  incheierii contractului de vinzare- cumparare in forma autentica.
Prin incheierea de sedinta din 23.01.2007 pronuntata de Judecatoria Buzau in dosarul nr.8025/2006 cererea reconventionala formulata de reclamantii parati P.F. si P.C. la cererea  reconventionala a paratului C.G. a fost disjunsa iar ca urmare a desjungerii reclamantii P.F. si P.C. au formulat o noua cerere de chemare in judecata prin care au solicitat rezolutia antecontractului de vinzare- cumparare si evacuarea paratilor din apartament, inregistrata la Judecatoria Buzau la 08.06.2007 sub numarul de dosar 4552/200/2007 in care s-a pronuntat sentinta civila nr.1647/21.03.2008 prin care actiunea acestora a fost respinsa ca neintemeiata.
Prin sentinta civila nr.6118/06.11.2008 pronuntata de  Judecatoria Buzau in dosarul nr.1135/200/2007 i-a respins cererea reconventionala formulata de paratul reclamant C.G. in contradictoriu cu paratii P.F. si P.C., avind ca obiect obligarea reclamantilor parati sa incheie contractul de vinzare- cumparare.
Pentru a hotari astfel instanta a retinut ca potrivit clauzelor inscrise in antecontractul de vinzare- cumparare a apartamentului in cazul in care partile refuza sa se prezinte la notarul public pentru autentificarea contractului , partea in culpa va plati despagubirile prevazute in antecontract si ca in raport cu aceste clauze paratul reclamant nu poate solicita obligarea paratilor reclamanti la incheierea contractului de vinzare cumparare in forma autentica, iar instanta nu are posibilitatea legala sa oblige o parte sa mearga la notar si sa incheie un contract.
Impotriva sentintei civile nr.6118/06.11.2008 a declarat recurs, in termen legal la 07.01.2009 paratul reclamant C.G..
In motivarea recursului s-a aratat ca hotarirea primei instante este nelegala si injusta intrucat prin antecontract s-a prevazut ca vinzatorii" vind irevocabil cumparatorilor imobilul si ca acestia s-au obligat sa se prezinte la notarul public pentru incheierea contractului.
Intimatii P.C. si P.F. nu au formulat intimpinare, nu s-au prezentat la judecata, acestia fiind legali citati: intimatul P.C. prin afisarea citatiei la domiciliul iar intimata P.F. prin publicitate in cotidianul "Romania Libera".
Tribunalul constata ca recursul este intemeiat pentru considerentele ce vor fi aratate in continuare.
Prin antecontractul de vinzare- cumparare incheiat in forma autentica la 11.11.2003 intimatii P.F. si P.C. au vindut" irevocabil" recurentului C.G. si sotia acestuia  C.G., apartamentul nr.42 din Blocul 29 cartier Micro 5 din Buzau in schimbul pretului de 185.000.000 lei.
In antecontract s-a stipulat ca" in cazul in care partile refuza autentificarea la Notariat a actului se vor despagubi" si ca " partea in culpa este de drept considerata in intirziere, iar prezentul contract tine loc drept titlu executoriu pentru urmarirea sumei datorate ca despagubire.
Se constata ca pe antecontract vinzatorul intimat P.C. a facut urmatoarea mentiune  olografa"Am primit in total 100.000.000.lei( o suta milioane) urmind sa mai primesc 85.000.000.lei (optzeci si cinci milioane) in momentul perfectarii actului, datata -17.11.2003.
Tot in legatura cu plata pretului tribunalul constata ca in procura de vinzare autentificata de notar, prin  incheierea nr.35/07.01.2004 vinzatorii intimati P.C. si P.F. prin care l-au imputernicit pe mandatarul A.N. sa-i reprezinte la toate operatiile necesare" in vederea vinderii" apartamentului" pentru pretul integral primit de noi azi data autentificarii prezentei procurii".
Tribunalul constata raportat la aceste probe ca apartamentul a fost vindut si ca pretul in suma de 185.000.000.lei a fost platit de vinzatori- cumparatorilor.
Probe suplimentare care intaresc instantei convingerea ca pretul a fost platit integral de cumparatori sunt urmatoarele inscrisuri depuse de recurent in recurs: Buletinul de schimb valutar nr B.n.n.m- 954674 Pj/07.01.2004 prin care mandatarul A.N. a schimbat la BCR suma de 1661 dolari si a primit 53.650.300 lei si contractul de vinzare - cumparare nr.3887/24.11.2003 prin care recurentul a vindut un apartament cu pretul declarat de 60.000.000.lei.
Desi vinzatorii si-au exprimat vointa de a vinde apartamentul si au primit integral pretul prevazut in antecontract acestia in mod nejustificat nu se prezinta la Notariat pentru incheierea vinzarii in forma autentica.
Avindu-se in vedere toate aceste considerente tribunalul apreciaza ca recurentul cumparator are interes juridic sa solicite ca instanta sa confirme ca vinzatorii intimati au obligatia sa se prezinte la un notar public pentru a incheia si in forma autentica vinzarea -cumpararea apartamentului, temeiul legal al acestor obligatii fiind art.969 Cod Civil  potrivit caruia conventiile facute au putere de lege intre partile  contractante si art.970 Codul Civil potrivit caruia" conventiile trebuie executate cu buna credinta.
Asa fiind tribunalul va admite recursul declarat de paratul- reclamant C.G. si in consecinta va casa sentinta civila nr.6118/06.11.2008 si pe fond va admite cererea reconventionala si va obliga pe reclamantii- parati sa se prezinte la notarul public si sa incheie contractul de vinzare - cumparare in forma autentica avind ca obiect apartamentul nr.42 din Bl.29 din cartierul Micro V si terenul aferent in suprafata de 7,46 m.p. asa cum s-a angajat prin antecontractul de vinzare- cumparare incheiat intre parti la 11.11.2003.

1