Sistarea starii de indiviziune. Imobil cu destinatie de cabinet de avocatura. Partajare in natura.

Sistarea starii de indiviziune. Imobil cu destinatie de cabinet de avocatura. Partajare in natura.

Prin cererea inregistrata sub nr. 2821/30.03.2005, reclamanta JCA a chemat in judecata pe paratul CLT, solicitand instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna: -sistarea starii de indiviziune cu privire la imobilul apartament I si teren in suprafata de 306 mp inscris in CF1471/IIcol. Tg. Mures, nr. top 1411/2, 1412/1/3, 1414/2/2/2, prin atribuirea in natura in cota de 1/1 in favoarea sa,  cu sulta in favoarea paratului, ce se va stabili prin expertiza tehnica de specialitate; - in caz de refuz din partea paratului, sistarea starii de indiviziune prin partajarea  imobilului  in doua loturi distincte si complet separate din punct de vedere constructiv, al utilitatilor si topografic; - in caz de acord nu solicita cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii a aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5400/1997 au cumparat imobilul sus mentionat cu drept de proprietate in cote egale de cate ½ parte, ca bun propriu si  ca destinatie de cabinete de avocatura. Modificarea raporturilor dintre ei impune cu necesitate sistarea indiviziunii pentru evitarea aparitiei  si /sau perpetuarii unor situatii ambigue, precum si pentru  crearea unui spatiu total independent in desfasurare a activitatii profesionale in conditii optime.
In drept, a invocat prevederile art. 728 Cod civil.
Prin intampinarea formulata si precizata in mai multe randuri, calificata ca si cerere reconventionala, paratul a solicitat atribuirea in natura a imobilului in cazul in care reclamanta refuza impartirea in natura, in doua loturi egale si acordarea unui drept de retentie.
Prin sentinta civila nr. 2330 din 2 mai 2007,  Judecatoria Tg. Mures a admis in parte cererea reclamantei si cererea reconventionala a paratului, a constatat ca partile  sunt coproprietarii imobilului situat in Tg. Mures, str. Sportivilor, nr. 6, compus din apartamentul nr. I si teren in suprafata de 306 mp, inscris in CF nr. 1471/II col. Tg. Mures, fiecare cota de ½; a dispus iesirea din indiviziune si a atribuit reclamantei in natura apartamentul nr. I/a din varianta III a raportului de expertiza intocmit de expertul KL, in valoarea de 173.891 lei, precum si terenul in suprafata de 56 mp, in contur galben, intre punctele 23-24-9-10 din planul de situatie a raportului de expertiza topografica (fila 78 dosar); a atribuit in natura paratului apartamentul nr. I/b in valoarea de 168.120 lei si terenul in suprafata de 56 mp cu contur verde din planul de situatie de la fila 78 dosar, intre punctele 24-25-8-9;  a ramas in indiviziune gangul de intrare,  suprafata ocupata de constructii si scara ce duce la mansarda; a obligat reclamanta sa plateasca paratului suma de 5.7771 lei, cu titlu de sulta; a omologat raportul de expertiza topografica efectuat de expertul EE si a dispus dezmembrarea imobilului, acordarea de numere topo noi, potrivit planului de situatie de la fila 78 dosar si inscrierea hotararii in CF; a respins cererea de renuntare a reclamantei la petitul 2 din cererea de chemare in judecata: a respins cererea paratului de acordare a dreptului de retentie si de obligare a partilor de a  efectua impreuna investitii pentru reamenajarea  hotului de asteptare; a obligat paratul la plata cheltuielilor de judecata in suma de 561,2 lei, reprezentand ½ din contravaloarea lucrarilor de expertiza.
Reclamanta a declarat apel impotriva acestei hotarari, care a fost admis prin decizia nr. 240 din 23.09.2008 pronuntata de Tribunalul Mures;  s-a schimbat  in parte hotararea atacata in ceea ce priveste componenta celor doua loturi:-lotul reclamantei include apartamentul nr. 1/a din varianta III a raportului de expertiza tehnica intocmita de expertul KL, scara elicoidala din  birou 1 care reprezinta calea de acces spre mansarda si spatiul WC de la parter, in suprafata de 2,3 mp (1,70 x 1,40m)- cu inzidirea usii din hol si cu posibilitatea de acces in acest spatiu "WC" prin  deschiderea unei usi direct din biroulnr.2; -lotul paratului include apartamentul  1/b din varianta III, cu exceptia spatiului  "WC" de la parter in suprafata de 2,30 mp spatiu care face parte din lotul atribuit reclamantei; -raman in indiviziune gangul de la intrare si suprafata ocupata de constructii; - a obligat reclamanta sa plateasca paratului suma de 19.018 lei, cu titlu de sulta  compensatorie; -a  mentinut celelalte dispozitii ale hotararii atacate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare tribunalul a retinut ca in mod legal prim instanta a constatat ca nici una din parti nu a adus argumente suficient de puternice pentru a-i fi atribuit in natura imobilul.
Varianta stabilita de prima instanta nu este echitabila,  pentru ca  ar presupune ca trei grupuri sanitare sa ramana intimatului si unul apelante, urmand ca aceasta sa construiasca alte 2 grupuri sanitare in biroul nr. 3, ceea ce i-ar impune costuri suplimentare considerabile.
Instanta de apel a apreciat ca este echitabil si relevant pentru buna functionare a celor doua cabinete de avocatura ca fiecare lot sa includa cate un grup sanitar de la parter.
Solicitarea reclamantei de a se retrasa linia despartitoare a holului de asteptare din punctele  A-B in punctele C-D, conform schitei de la fila 16, cu includerea holului mic de la parter in suprafata de 1,54 mp in lotul acesteia nu a fost primita de catre instanta de apel, deoarece s-ar diminua nejustificat suprafata  acordata lotului paratului si  holul de asteptare aferent apartamentului paratului si ar presupune lipsirea birului nr. 5 de lumina naturala.  Instanta de apel a constatat ca se poate asigura accesul la grupul sanitar de la parter prin deschiderea unei usi direct din biroul nr. 2 si inzidirea usii din holul mic, fara a se modifica impartirea holului de asteptare.
Scara elicoidala nu este necesara folosintei vreunui spatiu comun celor doua apartamente, putand fi inclusa in lotul reclamantei, deoarece atat biroul nr. 1 cat si mansarda, -prin care se asigura accesul la aceasta scara-sunt incluse in lotul reclamantei.
Recalcularea sulte s-a recalculat avand in vedere valoarea metrului patrat construibil,  de 700 euro, indicata de expertul in constructii.
Hotararea pronuntata de instanta de apel a fost atacata cu recurs de catre ambele parti.
Prin recursul declarat reclamanta a solicitat admiterea recursului, modificarea in parte a deciziei atacate, in sensul  de a se dispune iesirea din indiviziune prin atribuirea intregului imobil in favoarea sa, cu obligarea la sulta aferenta catre parat, reprezentand  ½ din valoarea constructiei si terenului in suma de 202.238 lei.
In subsidiar a solicitat modificarea in parte a deciziei atacate, in sensul  includerii in componenta apartamentului 1/a  din  varianta III a raportului de expertiza si a holului mic  de la parter in suprafata utila de  1,54 mp, cu retrasarea liniei despartitoare a holului de asteptare din punctele  initiale A-B in punctele C-D, cu reconfigurarea  corespunzatoare a usii de acces la pozitia D indicata de ea pe schita anexata motivelor de apel si confirmata prin completarea la raportul de expertiza in constructii; - reducerea sultei la care a fost obligata de instanta de apel, de la 19.018 lei la 8.669 lei; -cu  cheltuieli de judecata.
In motivarea recursului a invocat motivele  de recurs prevazute de art. 304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila,  aratand ca in mod gresit a retinut prima instanta ca imobilul nu i se poate atribui integral intrucat are destinatia de cabinet de avocatura in care isi desfasoara activitatea ambele parti si este comod partajabil in natura.
Imobilul are doua apartamente, dar un apartament (al partilor) este la parter si celalalt,  proprietatea lui  FZ, este la etaj. Faptul ca doua persoane fizice au cumparat in cote egale apartamentul nr. I nu inseamna ca un apartament se "transforma"  in doua apartamente.
Reclamanta este cea care a justificat si materializat un interes pentru atribuirea  integrala a imobilului.
O intampinare cu mai multe precizari nu echivaleaza cu o actiune reconventionala - art.118, 119 Cod procedura civila.
Imobilul nu numai ca nu este comod partajabil in natura, ci presupune pentru partajare lucrari de constructii cu documentatiile aferente si cheltuieli insemnate.
In raportul de expertiza in constructii efectuat la prima instanta expertul sustine varianta I, cea a atribuirii in favoarea unui singur coproprietar, pe considerentul ca  "initial apartamentul  era o singura unitate locativa".
Cu privire la al doilea capat al cererii de recurs, a aratat ca neadmiterea solicitarii sale privind atribuirea holului mic este nelegala iar calculul sultei s-a facut gresit, intrucat e pusa in situatia dezavantajata de a fi obligata sa edifice trei usi, sa faca demersuri costisitoare. Nici terenul nu permite accesul liber pentru a edifica.
Expertul a  afirmat, cu ocazia cercetarii la fata locului, ca peretele care ar trebui  spart este  de rezistenta. Disconfortul crearii  unei usi de acces la WC din biroul sau, fara posibilitatea aerisirii biroului ar putea fi lesne de evitat prin atribuirea in favoarea  sa a holului mic in suprafata de 1,54 mp care este  in fata WC-ului si astfel s-ar  intra firesc din hol in WC.
Este nelegala solutia adoptata de instanta de apel in favoarea unei parti care nu a declara apel si ale carei pretentii  exprimate atipic prin obiectivele la suplimentul de expertiza le admite integral.
Mai mult, instanta de apel  o obliga, desi imobilul este in proprietate  in cota de  ½, sa ii plateasca integral WC-ul de 2,3 mp paratului. Expertul a afirmat ca un metru patrat de baie ar fi 700 Euro, deci 2,3 mp ar costa 1610 Euro. Dar aceasta suma se imparte la ½  si astfel ar rezulta 805 euro.
Sulta stabilita in sarcina sa de prima instanta - dupa incheierea de indreptare a erorii materiale - pe care instanta de apel a omis sa o ia in considerare, a fost de 5771 RON. Daca la aceasta suma se adauga 805 euro (la valoarea de 3,6 lei/euro) rezulta suma de 8669 lei (5771+ 2898 = 8669) ceea ce difera clar de sulta de 19.018 lei stabilita de instanta de apel.
Paratul a solicitat prin recursul declarat, admiterea recursului, modificarea in parte a hotararii atacate in sensul eliminarii dispozitiilor aduse in apel privind atribuirea catre apelanta a grupului sanitar  de la parter si, pe cale de consecinta, mentinerea intrutotul a dispozitiilor cuprinse in sentinta civila nr. 233 din 2 mai 2007 pronuntata de Judecatoria Tg. Mures, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea recursului a aratat ca decizia pronuntata in apel suporta critici ce vizeaza urmatoarele aspecte de nelegalitate:
Cererea de atribuire a grupului sanitar s-a constituit intr-o cerere noua, reflectata in hotararea instantei de apel, ceea ce constituie un exces in exces in exercitarea rolului activ al judecatorului-art.129 alin. 5, 6 Cod procedura civila, iar cele doua expertize de specialitate efectuate in dosarul de fond (topografica si in constructii) au fost insusite si acceptate de parti in intregime, omologate de instanta fara nici o alta critica.  Probele odata admise, administrate si  insusite de parti supuse nemijlocirii si contradictionalitatii, nu mai pot fi modificate de instantele de control judiciar.
Aprecierea instantei de apel excede si realitatii de fapt. La cercetarea la fata locului nu s-a observat ca grupul sanitar de la parter este "organic" legat de lotul I /b, atribuit lui (scurgerea se face prin pivnita subsolului, la fel si alimentarea cu apa si aerisirea baii).
Ceea ce s-a uitat este ca functionarea unui cabinet de avocatura deschis accesului public presupune un grup sanitar pentru angajati si unul pentru clienti. Cu atat mai mult era de vazut expertiza in constructii efectuata la fond, unde s-a apreciat ca un WC cu o suprafata de 0,72 mp si inaltimea de 1,70 m (care este o improvizatie, fara lavoar) nu poate constitui un grup sanitar, cum gresit a apreciat instanta de apel.
Partajul presupune o serie de inconveniente pentru ambele parti, ceea ce nu exclude o serie de investitii, inclusiv construirea a doua grupuri sanitare pentru reclamanta. Dar, pe de alta parte, are avantajul lotului mai mare si a altor investitii mai mici in ceea ce priveste amenajarea propriului lot.
Reclamanta a formulat intampinarea la recursul paratului, solicitand, in principal, constatarea nulitatii recursului si, in subsidiar respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In considerente, a precizat ca recursul nu este motivat in drept - sanctiunea fiind nulitatea conform art. 3021 pct. 3 Cod procedura civila, art. 304 si 306 Cod procedura civila.
Pe fondul cauzei a aratat ca cererea de atribuire a grupului sanitar de la parter este consecinta solutiei pronuntate de prima instanta care a dispus iesirea din indiviziune in natura, conform variantei III din expertiza in constructii, ceea ce nu echivaleaza cu o cerere noua in apel.
Paratul a  solicitat prin intampinare respingerea recursului reclamantei ca nefondat, pe considerentul ca specific partajului judiciar este faptul ca intampinarea are caracterul unei cereri reconventionale.
Examinand recursurile declarate prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea constata urmatoarele:
Reclamanta a invocat exceptia nulitatii recursului declarat de parat, ca sanctiune a nemotivarii recursului in drept, respectiv a neindicarii exprese a motivului de nelegalitate pe care isi intemeiaza recursul, din cele limitativ prevazute de art. 304 Cod procedura civila.
Exceptia este neintemeiata. Intr-adevar, art. 3021 Cod procedura civila prevede, la alin. 1 lit. c ca cererea de recurs va cuprinde, sub sanctiunea nulitatii, si motivele de nelegalitate pe care se intemeiaza recursul si dezvoltarea lor. Insa din studiul cererii de recurs formulate de parat se constata ca acesta a formulat recursul "in temeiul art. 299 si urmatoarele Cod procedura civila".
In atare situatie sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 306 alin. 3 Cod procedura civila -"indicarea gresita a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului daca dezvoltarea acestora face posibila incadrarea lor intr-unul din motivele prevazute de art. 304".
Paratul a indicat generic si in extenso dispozitiile art.299 si urmatoarele Cod procedura civila, insa dezvoltarea motivelor de recurs face posibila incadrarea lor in prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.
Fata de cele de mai sus, exceptia urmeaza a fi respinsa.
Recursul declarat de reclamanta este fondat in parte, in ceea ce priveste cuantumul sultei, celelalte motive de nelegalitate fiind nefondate.
Nu s-a contestat ca partile au cumparat, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 5400/24.11.1997 la BNP S, in cote egale, apartament nr. I situat in Targu-Mures, str. Sportivilor nr. 6, cu destinatie de cabinet de avocatura.
Conform sustinerilor partilor consemnate si in raportul de expertiza in constructii intocmit de expertul K L, dupa cumparare partile au facut o serie de lucrari de investiti pentru reamenajarea apartamentului, pentru a forma un cabinet individual de avocatura cu mai multe birouri, cu mansardarea podului, transformarea pivnitei in sala de consultatie si a terasei de la parter in sala de asteptare pentru cele doua birouri, rezultand:
- la parter: 5 birouri, un grup sanitar pentru clienti, un grup sanitar pentru personalul birourilor, un hol de asteptare, o arhiva ; -la mansarda: o camera de serviciu, un grup sanitar (baie) si un hol, o scara elicoidala; - la demisol: o sala de consultatie, un grup sanitar si o scara de acces din curtea imobilului.
Expertul a propus variante de partajare in natura a imobilului, avand in vedere mai ales situatia de fapt, respectiv delimitarea anterioara a spatiului de folosinta pentru activitatea fiecarui cabinet.
 Tinand seama de toate aceste criterii relevante instantele -de fond si apel -au dat deplina eficienta principiului partajarii in natura, prevazut de art.6735 alin. 2 Cod procedura civila - "instanta va face imparteala in natura". Pentru respectarea acestui principiu s-au avut in vedere si criteriile enuntate exemplificativ la art. 6739 Cod procedura civila, respectiv solicitarea subsidiara de partajare in natura conform variantei III din raportul de expertiza in constructii, cotele -parti egale detinute de partile improcesuate, natura bunului, ocupatia partilor si destinatia imobilului, folosinta anterioara efectiva a imobilului, printr-un partaj faptic voluntar. De asemenea, s-au respectat si dispozitiile art. 67310 Cod procedura civila, din probele administrate rezultand ca imparteala in natura este posibila, ca prin acest mod de partajare nu se cauzeaza o scadere importanta a valorii imobilului si nu se modifica in mod pagubitor destinatia economica.
Argumentul reclamatei ca justifica un interes mai mare decat paratul in atribuirea integrala a imobilului nu are nici un fundament juridic.
  Asa cum s-a aratat in literatura juridica de specialitate, specific procesului de partaj judiciar este caracterul de judicium duplex, de judecata dubla, care confera partilor atat calitatea de reclamanta cat si pe cea de parat. Aceasta caracteristica, combinata cu principiul egalitatii drepturilor proprietarilor comuni in realizarea partajului si cu cerinta lichidarii tuturor pretentiilor reciproce dintre coindivizari privind masa partajabila, confera si  intampinari valente pe care nu le are in mod obisnuit. Astfel, prin intampinare, instanta sesizata prin cererea de chemare in judecata poate fi investita cu noi pretentii  privind efectuarea partajului. Rezolvarea acestor aspecte tinand de cererea de partaj cu care deja instanta fusese investita, nu ar putea fi refuzata pe considerentului lipsei unei cereri reconventionale in acel sens. Mai mult  decat atat, astfel de pretentii,  din necesitatea stabilirii tuturor aspectelor legate de masa supusa partajului, pot si trebuie luate in considerare chiar si in situatia in care au fost formulate oral,  fiind tratate asemanator apararilor si chiar daca nu au fost formulate la prima zi de infatisare.
Mai mult ambele instante au respectat principiul disponibilitatii partilor si  au exercitat in limitele legale rolul activ al instantei, atunci cand au calificat inscrisul depus de parat la dosar in functie de continutul acestuia  si nu de felul in care a fost intitulat.  Aceasta deoarece, prin inscrisul depus, paratul  a formulat pretentii in legatura cu cererea reclamantei, ceea ce este de esenta cererii reconventionale si  nu  doar simple aparari si cereri in probatiune, care se regasesc in continutul unei intampinari (art. 115, 119 Cod procedura civila).
Nici  argumentarea reclamantei in ceea ce priveste motivul de recurs de neatribuire a holului mic nu este convingatoare. Pe de o parte pentru toate motivele aratate mai sus si pe de alta parte pentru ca reclamanta  nu a facut dovada sustinerilor sale in ceea ce priveste demersurile costisitoare, accesul liber pe teren pentru a edifica, lipsa aerisirii biroului, peretele de rezistenta. Nu mai putin importat e faptul ca prin atribuirea a 1,54 mp din hol in favoarea reclamantei se ingradeste paratului posibilitatea de a intra in lotul atribuit lui si se mareste total nejustificat lotul reclamantei.
Si nu in ultimul rand trebuie precizat ca  reclamanta nu a formulat obiectiuni la raportul de expertiza in constructii, varianta III, chiar dansa propunand in subsidiar aceasta modalitate de partajare in natura.
Prin completarea la raportul de expertiza in constructii efectuata in fata instantei de apel, expertul constructor arata ca, la o analiza mai profunda, aceasta solicitarea  a reclamantei ar fi o alta varianta de dezmembrare, distincta de dezmembrarea propusa in varianta III, varianta care nu rezolva amplasarea grupului sanitar pentru clienti separat pentru ap. I/a si I/b si care are aspecte pozitive si negative. Pentru zidul despartitor propus de reclamanta sunt necesare: proiect si autorizatie de constructie, taiere goluri de usi noi si inzidire gol de usa desfiintata, in aceasta varianta  biroul 2 si 3  vor avea lumina naturala si mai redusa, propunerea de dezmembrare trebuie insusita de catre un expert topograf.
Pentru toate acestea, Curtea constata ca instanta de apel in mod corect a respins aceasta solicitare a reclamantei.
Ultimul motiv de recurs invocat de reclamanta este intemeiat. Cu ocazia cercetarii la fata locului expertul constructor a afirmat ca 1 mp de  baie ar fi 700 euro, deci  2,3 mp ar costa 1.610 euro. Instanta de apel a omis, la recalcularea sultei  sa aiba in vedere faptul ca partile au o cota de ½ din imobil si ca sulta se datoreaza in functie de aceasta, astfel ca suma de 1.610  Euro  trebuie impartita la doi, reclamanta datorand paratului 805 Euro.  De asemenea, nu a luat in considerare nici incheierea de indreptare a erorii materiale, prin care prima instanta a corectat sulta la 5.771 lei.  La aceasta suma,  instanta de apel  trebuia sa adauge 2.898 lei (805 euro x 3, 6 lei/euro), rezultand 8.669 lei.
Fata de cele ce preced, Curtea in baza art. 312 alin.1 Cod procedura civila va admite recursul  declarat de reclamanta retinand incidenta motivelor de nelegalitate  prevazute de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, va modifica in parte decizia atacata, in sensul ca va obliga reclamanta  sa plateasca paratului suma de 8.681 lei, cu titlu de sulta.
Va mentine celelalte dispozitii ale hotararii atacate.
Recursul  declarat de parat urmeaza a fi respins ca nefondat pentru urmatoarele considerente:
Nu se poate considera ca cererea reclamantei  de atribuire a grupului sanitar de la parter este o cerere noua in apel. Prin cererea de apel reclamanta a solicitat schimbarea in parte a sentintei apelate in sensul ca, mentinand varianta III din expertiza in constructii, in componenta ap. nr. I/a atribuit ei sa intre grupul sanitar de la parter, pentru clienti. Este doar o propunere de modificare a variantei prin care s-a dispus iesirea din indiviziune, argumentata, ceea ce nu echivaleaza  cu o cerere noua, in intelesul dat de art. 294 alin.1 Cod procedura civila.
Referindu-ne tot la procedura speciala a partajului judiciar si  retinand si efectul  devolutiv al apelului, se poate retine ca in apel instanta este in masura sa modifice modalitatea de iesire din indiviziune, chiar si fara solicitarea expresa a unei dintre parti ( art. 295 Cod procedura civila).
In mod corect instanta de apel a retinut ca varianta initiala nu este echitabila, cata vreme reclamantei ii revenea un grup sanitar  iar paratului trei grupuri sanitare,tinand seama si de completare ala expertiza in constructii efectuata in apel si de situatia  de fapt,  constatata nemijlocit de instanta  cu ocazia deplasarii la fata locului. Expertul a concluzionat ca daca i se atribuie reclamantei grupul sanitare de la parter  se poate crea o usa direct din biroul  nr. 2 in acest grup sanitar. S-a tinut seama si de destinatia spatiilor de la parter, respectiv de birouri de avocatura, unde se afla si holul de asteptare pentru clienti. Echitabil si relevant pentru buna functionare a celor doua cabinete  este ca fiecare cabinet sa includa cate un grup sanitare la parter.
Motivul invocat de parat ca acest grup sanitare este "organic" legat de lotul atribuit lui nu este probat si nici relevant.
Expertul a aratat ca atat grupul sanitar de la mansarda  (atribuit reclamantei), cat si cel de la subsol ( atribuit paratului ) prezinta inconveniente, dar aceste nu sunt argumente in neatribuirea grupului  sanitar de la parter reclamantei.
Ca atare,  in baza art. 312 alin.1 Cod procedura  civila, recursul paratului urmeaza a fi respins ca nefondat, nefiind incident motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.