EVACUARE CHIRIASI DIN IMOBILUL SUPUS DISPOZITIILOR O.U.G. NR.40/1999. DREPTUL CHIRIASULUI LA REINNOIREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE.

Prin actiunea civila inregistrata la Judecatoria Ploiesti, reclamantul N.M.C. a solicitat evacuarea paratilor R.M. si D.B. dintr-un imobil situat in mun.Ploiesti. avand in vedere expirarea contractului de inchiriere incheiat intre parti.
Ulterior, numita D.T.D. a formulat o cerere de interventie in interesul paratilor prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
Prin sentinta civila nr.5134/13.06.2005 pronuntata de Judecatoria Ploiesti a fost respinsa ca neintemeiata actiunea formulata de reclamant,fiind admisa cererea de interventie accesorie.
Prin decizia nr. 594/30.09.2005 pronuntata de Tribunalul Prahova - Sectia civila a fost admis apelul declarat de reclamant impotriva acestei sentinte ,care a fost schimbata in tot ,in sensul admiterii actiunii si respingerii cererii de interventie accesorie, dispunandu-se evacuarea paratilor din imobil.
Pentru a pronunta aceasta decizie instanta de apel a retinut ca termenul de 5 ani a inceput sa curga de la data ramanerii definitive a sentinte civile nr.1748/13.02.1998 pronuntata de Judecatoria Ploiesti ,fiind expirat in prezent ,astfel incat nu mai are relevanta faptul ca proprietarul nu a notificat chiriasii refuzul de reinnoire a contractului de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea acestuia, in cauza neoperand nici tacita relocatiune.
Impotriva acestei decizii, paratii si intervenienta au declarat recurs pentru urmatoarele motive :
        1. reclamantul nu a devenit unic proprietar al imobilului decat in baza deciziei nr.2290/31.08.2004 pronuntata de Curtea de Apel Ploiesti - Sectia civila astfel incat acesta a incheiat cu paratii un singur contract de inchiriere pe care refuza in mod abuziv sa il reinnoiasca.
      2. reclamantul nu a notificat paratii refuzul de reinnoire a contractului cu cel putin un an inainte de expirarea acestuia.
      3. paratii nu au avut posibilitatea sa-si formuleze eventuale aparari in fata instantei de apel deoarece nu au fost asistati de un avocat.
      Primul motiv de recurs a fost inlaturat deoarece actele juridice referitoare la bunurile aflate in indiviziune ,privite in materialitatea lor ,incheiate de un coproprietar inainte de partaj cu nerespectarea regulilor care guverneaza indiviziunea , se consolideaza definitiv in situatia in care bunul care formeaza obiectul actului juridic a fost atribuit coproprietarului contractant , in baza efectului declarativ al partajului constatat de dispozitiile art.786 Cod civil.
Al treilea motiv de recurs a fost inlaturat deoarece paratii au declarat in sedinta publica ca nu doresc sa-si angajeze avocat si au solicitat cuvantul in dezbaterea apelului.
         Recursul este insa fondat in ceea ce priveste incalcarea dispozitiilor art.14 alin.1 si 2 din O.U.G. nr.40/1999 privind reinnoirea contractului de inchiriere, invocata de parati  si intervenienta  prin al doilea motiv de recurs.
In baza acestor dispozitii legale, chiriasul are dreptul  la reinnoirea contractului de inchiriere in cazul imobilelor care cad sub incidenta O.U.G. nr.40/1999, aprobata prin Legea nr.241/2001, proprietarul avand insa posibilitatea de a refuza reinnoirea contractului in situatiile prevazute de art.14 alin.2  lit a-d din acest act normativ.
In situatia in care nu doreste reinnoirea contractului de inchiriere ,proprietarul are obligatia de a notifica chiriasului acest refuz  in conformitate cu art.14 alin.3 si art.22 alin.1 si 2 din O.U.G. nr.40/1999, respectiv cu cel putin un an inainte de expirarea contractului, in cazurile prevazute  de art.14 alin.2 lit.a si b sau cu cel putin 60 de zile in cazul  prevazut de art.14 alin2 lit.d din acelasi act normativ , prin intermediul executorului judecatoresc si cu indicarea motivului  refuzului de reinnoire.
Nerespectarea acestor conditii atrage nulitatea notificarii in baza art.22 alin.3 din O.U.G nr.40/1999 si are drept consecinta reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile art.14 alin.1 din acest act normativ.
Din probele administrate in cauza rezulta ca reclamantul nu a respectat aceste dispozitii legale, notificarea fiind depusa la executorul judecatoresc la data de 25.11.2004 in conditiile in care  se comunica chiriasului refuzul de reinnoire a contractului de inchiriere care expira la data de 31.12.2004 si neprevazand  motivul de refuz al reinnoirii contractului.
Instanta de apel a retinut aceasta situatie de fapt dar a considerat ca reclamantul nu avea obligatia de a respecta dispozitiile art.14 alin.2-3 din O.U.G. nr.40/1999 in conditiile in care expirase termenul de 5 ani de la data ramanerii definitive a sentintei civile nr.1748/13.02.1998 pronuntata de Judecatoria Ploiesti prin care s-a dispus restituirea imobilului in litigiu catre reclamant.
Aceasta interpretare a dispozitiilor legale este gresita deoarece termenul de 5 ani prevazut de art.1 din O.U.G. nr.40/1999 curge de la data intrarii in vigoare a acestei Ordonante de Urgenta, respectiv 8.04.1999, iar obligatia proprietarului de a notifica chiriasului refuzul de reinnoire a contractului nu are nici o legatura cu acest termen.
Din interpretarea dispozitiilor art. 1 , art.7  si art.9  alin.1 din O.U.G. nr.40/1999 rezulta ca reclamantul si ceilalti coproprietari  aveau obligatia de a incheia cu paratii un contract de inchiriere care sa-si produca efectele pana la expirarea termenului prevazut de art. 1 din O.U.G. nr.40/1999, respectiv pana la data de 8.04.2004.
Aceste dispozitii legale sunt insa aplicabile numai in cazul in care proprietarii si chiriasii nu convin asupra altui termen in baza principiului libertatii contractuale.
In cauza dedusa judecatii intre reclamant si ceilalti coproprietari pe de o parte, si parati, pe de alta parte, s-au incheiat 12 contracte de inchiriere succesive in perioada 2000-2004, pe diferite termene , ultimul contract fiind incheiat la data de 15.10.2004 pe termen de 3 luni, respectiv pana la data de 31.12.2004.
Orice proprietar are dreptul de a dispune in mod liber de bunurile aflate in proprietatea sa si poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere si in cazul imobilelor care cad sub incidenta O.U.G. nr.40/1999 , pentru motivele si cu respectarea procedurii prevazute de acest act normativ,  care implica notificarea chiriasului prin intermediul executorului judecatoresc , cu indicarea motivelor refuzului de reinnoire a contractului si cu respectarea termenelor prevazute de art.14 alin.3 din O.U.G. nr.40/1999.
In conditiile in care a operat reinnoirea contractului de inchiriere ,pentru aceeasi perioada , reclamantul nu poate solicita evacuarea paratilor din imobil in conformitate cu art.14 alin.1 si 5 din O.U.G nr.40/1999.
Pentru aceste considerente, in baza art.312 alin.3 raportat la art.304 pct.9 Cod pr.civila , Curtea a admis recursul si a modificat in tot decizia in respingerii apelului ca nefondat.