Procedura insolventei – Legea nr. 85/2006. Contestatia la masurile luate de administratorul judiciar in cazul expertizei de evaluare a activelor din patrimoniul debitoarei.

             Procedura insolventei – Legea nr. 85/2006. Contestatia la masurile luate de administratorul judiciar in cazul expertizei de evaluare a activelor din patrimoniul debitoarei. Motive de oportunitate prevazute de art. 11 lit. i din Legea nr. 85/2006 si de nelegalitate potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr.  85/2006.

             Motivele de oportunitate exceptate de la controlul judecatorului sindic sunt cele care vizeaza deciziile manageriale prevazute de art. 11 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 si nu cererile de natura judiciara aferente procedurii insolventei. Retinand ca evaluarea garantiilor potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, reprezinta o cerere de natura judiciara, rezulta ca este admisibila pe calea contestatiei analizarea motivelor ce privesc procedura de intocmire a expertizei.

               Prevederile art.11 lit. i din Legea nr. 85/2006 permit judecatorului sindic sa judece contestatiile debitorului, ale comitetului creditorilor ori ale oricarei persoane interesate impotriva masurilor luate de administratorul judiciar sau de lichidator. Obiectul contestatiei priveste concluziile expertizei de evaluare a activelor din patrimoniul debitoarei dispuse de administratorul judiciar ca masura luata in cadrul procedurii insolventei. Astfel, prin raportul de activitate nr. 7/7.11.2014 intocmit de administratorul judiciar s-a aprobat finalizarea expertizei de evaluare a activelor aflate in proprietatea debitoarei, intocmirea expertizei fiind anterior aprobata de comitetul creditorilor in sedinta din 27.11.2013.
 Judecatorul sindic a retinut mentiunile administratorului judiciar in sensul ca expertiza de evaluare imobiliara si mobiliara a fost efectuata in temeiul art. 41 alin.2 din Legea nr. 85/2006 in vederea determinarii valorii creantelor garantate, insa din cuprinsul raportului rezulta ca scopul retinut de expert  a fost in vederea vanzarii si estimarea pretului de vanzare fortata, in conditiile in care nu s-a pus problema lichidarii bunurilor potrivit art. 115-116 din Legea nr. 86/2005. In speta, debitoarea S.C.  F. S.R.L. se afla in procedura de observatie si nu in faza de lichidare a bunurilor, astfel ca nu erau incidente prevederile art. 115-116 din Legea nr. 85/2006.
Sustinerile apelantului administrator judiciar legate de inadmisibilitatea contestatiei pe motiv ca aspectele de oportunitate sunt exceptate de la controlul judecatorului sindic nu pot fi primite intrucat prevederile art. 338 alin. 1 Noul Cod de procedura civila permit instantei de judecata sa dispuna efectuarea unei noi expertize. Motivele de oportunitate exceptate de la controlul judecatorului sindic sunt cele care vizeaza deciziile manageriale prevazute de art.11 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 si nu cererile de natura judiciara aferente procedurii insolventei. Retinand ca evaluarea garantiilor potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, reprezinta o cerere de natura judiciara, rezulta ca este admisibila pe calea contestatiei analizarea motivelor ce privesc procedura de intocmire a expertizei.
In temeiul art. 338 alin. 1 Noul Cod de procedura civila judecatorul sindic a retinut necesitatea efectuarii unui nou raport de expertiza „pentru a se evita suspiciunile legate de valoarea bunurilor”, cu motivarea ca bunurile au avut anterior o valoare mai mare de cost si de evaluare. Se constata ca judecatorul sindic nu a anulat expertiza de evaluare si nici nu a retinut ca metoda utilizata de expert ar fi fost nelegala, ci doar a luat in considerare cuantumul valoric al bunurilor estimat diferit de debitoare.  
Conform paragrafului 36 si 37 din Standardele de evaluare ANEVAR 2014 ghidul 630, „pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietati imobiliare, evaluatorii se folosesc de metode de evaluare specifice, care se incadreaza in cele trei abordari in evaluare:
a) abordarea prin piata (comparatie directa)
b) abordarea prin venit
c) abordarea prin cost
In orice estimari ale valorii, se folosesc una sau mai multe din aceste abordari. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliara, de utilizarea desemnata a evaluarii, de premisele evaluarii, de calitatea si cantitatea datelor disponibile pentru analiza.”
Potrivit paragrafelor 109-111 din acelasi ghid, „nu se va face niciodata o medie a rezultatelor obtinute prin diversele abordari in evaluare aplicate. Nu vor fi folosite media aritmetica, geometrica, mediana (sau altele asemenea)in exprimarea concluziei asupra valorii, nici intre rezultatele mai multor abordari si nici intre rezultatele mai multor metode din cadrul aceleiasi abordari. Ori de cate ori este posibil, se vor aplica cele trei abordari in evaluare. Cand nu exista aceasta posibilitate, se vor aplica doua sau doar o singura abordare in evaluare, cu conditia ca in raportul de evaluare sa fie prezentate argumente privind neaplicarea uneia sau a doua abordari. Nu se va aplica niciodata o a doua abordare in evaluare, numai cu caracter formal, in cazul in care poate fi aplicata doar o singura abordare in evaluare, adecvata si bazata pe informatii de piata suficiente, verificate si credibile”.
Din punctul de vedere al expertului S.C. P.C. S.R.L., metoda abordarii de venit a fost singura metoda aplicata, in lipsa unor preturi de tranzactionare pentru proprietati similare, cat si datorita particularitatilor imobilului in care nu s-a inclus terenul pentru ca nu era proprietatea debitoarei, iar utilizarea unor corectii era imposibil de cuantificat in acest caz.
Cum abordarea prin piata este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin compararea proprietatii imobiliare subiect cu proprietati similare care au fost recent vandute sau care sunt propuse pentru vanzare era necesar ca debitoarea sa depuna dovezi, respectiv tranzactii cu proprietati similare, pentru a justifica aplicarea metodei abordarii de piata. In lipsa unor astfel de acte, contestarea raportului de expertiza din punctul de vedere al omisiunii aplicarii metodei de abordare de piata era neintemeiata. Sub acest aspect, este de observat ca nici in cadrul expertizei din 2008 nu s-a folosit metoda comparatiei de piata intrucat „tranzactiile cu proprietati comparabile erau rare”.
Judecatorul sindic insa nu a dispus efectuarea noii expertize prin indicarea unor metode de evaluare, astfel ca aspectele legate de conformitatea metodei de evaluare nu au relevanta in cauza, noul expert avand libertatea de a aborda metodele de evaluare legale cu atat mai mult cu cat evaluarea nu priveste doar bunurile imobile, respectiv constructia, ci si cele mobile.
            Se mai observa ca raportul de evaluare din 27.06.2008 invocat de debitoare si retinut de judecatorul sindic in aprecierea efectuarii unei noi expertize, a fost intocmit in vederea garantarii unui credit de catre societatea debitoare, metoda de evaluare fiind cea de cost realizata prin costurile segregate si prin capitalizarea venitului, iar valoarea stabilita a luat in considerare veniturile de 50-70 de euro pe camera sau apartament pentru cele 22 unitati de cazare.
Expertiza de evaluare efectuata in 11.09.2014 si contestata in cauza, a stabilit ca tariful mediu pe camera in prezent ar fi de 34 euro luandu-se in calcul 10 unitati de cazare potrivit mentiunilor din CF. Neconcordanta dintre numarul unitatilor de cazare mentionate in extrasul CF si cele din proiectul de arhitectura a fost sesizata si de expertul S.C. P.C. S.R.L. care a aratat ca in planul de arhitectura pensiunea ar avea 6 apartamente, 4 camere la etaje si la mansarda spatii ce pot fi transformate in 8 unitati de cazare, iar pe site-ul societatii, pensiunea figureaza cu 13 camere matrimoniale, 5 camere duble si 4 apartamente deci cu 22 unitati de cazare. Cu toate acestea expertul a stabilit valoarea constructiei luand in considerare veniturile pentru cele 10 unitati de cazare mentionate in extrasul CF, fara a verifica numarul real al unitatilor de cazare, ceea ce ar justifica efectuarea unei noi expertize in conditiile art. 338 Noul Cod de procedura civila. Se constata astfel ca in mod corect judecatorul sindic a dispus efectuarea unei noi expertize pentru evaluarea bunurilor societatii potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr. 86/2005, sustinerile apelantei referitoare la corectitudinea procedurii de intocmire a raportului fiind neintemeiate.
Raportat la aceste considerente, in temeiul art. 480 Noul Cod de procedura civila  s-a respins ca nefondat apelul declarat, cu consecinta pastrarii ca legale si temeinice a hotararii instantei de fond.