Legea nr. 10/2001. Teren dobandit in conditiile generale de vanzare-cumparare stabilite in Decizia nr. 25/1905, emisa de Consiliul Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, in zona plajei din statiunea Mamaia. Pact comisoriu...

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 2830, reclamantii S.D. si T.A. au chemat in judecata pe paratii Municipiul Constanta si Primaria Municipiului Constanta, solicitand anularea Dispozitiei nr.1771/21.06.2006 emise de Primarul Municipiului Constanta si pronuntarea unei hotarari prin care sa se rezolve pe fond notificarea nr.2256/2001.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca prin notificarea mentionata au solicitat restituirea imobilului-teren in suprafata de 490, 24 mp. situat in Constanta, Statiunea Mamaia, lotul 5 din careul 12, teren ce a apartinut bunicului lor C.A. si a fost expropriat in baza Decretului nr.111/1951, prin sentinta civila nr. 403/23.04.1953 a fostului Tribunal Popular al Orasului Constanta.
Au sustinut reclamantii ca se inscriu in ipoteza prevazuta de art.2 alin.1 lit. d din Legea nr. 10/2001si ca preluarea a fost abuziva, deoarece bunul nu era ramas fara stapan, autorul lor a fost impiedicat sa-si plateasca impozitele cu scopul de a fi deposedat de proprietate, iar Decretul nr. 111/1951 contravenea Constitutiei in vigoare la data edictarii.
De asemenea, au aratat ca motivarea dispozitiei contestate este gresita, intrucat chiar daca autorul lor ar fi vrut sa construiasca ceva, din cauza razboiului si a instaurarii regimului comunist, nu i s-ar fi eliberat autorizatie de construire; prin urmare, conditia rezolutorie la care se face referire in dispozitie devenise caduca si nu mai putea produce efecte juridice. In plus, autorul lor a platit taxele si impozitele pentru teren pana la data preluarii abuzive, neputandu-se retine abandonarea bunului sau existenta unei conditii rezolutorii.
Prin sentinta civila nr. 912 din 3 mai 2007, Tribunalul Constanta a respins ca nefondata actiunea reclamantilor, care au fost obligati catre paratul Municipiul Constanta, prin Primar la cheltuieli de judecata in valoare de 400 lei, reprezentand onorariu avocat.
Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut, in esenta, ca autorul reclamantului C.A. a dobandit in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1278 din 3 aprilie 1937 un teren in suprafata de 490,24 m.p., reprezentand lotul nr. 10 din careul 26 din planul de proiectare si sistematizare a plajei Mamaia, Municipiul Constanta.
Conform actului de vanzare-cumparare, cumparatorului ii incumba obligatia de a edifica pe acest teren, pana la 29 august 1939, o casa de locuit sau vila, in baza planurilor aprobate de administratia municipala, iar in caz de neexecutare a obligatiei, intervenea rezilierea de drept, fara judecata, punere in intarziere sau alta formalitate a contractului de vanzare-cumparare, terenul revenind de drept in patrimoniul municipiului.
Instanta de fond a retinut ca aceasta clauza constituie un pact comisoriu de gradul IV, iar ca urmare a neexecutarii obligatiei cumparatorului de a construi, terenul a fost preluat in proprietatea Municipiului Constanta, decizia administrativa nr. 22043 din 1958, neconstituind un act administrativ abuziv de preluare, ci numai a constatat reziliat de plin drept contractul de vanzare-cumparare, situatie in care, in cauza, nu sunt incidente dispozitiile Legii nr. 10/2001.
S-a mai retinut ca sentinta civila nr. 403 din 23 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta in aplicarea dispozitiilor Decretului nr. 111/1951 nu a putut inlatura sanctiunea rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare care intervenise anterior pronuntarii acestei hotarari judecatoresti.
Impotriva acestei sentinte in termen legal au declarat apel reclamantii S.D. si T.A. care au criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte:
1. In mod gresit instanta de fond a apreciat ca preluarea terenului fosta proprietate a autorului reclamantului C.A., a fost facuta in mod legal prin decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, in realitate, pentru a opera pactul comisoriu de gradul IV era necesar ca neexecutarea obligatiei cumparatorului sa fie culpabila, ori in cauza obligatia de a construi nu a fost executata dintr-un caz de forta majora - respectiv declansarea celui de-al doilea razboi mondial, care a determinat interzicerea realizarii de constructii in zonele de frontiera.
2. Instanta de fond a apreciat in mod cu totul gresit ca trecerea terenului litigios in proprietatea statului in baza Decretului nr. 111/1951, prin sentinta civila nr. 403/23 aprilie 1953 nu are nici un fel de relevanta in conditiile in care autorul reclamantilor pierduse anterior dreptul de proprietate. In realitate, preluarea bunului s-a facut prin sentinta nr. 403/23 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta, in hotarare bunul fiind categorisit ca fiind proprietatea autorului reclamantilor.
3. Terenul in litigiu fiind preluat fara drept si prin abuz, conform Decretului nr. 111/1951, intra in categoria imobilelor reglementate de art. 2 din Legea nr. 10/2001, reclamantii fiind indreptatiti la restituirea in natura si, in subsidiar, in ipoteza in care nu este liber, la masuri reparatorii pentru bunul preluat abuziv.
Analizand legalitatea hotararii apelate, in raport cu criticile reclamantilor S.D. si T.A. se constata urmatoarele:
1. Prima instanta a retinut corect situatia de fapt referitoare la conditiile dobandirii terenului in litigiu de catre autorul reclamantilor.
Actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1278 din 3 aprilie 1937 a fost incheiat de autorul reclamantilor, in calitate de cumparator si Primaria Constanta, in calitate de vanzator, in conditiile generale de vanzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, in care se stipula ca terenurile situate in Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobanditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila in termen de patru ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare.
Conditiile generale de vanzare prevazute in Decizia nr. 25/1905, contin o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere in intarziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizandu-se de drept, fara interventia instantei de judecata.
Aceasta clauza a fost inserata si in contractul de vanzare-cumparare nr. 1278 din 3 aprilie 1937, cumparatorul A.C. asumandu-si obligatia de a construi pe acest teren o casa sau o vila in conformitate cu planurile aprobate de administratie, pana la data de 29 august 1939, in caz contrar va interveni rezilierea de plin drept a conventiei de vanzare-cumparare.
Pactul comisoriu inserat in contractul de vanzare-cumparare incheiat in anul 1936, de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vanzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », in cazul in care partea nu isi indeplineste obligatia de a construi in termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de indata ce a expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la indeplinire.
In prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este inlaturat in totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului, asa cum corect a retinut prima instanta.
In privinta momentului in care are loc desfiintarea contractului in cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce insa numai ca efect al unei imprejurari obiective - neexecutarea obligatiilor unei parti - dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face efectiva aceasta sanctiune.
Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata in 1958, prin Decizia nr. 22043.
Aceasta decizie nu constituie in sine un act abuziv de nationalizare si de dobandire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustin reclamantii, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv in posesia sa terenul in litigiu, intrucat in urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, terenul urmeaza sa intre in patrimoniul vanzatoarei.
Pana la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neindoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa in mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a incercat sa isi execute obligatia, a fost impiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.
2. In speta, se retine, ca anterior manifestarii vointei creditorului vanzator de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV, prin sentinta civila nr. 403 din 3 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta, a fost admisa cererea formulata de Circa a III-a Financiara Constanta, in contradictoriu cu paratul A.C., domiciliat in Timisoara, strada M.V. nr.19 - domiciliu mentionat si in actul de vanzare-cumparare nr. 1278/1937 si, in conformitate cu dispozitiile Decretului nr. 111/1954, s-a dispus trecerea terenului proprietatea paratului, in patrimoniul statului, ca bun abandonat.
Din considerentele hotararii judecatoresti rezulta ca proprietarul nu a mai facut nici un act de administrare si nu a mai platit impozite pentru terenul situat in Mamaia, inscris la rol la nr. 448, din anul 1948, motiv pentru care, fiind intrunite conditiile impuse de art.6 din Decretul nr. 111/1951, bunul a trecut la stat ca fiind ramas fara stapan.
In mod gresit prima instanta a retinut ca sentinta civila nr. 403 din 23 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta nu are relevanta juridica sub aspectul momentului si al conditiilor preluarii terenului litigios in proprietatea statului, in realitate, la momentul pronuntarii acestei hotarari, autorului reclamantului, citat in cauza in calitate de parat, i s-a recunoscut calitatea de proprietar al bunului abandonat.
De altfel, anterior anului 1958, cand a fost emisa Decizia nr. 22043/1958, creditorul vanzator nu si-a manifestat optiunea de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV, inserat in contractul de vanzare-cumparare, astfel incat nu se poate retine ca rezilierea contractului a intervenit in anul 1939, data inserata in contractul de vanzare-cumparare nr. 1278 din 3 aprilie 1937.
Dimpotriva, era de notorietate ca prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritatile locale, recunoscand existenta, in timpul razboiului a unei crize de materiale de constructie, a lucratorilor specializati in constructia de case, cat si imprejurarea ca este necesara o dezvoltare a constructiei de locuinte, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu incepere de la data acestei decizii si pana la 1 decembrie 1948 si nu au impus conditii speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobandite in conditiile mai sus mentionate.
In consecinta, se retine ca imobilul in litigiu a fost preluat de stat, ca bun fara stapan, in baza Decretului nr. 111/1951, anterior manifestarii vointei vanzatorului de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV inserat in contractul de vanzare-cumparare incheiat cu autorul reclamantilor.
3. Conform dispozitiilor art. 2 lit. “e" din Legea nr. 10/2001, prin imobile preluate abuziv se intelege si “imobilele considerate a fi fost abandonate in baza unei dispozitii administrative sau a unei hotarari pronuntate in temeiul Decretului nr. 111/1951, privind reglementarea situatiei bunurilor de orice fel supuse confiscarii, confiscate, fara mostenitori sau fara stapan, in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989".
Se constata ca legiuitorul califica expres ca fiind abuzive preluarile realizate in baza Decretului nr. 111/1951,  prin dispozitii administrative sau hotarari judecatoresti - cazul in speta si nu impune, ca in situatia reglementata de art. 2 lit."d" din lege, ca fostul proprietar sau mostenitorii sai sa faca dovada ca abandonul bunului s-a datorat unor masuri abuzive impuse de stat, cum ar fi arestarea persoanei pentru motive politice, deportarea acesteia pentru motive politice sau internarea fortata in unitati sanitare, incidenta altor masuri abuzive impuse de stat, prin care drepturile proprietarului nu puteau fi exercitate.
Pornind de la ratiunea adoptarii Legii nr. 10/2001, privind situatia juridica a unor imobile preluzate abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, exprimata in caracterul profund reparatoriu, este de precizat ca prin acest act normativ legiuitorul a urmarit sa inlature prejudiciile suferite de fostii proprietari prin abuzurile savarsite de stat, inclusiv prin preluarea unor bunuri ca fiind fara stapan, conform Decretului nr. 111/1951.
Retinandu-se ca terenul in litigiu a fost preluat in baza Decretului nr. 111/1951, ca bun abandonat, instanta de apel constata ca Legea nr. 10/2001 este aplicabila in cauza, reclamantii fiind indreptatiti la repararea prejudiciului cauzat prin preluarea abuziva de catre stat a imobilului proprietatea autorului lor.
Prevalenta restituirii in natura a bunului preluat abuziv reprezinta un principiu fundamental al procedurii de solutionare a notificarilor formulate in baza Legii nr. 10/2001 de catre persoana indreptatita, si numai in cazul in care aceasta masura nu este posibila sau este expres inlaturata de la aplicare se va proceda la acordarea celorlalte masuri reparatorii prevazute de lege, respectiv compensarea cu bunuri sau servicii oferite in echivalent de detinator, cu acordul persoanei indreptatite sau propunerea de acordare de despagubiri potrivit Titlului VII din Legea nr. 247/2005.
Conform dispozitiilor art. 10 din Legrea nr. 10/2001 se restituie in natura terenurile libere, iar pentru terenurile ocupate, masurile reparatorii se stabilesc in echivalent. In alin.(2) al aceluiasi articol se prevede ca in ipoteza in care pe terenurile preluate in mod abuziv s-au edificat constructii noi, autorizate, persoana indreptatita va obtine restituirea in natura a partii de teren ramasa libera, iar pentru suprafata ocupata de constructii noi, cea afectata servitutilor legale si altor amenajari de utilitate publica ale localitatilor urbane sau rurale, masurile reparatorii se stabilesc in echivalent.
Din expertiza imobiliara efectuata in cauza de inginer B.E., rezulta ca terenul in suprafata de 490,24 m.p., revendicat de reclamanti este afectat integral de constructii cu caracter definitiv, fiind amplasat in incinta Parcului de distractii « Aqua Magic » din Mamaia si ocupat de amplasamentul constructiei topoganului mare din acest parc de distractii, conform schitei anexa la expertiza.
Intrucat terenul este afectat integral de constructii autorizate cu caracter definitiv, restituirea in natura a acestuia nu este posibila, reclamantii fiind indreptatiti la masuri reparatorii in echivalent, conform art. 26 alin.(1) din Legea nr. 10/2001, republicata.
Fata de considerentele expuse, in baza art. 296 Cod procedura civila, se va admite apelul reclamantilor si se va schimba in tot hotararea apelata, in sensul admiterii contestatiei reclamantilor.
Anuleaza dispozitia nr. 1771 din 21 iunie 2006, emisa de Primarul Municipiului Constanta si obliga unitatea detinatoare - Municipiul Constanta, prin Primar, sa emita dispozitie cu propunerea de acordare de despagubiri pentru imobilul teren in suprafata de 490,24 m.p. din Constanta, statiunea Mamaia, lot 5, careul 2, conform Titlului VII din Legea nr. 247/2005.