Obligatia de a face

  
Dosar nr. ***
ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI - SECTIA A VII-A CIVILA
SENTINTA CIVILA NR. ***
SEDINTA PUBLICA DE LA 11.11.2016
Tribunalul constituit  din:
PRESEDINTE – JUDECATOR SINDIC — ***
GREFIER — ****

Pe rol fiind solutionarea cauzei civile, avand ca obiect obligatia de a face intemeiata pe dispozitiile art. 131 din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolventei si de insolventa  formulata de reclamantii ** si **, in contradictoriu cu intimata-debitoare ** 3 si administratorul judiciar **
Dezbaterile in fond ale cauzei au avut loc in sedinta publica de la 14.10.2016, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la aceea data, ce face parte integranta din prezenta cand, Tribunalul,  avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 28.10.2016, apoi la 11.11.2016, cand a pronuntat prezenta sentinta.

TRIBUNALUL

Prin cererea formulata in procedura insolventei debitoarei **  ,reclamantii –creditori ** si **     au  solicitat instantei ca prin  hotararea ce o va pronunta sa dispuna in contradictoriu cu  administratorul judiciar  desemnat a reprezenta interesele debitoarei  incheierea in forma autentica  a contractului de vanzare-cumparare avand drept obiect transferul dreptului de proprietate catre  reclamantii ** si **   asupra apartamentului nr. *, * , precum si cota parte indiviza din partile si dependintele comune ale blocului  si din suprafata indiviza a dreptului de proprietate asupra terenului din  complexul situat in ansamblul rezidential **
In motivarea  cererii, creditorii  au aratat ca la data de   19.01.2010   au incheiat cu debitoarea **  antecontractul de vanzare-cumparare cu nr. 280  autentificat de catre **
Prin contract, au mai precizat   reclamantii ca au  cumparat de la promitentii vanzatori ** si debitoarea **  un imobil apartament compus din  doua   camere  si dependinte,precum si cota parte indiviza  din partile si dependintele comune ale blocului si din suprafata indiviza din dreptul de proprietate asupra terenului pe care este edificat imobilul,in ansamblul rezidential **.Actul initial a fost modificat prin Actul Aditional autentificat sub nr.499/8.02.2010  .
La data formularii cererii s-a precizat ca,desi  apartamentul a fost predat si se afla in posesia reclamantilor conform procesului-verbal de predare-primire  din data de 9.03.2015  ,iar pretul a fost achitat,contractul de vanzare-cumparare in forma autentica nu  fusese perfectat,iar la data de 13.03.2015  in cadrul dosarului cu nr. ** a dispus deschiderea procedurii insolventei  impotriva debitoarei **,fiind desemnat in calitate de administrator judiciar **.
S-a apreciat ca sunt indeplinite cerintele prevazute de art.131 din Legea cu nr. 85/2014,mai mult cu cat promisiunea de vanzare-cumparare a fost notata si in Cartea Funciara  prin incheierile cu nr. ** si cu nr. ** ,fiind anexata copie dupa extrasul de Carte Funciara .
In drept au fost invocate prev. art. 131 din Legea cu nr. 85/2014 .
Prin intampinare, administratorul judiciar a precizat ca nu se opune cererii  si in conditiile in care se vor apecia ca fiind indeplinite cerintele prev. de art. 131 ,se va proceda la efectuarea transferului dreptului de proprietate  asupra apartamentelor antecontractate  si  care va fi precedata de  intocmirea documentatiei  de alipire terenuri,intabulare a celor doua imobile si dezmembrarea primului imobil finalizat pe apartamente.
**. a formulat cerere de interventie principala  , prin care solicita  admiterea in principiu a cererii de interventie principala; iar pe fondul cauzei, solicita in principal, respingerea cererii reclamantei, in masura in care, in urma administrarii probatoriului se va constata ca nu sunt indeplinite dispozitiile art. 131 (1) din Legea nr. 85/2014; iar in subsidiar admiterea cererii principale cu obligarea  administratorului judiciar al debitoarei ** la acordarea creditorului garantat  ** a unei  protectii corespunzatoare, in sensul art. 131 (2)  privind procedurile de prevenire a insolventei si de insolventa.
In motivarea cererii a fost invocata calitatea de creditor garantat a **  ,care a preluat prin cesiune toate drepturile si garantiile de la **, conform contractului de cesiune autentificat sub nr. **
S-au invocat de catre intervenient drepturile conferite de art. 131 din Legea nr. 85/2014, dar si  exercitarea drepturilor recunoscute de lege, pentru a preveni instrainarea bunurilor supuse garantiei  din patrimoniul debitoarei, daca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 131 (1) din aceeasi lege.
S-a solicitat a fi verificata  in cauza  masura in care promisiunea bilaterala invocata de reclamanta indeplineste toate conditiile de validitate a contractului prevazute de lege.
Cu privire la cerinta publicitatii contractelor de garantie si acordare a creditului,s-a aratat de catre intervenient ca au fost indeplinite cerintele legale ,ceea ce implica aplicabilitatea art.131 alin.2 din Legea cu nr. 85/2014.
La termenul de judecata din data de 15.04.2016 Tribunalul Bucuresti a admis in principiu cererea de interventie in interes propriu,pentru considerentele ce se regasesc mentionate in cuprinsul incheierii de sedinta .
In vederea solutionarii actiunii a fost administrata proba cu inscrisuri.
In cauza, s-a renuntat la administrarea probei cu expertiza tehnica evaluatorie ,avand in vedere  valorile stabilite deja prin Raportul de evaluare intocmit  in dosarul de fond cu privire la imobilele in litigiu.
Analizand actele si lucrarile dosarului se retin urmatoarele:
La data de  19.01.2010  reclamantii   au incheiat cu debitoarea **  antecontractul de vanzare-cumparare cu nr. **  autentificat de catre **  .    Obiectul antecontractului l-a constituit un apartament compus din  doua   camere  si dependinte,precum si cota parte indiviza  din partile si dependintele comune ale blocului si din suprafata indiviza din dreptul de proprietate asupra terenului pe care este edificat imobilul,in ansamblul rezidential **.Actul initial a fost modificat prin Actul Aditional autentificat sub nr.**  .
Prin contract, promitentii-vanzatori ** si debitoarea ** s-au obligat sa transmita dreptul de proprietate asupra  unui imobil apartament si asupra unei cote- parti indivize  din partile si dependintele comune ale blocului si din suprafata indiviza din dreptul de proprietate asupra terenului pe care este edificat imobilul,in ansamblul rezidential **.Desi in cuprinsul cererii introductive s-a indicat ca pretul de 53 300 euro  si  TVA  a fost achitat in integralitate,ulterior s-a precizat pe parcursul judecatii ca  pretul a fost achitat partial.
Pentru reclamantii ce au solicitat perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica,se constata ca titlul de proprietate  nu s-a incheiat intrucat impotriva societatii debitoare  **  a fost  deschisa procedura  la data de 13.03.2015 .
Trebuie precizat ca antecontractul incheiat intre parti nu are efect translativ de proprietate, dand nastere doar unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, prin perfectarea unui act autententificat ,obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorului de plata a pretului,astfel cum acesta a fost convenit de parti .
In fapt,dispozitiile speciale cuprinse in art. 131 din Legea cu nr. 85/2014 reiau in procedura insolventei principiul de drept potrivit caruia  creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei.
Astfel,art.131 din Codul insolventei dispune in sensul ca,” obligatiile rezultand dintr-o promisiune bilaterala de vanzare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumparator, daca:
a) pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;
b) pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
c) bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare;
d) in cazul imobilelor, promisiunile sunt notate in Cartea funciara.
Aplicand dispozitiile anterior enuntate  situatiei  de fapt retinute, se constata ca sunt indeplinite  cerintele prevazute de legiuitor in cuprinsul  art. 131 din Legea nr. 85/2014 pentru a fi incheiat contractul  de vanzare¬-cumparare in forma autentica avand ca temei antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ** ,astfel cum a fost modificat si completat ulterior prin  Actul Aditional autentificat sub nr. ** .
Astfel, din probele administrate rezulta ca pretul contractual desi nu a fost achitat integral ,se apreciaza de catre instanta, raportand valoarea mica ramasa de achitat ,dar si dovezile atasate la dosar la ultimul termen de judecata coroborata si cu intentia  declarata de a respecta obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare de catre promitentii-cumparatori, ca cerinta stabilita de lege la art.131 lit.a  va fi indeplinita  in integralitate .
Astfel, se apreciaza ca restul de pret nu reprezinta un impediment pentru admiterea prezentei actiuni intrucat in masura in care va fi mentionat expres in cuprinsul actului juridic autentificat va genera un drept de creanta cu garantiile aferente ,urmand a fi achitat / urmarit cu respectarea insa a principiilor generate de situatia juridica speciala a societatii debitoare .
Apartamentul  se afla in posesia   reclamantilor ,asa cum reiese din  procesul-verbal de predare-primire  din data de 9.03.2015  , fiind confirmata predarea si  de catre administratorul judiciar .
Se constata de asemenea ca promisiunea de vanzare cumparare a fost notata  in Cartea Funciara, asa cum prevede  art. 131 lit.d din Legea cu nr. 85/2014.
De asemenea, pretul apartamentului nu este inferior valorii de piata a acestuia,raportat si la valorile stabilite in cuprinsul expertizei efectuate in dosarul de insolventa,dar si la realitatea economica.
Dispozitiile art. 131 reprezinta optiunea legiuitorului care a inteles sa protejeze stabilitatea raporturilor juridice, prin asumarea de obligatii contractuale anterior  deschiderii procedurii de insolventa si, implicit, drepturile promitentului-cumparator. Astfel,nu poate fi sanctionat cocontractantul de buna-credinta  pentru situatia juridica imprevizibila a declansarii procedurii insolventei,securitatea circuitului civil impunand indeplinirea obligatiilor sinalagmatice asumate  de parti,in conditiile prevazute de lege.
Aceste prevederi permit promitentului-cumparator sa valorifice dreptul sau fata de promitentul-vanzator in conditiile in care administratorul judiciar/lichidatorul este obligat sa execute contractul incheiat intre  promitentul-cumparator si promitentul¬-vanzator, dreptul sau de apreciere nefiind unul absolut, ci exercitandu-se in limitele si conditiile prevazute de textul de lege.
Instituirea acestor criterii si conditii tine de necesitatea maximizarii averii debitorului supus procedurii si de imperativul nefraudarii intereselor creditorilor. Legiuitorul este in drept sa reglementeze astfel de criterii si conditii cu privire la debitorii aflati sub incidenta Legii nr. 85/2014, intrucat acesta este ab initio intr-o alta situatie juridica fata de un debitor care nu se afla in insolventa. Pe cale de consecinta, o asemenea limitare a dreptului de dispozitie al debitorului apare ca fiind justificata si rezonabila in raport cu situatia in care se afla.
Prin urmare,fata de principiile generale ce guverneaza modalitatea de indeplinire a obligatiilor,creditorul este indreptatit sa obtina indeplinirea exacta a obligatiei, cu prioritate fata de orice executare prin echivalent.
Executarea de catre debitorul insolvent ,promitent-vanzator, a obligatiei sale de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului obiect al antecontractului reprezinta intocmai plata obligatiei sale, in conformitate cu dispozitiile mai sus amintite.
Art. 131 din Legea nr. 85/2014  confera, astfel, promitentului-cumparator dreptul de a obtine, in conditiile aratate, plata de catre debitorul insolvent a obligatiei de a transfera dreptul de proprietate asupra unui bun din averea sa, prin preferarea sa fata de ceilalti creditori, cu ignorarea ordinii de prioritate stabilita de Codul insolventei. Un astfel de drept, nascut din calitatea speciala a creantei sale, care confera unui creditor dreptul de a fi preferat celorlati creditori, este calificat de dispozitiile din  Codul civil ca fiind un privilegiu.
Dreptul instituit de dispozitiile art. 131 intruneste toate caracteristicile unui privilegiu imobiliar fiind stabilit prin lege, purtand asupra unui bun determinat (imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare) si fiind determinat de natura creantei promitentului cumparator (pretul antecontractului).
Pe cale de consecinta, acest drept confera promitentului-cumparator atat atributul de preferinta, cat si cel de urmarire a bunului obiect al antecontractului de vanzare¬-cumparare.
Acest privilegiu poate fi invocat de promitentul-cumparartor impotriva administratorului sau lichidatorului judiciar oricand pana la iesirea bunului din averea debitoarei in cadrul procedurii.
Pentru considerentele anterior expuse ,instanta constata intemeiata actiunea principala si va obliga  parata-debitoare ** prin administrator judiciar sa execute obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ** ,astfel cum a fost modificat si completat ulterior prin  Actul Aditional autentificat sub nr. ** ,cu obligatia corelativa a achitarii de catre reclamanti a restului de pret .
In ceea ce  priveste cererea de interventie formulata de creditorul garantat **,se constata neintemeiata solicitarea de a se respinge cererea vizand perfectarea in forma autentica  a contractului de vanzare-cumparare ,fata de imprejurarea ,asa cum s-a motivat anterior,ca sunt indeplinite cerintele prevazute de art. 131 alin.1 din Legea cu nr. 85/2014.
Cat priveste  acordarea drepturilor conferite de alin.2 al art.131 creditorului **,se retin urmatoarele:
** detine o creanta in suma de 21 580 154,8 lei, in baza contractelor de credit nr. ** si **,dar si a  actelor aditionale aferente incheiate de debitoare **   **. Potrivit tabelului publicat in Buletinul Procedurilor de Insolventa cu nr. **,creanta garantata a fost    inscrisa potrivit art. 159 pct. 3 din Legea nr. 85/2014.
**  detine calitatea de  creditor a  debitoarei , ca urmare a preluarii prin cesiune a tuturor drepturilor pe care le avea impotriva ** si   **, conform contractului de cesiune autentificat sub nr. **. Prin acest contract au fost cesionate drepturile bancii din contractul de credit si contractele de garantie  aferente.
Prin urmare, constatand ca formalitatile de publicitate imobiliare in privinta contractului de ipoteca au fost realizate anterior notarii antecontractului de vanzare-cumparare aut.sub nr. 919/20.05.2008 ,tribunalul constata ca se impune a fi conferita protectia instituita de art.131 alin.2 din Legea cu nr. 85/2014 creditorului garantat ** .

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite actiunea formulata de catre reclamantii ** si ** ,  in contradictoriu cu parata-debitoare ** prin  administrator judiciar **
Admite in parte cererea de interventie principala formulata de catre intervenientul **
Obliga administratorul  judiciar cu respectarea drepturilor conferite intervenientului de disp. art.131 alin.2 din Legea cu nr. 85/2014    sa execute obligatiile asumate de debitoare prin antecontractul de vanzare-cumparare  autentificat sub nr.** ,modificat prin actul aditional  autentificat sub nr. ** ,in sensul efectuarii  formalitatilor legale  si  semnarii in numele debitoarei a unui contract de vanzare cumparare in forma autentica avand drept obiect transferul dreptului de proprietate catre reclamantii ** si **        asupra apartamentului nr. ** precum si cota parte indiviza din partile si dependintele comune ale blocului  si din suprafata indiviza a dreptului de proprietate asupra terenului din  complexul situat in ansamblul rezidential **,pentru pretul astfel cum a fost convenit de parti de  53 300   euro si TVA ,care va fi achitat integral de catre  reclamantiL    .
Cu apel in 7 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, **
PRESEDINTE          ****                                      GREFIER ****