Obligatia de face

Dosar nr. 11621/3/2013

ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI-SECTIA A VII-A CIVILA
SENTINTA CIVILA NR.8243
SEDINTA PUBLICA DE LA 14.10.2013
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN :
PRESEDINTE: JUDECATOR-SINDIC: PN
GREFIER: ISA


Pe rol fiind solutionarea cauzei comerciale, avand ca obiect obligatia de a face - exec.oblig.antecontr.v/c 547/11.02.2008, privind procedura insolventei, privind pe reclamantul NCE in contradictoriu cu paratul PWC .
Dezbaterile in fond ale cauzei a avut loc in sedinta publica de la data de 07.10.2013 fiind consemnate in incheierea de sedinta de la aceasta data, ce face parte integranta din prezenta, cand Tribunalul avand nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise a amanat pronuntarea la data de 14.10.2013.     

TRIBUNALUL

Deliberand asupra actiunii comerciale de fata constata urmatoarele:
Prin cererea, legal timbrata, inregistrata la data de 17 aprilie 2009 pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a VII-a comerciala sub nr. 16416/3/2009 creditorul BCR a solicitat, in baza Legii 85/2006, deschiderea procedurii insolventei impotriva debitorului TV, care se afla in stare de insolventa si fata de care detine o creanta certa, lichida si exigibila in suma  de 19.377.884 euro.
In motivarea in fapt a cererii creditoarea arata ca a acordat un imprumut debitoarei in cuantum de 20 milioane de euro pentru edificarea unui ansamblu rezidential. Ulterior debitoarea nu a reusit sa-si mai achite ratele scadente.
In cadrul dezbaterilor de la primul termen debitoarea a aratat ca nu contesta starea de insolventa si ca intelege sa declare ca vrea sa se reorganizeze.
Prin Sentinta comerciala nr. 3094 pronuntata la data de 01 iunie 2009 s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolventei fata de debitorul TV.
Dupa solutionarea mai multor contestatii si definitivarea tabloului creditorilor administratorul judiciar al debitoarei TV – PWC – a depus la dosar un plan de reorganizare care a fost confirmat.
La data de 15 februarie 2013 a fost inregistrata la dosarul de fond 16416/3/2009 cererea creditorului NCE prin care aceasta, in contradictoriu cu administratorul judiciar PWC, a solicitat ca prin sentinta ce se va pronunta, in temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, sa fie obligat administratorul judiciar PWC sa execute obligatiile rezultand din antecontractul de vanzare cumparare nr. 547/11 februarie 2008, modificat si completat prin Actul aditional nr.1 autentificat sub nr. 4665 din 25.11 2008, ambele de catre BNPA LD, respectiv sa incheie actul de vanzare-cumparare autentic pentru apartamentul nr. 46 situat in imobilul din orasul V, judetul I  compus din 3 camere si dependinte plus cota parte indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului si un loc de parcare in suprafata de 12,50 mp.
In motivarea in fapt a cererii reclamanta arata ca prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 547 din 11.02.2008 modificat si completat prin Actul aditional nr.1 autentificat sub nr. 4665 din 25.11.2008, promitentul-vanzator TV s-a obligat sa-i vanda apartamentul nr. 46 situat in imobilul din orasul V judetul I compus din 3 camere si dependinte apartament edificat si finalizat conform planurilor si caracteristicilor tehnice prevazute in schita anexa nr. 4 la contract impreuna cu un loc de parcare teren in suprafata de 12,50 mp.
Prin acelasi antecontract de vanzare-cumparare TV s-a obligat sa-i instraineze dreptul de proprietate comuna asupra cotei indivize din partile si dependintele comune ale imobilului precum si dreptul de folosinta asupra unei cote parti indivize din terenul aferent pe toata durata existentei constructiei pozitionata conform planului de situatie din anexa nr.5 la contract.
Prin actul aditional nr. 1 din 25.11.2008 al antecontractului de vanzare-cumparare din 11.02.2008 se precizeaza ca pentru acest imobil s-a achitat suma de 75.000 Euro prin chitantele nr. 23 din 01.02.2008 (factura fiscala nr. TER FEB 001 din 01.02.2008) nr. 27 din 11 02.2008 (factura fiscala nr. 6 din 11 02.2008) si nr. 1 din 20.11.2008 ( factura fiscala nr. TN 05 din 20.11 2008) toate aceste inscrisuri fiind emise de TV.
Partile din antecontract au stabilit data de 01.05.2009 ziua cand urma sa se incheie actul autentic de vanzare- cumparare
Promitentul-vanzator a terminat in cea mai mare parte edificarea apartamentului, inclusiv lucrarile interioare, si i-a predat bunul in starea pe care a cerut-o si convenit-o: pereti, geamuri termopane, usi, calorifere, instalatii electrice, apa si canalizare, cablu Tv,  Internet etc..
Reclamanta mai arata ca dupa ce a primit apartamentul a demolat peretele dintre cele doua dormitoare si impreuna cu reprezentantii promitentului-vanzator a ales din diferite magazine din Bucuresti parchetul, obiectele sanitare si de uz gospodaresc, altele decat cele oferite de constructor, precum si marmura cu care trebuiau placati peretii si pardoseala din bucatarie,hol si cele doua bai.
Aceste din urma lucrari nu au mai fost executate intrucat promitentul-vanzator a intrat in insolenta.
Datorita acestui fapt s-a inscris la masa credala cu suma de 314.364,44 lei.
Reclamanta mai sustine ca apartamentul ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare se afla in posesia sa imprejurare dovedita prin exercitarea sub nume de proprietar a unor fapte materiale de stapanire si folosire asupra bunului respectiv.
Considera reclamanta ca pretul contractual a fost achitat integral intrucat suma de 75000 Euro platita reprezinta pretul actual cu care poate fi achizitionat un apartament similar, pret acceptat dealtfel si de administratorul judiciar in cel de-al doilea plan de reorganizare prin care a propus instrainarea apartamentelor terminate cu 600 Euro/mp. de constructie. Acest pret nu este inferior valorii de piata a bunului care nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare. In aceste fel, continua reclamanta sunt indeplinite conditiile impuse de art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei.
In drept, s-au invocat dispozitiile art.931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei.
In temeiul art. 242 alin. 2 din Codul de procedura civila s-a solicitat judecarea cauzei si in lipsa partilor.
Cererea a fost legal timbrata.
Paratul, administratorul judiciar PWC a depus intampinare in care a solicitat respingerea cererii.
In motivarea intampinarii administratorul judiciar arata ca ZV este o societate care a avut ca obiect principal de activitate dezvoltarea unui ansamblu rezidential. Desi proiectul prevedea construirea a 7 blocuri, pana la data deschiderii procedurii de insolventa au fost finalizate 4 blocuri, iar celelalte 3 – G1, Ga si U, au fost identificate in diverse stadii de constructie.
Pentru unele dintre apartamentele ce urmau a fi construite in cele 3 blocuri nefinalizate, TV a incheiat antecontraete de vanzare-cumparare. Prin urmare, promitenta cumparatoare a incheiat cu TV antecontractul nr. 547 din data de 11.02.2008 Antecontract”), modificat ulterior conform Actului Aditional nr. 4665 din data de 25.11.2008 (”Act Aditional”).
Desi in ceea ce priveste cererea reclamantei, sunt indeplinite cele mai multe dintre conditii, considera administratorul judiciar ca nu s-a facut dovada indeplinirii urmatoarelor conditii: bunul sa fie in posesia promitentului-cumparator si pretul sa fi fost achitat integral sau sa poata fi achitat de indata.
Simplele afirmatii in sensul posesiei bunului nu sunt suficiente, asta cu atat mai mult cu cat reclamanta nu locuieste in blocul G1, acesta nefiind finalizat, iar art. 12 din Antecontract prevede expres faptul ca aceasta putea interveni asupra variantei alese doar pana la executarea constructiei „la rosu”.
Mai mult decat atat, art. 7 din Antecontract prevede expres faptul ca TV avea obligatia predarii imobilului la data finalizarii lucrarilor de construire si a incheierii contractului de vanzare-cumparare, astfel incat simpla indeplinire a obligatiei prevazute de art. 12 din Antecontract nu valoreaza posesie.
In ce priveste pretul, reclamanta nu a tacut dovada faptului ca imobilul ce face obiectul prezentei cauze a fost achitat integral. Astfel, conform Actului Aditional imobilul a fost achitat doar partial, respectiv doar suma de 75.000 euro. Restul de pret, in valoare de 65.000 euro urma a fi achitata pana la data de 01.11.2009, conform art. IV din Actul Aditional.
Mai mult decat atat, cu toate ca reclamanta nu a tacut dovada achitarii integrale a imobilului, aceasta nici nu intentioneaza sa achite restul de pret, astfel cum s-a obligat prin Antecontract.
La data de 4 martie 2013 s-a dispus disjungerea cererii formulata de reclamanta NCE si formarea unui dosar separat care a primit nr. de inregistrare 11622/3/2013.
La ultimul termen reclamanta a depus la dosar antecontractul de vanzare cumparare nr. 547/11 februarie 2008 si actul aditional la acesta, precum si chitantele de plata a avansului.
La unul din termenele de judecata judecatorul sindic a intrebat mandatarul reclamantei daca aceasta poseda apartamentul, iar acesta a raspuns ca are cheile acestuia.

Analizand materialul probator administrat in cauza judecatorul sindic retine ca debitoarea TV, fata de care s-a deschis procedura generala a insolventei, a edificat un complex rezidential cu mai multe blocuri cu apartamente care au si locuri de parcare. Cu reclamanta NCE debitoarea TV a incheiat antecontractul de vanzare cumparare nr. 547/11 februarie 2008, modificat si completat prin Actul aditional nr.1 autentificat sub nr. 4665 din 25.11 2008, ambele de catre BNPA LD, prin care i-a promis ca-i va vinde apartamentul nr. 46 situat in imobilul din orasul V judetul I, compus din 3 camere si dependinte plus cota parte indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului si un loc de parcare in suprafata de 12,50 mp, in schimbul pretului de 140.000 euro, TVA inclus (potrivit actului aditional), din care reclamanta a achitat 75.000 euro.
Judecatorul sindic mai retine ca reclamanta nu a achitat diferenta de pret de 65.000 euro, ca aceasta nu locuieste in apartamentul nr. 46, nefiind incheiat un proces verbal de predare primire, intre vanzatorul promitent si cumparatoarea reclamanta.

Din perspectiva acestei situatii de fapt, avand in vedere dispozitiile art. 931, judecatorul sindic apreciaza ca cererea reclamantei este neintemeiata.
Potrivit art. 931: “Obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: - pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;”

In priveste plata pretului, insasi reclamanta recunoaste in cerere ca nu a achitat intregul pret, sustinand ca acum apartamentul valoreaza 75.000 euro, adica exact suma avansata, ca urmare a faptului ca, in urma confirmarii planului de reorganizare, debitoarea, prin administratorul judiciar PWC intentioneaza sa vanda restul apartamentelor cu 600 euro/mp, situatie in care pretul platit acopera valoarea actuala a apartamentului antecontractat.
Judecatorul sindic nu poate accepta o asemenea aparare, adica faptul ca suma de 75.000 euro, avansata de reclamanta, este pretul apartamentului asa cum a fost antecontractat, intrucat acesta nu este pretul din antecontract, iar in al doilea rand, nu s-a facut dovada ca TV vanzatorul antecontractant este de acord cu pretul de 75.000 euro si nu cu pretul de 140.000 euro. Atat timp cat antecontractul nu a fost desfiintat conventional de parti sau judecatoreste, de o instanta, sau nu a fost modificat, prin acordul partilor, in sensul reducerii pretului de la 140.000 euro la 75.000 euro, pretul pe care trebuie sa-l achite reclamanta ramane in continuare cel de 140.000 euro.
Chiar daca ar fi sa se ia in considerare sustinerea reclamantei, in sensul ca pretul de 75.000 euro achitat de aceasta, este pretul actual al apartamentului, de 600 euro/mp rezultat in urma confirmarii planului de reorganizare, aceasta nu este adevarata. Este adevarat ca reclamanta a platit 75.000 euro insa in urma aprobarii planului de reorganizare, plan a carui soarta la data pronuntarii prezentei este necunoscuta ca urmare cailor de atac repetate exercitate impotriva hotararilor de confirmare sau infirmare a sa (potrivit ultimei hotarari acesta fiind respins), creanta creditorului NCE s-a redus la 60% din valoarea sa, ceea ce inseamna 45.000 euro, valoare care nu este totuna cu 75.000 euro.
Prin urmare, nu se sustine apararea reclamantei, pentru ca pretul apartamentului cumparat este de 77.598 euro (600 euro x 129,33 mp, suprafata retinuta in actul aditional), iar aceasta este inscrisa la masa credala cu suma de 45.000 euro, ca urmare a reducerii creantei sale. 

Mai mult, asa cum s-a retinut de catre judecatorul sindic, apartamentul antecontractat de reclamanta nu se afla in posesia, stapanirea ei.
Doua elemente trebuie sa fie intrunite, cumulativ, pentru ca stapanirea unui lucru sa poata fi califica¬ta drept posesie: a) un element material - corpus si b) un element psiholo¬gic, intentional - animus.
Elementul material presupune un contact direct cu lucrul, concretizat orice fel de acte materiale, cum ar fi: detinerea lucrului, savarsirea de acte ce folosinta, culegerea fructelor, efectuarea unor transformari, modificari sau completari ale bunului etc.
Elementul psihologic sau intelectual - animus consta in intentia, in vointa celui care stapaneste bunul, de a efectua aceasta stapanire pentru sine, de a se comporta cu privire la lucru ca proprietar ori ca titular al altui drept real. Aceasta inseamna ca cel care detine lucrul are animus domini or animus sibi habendi, sau animus possidendi.
Pentru a avea posesia este necesar sa fie intrunite ambele sale ele¬mente constitutive. Numai unul dintre ele nu este suficient. Nu este de ajuns de exemplu, sa existe numai stapanirea materiala, fara elementul subiectiv adica fara intentia detinatorului de a se comporta ca proprietar - fara animus domini.
La fel, fara elementul material, simpla vointa de a poseda nu este sufi¬cienta pentru a duce ia dobandirea posesiei. (Corneliu Birsan – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Allbeck 2001, pag. 242-243)
Ori, in cadrul dezbaterilor pe fondul cauzei judecatorul sindic a acceptat ideea avansata de reclamanta ca aceasta ar manifesta un animus, insa judecatorul sindic nu a fost de acord cu faptul ca NCE manifesta si corpus, adica aceasta exercita un contact direct cu bunul antecontratat, concretizat in orice fel de acte materiale, cum ar fi inchiderea si deschiderea usii de la intrarea in acest apartament, savarsirea de acte ce folosinta (odihna cu caracter permanent sau temporar, servitul mesei, primirea unor invitati etc.), efectuarea unor transformari, modificari ale bunului.
A dovedi posesia inseamna, in fond, a dovedi existenta elementelor sale. Nu este insa acelasi lucru a face dovada elementu¬lui material al posesiei, cu a face dovada elementului ei intentional. De aceea, in privinta modului in care aceasta dovada poate fi facuta, trebuie sa distingem dupa cum este vorba de elementul material, ori de elementul intentional.
Elementul material al posesiei, ca element obiectiv, este relativ usor de dovedit, dat fiind caracterul sau aparent. Ca fapt material, el poate fi dovedit prin orice mijloc de proba.
Elementul intentional, ca element psihologic, subiectiv este desigur mai greu de dovedit. Codul civil intelege sa inlesneasca aceasta dovada prin instituirea unor prezumtii legale, dintre care prima face din elementul material al posesiei dovada elementului intentional, pornind de la premisa ca stapanirea materiala este o exprimare a vointei ca aceasta stapanire sa se faca animo sibi habendi. (Corneliu Birsan – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Allbeck 2001, pag. 242-243)
Or, asa cum s-a aratat, daca judecatorul sindic a fost de acord ca reclamanta manifesta un animus, element mai greu de dovedit, in schimb aceasta nu a dovedit ca are si corpus.
Este adevarat ca reclamanta a solicitat si proba cu martori, pentru a dovedi  elementul material al posesiei, dar faptul ca nu a achitat intregul pret al apartamentului, asa cum s-a aratat mai sus, i s-a parut inutil judecatorul sindic administrarea acestei probe.
Si chiar daca ar fi sa se admita ca reclamanta ar exercita si corpus, fata de faptul ca aceasta nu a achitat intregul pret inscris in antecontractul de vanzare cumparare nr. 547/11 februarie 2008, cererea sa este si ramane neintemeiata.

Fata de cele ce preced, in lumina art. 931, inseamna ca cel putin una din conditiile prevazute in aceasta norma nu sunt indeplinite in persoana reclamantei, respectiv acestea nu achitat pretul inscris in antecontractul de vanzare cumparare nr. 547/11 februarie 2008, motiv suficient pentru ca cererea sa sa fi respinsa, ca neintemeiata, de catre judecatorul sindic.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

Respinge, ca neintemeiata, cererea NCE - in contradictoriu cu paratul PWC - in calitate de administrator judiciar al debitorului TV.
Executorie.
Cu recurs in 7 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 14 octombrie 2013.

Presedinte, Grefier,

Red. NP
3 ex./11 noiembrie 2013