Rezolutiune contract de vanzare-cumparare. Notificarea de rezolutiune.
(Decizie nr. 4801 din data de 11.06.2013 pronuntata de Tribunalul Bucuresti)DOSAR NR. 17476/3/2012
R O M A N I A
TRIBUNALUL BUCURESTI – SECTIA A VI-A CIVILA
SENTINTA CIVILA NR. 4801
Sedinta publica din data de 11.06.2013
Tribunalul constituit din:
PRESEDINTE - M M I
GREFIER - B B
Pe rol fiind pronuntarea asupra cauzei avand ca obiect avand ca obiect rezolutiune contract, privind pe reclamanta SC T I I SRL in contradictoriu cu parata SC E B P SRL (fosta S.C. ADCA P C S.R.L)
Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica de la 28.05.2013, sustinerile partilor fiind consemnate in incheierea de sedinta de la aceea data, care face parte integranta din prezenta, cand Tribunalul, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea asupra cauzei la 04.06.2013, respectiv 11.06.2013, cand, in aceeasi compunere, a hotarat urmatoarele:
T R I B U N A L U L:
Asupra cauzei civile de fata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 14.01.2011, sub nr. 1397/301/2011, reclamanta SC T I I SRL in contradictoriu cu parata SC ADCA P C SRL („ADCA"), a solicitat sa se constate ca a operat rezolutiunea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti cu privire la imobilul apartament nr. 60B2, situat la et. 6 al Cladirii B (impreuna cu cota parte indiviza aferenta din partile comune ale Cladirii si cu cota indiviza de teren aferenta si atribuita acestui Apartament in cadrul Proiectului Evocasa Armonia situat in B, sector , autentificat sub nr. de BNP G R I ("Contractul de vanzare-cumparare"), in baza prevederilor art. 4.4 din acest contract, obligarea paratului la plata sumei de 22.174,8 Euro, reprezentand diferenta dintre avansul incasat pana in prezent (respectiv 10% din pretul vanzarii) si valoarea clauzei penale (respectiv 30% din pretul vanzarii), obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii se arata ca la data de 06.06.2008, intre SC T I I SRL, in calitate de vanzator, si SC ADCA P C SRL, in calitate de cumparator s-a incheiat Contractul de vanzare-cumparare. In conformitate cu prevederile contractuale, SC ADCA P C SRL, in calitate de cumparator, avea obligatia de a achita pretul contractului esalonat „in conditiile si conform termenilor prevazuti in Scadentarul de Plati ce constituie Anexa 3 la Contract" (art. 4.2 din Contractul de vanzare - cumparare). Conform Scadentarului de Plati, debitoarea SC ADCA P C SRL avea obligatia de a achita pretul Contractului dupa cum urmeaza: „10% din pretul vanzarii in termen de maxim 4 zile lucratoare de la data semnarii in forma autentica a Contractului; 15% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator in termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de catre Vanzator Cumparatorului a unei notificari scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achizitionat „La Rosu"; 10% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator in termen de 3 luni de la data la care a fost trimisa Notificarea la Rosu; 15% din pretul vanzarii plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator cu 90 de zile inainte de data livrarii; 50% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator la Termenul de Predare. "
Invedereaza ca SC ADCA P C SRL nu a achitat decat prima rata din pretul vanzarii, respectiv 10%, iar termenele stabilite in favoarea cumparatorului prin Scadentarul de Plati s-au scurs, paratul neindeplinindu-si obligatiile de plata scadente, cu toate ca a fost notificat in acest sens.
Arata in continuare reclamanta ca lucrarile au fost finalizate, astfel cum debitorul a fost notificat in nenumarate randuri. Cu toate acestea, ADCA nu a efectuat platile conform Scadentarului convenit prin Contract; potrivit art. 4.4 din Contractul de vanzare - cumparare, in cazul in care Cumparatorul intarzie efectuarea oricarei plati cu mai mult de 21 zile calendaristice si/sau cu mai mult de 30 zile calendaristice in total pentru toate platile (minimul dintre acestea), Vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate si de a retine de plin drept si fara nicio formalitate de punere in intarziere 30% din Pretul Vanzarii cu titlu de daune interese". Arata ca prin notificarea transmisa in data de 15.01.2010, Tamar a notificat ADCA rezolutiunea contractului si a somat pe aceasta sa achite suma de 22.174,8 Euro reprezentand diferenta dintre valoarea clauzei penale si suma achitata de ADCA.
Sustine ca in conformitate cu prevederile contractuale, SC ADCA P C SRL, in calitate de cumparator, avea obligatia de a achita pretul vanzarii in termenele stabilite prin Scadentarul de Plati ce constituie Anexa nr. 3 la Contractul de vanzare-cumparare. Cu toate ca a fost notificata in repetate randuri, aceasta nu si-a indeplinit obligatia de plata a pretului vanzarii, astfel incat SC T I I SRL era indreptatita la rezolutiunea Contractului de vanzare-cumparare. Astfel, Codul Civil, prin art. 1365 stabileste: „Daca cumparatorul nu plateste pretul, vanzatorul poate cere rezolutiunea vanzarii".
Partile au reglementat aceasta posibilitate prin art. 4.4 din Contractul de vanzare-cumparare, printr-un pact comisoriu de gradul IV: „Vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate."
De asemenea, sustine ca SC T I I SRL este indreptatita la despagubiri conform clauzei penale din Contractul de vanzare-cumparare, astfel incat solicita diferenta dintre avansul incasat pana in prezent (respectiv 10%) si valoarea clauzei penale (respectiv 30%), conform clauzei penale stabilite de catre parti prin Contract.
Arata ca SC ADCA P C SRL nu a achitat decat prima rata din pretul total al imobilului, avand o intarziere mai mare de 1 an de zile la achitarea celei de-a doua rate si o intarziere de 8 luni la achitarea ultimei rate. In conformitate cu prevederile art. 1068 Cod civil, in cazul unui contract sinalagmatic, "creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp sau indeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligatiei principale."
In drept isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 112 si urm. Cod Procedura Civila, art. 969, art. 1068, art. 1073, art. 1075, art. 1087, art. 1365 si urmatoarele din Codul Civil.
In probatiune, reclamanta a solicitat proba cu inscrisuri si interogatoriu.
Prin cererea precizatoare depusa la data de 04.11.2011, reclamanta SC Tamar Imob Investitii SRL a indicat contravaloarea in lei a sumei solicitate cu titlu de despagubiri de 22.174,8 Euro, respectiv 96.368,2 lei.
La termenul de judecata din data de 20.01.2012, parata S.C. ADCA P C S.R.L. a depus la dosar intampinare si cerere reconventionala.
Pe cale de intampinare, parata a invocat prematuritatea actiunii in rezolutine inaintata de catre reclamanta, avand in vedere faptul ca procedura obligatorie la Conciliere directa, prevazuta de art.7201 Cod proc. Civ., nu a fost respectata,
In motivare, parata a aratat ca a achitat catre reclamanta contravaloarea singurei facturi care i-a fost transmisa, si anume factura fiscala nr. 04/000114 din 11.06.2008, in valoare de 47.759,66 lei, factura achitata de catre parata in termenul contractual - conform facturii proforme transmise de catre reclamanta.
De asemenea, parata a invocat si exceptia neexecutarii contractului de catre reclamanta, aceasta fiind principala cauza a stoparii derularii contractului de catre societatea parata, urmata de o lunga si dificila incercare din partea sa de conciliere dar si de a afla motivele pentru care reclamanta nu a pus la dispozitie toate actele, proiectele, avizele si autorizatiile legale necesare construirii imobilului respectiv, in vederea verificarii si corelarii acestora cu autorizatia de construire IPCLT normele legale, acestea fiind referitoare la modalitatea de construire a imobilului (apartament 2 camere) achizitionat de catre parata de la reclamanta - conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 la BNP GR I.
Mai arata ca intre parti s-a purtat corespondenta referitoare la toate deficientele de executie si proiectare sesizate de catre societatea parata.
Pe cale de cerere reconventionala, parata-reclamanta solicita obligarea reclamantei-parate la restituirea sumei de 47.759,66 lei reprezentand prima transa din pretul Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008, achitata de catre parata la data de 10.06.2008 prin ordin de plata conform extrasului de cont atasat.
In motivarea cererii reconventionale, parata-reclamanta arata ca, urmare a vizitelor reprezentantilor sai, insotiti de catre reprezentantii Vanzatorului si ai Constructorului, dar si a corespondentei comerciale incepute din data de 30.07.2009, a observat numeroase proleme legate de proiectare si executie. Totodata, avand in vederea ca societatea parata are competenta in domeniu, pentru a fi sigura ca toate lucrarile de construire efectuate de catre reclamanta-parata in imobilul in curs de construire (la acea data lucrandu-se la finisaje si instalatii), imobil in cadrul caruia se gaseste si apartamentul avand nr. 60B2 din Cladirea B - impreuna cu cota parte indiviza de teren si partile comune ale cladirii care fac obiectul contractului de vanzare-cumparare, a procedat la transmiterea unei Convocari la conciliere directa bazata pe art. 7201 Cod proc. civ. in care a aratat ca doreste remedierea problemelor semnalate, in caz contrar se va considera ca reclamanta-parata nu si-a indeplinit obligatia contractula de a vinde un imobil corespunzator si va solicita restituirea avansului;
Arata ca, pentru aceste motive, a facut in perioada 18 august 2009 (data cand a fost instiintata pentru plata celei de-a 2 a transe) - ianuarie 2010 numeroase demersuri pentru a intra in posesia sau cel putin a putea vedea proiectele si planurile cladirii B, Proiectele de arhitectura, structura, instalatii, scenariul de siguranta la foc (unde parata-reclamanta - S.C. ADCA P C S.R.L. are achizitionat apartamentul nr. 60B2). In data de 02.11.2009 a vazut proiectele incomplete dupa care care s-a lucrat si se lucreaza si acum in santier.
Cu toate ca a solicitat reclamantei-parate in mod expres, arata ca aceasta nu i-a prezentat urmatoarele: proiectele de ventilatii pentru instalatia de gaze, proiectele de automatizare pentru acesta instalatie, nu exista scenariul de siguranta la foc care sa arate cum va functiona sistemul de ventilatie in caz de incendiu, in caz de pierderi de gaze, planurile de coordonare instalatii,
Mentioneaza ca la semnarea contractului cu reclamanta-parata nu cunoastea ca va avea gaze pe hol langa usa, fara ventilatie naturala cum este normal. Acest inconvenient nu poate fi acceptat de catre parata. In vizita efectuata pe santier cu ocazia fianlizarii la rosu a imobilului, arata ca a vazut mai multe aspecte care nu sunt in concordanta cu normele si normativele in vigoare. Cu acea ocazie, a rugat sa se ia masurile care se cuvin pentru a opri acel proiect si reclamanta-parata sa puna la punct documentatia de executie astfel incat sa fie realizat un bloc de locuinte conform legislatiei in domeniu.
Invedereaza ca nu a vazut in imobilul vizitat dupa ce scenariu functioneaza instalatia de evacuare noxe, instalatia de evacuare fum, instalatia de incendiu in general. Pentru aceste motive, in convocarea la conciliere a solicitat punerea la dispozitie, in copii certificate conform cu originalul, a tuturor proiectelor si a planurilor cladirii B, autorizatiilor si a tuturor avizelor legale in vederea stabilirii cu exactitate a calitatii lucrarilor de construire efectuate precum si a respectarii proiectelor de executie dar si a tuturor autorizatiilor, avizelor legale etc. dar si a normelor legale in domeniu. De asemenea, a solicitat accesul in santier pentru a se convinge ca lucrarile sunt executate conform proiectului. A aratat ca in cazul in care reclamanta-parata nu va da curs doleantelor sale, va considera ca rezolutionat din culpa exclusiva a S.C. T I I S.R.L. contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 la BNP G R I si va solicita returnarea tuturor sumelor de bani achitate de catre societatea parata catre reclamanta-parata.
Avand in vedere ca reclamanta-parata nu a pus la dispozitie acele planuri, parata-reclamanta arata ca a sistat orice plata ce trebuia efectuata catre reclamanta-parata, neincrederea sa sporind in ceea ce priveste imobilul mai sus-aratat, pana la clarificarea tuturor aspectelor ridicate prin prezent.
In drept, parata-reclamanta a invocat dispozitiile art. art. 115-118, 119, 60, C.pr.civ.
In probatiune, a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori, expertiza.
Prin intampinarea formulata la cererea reconventionala, reclamanta-parata SC T I I SRL a solicitat respingerea exceptiilor invocate, respingerea cererii reconventionale si admiterea cererii principale.
Cu privire la exceptia prematuritatii, arata ca atat cererea principala, cat si cererea reconventionala deriva din acelasi raport juridic, respectiv contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP G R I, iar reclamanta a incercat intotdeauna solutionarea pe cale amiabila a acestui litigiu, aspect relevat de actele depuse Ia dosarul cauzei chiar de catre parata. Prin urmare, intre parti a avut loc o incercare de solutionare amiabila a litigiului, consemnata in scris, iar reclamanta a transmis catre ADCA pretentiile sale, astfel incat procedura de conciliere prealabila intre parti a fost indeplinita.
Cu privire la exceptia de neexecutare a contractului de vanzare-cumparare, arata ca sustinerile paratei sunt nefondate in raport de economia prevederilor contractului de vanzare-cumparare, cat si in raport de executarea intocmai de catre Tamar a obligatiilor asumate prin Contractul de vanzare-cumparare.
Astfel cum reiese in mod evident din intreaga corespondenta purtata in parti (invocata chiar si de catre parata-reclamanta), T a indeplinit obligatiile asumate prin Contractul de vanzare-cumparare. Cu toate acestea, ADCA nu a inteles sa ofere contraprestatia asumata potrivit prevederilor art. 8.2.1. din Contract, invocand aspecte care exced in mod vadit cadrul contractual.
In conformitate cu prevederile contractuale, ADCA, in calitate de cumparator, avea obligatia de a achita pretul contractului esalonat „in conditiile si conform termenilor prevazuti in Scadentarul de Plati ce constituie Anexa 3 la Contract" (art. 4.2 din Contractul de vanzare -cumparare).
De asemenea, potrivit Scadentarului de Plati agreat de catre partile contractante, ADCA avea obligatia de a achita a doua transa de pret, respectiv „15% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator in termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de catre Vanzator Cumparatorului a unei notificari scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achizitionat „La Rosu".
Cu toate ca T a inteles sa indeplineasca obligatia edificarii la rosu a imobilului, notificand ADCA in legatura cu acest aspect (in cuprinsul notificarii nr. 566/2009), parata-reclamanta a tergiversat plata celei de-a doua transe de pret, invocand elemente care nu priveau in niciun mod respectiva etapa de finisare.
Dat fiind faptul ca in cuprinsul Contractului de vanzare-cumparare nu se regaseste nicio prevedere de natura a obliga Tamar la predarea catre ADCA (in calitate de cumparator) a documentatiei tehnice privind imobilul, sustinerile paratei-reclamante privind refuzul Tamar de a-i pune la dispozitie „toate actele, proiectele, avizele si autorizatiile legale necesare construirii imobilului", menite a justifica asa-numita „stopare a derularii contractului", sunt neintemeiate.
Invedereaza ca a pus la dispozitia ADCA Autorizatia de constructie nr. 746/2007, insotita de documentatia tehnica PAC/PAD. Pretentiile ADCA privind prezentarea unei documentatii relevand toate „autorizatiile legale necesare construirii imobilului" exced nu numai prevederile contractuale-de vreme ce Tamar nu si-a asumat nicio obligatie in sensul predarii unor asemenea documente - ci si dispozitiile legale incidente in materie.
Astfel, documentatia de natura tehnica, in cuprinsul careia se regaseste evidenta tuturor documentelor (acte, documentatii) privind constructia, emise pe parcursul edificarii acesteia -de la certificatul de urbanism pana la receptia finala a lucrarilor - face parte din Cartea Tehnica a imobilului, aceasta urmind a fi pusa la dispozitia Asociatiei de Proprietari, iar nu la dispozitia fiecarui cumparator (cu atat mai putin la stadiul de edificare „la rosu").
In aceste circumstante, arata ca desi Tamar a adus imobilul la stadiul constructiv agreat pentru plata celei de-a doua transe de pret, ADCA nu si-a indeplinit obligatiile contractuale, achitand doar prima transa din Pretul vanzarii in valoare de 10% din pret (reprezentand avansul).
Potrivit art. 4.4 din Contractul de vanzare - cumparare „In cazul in care Cumparatorul intarzie efectuarea oricarei plati cu mai mult de 21 zile calendaristice si/sau cu mai mult de 30 zile calendaristice in total pentru toate platile (minimul dintre acestea), Vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate si de a retine de plin drept si fara nicio formalitate de punere in intarziere 30% din Pretul Vanzarii cu titlu de daune interese";
Sustine ca intentia reala a reprezentantilor ADCA nu a fost aceea de a verifica existenta avizelor si a autorizatiilor legale, ci finalitatea demersurilor acestei societati a fost aceea de tergiversare a platilor, respectiv de „negociere" a unor obligatii de plata agreate si asumate de catre ADCA prin Contractul de vanzare-cumparare.
Cu privire la invocarea de catre ADCA a rezolutiunii Contractului de vanzare-cumparare din culpa T, se afirma de catre parata-reclamanta faptul ca in speta ar exista obligatia T de restituire a avansului in cuantum de 47.759,66 lei, invocandu-se incidenta rezolutiunii Contractului de vanzare-cumparare din culpa T. O, este indeobste cunoscut faptul ca singurul in drept a aprecia daca este cazul sa se aplice rezolutiunea este creditorul care si-a executat sau se declara gata sa-si execute obligatiile.
Invedereaza ca ca pretinsa „sistare a platilor" de catre ADCA a intervenit inainte de ridicarea oricaror probleme legate de executia constructiei, aspect dovedit chiar de solicitarea acestei societati de renegociere a Contractului de vanzare-cumparare.
In drept, se invoca dispozitiile art. 115 si urm. Cod Procedura Civila, art. 969 din Codul Civil.
In probatiune, reclamanta-parata a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, testimoniala.
Prin sentinta civila nr. 4888/16.03.2012 pronuntata in dosarul nr. 1397/301/2011, Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a admis exceptia necompetentei materiale, a declinat competenta de solutionare a cauzei privind pe reclamanta T I I SRL in contradictoriu cu parata ADCA P C SRL in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a VI-a Civila la data de 15.05.2012, sub nr. 17476/3/2012.
La termenul de judecata din data de 18.09.2012, instanta a luat act de schimbarea denumirii societatii parate, din SC ADCA P C SRL, in SC E B PSRL.
La termenul de judecata din data de 16.10.2012, instanta a respins ca neintemeiata exceptia prematuritatii, invocata de parata-reclamanta.
In cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri si interogatorii reciproce. Au fost respinse ca neconcludente cererile de probatoriu formulate de parata-reclamanta privind efectuarea unei expertize tehnice instalatii si emiterea unei adrese catre Primaria Sectorului 3 Bucuresti pentru a se comunica proiectele si avizele care au stat la baza emiterii Autorizatiei de construire.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 06.06.2008, intre reclamanta, in calitate de vanzator, si parata, in calitate de cumparator, a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946 de BNP „G R I” (f. 9-21 dosar nr. 1397/301/2011), avand ca obiect vanzarea-cumpararea apartamentului nr. 60B2, situat la etajul 6 al Cladirii B, impreuna cu cota-parte indiviza aferenta din partile comune ale cladirii si cu cota indiviza de teren aferenta si atribuita acestui apartament, pentru un pret de 110.874 Euro + TVA.
Conform art. 3.2 din contract, cumparatorul a declarat ca a examinat cu atentie toate planurile si documentele tehnice incluse in prezentul contract si a inteles sensul acestora, a avut deplina abilitate si capacitate de a se consulta cu orice avocat si/sau consultant specializat ales in acest sens, cu privire la orice aspect al proiectului, proprietatii si orice parte a acestora si orice termeni si conditii prevazute in prezentul contract, si le considera pe deplin corespunzatoare cerintelor sale si a decis sa-si asume obligatiile si sa se angajeze prin prezentul contract fara nicio conditie sau restrictie care nu este explicit prevazuta in prezentul contract. De asemenea, potrivit art. 3.3 din contract, cumparatorul a declarat ca a luat cunostinta si este pe deplin satisfacut de Autorizatia de Construire anexata la prezentul Contract, in Anexa 2
Potrivit Anexei 3 la acest contract (f. 47-49 dosar nr. 1397/301/2011), pretul vanzarii se va achita dupa cum urmeaza: 10% din pret, plus TVA daca este cazul, in termen de maximum 4 zile lucratoare calculate de la data semnarii in forma autentica a contractului; 15% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, in termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator cumparatorului a unei notificari scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achizitionat „La Rosu” („Notificare la Rosu”); 10% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat in termen de 3 luni de la data la care a fost trimisa Notificarea la Rosu; 15% din pret, plus TVA daca este cazul, va fi achitat cu 90 de zile inainte de data livrarii; 50% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de cumparator la termenul de predare.
Conform art. 4.4 din contract, in cazul in care cumparatorul intarzie efectuarea oricarei plati cu mai mult de 21 de zile calendaristice si/sau cu mai mult de 30 de zile calendaristice in total pentru toate platile (minimul dintre acestea), vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate, si de a retine de plin drept si fara nicio formalitate de punere in intarziere 30% din pretul vanzarii cu titlu de daune-interese.
Prin art. 4.6 din contract partile au convenit ca, in oricare din cazurile mentionate la art. 4.4 si 4.5, vanzatorul va transmite cumparatorului „Notificarea de rezolutiune” cu privire la operarea rezolutiunii contractului conform celor sus mentionate, fiind indreptatit sa vanda imediat proprietatea oricarei terte persoane, fara niciun fel de obligatii fata de cumparator decurgand in prezentul contract. Prin art. 4.7 din contract, partile au precizat in mod expres ca sunt de acord ca prezentul contract de vanzare-cumparare este desfiintat de plin drept, fara nicio alta formalitate prealabila sau interventia instantei judecatoresti, in cinci zile calendaristice de la data transmiterii de catre vanzator a „Notificarii de rezolutiune”, prezenta clauza avand valoare de pact comisoriu de gradul IV si ca incepand cu aceasta data, cumparatorul nu va mai avea niciun drept in legatura cu proprietatea. Partile au mai stipulat ca, pentru a evita orice neintelegere, scopul „Notificarii de rezolutiune” este de informare a cumparatorului cu privire la intervenirea rezolutiunii si pentru calcularea termenului.
La data de 10.06.2008, parata a achitat reclamantei prima transa din pret, respectiv suma de 47759,66 lei, astfel cum rezulta din extrasul de cont de la dosar (f. 71 dosar nr. 1397/301/2011)
La data de 18.08.2009, reclamanta a transmis paratei notificarea nr. 566 (f. 52 dosar nr. 1397/301/2011), prin care a solicitat acesteia plata aferenta stadiului de rosu, respectiv 19791 euro inclusiv TVA, conform Anexei 3 la contractul de vanzare-cumparare. La aceasta notificare, parata a formulat raspunsul din data de 19.08.2009 (f. 73 dosar nr. 1397/301/2011), prin care si-a manifestat intentia de a vizualiza stadiul real de executie a apartamentului precum si modul in care s-a realizat pana acum respectivul apartament. De asemenea, invocand criza imobiliara precum si faptul ca acest contract este dezavantajos, a solicitat renegicierea lui.
La data de 26.08.2009, reclamanta a formulat raspuns (f. 53 dosar nr. 1397/301/2011), comunicand paratei ca, avand in vedere discutiile purtate, termenul de plata se prelungeste cu 30 de zile de la data scadentei, timp in care nu se vor percepe penalitati.
Ulterior, la datele de 07.10.2009, 22.10.2009, 12.11.2009, 24.11.2009, 14.12.2009, 11.01.2010 (f. 80, 83, 88, 95, 105, 108 dosar nr. 1397/301/2011), parata a transmis reclamantei o serie de notificari, prin care a invocat deficiente ale proiectelor si ale modului de executie a constructiei, respectiv: folosirea unor materiale slabe calitativ pentru executarea finisajelor, respectiv prize foarte slabe calitativ, calorifere no-name, tablou electric no-name; amplasarea contoarelor de gaz pe hol fara nicio aerisire; faptul ca nu au fost prezentate toate proiectele solicitate; faptul ca in proiecte exista aspecte care nu sunt in concordanta cu normele si normativele in vigoare, ca proiectele sunt bune pentru autorizatii, insa nu sunt bune pentru executie, respectiv caracterul incomplet al proiectelor; critici privind solutia de alimentare cu gaze aleasa, privind amplasarea senzorilor si hotele folosite. Totodata, parata a omis sa achite reclamantei cea de-a doua transa din pret, scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”.
La data de 15.01.2010, reclamanta a transmis paratei notificarea de rezolutiune a contractului (f. 59-60 dosar nr. 1397/301/2011), prin care i-a adus la cunostinta acesteia desfiintarea contractului de vanzare-cumparare cu incepere de la expirarea termenului de 5 zile calendaristice de la data transmiterii notificarii. Totodata, parata a fost notificata si cu privire la plata sumei de 22174,8 Euro reprezentand diferenta dintre valoarea clauzei penale mentionate in art. 4.4 si suma achitata pana in prezent.
In cauza de fata, reclamanta solicita constatarea intervenirii rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare pe motiv ca parata nu a achitat cea de-a doua transa din pret, conform Anexei 3 la contract, care era scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”. Pe de alta parte insa, parata invoca exceptia de neexecutare a contractului, aratand ca reclamanta nu i-a pus la dispozitie toate proiectele constructiei si ca aceasta lucrare prezinta deficiente.
Inainte de toate, instanta constata ca, prin art. 4.4 din contract, partile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV. Prin simpla intarziere de plata a unei transe din pret, pentru o perioada mai mare de 21 de zile, se activeaza pactul comisoriu de ultim grad, vanzatorul (reclamanta) fiind indreptatit sa se prevaleze de acesta. Insa, nu este mai putin adevarat ca, pentru a opera rezolutiunea, chiar de plin drept, este necesar ca neexecutarea contractului de catre parata, in calitate de cumparator, sa ii fie imputabila acesteia. Prin urmare, pentru a analiza in ce masura poate interveni rezolutiunea de plin drept a contractului, este necesar a se determina mai intai daca refuzul de plata al paratei este sau nu justificat, respectiv daca exceptia de neexecutare a contractului, invocata de parata, este sau nu intemeiata.
Cu privire la exceptia de neexecutare a contractului, parata a invocat doua aspecte: pe de o parte, faptul ca nu i s-au pus la dispozitie toate proiectele care au stat la baza executarii constructiei, respectiv ca proiectele sunt incomplete sau necorespunzatoare; pe de alta parte, a invocat existenta unor deficiente in executie.
Relativ la proiectele solicitate de catre parata, instanta retine ca, potrivit art. 3.2 si 3.3 din contract, parata a declarat ca a examinat cu atentie toate planurile si documentele tehnice incluse in contract, a inteles sensul acestora, a avut deplina abilitate si capacitate de a se consulta cu orice specialist cu privire la orice aspect al proiectului, precum si ca a luat cunostinta si este pe deplin satisfacuta de Autorizatia de Construire. Avand in vedere aceste mentiuni din contract, care nu au fost contestate de catre parata, instanta retine ca, inainte de semnarea contractului, aceasta a avut posibilitatea de a studia toate planurile si documentele tehnice, precum si autorizatia de construire, iar in masura in care ar fi gasit deficiente, avea posibilitatea de a refuza incheierea contractului. Mai mult, conform contractului, insusit de parata prin semnatura si stampila sub aspectul tuturor clauzelor si conditiilor, parata a si examinat efectiv toate planurile si documentele tehnice, precum si Autorizatia de Constuire, considerandu-le pe deplin corespunzatoare cerintelor sale si hotarand sa isi asume obligatiile contractuale fara nicio conditie sau restrictie care nu este explicit prevazuta in contract. Or, prin contract, parata nu si-a rezervat vreun drept la reevaluarea ulterioara a planurilor si a documentelor tehnice si nici nu s-a prevazut obligatia vanzatorului ca, la simpla cerere a cumparatorului, sa ii puna la dispozitie acestuia orice documentatie solicitata.
Asadar, avand in vedere declaratiile paratei, consemnate in cuprinsul clauzelor 3.2 si 3.3 din contract, instanta retine ca aceasta si-a exprimat acceptul cu privire la documentatia care a stat la baza executarii constructiei, astfel incat nu mai este indreptatita ca, ulterior, sa invoce caracterul deficitar sau incomplet al acesteia. Acesta este si motivul pentru care instanta a respins solicitarea paratei de emitere a unei adrese catre Primaria Sectorului 3 Bucuresti pentru a se comunica proiectele si avizele care au stat la baza obtinerii autorizatiei de construire (f. 151 vol. I).
Referitor la deficientele de executie invocate de catre parata-reclamanta, instanta retine in primul rand ca, astfel cum rezulta din sustinerile ambelor parti, parata-reclamanta a achitat doar prima rata din pret, omitand sa achite rata a doua, care era scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”, conform Anexei 3 la contract. Sub acest aspect, instanta constata ca parata a fost notificata de catre reclamanta cu privire la scadenta celei de-a doua rate, la data de 18.08.2009, prin adresa nr. 566 (f. 52 dosar nr. 1397/301/2011). Ulterior, prin adresa din data de 26.08.2009, reclamanta-parata a fost de acord cu prelungirea datei scadentei cu 30 de zile. Cu toate acestea, parata nu a achitat suma aferenta celei de-a doua rate, invocand deficiente de executie. Insa, toate aceste deficiente nu privesc faza de executie „la rosu”, ci etape ulterioare, fiind vorba de deficiente privind instalatiile si finisajele.
Constructia „la rosu”, conform semnificatiei uzuale, cuprinde fundatia, peretii si structura acoperisului, nu insa si finisajele exterioare/interioare sau instalatiile. Asadar, la momentul scadentei celei de-a doua rate, conditionata de finalizarea constructiei „la rosu”, parata-reclamanta putea sa invoce deficiente privind modul de realizare a fundatiei, a structurii cladirii, a acoperisului. Insa, prin prima notificare adresata de parata reclamantei, din data de 19.08.2009 (ulterioara solicitarii reclamantei de plata a celei de-a doua rate din pret), parata nu a invocat deficiente privind modul de executie a constructiei „la rosu”, ci si-a exprimat intentia de a vizualiza lucrarea si a solicitat renegocierea contractului din cauza crizei imobiliare si a contextului economic nefavorabil. Ulterior, in mod evident, lucrarile la constructie au continuat, fiind depasita etapa „la rosu”, iar parata s-a prevalat de deficiente aferente acestor etape ulterioare, privind modul de realizare a finisajelor si a instalatiilor. Astfel, dupa cum rezulta din corespondenta ulterioara adresata reclamantei (f. 80, 83, 88, 95, 105, 108 dosar nr. 1397/301/2011), parata a invocat urmatoale deficiente: folosirea unor materiale slabe calitativ pentru executarea finisajelor, respectiv prize foarte slabe calitativ, calorifere no-name, tablou electric no-name; amplasarea contoarelor de gaz pe hol fara nicio aerisire; critici privind solutia de alimentare cu gaze aleasa, privind amplasarea senzorilor si hotele folosite. Or, toate aceste deficiente, chiar reale daca ar fi, sunt ulterioare scadentei celei de-a doua rate din pret, astfel incat nu se pot constitui intr-o exceptie de neexecutare a contractului care sa poata suspenda efectele acestuia si sa justifice refuzul paratei-reclamante de plata a celei de-a doua rate din pret.
Totodata, si in cursul solutionarii prezentului dosar, parata-reclamanta nu a invocat deficiente de executie privind fundatia, structura de rezistenta a cladirii, peretii, structura acoperisului, ci tot deficiente privind finisajele si, mai ales, instalatiile. Astfel, plansele foto depuse la dosar de catre parata-reclamanta vizeaza finisajele si instalatiile; prin intrebarea de la pct. 5 al interogatoriului adresat reclamantei (f. 67 vol. I) parata s-a referit la instalatiile de gaz, electrice, cele de incendiu si de ventilatie; reclamatiile adresate diverselor institutii publice vizeaza tot caracterul necorespunzator al instalatiilor (f. 9-23 vol. II). De asemenea, si obiectivele expertizei solicitate de parata-reclamanta vizau tot instalatiile constructiei, astfel cum rezulta din nota de probatoriu existenta la dosar (f. 151-153), parata-reclamanta solicitand proba cu expertiza in specialitatea instalatii. Or, atat timp cat aceste deficiente, chiar reale daca ar fi, au intervenit ulterior scadentei celei de-a doua rate din pret, ele nu pot justifica refuzul paratei de achitare a sumei respective, acesta fiind si motivul pentru care instanta a apreciat neconcludenta proba cu expertiza solicitata.
Sintetizand, instanta retine ca, la momentul scadentei celei de-a doua rate din pret, parata putea sa invoce, prin intermediul exceptiei de neexecutare, doar acele deficiente specifice acestei etape din realizarea constructiei, iar nu deficiente care ar fi intervenit ulterior. Deficientele in executie, specifice unor etape ulterioare, nu pot conduce la prorogarea scadentei celei de-a doua rate.
Conform art. 8.2.1 din contract, printre obligatiile cumparatorului se numara si aceea de a achita vanzatorului pretul vanzarii conform scadentarului de plati. In conditiile in care parata a omis sa achite cea de-a doua rata din pret, timp de mai mult de 21 de zile, fara ca la momentul scadentei constructia sa prezinte deficiente de care parata sa se poata prevala apeland la exceptia de neexecutare a contractului, aceasta se afla in culpa contractuala, reclamanta fiind indreptatita sa se prevaleze de pactul comisoriu de ultim grad si de clauza penala, stipulate la art. 4.4 din contract.
Referitor la lipsa facturii fiscale pentru cea de-a doua rata din pret, instanta constata in primul rand ca acest aspect a fost invocat pentru prima data de catre parata in cursul prezentului proces. Prin notificarile anterioare, parata nu si-a justificat refuzul de plata prin lipsa facturii emise de reclamanta. Astfel, nu se poate retine ca acesta este motivul pentru care parata nu a achitat suma solicitata de reclamanta.
Pe de alta parte, instanta constata ca scadenta ratelor din pret este stipulata in Anexa nr. 3 la contract, nefiind conditionata de emiterea facturii fiscale. Indiferent daca reclamanta a emis sau nu factura fiscala, termenul de plata a inceput sa curga de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii scrise privind finalizarea structurii apartamentului „la rosu”.
Nu in ultimul rand, prin concluziile scrise, parata-reclamanta a mai invocat unele deficiente, respectiv incalcarea dispozitiilor legale privind receptia lucrarii, neindeplinirea in mod corespunzator a obligatiei de a preda Cartea tehnica a constructiei catre Asociatia de proprietari, suprafata mai mica a apartamentului decat cea convenita initial. Instanta nu va lua in considerare insa aceste sustineri ale paratei intrucat, pe de o parte, ele nu au facut obiectul unor dezbateri in contradictoriu a partilor, fiind invocate pentru prima data prin intermediul concluziilor scrise, iar pe de alta parte, privesc, din nou, etape ulterioare celei la care a devenit scadenta obligatia de plata a carei neideplinire a atras rezolutiunea de plin drept a contractului.
Pentru toate aceste considerente, instanta apreciaza intemeiata cererea principala formulata de reclamanta, urmand a o admite si a constata ca a operat rezolutiunea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP „G R I”. De asemenea, vazand si dispozitiile art. 1066 si urmatoarele din Codul civil de la 1864 (incident in cauza, avand in vedere data incheierii contractului dintre parti), instanta va da eficienta clauzei penale stipulate la art. 4.4 din contract, care a fost in mod valabil incheiata, urmand a dispune obligarea paratei-reclamante la plata catre reclamanta-parata a sumei de 22174,8 euro reprezentand diferenta dintre avansul incasat si valoarea clauzei penale. Sub acest aspect se retine ca valoarea clauzei penale este de 30% din pretul vanzarii, respectiv din suma de 110.874 Euro, rezultand suma de 33262,2 Euro. Din acesta suma se scade avansul achitat de parata, in cuantum de 11087,4 Euro, reprezentand 10% din pretul vanzarii, rezultand chiar suma solicitata de reclamanta-parata, respectiv suma de 22174,8 Euro.
Consecutiv, instanta apreciaza neintemeiata cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta, urmand a o respinge ca atare. Atat timp cat rezolutiunea contractului a intervenit din culpa paratei-reclamante, aceasta nu este indreptatita la recuperarea sumei achitate cu titlu de avans, aceasta cuvenindu-i-se reclamantei, in temeiul clauzei penale stipulate la art. 4.4 din contract.
Referitor la cheltuielile de judecata solicitate de reclamanta-parata, in temeiul art. 274 alin. 1 Cpc, instanta va dispune obligarea paratei-reclamante la plata catre aceasta a sumei de 12478,5 lei, reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar achitate. Cat priveste onorariul de avocat, instanta constata ca dovada acestuia a fost depsa de catre reclamanta-parata dupa retinerea cauzei in pronuntare, odata cu concluziile scrise. Or, inscrisurile doveditoare ale unui capat de cerere trebuie depuse la dosar inainte de inchiderea dezbaterilor, pentru a se respecta si dreptul la aparare al partii adverse. Asa fiind, instanta nu va include in cuantumul cheltuielilor de judecata acordate reclamantei-parate si cuantumul onorariului de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite cererea principala formulata de reclamanta SC T I I SRL, cu sediul ales in Bucuresti, sector 1, in contradictoriu cu parata SC E B P SRL (fosta S.C. ADCA P CS.R.L), cu sediul in Bucuresti, sector .
Constata ca a operat rezolutiunea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP „G R I”.
Obliga pe parata-reclamanta la plata catre reclamanta-parata a sumei de 22174,8 Euro reprezentand diferenta contravaloare clauza penala.
Respinge ca neintemeiata cererea reconventionala.
Obliga pe parata-reclamanta la plata catre reclamanta-parata a sumei de 12478,5 lei cheltuieli de judecata.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi 11.06.2013.
PRESEDINTE, GREFIER,
M M I B B
Red./tehnored. jud. M.M.I.
4 ex/21.06.2013
Comunicat ……………………
Ex. .…………………..
R O M A N I A
TRIBUNALUL BUCURESTI – SECTIA A VI-A CIVILA
SENTINTA CIVILA NR. 4801
Sedinta publica din data de 11.06.2013
Tribunalul constituit din:
PRESEDINTE - M M I
GREFIER - B B
Pe rol fiind pronuntarea asupra cauzei avand ca obiect avand ca obiect rezolutiune contract, privind pe reclamanta SC T I I SRL in contradictoriu cu parata SC E B P SRL (fosta S.C. ADCA P C S.R.L)
Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica de la 28.05.2013, sustinerile partilor fiind consemnate in incheierea de sedinta de la aceea data, care face parte integranta din prezenta, cand Tribunalul, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea asupra cauzei la 04.06.2013, respectiv 11.06.2013, cand, in aceeasi compunere, a hotarat urmatoarele:
T R I B U N A L U L:
Asupra cauzei civile de fata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 14.01.2011, sub nr. 1397/301/2011, reclamanta SC T I I SRL in contradictoriu cu parata SC ADCA P C SRL („ADCA"), a solicitat sa se constate ca a operat rezolutiunea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti cu privire la imobilul apartament nr. 60B2, situat la et. 6 al Cladirii B (impreuna cu cota parte indiviza aferenta din partile comune ale Cladirii si cu cota indiviza de teren aferenta si atribuita acestui Apartament in cadrul Proiectului Evocasa Armonia situat in B, sector , autentificat sub nr. de BNP G R I ("Contractul de vanzare-cumparare"), in baza prevederilor art. 4.4 din acest contract, obligarea paratului la plata sumei de 22.174,8 Euro, reprezentand diferenta dintre avansul incasat pana in prezent (respectiv 10% din pretul vanzarii) si valoarea clauzei penale (respectiv 30% din pretul vanzarii), obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii se arata ca la data de 06.06.2008, intre SC T I I SRL, in calitate de vanzator, si SC ADCA P C SRL, in calitate de cumparator s-a incheiat Contractul de vanzare-cumparare. In conformitate cu prevederile contractuale, SC ADCA P C SRL, in calitate de cumparator, avea obligatia de a achita pretul contractului esalonat „in conditiile si conform termenilor prevazuti in Scadentarul de Plati ce constituie Anexa 3 la Contract" (art. 4.2 din Contractul de vanzare - cumparare). Conform Scadentarului de Plati, debitoarea SC ADCA P C SRL avea obligatia de a achita pretul Contractului dupa cum urmeaza: „10% din pretul vanzarii in termen de maxim 4 zile lucratoare de la data semnarii in forma autentica a Contractului; 15% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator in termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de catre Vanzator Cumparatorului a unei notificari scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achizitionat „La Rosu"; 10% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator in termen de 3 luni de la data la care a fost trimisa Notificarea la Rosu; 15% din pretul vanzarii plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator cu 90 de zile inainte de data livrarii; 50% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator la Termenul de Predare. "
Invedereaza ca SC ADCA P C SRL nu a achitat decat prima rata din pretul vanzarii, respectiv 10%, iar termenele stabilite in favoarea cumparatorului prin Scadentarul de Plati s-au scurs, paratul neindeplinindu-si obligatiile de plata scadente, cu toate ca a fost notificat in acest sens.
Arata in continuare reclamanta ca lucrarile au fost finalizate, astfel cum debitorul a fost notificat in nenumarate randuri. Cu toate acestea, ADCA nu a efectuat platile conform Scadentarului convenit prin Contract; potrivit art. 4.4 din Contractul de vanzare - cumparare, in cazul in care Cumparatorul intarzie efectuarea oricarei plati cu mai mult de 21 zile calendaristice si/sau cu mai mult de 30 zile calendaristice in total pentru toate platile (minimul dintre acestea), Vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate si de a retine de plin drept si fara nicio formalitate de punere in intarziere 30% din Pretul Vanzarii cu titlu de daune interese". Arata ca prin notificarea transmisa in data de 15.01.2010, Tamar a notificat ADCA rezolutiunea contractului si a somat pe aceasta sa achite suma de 22.174,8 Euro reprezentand diferenta dintre valoarea clauzei penale si suma achitata de ADCA.
Sustine ca in conformitate cu prevederile contractuale, SC ADCA P C SRL, in calitate de cumparator, avea obligatia de a achita pretul vanzarii in termenele stabilite prin Scadentarul de Plati ce constituie Anexa nr. 3 la Contractul de vanzare-cumparare. Cu toate ca a fost notificata in repetate randuri, aceasta nu si-a indeplinit obligatia de plata a pretului vanzarii, astfel incat SC T I I SRL era indreptatita la rezolutiunea Contractului de vanzare-cumparare. Astfel, Codul Civil, prin art. 1365 stabileste: „Daca cumparatorul nu plateste pretul, vanzatorul poate cere rezolutiunea vanzarii".
Partile au reglementat aceasta posibilitate prin art. 4.4 din Contractul de vanzare-cumparare, printr-un pact comisoriu de gradul IV: „Vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate."
De asemenea, sustine ca SC T I I SRL este indreptatita la despagubiri conform clauzei penale din Contractul de vanzare-cumparare, astfel incat solicita diferenta dintre avansul incasat pana in prezent (respectiv 10%) si valoarea clauzei penale (respectiv 30%), conform clauzei penale stabilite de catre parti prin Contract.
Arata ca SC ADCA P C SRL nu a achitat decat prima rata din pretul total al imobilului, avand o intarziere mai mare de 1 an de zile la achitarea celei de-a doua rate si o intarziere de 8 luni la achitarea ultimei rate. In conformitate cu prevederile art. 1068 Cod civil, in cazul unui contract sinalagmatic, "creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp sau indeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligatiei principale."
In drept isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 112 si urm. Cod Procedura Civila, art. 969, art. 1068, art. 1073, art. 1075, art. 1087, art. 1365 si urmatoarele din Codul Civil.
In probatiune, reclamanta a solicitat proba cu inscrisuri si interogatoriu.
Prin cererea precizatoare depusa la data de 04.11.2011, reclamanta SC Tamar Imob Investitii SRL a indicat contravaloarea in lei a sumei solicitate cu titlu de despagubiri de 22.174,8 Euro, respectiv 96.368,2 lei.
La termenul de judecata din data de 20.01.2012, parata S.C. ADCA P C S.R.L. a depus la dosar intampinare si cerere reconventionala.
Pe cale de intampinare, parata a invocat prematuritatea actiunii in rezolutine inaintata de catre reclamanta, avand in vedere faptul ca procedura obligatorie la Conciliere directa, prevazuta de art.7201 Cod proc. Civ., nu a fost respectata,
In motivare, parata a aratat ca a achitat catre reclamanta contravaloarea singurei facturi care i-a fost transmisa, si anume factura fiscala nr. 04/000114 din 11.06.2008, in valoare de 47.759,66 lei, factura achitata de catre parata in termenul contractual - conform facturii proforme transmise de catre reclamanta.
De asemenea, parata a invocat si exceptia neexecutarii contractului de catre reclamanta, aceasta fiind principala cauza a stoparii derularii contractului de catre societatea parata, urmata de o lunga si dificila incercare din partea sa de conciliere dar si de a afla motivele pentru care reclamanta nu a pus la dispozitie toate actele, proiectele, avizele si autorizatiile legale necesare construirii imobilului respectiv, in vederea verificarii si corelarii acestora cu autorizatia de construire IPCLT normele legale, acestea fiind referitoare la modalitatea de construire a imobilului (apartament 2 camere) achizitionat de catre parata de la reclamanta - conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 la BNP GR I.
Mai arata ca intre parti s-a purtat corespondenta referitoare la toate deficientele de executie si proiectare sesizate de catre societatea parata.
Pe cale de cerere reconventionala, parata-reclamanta solicita obligarea reclamantei-parate la restituirea sumei de 47.759,66 lei reprezentand prima transa din pretul Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008, achitata de catre parata la data de 10.06.2008 prin ordin de plata conform extrasului de cont atasat.
In motivarea cererii reconventionale, parata-reclamanta arata ca, urmare a vizitelor reprezentantilor sai, insotiti de catre reprezentantii Vanzatorului si ai Constructorului, dar si a corespondentei comerciale incepute din data de 30.07.2009, a observat numeroase proleme legate de proiectare si executie. Totodata, avand in vederea ca societatea parata are competenta in domeniu, pentru a fi sigura ca toate lucrarile de construire efectuate de catre reclamanta-parata in imobilul in curs de construire (la acea data lucrandu-se la finisaje si instalatii), imobil in cadrul caruia se gaseste si apartamentul avand nr. 60B2 din Cladirea B - impreuna cu cota parte indiviza de teren si partile comune ale cladirii care fac obiectul contractului de vanzare-cumparare, a procedat la transmiterea unei Convocari la conciliere directa bazata pe art. 7201 Cod proc. civ. in care a aratat ca doreste remedierea problemelor semnalate, in caz contrar se va considera ca reclamanta-parata nu si-a indeplinit obligatia contractula de a vinde un imobil corespunzator si va solicita restituirea avansului;
Arata ca, pentru aceste motive, a facut in perioada 18 august 2009 (data cand a fost instiintata pentru plata celei de-a 2 a transe) - ianuarie 2010 numeroase demersuri pentru a intra in posesia sau cel putin a putea vedea proiectele si planurile cladirii B, Proiectele de arhitectura, structura, instalatii, scenariul de siguranta la foc (unde parata-reclamanta - S.C. ADCA P C S.R.L. are achizitionat apartamentul nr. 60B2). In data de 02.11.2009 a vazut proiectele incomplete dupa care care s-a lucrat si se lucreaza si acum in santier.
Cu toate ca a solicitat reclamantei-parate in mod expres, arata ca aceasta nu i-a prezentat urmatoarele: proiectele de ventilatii pentru instalatia de gaze, proiectele de automatizare pentru acesta instalatie, nu exista scenariul de siguranta la foc care sa arate cum va functiona sistemul de ventilatie in caz de incendiu, in caz de pierderi de gaze, planurile de coordonare instalatii,
Mentioneaza ca la semnarea contractului cu reclamanta-parata nu cunoastea ca va avea gaze pe hol langa usa, fara ventilatie naturala cum este normal. Acest inconvenient nu poate fi acceptat de catre parata. In vizita efectuata pe santier cu ocazia fianlizarii la rosu a imobilului, arata ca a vazut mai multe aspecte care nu sunt in concordanta cu normele si normativele in vigoare. Cu acea ocazie, a rugat sa se ia masurile care se cuvin pentru a opri acel proiect si reclamanta-parata sa puna la punct documentatia de executie astfel incat sa fie realizat un bloc de locuinte conform legislatiei in domeniu.
Invedereaza ca nu a vazut in imobilul vizitat dupa ce scenariu functioneaza instalatia de evacuare noxe, instalatia de evacuare fum, instalatia de incendiu in general. Pentru aceste motive, in convocarea la conciliere a solicitat punerea la dispozitie, in copii certificate conform cu originalul, a tuturor proiectelor si a planurilor cladirii B, autorizatiilor si a tuturor avizelor legale in vederea stabilirii cu exactitate a calitatii lucrarilor de construire efectuate precum si a respectarii proiectelor de executie dar si a tuturor autorizatiilor, avizelor legale etc. dar si a normelor legale in domeniu. De asemenea, a solicitat accesul in santier pentru a se convinge ca lucrarile sunt executate conform proiectului. A aratat ca in cazul in care reclamanta-parata nu va da curs doleantelor sale, va considera ca rezolutionat din culpa exclusiva a S.C. T I I S.R.L. contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 la BNP G R I si va solicita returnarea tuturor sumelor de bani achitate de catre societatea parata catre reclamanta-parata.
Avand in vedere ca reclamanta-parata nu a pus la dispozitie acele planuri, parata-reclamanta arata ca a sistat orice plata ce trebuia efectuata catre reclamanta-parata, neincrederea sa sporind in ceea ce priveste imobilul mai sus-aratat, pana la clarificarea tuturor aspectelor ridicate prin prezent.
In drept, parata-reclamanta a invocat dispozitiile art. art. 115-118, 119, 60, C.pr.civ.
In probatiune, a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori, expertiza.
Prin intampinarea formulata la cererea reconventionala, reclamanta-parata SC T I I SRL a solicitat respingerea exceptiilor invocate, respingerea cererii reconventionale si admiterea cererii principale.
Cu privire la exceptia prematuritatii, arata ca atat cererea principala, cat si cererea reconventionala deriva din acelasi raport juridic, respectiv contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP G R I, iar reclamanta a incercat intotdeauna solutionarea pe cale amiabila a acestui litigiu, aspect relevat de actele depuse Ia dosarul cauzei chiar de catre parata. Prin urmare, intre parti a avut loc o incercare de solutionare amiabila a litigiului, consemnata in scris, iar reclamanta a transmis catre ADCA pretentiile sale, astfel incat procedura de conciliere prealabila intre parti a fost indeplinita.
Cu privire la exceptia de neexecutare a contractului de vanzare-cumparare, arata ca sustinerile paratei sunt nefondate in raport de economia prevederilor contractului de vanzare-cumparare, cat si in raport de executarea intocmai de catre Tamar a obligatiilor asumate prin Contractul de vanzare-cumparare.
Astfel cum reiese in mod evident din intreaga corespondenta purtata in parti (invocata chiar si de catre parata-reclamanta), T a indeplinit obligatiile asumate prin Contractul de vanzare-cumparare. Cu toate acestea, ADCA nu a inteles sa ofere contraprestatia asumata potrivit prevederilor art. 8.2.1. din Contract, invocand aspecte care exced in mod vadit cadrul contractual.
In conformitate cu prevederile contractuale, ADCA, in calitate de cumparator, avea obligatia de a achita pretul contractului esalonat „in conditiile si conform termenilor prevazuti in Scadentarul de Plati ce constituie Anexa 3 la Contract" (art. 4.2 din Contractul de vanzare -cumparare).
De asemenea, potrivit Scadentarului de Plati agreat de catre partile contractante, ADCA avea obligatia de a achita a doua transa de pret, respectiv „15% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de Cumparator in termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de catre Vanzator Cumparatorului a unei notificari scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achizitionat „La Rosu".
Cu toate ca T a inteles sa indeplineasca obligatia edificarii la rosu a imobilului, notificand ADCA in legatura cu acest aspect (in cuprinsul notificarii nr. 566/2009), parata-reclamanta a tergiversat plata celei de-a doua transe de pret, invocand elemente care nu priveau in niciun mod respectiva etapa de finisare.
Dat fiind faptul ca in cuprinsul Contractului de vanzare-cumparare nu se regaseste nicio prevedere de natura a obliga Tamar la predarea catre ADCA (in calitate de cumparator) a documentatiei tehnice privind imobilul, sustinerile paratei-reclamante privind refuzul Tamar de a-i pune la dispozitie „toate actele, proiectele, avizele si autorizatiile legale necesare construirii imobilului", menite a justifica asa-numita „stopare a derularii contractului", sunt neintemeiate.
Invedereaza ca a pus la dispozitia ADCA Autorizatia de constructie nr. 746/2007, insotita de documentatia tehnica PAC/PAD. Pretentiile ADCA privind prezentarea unei documentatii relevand toate „autorizatiile legale necesare construirii imobilului" exced nu numai prevederile contractuale-de vreme ce Tamar nu si-a asumat nicio obligatie in sensul predarii unor asemenea documente - ci si dispozitiile legale incidente in materie.
Astfel, documentatia de natura tehnica, in cuprinsul careia se regaseste evidenta tuturor documentelor (acte, documentatii) privind constructia, emise pe parcursul edificarii acesteia -de la certificatul de urbanism pana la receptia finala a lucrarilor - face parte din Cartea Tehnica a imobilului, aceasta urmind a fi pusa la dispozitia Asociatiei de Proprietari, iar nu la dispozitia fiecarui cumparator (cu atat mai putin la stadiul de edificare „la rosu").
In aceste circumstante, arata ca desi Tamar a adus imobilul la stadiul constructiv agreat pentru plata celei de-a doua transe de pret, ADCA nu si-a indeplinit obligatiile contractuale, achitand doar prima transa din Pretul vanzarii in valoare de 10% din pret (reprezentand avansul).
Potrivit art. 4.4 din Contractul de vanzare - cumparare „In cazul in care Cumparatorul intarzie efectuarea oricarei plati cu mai mult de 21 zile calendaristice si/sau cu mai mult de 30 zile calendaristice in total pentru toate platile (minimul dintre acestea), Vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul Contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate si de a retine de plin drept si fara nicio formalitate de punere in intarziere 30% din Pretul Vanzarii cu titlu de daune interese";
Sustine ca intentia reala a reprezentantilor ADCA nu a fost aceea de a verifica existenta avizelor si a autorizatiilor legale, ci finalitatea demersurilor acestei societati a fost aceea de tergiversare a platilor, respectiv de „negociere" a unor obligatii de plata agreate si asumate de catre ADCA prin Contractul de vanzare-cumparare.
Cu privire la invocarea de catre ADCA a rezolutiunii Contractului de vanzare-cumparare din culpa T, se afirma de catre parata-reclamanta faptul ca in speta ar exista obligatia T de restituire a avansului in cuantum de 47.759,66 lei, invocandu-se incidenta rezolutiunii Contractului de vanzare-cumparare din culpa T. O, este indeobste cunoscut faptul ca singurul in drept a aprecia daca este cazul sa se aplice rezolutiunea este creditorul care si-a executat sau se declara gata sa-si execute obligatiile.
Invedereaza ca ca pretinsa „sistare a platilor" de catre ADCA a intervenit inainte de ridicarea oricaror probleme legate de executia constructiei, aspect dovedit chiar de solicitarea acestei societati de renegociere a Contractului de vanzare-cumparare.
In drept, se invoca dispozitiile art. 115 si urm. Cod Procedura Civila, art. 969 din Codul Civil.
In probatiune, reclamanta-parata a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, testimoniala.
Prin sentinta civila nr. 4888/16.03.2012 pronuntata in dosarul nr. 1397/301/2011, Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a admis exceptia necompetentei materiale, a declinat competenta de solutionare a cauzei privind pe reclamanta T I I SRL in contradictoriu cu parata ADCA P C SRL in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a VI-a Civila la data de 15.05.2012, sub nr. 17476/3/2012.
La termenul de judecata din data de 18.09.2012, instanta a luat act de schimbarea denumirii societatii parate, din SC ADCA P C SRL, in SC E B PSRL.
La termenul de judecata din data de 16.10.2012, instanta a respins ca neintemeiata exceptia prematuritatii, invocata de parata-reclamanta.
In cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri si interogatorii reciproce. Au fost respinse ca neconcludente cererile de probatoriu formulate de parata-reclamanta privind efectuarea unei expertize tehnice instalatii si emiterea unei adrese catre Primaria Sectorului 3 Bucuresti pentru a se comunica proiectele si avizele care au stat la baza emiterii Autorizatiei de construire.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 06.06.2008, intre reclamanta, in calitate de vanzator, si parata, in calitate de cumparator, a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946 de BNP „G R I” (f. 9-21 dosar nr. 1397/301/2011), avand ca obiect vanzarea-cumpararea apartamentului nr. 60B2, situat la etajul 6 al Cladirii B, impreuna cu cota-parte indiviza aferenta din partile comune ale cladirii si cu cota indiviza de teren aferenta si atribuita acestui apartament, pentru un pret de 110.874 Euro + TVA.
Conform art. 3.2 din contract, cumparatorul a declarat ca a examinat cu atentie toate planurile si documentele tehnice incluse in prezentul contract si a inteles sensul acestora, a avut deplina abilitate si capacitate de a se consulta cu orice avocat si/sau consultant specializat ales in acest sens, cu privire la orice aspect al proiectului, proprietatii si orice parte a acestora si orice termeni si conditii prevazute in prezentul contract, si le considera pe deplin corespunzatoare cerintelor sale si a decis sa-si asume obligatiile si sa se angajeze prin prezentul contract fara nicio conditie sau restrictie care nu este explicit prevazuta in prezentul contract. De asemenea, potrivit art. 3.3 din contract, cumparatorul a declarat ca a luat cunostinta si este pe deplin satisfacut de Autorizatia de Construire anexata la prezentul Contract, in Anexa 2
Potrivit Anexei 3 la acest contract (f. 47-49 dosar nr. 1397/301/2011), pretul vanzarii se va achita dupa cum urmeaza: 10% din pret, plus TVA daca este cazul, in termen de maximum 4 zile lucratoare calculate de la data semnarii in forma autentica a contractului; 15% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, in termen de cel mult 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator cumparatorului a unei notificari scrise de informare cu privire la finalizarea structurii apartamentului achizitionat „La Rosu” („Notificare la Rosu”); 10% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat in termen de 3 luni de la data la care a fost trimisa Notificarea la Rosu; 15% din pret, plus TVA daca este cazul, va fi achitat cu 90 de zile inainte de data livrarii; 50% din pretul vanzarii, plus TVA daca este cazul, va fi achitat de cumparator la termenul de predare.
Conform art. 4.4 din contract, in cazul in care cumparatorul intarzie efectuarea oricarei plati cu mai mult de 21 de zile calendaristice si/sau cu mai mult de 30 de zile calendaristice in total pentru toate platile (minimul dintre acestea), vanzatorul va avea dreptul de a considera prezentul contract rezolvit de plin drept si fara interventia vreunei autoritati sau indeplinirea vreunei formalitati de punere in intarziere sau alta formalitate, si de a retine de plin drept si fara nicio formalitate de punere in intarziere 30% din pretul vanzarii cu titlu de daune-interese.
Prin art. 4.6 din contract partile au convenit ca, in oricare din cazurile mentionate la art. 4.4 si 4.5, vanzatorul va transmite cumparatorului „Notificarea de rezolutiune” cu privire la operarea rezolutiunii contractului conform celor sus mentionate, fiind indreptatit sa vanda imediat proprietatea oricarei terte persoane, fara niciun fel de obligatii fata de cumparator decurgand in prezentul contract. Prin art. 4.7 din contract, partile au precizat in mod expres ca sunt de acord ca prezentul contract de vanzare-cumparare este desfiintat de plin drept, fara nicio alta formalitate prealabila sau interventia instantei judecatoresti, in cinci zile calendaristice de la data transmiterii de catre vanzator a „Notificarii de rezolutiune”, prezenta clauza avand valoare de pact comisoriu de gradul IV si ca incepand cu aceasta data, cumparatorul nu va mai avea niciun drept in legatura cu proprietatea. Partile au mai stipulat ca, pentru a evita orice neintelegere, scopul „Notificarii de rezolutiune” este de informare a cumparatorului cu privire la intervenirea rezolutiunii si pentru calcularea termenului.
La data de 10.06.2008, parata a achitat reclamantei prima transa din pret, respectiv suma de 47759,66 lei, astfel cum rezulta din extrasul de cont de la dosar (f. 71 dosar nr. 1397/301/2011)
La data de 18.08.2009, reclamanta a transmis paratei notificarea nr. 566 (f. 52 dosar nr. 1397/301/2011), prin care a solicitat acesteia plata aferenta stadiului de rosu, respectiv 19791 euro inclusiv TVA, conform Anexei 3 la contractul de vanzare-cumparare. La aceasta notificare, parata a formulat raspunsul din data de 19.08.2009 (f. 73 dosar nr. 1397/301/2011), prin care si-a manifestat intentia de a vizualiza stadiul real de executie a apartamentului precum si modul in care s-a realizat pana acum respectivul apartament. De asemenea, invocand criza imobiliara precum si faptul ca acest contract este dezavantajos, a solicitat renegicierea lui.
La data de 26.08.2009, reclamanta a formulat raspuns (f. 53 dosar nr. 1397/301/2011), comunicand paratei ca, avand in vedere discutiile purtate, termenul de plata se prelungeste cu 30 de zile de la data scadentei, timp in care nu se vor percepe penalitati.
Ulterior, la datele de 07.10.2009, 22.10.2009, 12.11.2009, 24.11.2009, 14.12.2009, 11.01.2010 (f. 80, 83, 88, 95, 105, 108 dosar nr. 1397/301/2011), parata a transmis reclamantei o serie de notificari, prin care a invocat deficiente ale proiectelor si ale modului de executie a constructiei, respectiv: folosirea unor materiale slabe calitativ pentru executarea finisajelor, respectiv prize foarte slabe calitativ, calorifere no-name, tablou electric no-name; amplasarea contoarelor de gaz pe hol fara nicio aerisire; faptul ca nu au fost prezentate toate proiectele solicitate; faptul ca in proiecte exista aspecte care nu sunt in concordanta cu normele si normativele in vigoare, ca proiectele sunt bune pentru autorizatii, insa nu sunt bune pentru executie, respectiv caracterul incomplet al proiectelor; critici privind solutia de alimentare cu gaze aleasa, privind amplasarea senzorilor si hotele folosite. Totodata, parata a omis sa achite reclamantei cea de-a doua transa din pret, scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”.
La data de 15.01.2010, reclamanta a transmis paratei notificarea de rezolutiune a contractului (f. 59-60 dosar nr. 1397/301/2011), prin care i-a adus la cunostinta acesteia desfiintarea contractului de vanzare-cumparare cu incepere de la expirarea termenului de 5 zile calendaristice de la data transmiterii notificarii. Totodata, parata a fost notificata si cu privire la plata sumei de 22174,8 Euro reprezentand diferenta dintre valoarea clauzei penale mentionate in art. 4.4 si suma achitata pana in prezent.
In cauza de fata, reclamanta solicita constatarea intervenirii rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare pe motiv ca parata nu a achitat cea de-a doua transa din pret, conform Anexei 3 la contract, care era scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”. Pe de alta parte insa, parata invoca exceptia de neexecutare a contractului, aratand ca reclamanta nu i-a pus la dispozitie toate proiectele constructiei si ca aceasta lucrare prezinta deficiente.
Inainte de toate, instanta constata ca, prin art. 4.4 din contract, partile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV. Prin simpla intarziere de plata a unei transe din pret, pentru o perioada mai mare de 21 de zile, se activeaza pactul comisoriu de ultim grad, vanzatorul (reclamanta) fiind indreptatit sa se prevaleze de acesta. Insa, nu este mai putin adevarat ca, pentru a opera rezolutiunea, chiar de plin drept, este necesar ca neexecutarea contractului de catre parata, in calitate de cumparator, sa ii fie imputabila acesteia. Prin urmare, pentru a analiza in ce masura poate interveni rezolutiunea de plin drept a contractului, este necesar a se determina mai intai daca refuzul de plata al paratei este sau nu justificat, respectiv daca exceptia de neexecutare a contractului, invocata de parata, este sau nu intemeiata.
Cu privire la exceptia de neexecutare a contractului, parata a invocat doua aspecte: pe de o parte, faptul ca nu i s-au pus la dispozitie toate proiectele care au stat la baza executarii constructiei, respectiv ca proiectele sunt incomplete sau necorespunzatoare; pe de alta parte, a invocat existenta unor deficiente in executie.
Relativ la proiectele solicitate de catre parata, instanta retine ca, potrivit art. 3.2 si 3.3 din contract, parata a declarat ca a examinat cu atentie toate planurile si documentele tehnice incluse in contract, a inteles sensul acestora, a avut deplina abilitate si capacitate de a se consulta cu orice specialist cu privire la orice aspect al proiectului, precum si ca a luat cunostinta si este pe deplin satisfacuta de Autorizatia de Construire. Avand in vedere aceste mentiuni din contract, care nu au fost contestate de catre parata, instanta retine ca, inainte de semnarea contractului, aceasta a avut posibilitatea de a studia toate planurile si documentele tehnice, precum si autorizatia de construire, iar in masura in care ar fi gasit deficiente, avea posibilitatea de a refuza incheierea contractului. Mai mult, conform contractului, insusit de parata prin semnatura si stampila sub aspectul tuturor clauzelor si conditiilor, parata a si examinat efectiv toate planurile si documentele tehnice, precum si Autorizatia de Constuire, considerandu-le pe deplin corespunzatoare cerintelor sale si hotarand sa isi asume obligatiile contractuale fara nicio conditie sau restrictie care nu este explicit prevazuta in contract. Or, prin contract, parata nu si-a rezervat vreun drept la reevaluarea ulterioara a planurilor si a documentelor tehnice si nici nu s-a prevazut obligatia vanzatorului ca, la simpla cerere a cumparatorului, sa ii puna la dispozitie acestuia orice documentatie solicitata.
Asadar, avand in vedere declaratiile paratei, consemnate in cuprinsul clauzelor 3.2 si 3.3 din contract, instanta retine ca aceasta si-a exprimat acceptul cu privire la documentatia care a stat la baza executarii constructiei, astfel incat nu mai este indreptatita ca, ulterior, sa invoce caracterul deficitar sau incomplet al acesteia. Acesta este si motivul pentru care instanta a respins solicitarea paratei de emitere a unei adrese catre Primaria Sectorului 3 Bucuresti pentru a se comunica proiectele si avizele care au stat la baza obtinerii autorizatiei de construire (f. 151 vol. I).
Referitor la deficientele de executie invocate de catre parata-reclamanta, instanta retine in primul rand ca, astfel cum rezulta din sustinerile ambelor parti, parata-reclamanta a achitat doar prima rata din pret, omitand sa achite rata a doua, care era scadenta in termen de 15 zile de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii privind finalizarea structurii apartamentului „La Rosu”, conform Anexei 3 la contract. Sub acest aspect, instanta constata ca parata a fost notificata de catre reclamanta cu privire la scadenta celei de-a doua rate, la data de 18.08.2009, prin adresa nr. 566 (f. 52 dosar nr. 1397/301/2011). Ulterior, prin adresa din data de 26.08.2009, reclamanta-parata a fost de acord cu prelungirea datei scadentei cu 30 de zile. Cu toate acestea, parata nu a achitat suma aferenta celei de-a doua rate, invocand deficiente de executie. Insa, toate aceste deficiente nu privesc faza de executie „la rosu”, ci etape ulterioare, fiind vorba de deficiente privind instalatiile si finisajele.
Constructia „la rosu”, conform semnificatiei uzuale, cuprinde fundatia, peretii si structura acoperisului, nu insa si finisajele exterioare/interioare sau instalatiile. Asadar, la momentul scadentei celei de-a doua rate, conditionata de finalizarea constructiei „la rosu”, parata-reclamanta putea sa invoce deficiente privind modul de realizare a fundatiei, a structurii cladirii, a acoperisului. Insa, prin prima notificare adresata de parata reclamantei, din data de 19.08.2009 (ulterioara solicitarii reclamantei de plata a celei de-a doua rate din pret), parata nu a invocat deficiente privind modul de executie a constructiei „la rosu”, ci si-a exprimat intentia de a vizualiza lucrarea si a solicitat renegocierea contractului din cauza crizei imobiliare si a contextului economic nefavorabil. Ulterior, in mod evident, lucrarile la constructie au continuat, fiind depasita etapa „la rosu”, iar parata s-a prevalat de deficiente aferente acestor etape ulterioare, privind modul de realizare a finisajelor si a instalatiilor. Astfel, dupa cum rezulta din corespondenta ulterioara adresata reclamantei (f. 80, 83, 88, 95, 105, 108 dosar nr. 1397/301/2011), parata a invocat urmatoale deficiente: folosirea unor materiale slabe calitativ pentru executarea finisajelor, respectiv prize foarte slabe calitativ, calorifere no-name, tablou electric no-name; amplasarea contoarelor de gaz pe hol fara nicio aerisire; critici privind solutia de alimentare cu gaze aleasa, privind amplasarea senzorilor si hotele folosite. Or, toate aceste deficiente, chiar reale daca ar fi, sunt ulterioare scadentei celei de-a doua rate din pret, astfel incat nu se pot constitui intr-o exceptie de neexecutare a contractului care sa poata suspenda efectele acestuia si sa justifice refuzul paratei-reclamante de plata a celei de-a doua rate din pret.
Totodata, si in cursul solutionarii prezentului dosar, parata-reclamanta nu a invocat deficiente de executie privind fundatia, structura de rezistenta a cladirii, peretii, structura acoperisului, ci tot deficiente privind finisajele si, mai ales, instalatiile. Astfel, plansele foto depuse la dosar de catre parata-reclamanta vizeaza finisajele si instalatiile; prin intrebarea de la pct. 5 al interogatoriului adresat reclamantei (f. 67 vol. I) parata s-a referit la instalatiile de gaz, electrice, cele de incendiu si de ventilatie; reclamatiile adresate diverselor institutii publice vizeaza tot caracterul necorespunzator al instalatiilor (f. 9-23 vol. II). De asemenea, si obiectivele expertizei solicitate de parata-reclamanta vizau tot instalatiile constructiei, astfel cum rezulta din nota de probatoriu existenta la dosar (f. 151-153), parata-reclamanta solicitand proba cu expertiza in specialitatea instalatii. Or, atat timp cat aceste deficiente, chiar reale daca ar fi, au intervenit ulterior scadentei celei de-a doua rate din pret, ele nu pot justifica refuzul paratei de achitare a sumei respective, acesta fiind si motivul pentru care instanta a apreciat neconcludenta proba cu expertiza solicitata.
Sintetizand, instanta retine ca, la momentul scadentei celei de-a doua rate din pret, parata putea sa invoce, prin intermediul exceptiei de neexecutare, doar acele deficiente specifice acestei etape din realizarea constructiei, iar nu deficiente care ar fi intervenit ulterior. Deficientele in executie, specifice unor etape ulterioare, nu pot conduce la prorogarea scadentei celei de-a doua rate.
Conform art. 8.2.1 din contract, printre obligatiile cumparatorului se numara si aceea de a achita vanzatorului pretul vanzarii conform scadentarului de plati. In conditiile in care parata a omis sa achite cea de-a doua rata din pret, timp de mai mult de 21 de zile, fara ca la momentul scadentei constructia sa prezinte deficiente de care parata sa se poata prevala apeland la exceptia de neexecutare a contractului, aceasta se afla in culpa contractuala, reclamanta fiind indreptatita sa se prevaleze de pactul comisoriu de ultim grad si de clauza penala, stipulate la art. 4.4 din contract.
Referitor la lipsa facturii fiscale pentru cea de-a doua rata din pret, instanta constata in primul rand ca acest aspect a fost invocat pentru prima data de catre parata in cursul prezentului proces. Prin notificarile anterioare, parata nu si-a justificat refuzul de plata prin lipsa facturii emise de reclamanta. Astfel, nu se poate retine ca acesta este motivul pentru care parata nu a achitat suma solicitata de reclamanta.
Pe de alta parte, instanta constata ca scadenta ratelor din pret este stipulata in Anexa nr. 3 la contract, nefiind conditionata de emiterea facturii fiscale. Indiferent daca reclamanta a emis sau nu factura fiscala, termenul de plata a inceput sa curga de la data trimiterii de catre vanzator a notificarii scrise privind finalizarea structurii apartamentului „la rosu”.
Nu in ultimul rand, prin concluziile scrise, parata-reclamanta a mai invocat unele deficiente, respectiv incalcarea dispozitiilor legale privind receptia lucrarii, neindeplinirea in mod corespunzator a obligatiei de a preda Cartea tehnica a constructiei catre Asociatia de proprietari, suprafata mai mica a apartamentului decat cea convenita initial. Instanta nu va lua in considerare insa aceste sustineri ale paratei intrucat, pe de o parte, ele nu au facut obiectul unor dezbateri in contradictoriu a partilor, fiind invocate pentru prima data prin intermediul concluziilor scrise, iar pe de alta parte, privesc, din nou, etape ulterioare celei la care a devenit scadenta obligatia de plata a carei neideplinire a atras rezolutiunea de plin drept a contractului.
Pentru toate aceste considerente, instanta apreciaza intemeiata cererea principala formulata de reclamanta, urmand a o admite si a constata ca a operat rezolutiunea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP „G R I”. De asemenea, vazand si dispozitiile art. 1066 si urmatoarele din Codul civil de la 1864 (incident in cauza, avand in vedere data incheierii contractului dintre parti), instanta va da eficienta clauzei penale stipulate la art. 4.4 din contract, care a fost in mod valabil incheiata, urmand a dispune obligarea paratei-reclamante la plata catre reclamanta-parata a sumei de 22174,8 euro reprezentand diferenta dintre avansul incasat si valoarea clauzei penale. Sub acest aspect se retine ca valoarea clauzei penale este de 30% din pretul vanzarii, respectiv din suma de 110.874 Euro, rezultand suma de 33262,2 Euro. Din acesta suma se scade avansul achitat de parata, in cuantum de 11087,4 Euro, reprezentand 10% din pretul vanzarii, rezultand chiar suma solicitata de reclamanta-parata, respectiv suma de 22174,8 Euro.
Consecutiv, instanta apreciaza neintemeiata cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta, urmand a o respinge ca atare. Atat timp cat rezolutiunea contractului a intervenit din culpa paratei-reclamante, aceasta nu este indreptatita la recuperarea sumei achitate cu titlu de avans, aceasta cuvenindu-i-se reclamantei, in temeiul clauzei penale stipulate la art. 4.4 din contract.
Referitor la cheltuielile de judecata solicitate de reclamanta-parata, in temeiul art. 274 alin. 1 Cpc, instanta va dispune obligarea paratei-reclamante la plata catre aceasta a sumei de 12478,5 lei, reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar achitate. Cat priveste onorariul de avocat, instanta constata ca dovada acestuia a fost depsa de catre reclamanta-parata dupa retinerea cauzei in pronuntare, odata cu concluziile scrise. Or, inscrisurile doveditoare ale unui capat de cerere trebuie depuse la dosar inainte de inchiderea dezbaterilor, pentru a se respecta si dreptul la aparare al partii adverse. Asa fiind, instanta nu va include in cuantumul cheltuielilor de judecata acordate reclamantei-parate si cuantumul onorariului de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite cererea principala formulata de reclamanta SC T I I SRL, cu sediul ales in Bucuresti, sector 1, in contradictoriu cu parata SC E B P SRL (fosta S.C. ADCA P CS.R.L), cu sediul in Bucuresti, sector .
Constata ca a operat rezolutiunea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/06.06.2008 de BNP „G R I”.
Obliga pe parata-reclamanta la plata catre reclamanta-parata a sumei de 22174,8 Euro reprezentand diferenta contravaloare clauza penala.
Respinge ca neintemeiata cererea reconventionala.
Obliga pe parata-reclamanta la plata catre reclamanta-parata a sumei de 12478,5 lei cheltuieli de judecata.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi 11.06.2013.
PRESEDINTE, GREFIER,
M M I B B
Red./tehnored. jud. M.M.I.
4 ex/21.06.2013
Comunicat ……………………
Ex. .…………………..
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Contracte
Nulitate act - Hotarare nr. 735 din data de 10.10.2017Dobanzi comerciale. Titlu executoriu. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 17/R/2010 din data de 04.01.2010
Prestari servicii apa. Necontorizat. - Decizie nr. 111/R/2010 din data de 01.02.2010
Recurs prest tab - Sentinta civila nr. 05695 din data de 25.01.2010
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Cerere cu valoare redusa. Cerere de restituire a unui imprumut, formulata inainte de termenul scadent. - Sentinta civila nr. 429 din data de 09.10.2014
Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii, doar prin incheierea ad validitatem a actului in forma autentica - Decizie nr. 156 din data de 28.02.2013
Constatare a nulitatii absolute a clauzei privind onorariul de succes din contractul de asistenta juridica - Decizie nr. 755 din data de 27.09.2012
Obligare incheiere contract in forma autentica - Decizie nr. 367 din data de 18.10.2010
Despagubiri contractuale - Sentinta comerciala nr. 791/C din data de 20.04.2010
Contract de vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
Contract de leasing - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
EFECTELE TERMENULUI DE 45 DE ZILE PREVAZUT LA ART.31 ALIN. 3 DIN LEGEA NR. 47/1992 - Decizie nr. 103 din data de 15.02.2010
Perfectare act - Sentinta civila nr. 683 din data de 12.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 688 din data de 13.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 622 din data de 05.07.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 235 din data de 07.03.2012
Revendicare - Sentinta civila nr. 54 din data de 25.01.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 76 din data de 26.01.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 1576 din data de 21.12.2011