Contract de inchiriere Daune-interese

DOSAR NR 9735/302/2010


                                                ROMANIA

TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VI A  CIVILA
DECIZIA CIVILA  NR.  620
Sedinta publica de la  13.02.2013
                    Tribunalul constituit din:
PRESEDINTE C D M
Judecator A M M
Judecator A M A
Grefier C M
     
Pe rol se afla solutionarea cererii de recurs formulata  recurenta-reclamanta SC W M SA, impotriva sentintei civile nr. 7890/ 24.11.2010 pronuntata de Judecatoria sector 5 Bucuresti  in dosarul nr. 9735/ 302/ 2010, in contradictoriu cu intimata-parata SC A SRL, avand ca obiect pretentii.
La apelul nominal facut in sedinta publica, la ora 12.00, sala 147,se prezinta recurenta reclamanta, prin avocat  Chivu Florentin, cu imputernicire la dosar, lipsa fiind intimata parata.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefiera de sedinta, dupa care,
Recurenta - reclamanta , prin avocat,   depune la  dosar dovada achitarii taxei  de timbru  in valoarea de 2,008.00   lei respectiv  o.p. 1699/2013.
Instanta acorda cuvantul pentru propunerea probelor.
Recurenta  - reclamanta, prin avocat, avand pe rand cuvantul, solicita incuviintarea  inscrisurilor  existente la dosar.
Tribunalul, apreciind ca inscrisurile existente la dosar sunt pertinente, concludente si utile  solutionarii cauzei, incuviinteaza aceasta proba, in baza art. 167 alin. 1 C.p.c.
Nemaifiind cereri de solutionat sau probe de administrat, Tribunalul constata cauza in stare de judecata si acorda partilor cuvantul in calea de atac promovata.
Recurenta – reclamanta, prin avocat, avand cuvantul, apreciind ca sentinta civila pronuntata de instanta de  fond  este nelegala si  netemeinica,intrucat, in mod gresit, a retinut ca nu exista dovada culpei societatii parate in rezilierea contractului de inchiriere ,  solicita admiterea recursului,  modificarea acesteia,cu cheltuieli de judecata.
Tribunalul constata dezbaterile incheiate si retine recursul  spre solutionare.

T R I B U N A L U L

Prin sentinta civila nr.7890/24.11.2010 pronuntata in dosarul nr.9735/302/2010 Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti a respins cererea de chemare in judecata, formulata de reclamanta SC W M SA in contradictoriu cu parata SC A SRL ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca l a data de 30.01.2008, intre reclamanta si parata s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 650, avand ca obiect dreptul de folosinta asupra spatiului comercial in suprafata de 48,10 mp, din situat la etajul II al Centrului Comercial „Dunarea” din Mun. Braila, pentru o perioada de 3 ani.
Prin adresa inregistrata la societatea reclamanta sub nr. 871/05.05.2009, societatea parata, prin reprezentantul sau, a solicitat aprobarea rezilierii contractului de inchiriere incepand cu data de 05.05.2009.
Prin adresa nr. 801/11.05.2009, reclamanta a comunicat paratei dezacordul sau cu privire la incetarea Contractului de inchiriere nr. 650/30.01.2008 inainte de data prevazuta pentru expirare.
Fata de corespondenta purtata intre cele doua parti, instanta apreciaza ca in cauza nu a avut loc rezilierea contractului, intrucat prin adresa emisa de catre parata nu a fost exprimata decizia ferma, irevocabila si neconditionata in sensul incetarii contractului, ci a fost doar solicitat acordul reclamantei in acest sens. Cum reclamanta si-a exprimat in mod expres dezacordul fata de aceasta reziliere, rezulta ca ea nu a avut loc, contractul fiind in continuare in fiinta.
Astfel, chiar daca reclamanta a invederat imprejurarea, nedovedita, a parasirii spatiului de catre parata, acest lucru nu este in masura sa conduca in mod automat la rezilierea contractului.
In ceea ce priveste modalitatile in care rezilierea contractului poate avea loc, instanta reaminteste ca acestea sunt fie acordul partilor (mutuus dissensus), fie manifestarea de vointa expresa si neechivoca a uneia dintre parti, caz in care partea adversa ar putea solicita despagubiri, sau, in fine, hotararea judecatoreasca prin care se constata rezilierea ca urmare a culpei uneia dintre parti, care nu isi indeplineste obligatiile contractuale.
In cauza de fata, desi reclamanta solicita instantei sa constate rezilierea contractului din culpa paratei, aceasta nu face dovada culpei pretinse, invocand doar parasirea de catre aceasta a spatiului inchiriat.
Or, folosirea de catre locatar a spatiului inchiriat nu reprezinta o obligatie, ci un drept. Prin urmare, prin renuntarea unei parti la dreptul sau derivat din contract, acesteia nu i se poate imputa o culpa in executarea contractului, o astfel de situatie regasindu-se doar in cazul neindeplinirii obligatiilor contractuale.
In privinta acestor obligatii insa, instanta constata ca reclamanta nu a dovedit emiterea in sarcina paratei a unor facturi, conform clauzelor contractuale, a caror contravaloare sa nu fi fost achitata de catre parata. In aceste conditii, intrucat reclamanta nu a facut dovada neindeplinirii culpabile a obligatiilor contractuale, cererea privind rezilierea contractului este neintemeiata, urmand a fi respinsa de catre instanta.
Drept consecinta, va fi respinsa si solicitarea de acordare a despagubirilor rezultate din declansarea clauzei penale inserate in contract, al carei continut nu va mai fi analizat de catre instanta.
In urma solutiei pronuntate, instanta va respinge si cererea de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata, constatand ca aceasta nu se afla in culpa procesuala.
Impotriva acestei solutii a formulat recurs reclamanta W M S.A., solicitand admiterea recursului, modificarea hotararii atacate, admiterea cererii de chemare in judecata asa cum a fost formulata.
In motivarea cererii, recurenta a aratat ca  instanta de fond a respins actiunea ca neintemeiata, motivat de faptul ca folosirea de catre locatar a spatiului inchiriat nu reprezinta o obligatie ci un drept, ca reclamanta nu a facut dovada existentei culpei societatii parate in rezilierea contractului de inchiriere.
Hotararea incalca motivul prevazut de art. 304, pct. 8 C.proc.civ., si anume: „cand instanta, interpretand gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia":
Conform art. 969 C.civ. "conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante" Astfel, desi instantei de judecata nu ii este permis sa treaca peste termenii conveniti de parti in contract si sa stabileasca alte drepturi si obligatii si, de asemenea, nu ii este permis sa interpreteze gresit actul de vointa partilor, sa-i atribuie alt inteles decat cel voit de parti, sa denatureze intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia, instanta de fond a trecut peste vointa clar exprimata a partilor, incalcand astfel principiile statornicite de catre art. 977,979 si 985 C.civ.
Conform art.1429 C.civ. locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat numai la destinatia determinata prin contract.
Iar potrivit art. 3.1.3. din contract locatarul s-a obligat sa foloseasca spatiul inchiriat, obligatie de altfel normala avand in vedere faptul ca acest spatiu se afla intr-un centru comercial cu destinatie comerciala si nu cu alta destinatie.
Motivul prevazut de art. 304, pct. 9 C.proc.civ.: „cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii  te evident ca parata a parasit spatiul comercial inainte de termenul prevazut in contractul de inchiriere, fiind activata astfel clauza penala stabilita in contractul incheiat intre parti. Prin urmare, si din acest punct de vedere, solicitarea noastra de a fi obligata parata la plata daunelor, este intemeiata. La dosarul cauzei au fost depuse notificarea de reziliere, convocarea la conciliere, precum si procesul verbal din data pe 05.05.2009 semnat de parti prin care spatiul comercial ce a facut obiectul contractului de inchiriere se restituie inainte de expirarea contractului. Aceste inscrisuri nu au fost contestate de catre parata, aceasta nu s-a prezentat la instanta de fond si nu a depus nici intampinare.
Referitor la prejudiciu, partile contractului au recunoscut existenta unui prejudiciu in patrimoniul locatorului in situatia rezilierii contractului inainte de termen prin inserarea clauzei penale. Este evident ca, in situatia in care contractul de inchiriere a incetat inainte de termen, s-a produs un prejudiciu avand in vedere ca pana la data la care spatiul comercial va fi din nou inchiriat, va trece o perioada de timp necesara atat incheierii noilor contracte de inchiriere, inregistrarii acestor spatii de lucru pentru noii chiriasi si amenajarii acestui spatiu in conformitate cu obiectul de activitate al noului locatar.
Clauza penala existenta in contractul de locatiune este obligatorie intre parti "instanta de judecata nu are dreptul sa-i reduca sau sa-i mareasca cuantumul, deci instanta nu poate sa verifice intinderea prejudiciului suferit de creditor si nici sa ceara creditorului sa dovedeasca intinderea prejudiciului efectiv suferit"(Tratat de teorie a obligatiilor - C. Statescu si C. Barsan, Ed. ALL Bucuresti, 1994, p.301). Prin urmare, obligatia paratei de a achita cu titlul de daune interese, suma egala cu valoarea chiriei pe 6 luni, are caracterul repararii prejudiciului suferit de subscrisa in urma neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate in cuprinsul contractului incheiat intre noi partile.
Solicita judecarea prezentei cauze in lipsa conform prevederilor art. 242 alin. 2 C.pr.civ.
In drept, art. 304 pct. 8,9 C.pr.civ., art. 312 C.pr.civ.
Analizand sentinta recurata prin prisma motivelor de recurs, a dispozitiilor art. 304¹  si ale art. 312 C. proc. civ., tribunalul retine urmatoarele:
La data de 30.01.2008, intre recurenta-reclamanta S.C. W M S.R.L., in calitate de locator, si parata SC A SRL., in calitate de locatar, s-a incheiat contractul de inchiriere pentru spatiile comerciale din cadrul centrului comercial „Dunarea” ce urma sa-ti produca efecte pana la data de 31.01.2011.
Prin acest contract recurenta-reclamanta asigura intimatei-parate folosinta unui spatiu comercial in suprafata de 48.10 m2, din care 37 m2 spatiu in folosinta exclusiva cu destinatie comerciala sau accesorie, la care se adauga cota-parte din spatiile comune.
Prin actul aditional din 29.05.2008, partile au convenit marirea spatiului inchiriat si majorarea chiriei la suma de 1466 euro/luna.
Art. 3.1.3 din contract prevede ca intimata se obliga sa nu renunte la ocuparea de fapt a intregului spatiu de locatie. Potrivit art. 9.1.1 din contract, contractul de inchiriere inceteaza la expirarea termenului contractual; este exclusa tacita relocatiune; denuntarea unilaterala a contractului de catre locatar este interzisa si este asimilata rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului. Mai mult, potrivit art. 9.1.2 lit. a) contractul inceteaza prin reziliere in caz de neexecutare sau executare necorespunzatoare de catre locatar a oricareia dintre obligatiile contractuale; in acest caz contractul de inchiriere este desfiintat de drept, neconditionat si de indata fara a mai fi necesara punerea in intarziere si fara o alta formalitate prealabila, desfiintarea contractului facandu-se in virtutea pactului comisoriu de gradul IV, fara interventia justitiei.
De asemenea, potrivit art. 7.4.4 din contract, in cazul in care contractul inceteaza din culpa locatorului, inainte de data prevazuta pentru expirare conform art.2.1 suplimentar daunelor specifice locatarul va achita locatorului cu titlul de daune interese o suma egala cu valoarea chiriei de 6 luni la nivelul ultimei chirii in vigoare.
La data de 05.05.2009, intimata-parata a parasit spatiul comercial inchiriat, asa cum rezulta din procesul verbal de la fila 10 dosar fond, manifestandu-si optiunea de reziliere a contractului incepand cu data de 05.05.2009.
Potrivit dispozitiilor art. 969 C. civ. din anul 1864, conventiile legal intocmite au putere de lege intre partile contractante (pacta sunt servanda).
Din cele aratate anterior, tribunalul retine ca in cauza a intervenit pactul comisoriu de ultim grad prevazut la art.9.1.2 ca urmare a actiunii intimatei care a incalcat obligatia contractuala privind durata inchirierii.
Pe cale de consecinta, in temeiul art. 1073 C. civ. din anul 1864 (aplicabil in cauza potrivit art. 5 si 223 din Legea nr. 71/ 2011), reclamanta are dreptul sa solicite daune-interese in cuantumul prevazut in clauza penala inserata in contract in art. 7.4.4.
In cauza de fata intimata parata a generat reclamantei un prejudiciu ca urmare a parasirii anticipate a locatiei, lipsind-o pe aceasta de posibilitatea unei bune administrari a bunului si de chiria stabilita, prejudiciu ce a fost evaluat anticipat de parti la valoarea chiriei pe 6 luni, respectiv 9086,28 euro.
Pentru motivele anterior expuse, tribunalul va admite recursul formulat de recurenta-reclamanta S.C. W M S.A., impotriva sentintei civile nr. 7890/24.11.2010 pronuntata de Judecatoria sector 5 Bucuresti , in contradictoriu cu intimata-parata SC A SRL
In consecinta, va modifica in tot sentinta atacata in sensul ca va admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta S.C. W M S.A. , va constata reziliat contractul nr.650/30.01.2008 si va obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 9086,28 euro, in echivalent lei la data platii.
In temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., urmeaza a obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 2.142,39 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata efectuate in fond (taxa judiciara de timbru si timbru judiciar).
In temeiul art. 316 raportat la art. 274 alin. 1 C. proc. civ., tribunalul va obliga intimata la plata catre recurenta a sumei de 2.981,15 lei , cu titlu de cheltuieli de judecata in recurs (taxa judiciara de timbru, timbru judiciar).

PENTRU ACESTE MOTIVE,
              IN NUMELE LEGII
DECIDE

Admite recursul formulat de recurenta-reclamanta SC W M SA, cu sediul in Bucuresti,  impotriva sentintei civile nr. 7890/24.11.2010 pronuntata de Judecatoria sector 5 Bucuresti  in dosarul nr. 9735/ 302/ 2010, in contradictoriu cu intimata-parata SC A SRL cu sediul in Braila.
Modifica in tot sentinta atacata in sensul ca:
Admite cererea de chemare in judecata.
Constata reziliat contractul nr.650/30.01.2008.
Obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 9.086,28 de euro, reprezentand daune-interese.
Obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 2.142,39 lei, cheltuieli de judecata in fond.
Obliga intimata la plata catre recurenta a sumei de 2.981,15 lei, cheltuieli de judecata in recurs.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica de la 13 Februarie 2013

PRESEDINTE,                      JUDECATOR,                   JUDECATOR,         
A M M                                   C D M                                      A M  A   




GREFIER,
C M


Red.A.M.A.
Dact.A.M./2 ex/08.04.2013
Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti
Judecator fond M C A