accesiune – calitatea de proprietar exclusiv al terenului pe care se realizeaza constructia – conditie pentru accesiunea imobiliara artificiala

                                                 INSTANTA

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul acestei instante, reclamantii C.S.V. si C.M. au solicitat in contradictoriu cu paratii MUNICIPIUL BUCURESTI PRIN PRIMARUL GENERAL, PRIMARUL SECTORULUI 1, PRIMARIA SECTORULUI 1 PRIN PRIMAR ca prin hotarare ce se va pronunta sa se constate dobandirea prin efectul accesiunii imobiliare a dreptului de proprietate in cota indiviza de ½ pentru fiecare asupra balconului realizat in extinderea apartamentului nr. 13 situat in …….
In motivarea cererii de chemare in judecata, reclamantii au invederat in esenta faptul ca au dobandit prin cumparare dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 13 situat la parterul imobilului din Bucuresti, sector 1, …….., conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1727/28.11.2013 de NP T.I.C. din Bucuresti, impreuna cu cota parte de 1,80% din partile si dependintele comune ale imobilului bloc. Au aratat ca impreuna cu dreptul de proprietate asupra apartamentului s-a transmis si dreptul de folosinta asupra cotei- parti de teren aferenta apartamentului, in suprafata de 19,38 mp, care, ulterior, li s-a atribuit in proprietate prin Ordinul 226/29.03.2016 al Prefectului Municipiului Bucuresti in baza Legii nr. 18/1991.
Au aratat reclamantii ca au realizat in regie proprie o extindere a apartamentului prin edificarea unui balcon cu structura proprie, pe verticala balcoanelor de la etajele superioare, cu respectarea formei si dimensiunilor acestora, la nivelul planseului de pardoseala al parterului, cu acces numai din bucataria apartamentului propriu, cu parapet de protectie spre exterior, inchis cu tamplarie pvc si geam termopan, termoizolat la parapet, plafon si pardoseala, deschis sub placa pentru a permite ventilarea subsolului. Au aratat ca edificarea balconului s-a realizat fara autorizatie de construire, dar cu respectarea normativelor si standardelor din domeniul in vigoare.
Au aratat ca inexistenta autorizatiei de construire pentru constructie nu limiteaza dreptul reclamantilor pentru constatarea dreptului lor de proprietate asupra balconului, deoarece temeiul juridic in raport de care se analizeaza cererea este C.civ., nu Legea nr. 50/1991. Au aratat reclamantii ca invoca prezumtia instituita de lege in sensul ca fiind proprietarii apartamentului si ai cotei indivize de teren aferent acestuia, se prezuma ca si lucrarile de extindere a apartamentului au fost executate tot de reclamanti.
In drept, au invocat art. 579 C.civ.
In sustinere au depus inscrisuri (f. 6-13, 27-28).
Paratii Primaria Sectorului 1 prin Primar si Primarul Sectorului 1 au formulat intampinare, prin care au invocat exceptia inadmisibilitatii cererii, exceptia lipsei de capacitate procesuala de folosinta a Primariei Sectorului 1 Bucuresti, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Primariei Sectorului 1 prin Primar si a Primarului Sectorului 1, motivat de faptul ca acesti parati nu au calitatea de proprietari ai terenului, potrivit art. 119 s.u. din Legea nr. 215/20001 aceasta calitate o poate avea doar unitatea administrativ teritoriala, respectiv Municipiul Bucuresti, iar pe fond au solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, motivat de faptul ca reclamantii nu isi pot invoca propria culpa in neobtinerea autorizatiei,prezenta actiune operand cu frauda legii.
In drept, au invocat art. 205 s.u. C.pr.civ.
Reclamantii au depus raspuns la intampinare, prin care au reiterat sustinerile din cererea de chemare in judecata.
In cauza instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica in specialitatea constructii civile.
Deliberand cu prioritate asupra exceptiei lipsei de calitate procesuala pasiva a paratei Primaria Sectorului 1 Bucuresti si a paratului Primarul Sectorului 1 Bucuresti, exceptie de fond, absoluta si peremptorie, unita cu fondul prin incheierea de sedinta din data de 17.11.216, instanta o retine neintemeiata.
Astfel, dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliara artificiala implica, pe de o parte, indeplinirea anumitor condi?ii impuse de art.492 sau 494 Cod civil, iar, pe de alta parte, inexisten?a unor impedimente legale in acest sens. Calitate procesuala pasiva intr-o ac?iune in constatarea dreptului de proprietate pe calea accesiunii imobiliare artificiale, au atat cei care pot invoca in favoarea lor, prezum?ia instituita de art.492 Cod civil (autorul reclamantului, fostul proprietar al terenului), cei care pot invoca un drept de crean?a decurgand din faptul construirii, conform art.494 ?i impotriva carora proprietarul i?i exprima op?iunea de a dobandi construc?ia, dar ?i cei care, prin invocarea unor impedimente legale sau de alta natura, pot impiedica constatarea dobandirii dreptului de proprietate de catre cel care formuleaza cererea in acest sens.
Para?i se incadreaza in aceasta ultima categorie, in calitate de autorita?i publice, Municipiul B, ca de?inator al patrimoniului imobiliar la nivelul unita?ii administrativ teritoriale, potrivit prevederilor art. 4 din Legea nr.213/1998 ?i art.21 din Legea nr.215/2001, iar Primaria Sectorului 1 B, ca autoritate investita cu atribu?ii in domeniul autorizarii construc?iilor, conform art. 4 din Legea nr.50/1991 republicata. Aceasta calitate este suficienta pentru a justifica legitimarea procesuala pasiva a apelan?ilor para?i ?i in ipoteza in care ace?tia nu invoca nici un drept asupra terenului sau asupra construc?iei, intrucat neindeplinirea cerin?elor legale de autorizare este suficienta pentru a paraliza calea necontencioasa a dobandirii dreptului de proprietate prin valorificarea faptului construirii. Astfel, reclaman?ii urmaresc recunoa?terea dreptului de proprietate asupra construc?iei, respectiv punerea in acord a situa?iei de fapt cu cea de drept. Potrivit art.17 din Legea nr.7/1996, in cartea funciara se inscriu atat actele juridice, cat ?i faptele juridice referitoare la imobilele. Faptul construirii ?i al exercitarii unei stari de fapt indelungate este in mod cert, generator de efecte juridice. Numai ca valorificarea acestui fapt generator de efecte juridice, nu se poate realiza pe calea recunoa?terii necontencioase stabilite de art.17, intrucat exista un impediment legal ?i anume art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, rep. potrivit caruia"construc?iile executate fara autoriza?ie de construire. nu pot fi intabulate in cartea funciara".
Potrivit dispozi?iilor art.20 alin 1 ?i 3 din aceea?i lege, inscrierea dreptului de proprietate se poate face ?i in baza unei hotarari judecatore?ti definitive ?i irevocabile care sa inlocuiasca acordul de voin?a cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca este opozabila titularului. Neavand deschisa procedura gra?ioasa, reclaman?ilor trebuie sa li se asigure posibilitatea recunoa?terii dreptului lor prin intermediul justi?iei, iar aceasta hotarare trebuie sa fie opozabila apelan?ilor para?i, in considerarea calita?ii men?ionate.
Pe fond, instanta retine ca reclamantii C.S.V. si C.M. au dobandit dreptul de proprietate exclusiva asupra apartamentului nr. 13 situat in Bucuresti, ……., compus din 3 (trei) camere si dependinte (bucatarie, baie, WC serviciu, camara, debara, hol) in suprafata utila de 65,04 MP, impreuna cu cota-parte de 1,80% din partile si dependintele comune ale imobilului bloc, care prin antura si destinatia lor sunt in coproprietate fortata si perpetua, precum si dreptul de folosinta asupra cotei parti de teren aferenta apartamentului in suprafata de 19,38mp care urmeaza regimul juridic prevazut de art. 36 din Legea nr. 18/1991 (f 6-7) prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1727/28.11.2013 de BNPA Asociatia L. L., R. I. C.
Prin Ordinul nr. 226/29.03.2016 emis de Prefectul Municipiului Bucuresti s-a atribuit in natura reclamantilor terenul in suprafata de 19,38 mp cota-indiviza aferent apartamentului nr. 13 situat in Bucuresti, ……………….., in temeiul art. 36 alin 2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (f. 12).
Prin raportul de expertiza tehnica judiciara in specialitatea constructii civile, intocmit de expert S.F., (f. 132 s.u.) s-a constatat existenta unui balcon la imobilul apartamentului nr. 13 situat in Bucuresti, …………..
In drept, potrivit art. 577 alin. 1 C.civ. din 2009,  constructiile… efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel, iar potrivit alin. 2, cand lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale, dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Potrivit art. 579 alin. 1 C.civ., orice lucrare este prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este a lui, pana la proba contrara.
Accesiunea consta in incorporarea materiala a unui bun considerat mai putin important intr-un bun mai important, avand ca efect dobandirea dreptului de proprietate asupra primului bun de catre proprietarul celui de-al doilea.
In cauza, balconul se incadreaza in notiunea de lucrare adaugata care nu are un caracter de sine statator, reglementata potrivit art. 578 alin 3 lit b C.civ., si este edificat de reclamanti in extinderea apartamentului proprietate exclusiva, fiind pozitionat pe trotuarul de siguranta al blocului. Simpla alipire a balconului de apartamentul proprietate exclusiva a reclamantilor nu determina aplicarea prezumtiei de proprietate exclusiva in favoarea reclamantilor, atat timp cat aceasta extindere se afla situata pe trotuarul de siguranta al blocului ce are regimul juridic de bun coproprietate fortata si perpetua. Din inscrisul de la fila 12 rezulta regimul juridic al coproprietatii fortate si perpetue asupra terenului pe care este situat blocul, care este supus dispozitiilor art. 36 alin 2 din Legea nr. 18/1991, astfel ca nu se pot retine considerente legate de accesiunea imobiliara artificiala in care principalul sa fie imobilul constructie apartament, iar accesoriu sa fie constructia adaugata.
Prin urmare, pentru a se putea constata dobandirea dreptului de proprietate  exclusiva asupra unei constructii prin accesiunea imobiliara artificiala, este necesar ca cel care construieste sa fie proprietarul exclusiv al terenului pe care se realizeaza constructia.  Or, in prezenta cauza, reclamantii nu sunt proprietarii exclusivi ai terenului pe care s-a construit balconul, ci coproprietari in modalitatea coproprietatii fortate si perpetue, astfel ca regimul juridic al constructiei este prezumat a fi cel al terenului pe care a fost amplasat.
In ceea ce priveste frauda la lege invocata de parati, dreptul de proprietate este constituit/transmis inclusiv asupra unor bunuri care nu indeplinesc cerin?ele legale subsumate regimului lor juridic ( exempli gratia, bunuri ilicite, construc?ii neautorizate). Nerespectarea prevederilor Legii nr. 50/1991 va atrage raspunderea contraven?ionala ?i consecin?ele sale juridice specifice, in condi?iile acestui act normativ, fara ca actiunii intemeiata pe dispozitiile art. 32 alim 1 lit b din Legea nr. 50/1991 sa ii poata fi opusa cu succes hotararea judecatoreasca de constatare a dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiei edificate fara autorizatie de construire, atat timp cat conditiile pentru aplicarea efectiva  a normei juridice speciale precitate nu conditioneaza desfiintarea constructiilor de lipsa titlului de proprietate pentru acestea.
Pentru aceste motive va respinge cererea de chemare in judecata ca neintemeiata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge exceptia lipsei de calitate procesuala pasiva a paratilor Primaria Sectorului 1 prin Primar si Primarul Sectorului 1, ca neintemeiata.
Respinge cererea de chemare in judecata formulata de reclamantul C.S.V., reclamanta C.M. in contradictoriu cu paratul MUNICIPIUL BUCURESTI PRIN PRIMAR GENERAL, parat PRIMARUL SECTORULUI 1, parat PRIMARIA SECTORULUI 1 PRIN PRIMAR, ca neintemeiata.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 26.01.2017.

PRESEDINTE, GREFIER,