plangere impotriva incheierii de Carte Funciara - conditiile verificate de registratorul de carte funciara la momentul inscrierii unui drept in cartea funciara in baza unui contract de locatiune

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la data de 16.03.2016, sub nr. …… pe rolul acestei instante, petenta B S.A.  in calitate de societate absorbanta a F S.A. in contradictoriu cu  intimata V S.R.L. a formulat plangere impotriva incheierii nr. 15560/23.02.2016, prin care a fost respinsa de catre Oficiul de Cadastru si de Publicitate Imobiliara Bucuresti, cererea de radiere formulata de B S.A.  pentru inscrierea de sub C4 din Cartea Funciara nr. 28954_2, numar cadastral 211951, cu privire la imobilul din Str. ……, Sector 1, Bucuresti, Romania, prin care s-a dispus notarea actului administrativ nr. FN din 20.03.2012 (contract de inchiriere), emis de I S.R.L., pentru o perioada de 10 ani incepand cu data de 20.03.2012 si pana la data de 20.03.2022, in legatura cu V S.R.L., solicitand admiterea plangerii si anularea incheierii cu consecinta radierii inscrierii Contractului de inchiriere din Cartea Funciara a Imobilului.
In motivare, petenta a aratat ca, intre F S.A, in calitate de proprietar-finantator si V S.R.L., in calitate de utilizator, s-a incheiat contractul de leasing financiar nr. 2446/28.03.2008, avand ca obiect imobilul respectiv, acest drept de proprietate fiind inscris in Cartea Funciara, iar V S.R.L. figureaza ca utilizator. A mai aratat ca, acest contract de inchiriere a fost incheiat intre I S.A. si V S.R.L., utilizatorul, fara participarea proprietarului F S.A, desi potrivit art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997, locatarul/utilizatorul se obliga sa nu greveze de sarcini bunul care face obiectul contractului de leasing decat cu acordul finantatorului.
A mai indicat ca, registratorul de Carte Funciara era obligat sa verifice daca aceasta conditie legala este indeplinita, pentru a nu afecta drepturile de proprietar al F S.A inscris in Cartea Funciara a imobilului, prin contractul incheiat intre parti stabilindu-se ca se poate subinchiria doar cu acordul finantatorului, insa cu toate acestea, registratorul de Carte Funciara nu a solicitat acest acord la momentul notarii, cu incalcarea grava atat a contractului de leasing, cat si a dispozitiilor O.G. 51/1997. A mai precizat ca, la acest moment, contractul dintre aceasta si utilizatorul V S.R.L. a incetat, conform notificarii de reziliere nr. 47358/11.02.2015.
In drept, au fost invocate dispozitiile legale din cuprinsul cererii.
In probatiune,  a solicitat incuviintarea probei cu inscrisurile depuse la dosar.
Intimata, legal citata, nu  a formulat intampinare si nici nu s-a prezentat la termen.
La dispozitia instantei, a fost depus dosarul in care a fost emisa incheierea nr. 15560/23.02.2016 din dosarul nr.15560/2016.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin incheierea nr. 15250/28.03.2012, s-a admis cererea cu privire la imobilul cu nr. cadastral 28954_2 inscris in cartea funciara nr. 211951 si s-a notat in Carte Funciara, la solicitarea I  S.R.L., inchirierea pe o perioada de 10 ani incepand cu 20.03.2012 si pana la 20.03.2022, in baza actului administrativ nr. FN, din 20.03.2012, constand in contractul de locatiune inregistrat la Serviciul Publicitate Imobiliara sub nr. 91953/11.11.2012 (f. 104-107), incheiat intre V S.R.L., in calitate de locator si I S.R.L., in calitate de locatar. De asemenea in dosarul incheierii a fost depus si contractul de leasing financiar nr. 2446/28.03.2008, incheiat intre F S.A, in calitate de finantator-proprietar al imobilului in cauza si V S.R.L., in calitate de utilizator, contract notat, de asemenea, in Cartea Funciara.
Prin incheierea de reexaminare nr. 15560/04.03.2016 pronuntata in dosarul nr. 15560/2302.2016, s-a respins cererea de reexaminare formulata de petenta impotriva incheierii nr. 15250/28.03.2012, cu mentiunea ca nu sunt indeplinite conditiile pentru radierea locatiunii.
Plangerea formulata impotriva incheierilor de carte funciara, conform dispozitiilor din Legea nr. 7/1996, este o procedura necontencioasa speciala, in care Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesuala pasiva, astfel cum a decis Inalta Curte de Casatie si Justitie in decizia nr.72/2007, prin aceasta procedura exercitandu-se un control judecatoresc asupra modului in care registratorul de carte funciara a solutionat cererea de inscriere. Astfel, in aceasta procedura, instanta trebuie sa verifice modul in care registratorul a verificat indeplinirea conditiilor de validitate prevazute de art. 28 si art. 29 din Legea nr. 7/1996, instanta urmand a efectua aceleasi verificari care ii sunt permise si registratorului.
Instanta retine faptul ca registratorul de carte funciara are obligatia legala de a trece in cartea funciara toate mentiunile referitoare la dreptul inscris si la imobilul ce formeaza obiectul acestuia.
Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, „ (1) In cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii limitative:  a) este incheiat cu respectarea conditiilor de forma prevazute de lege; b) identifica corect numele sau denumirea partilor si mentioneaza codul numeric personal sau, dupa caz, numarul de identificare fiscala, daca este atribuit, codul de inregistrare fiscala ori codul unic de inregistrare, dupa caz, atribuit acestora; c) individualizeaza imobilul printr-un numar de carte funciara si un numar cadastral sau topografic, dupa caz; d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana. In cazul actului autentic notarial, acesta trebuie sa fie incheiat de un notar public in functie in Romania**); e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare, a extrasului de carte funciara pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului, cu exceptia cazului in care se face mentiune despre acestea in cuprinsul actului; f) este insotit de dovada achitarii tarifului de publicitate imobiliara, cu exceptia scutirilor stabilite prin lege sau a situatiei in care dovada incasarii tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale incheiate potrivit art. 9 alin. (13) si (16); g) indeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a caror verificare se afla in competenta registratorului.”
Instanta retine ca, registratorul de carte funciara avea obligatia de a verifica daca respectivul contract de locatiune a fost incheiat cu respectarea conditiilor de forma prevazute de lege, conditie indeplinita in cauza, contractul de locatiune fiind incheiat in calitate de locator de catre V S.R.L., societate inscrisa in cartea funciara in calitate de “utilizator”. Astfel, in acest moment registratorul de carte funciara a verificat indeplinirea conditiilor de forma ale contractului de locatiune, neavand obligatia de a verifica daca la momentul incheierii contractului de locatiune era obligatoriu acordul proprietarului. Cu privire la acest acord al proprietarului, in contractul de leasing initial, partile au prevazut la art. 5.14 faptul ca utilizatorul poate subinchiria liber imobilul sau parti din imobil, cu obligatia de a solicita acordul finantatorului in acest sens.
Astfel, instanta retine ca, la momentul notarii, registratorul nu avea obligatia de a solicita acordul scris al finantatorului, in conditiile in care acest acord poate fi exprimat si tacit, mai mult decat atat, nu se poate constata din dosar motivul pentru care petenta nu a avut nicio problema cu aceasta notare pentru o perioada mai lunga de 3 ani, acest litigiu luand nastere exact o data cu notificarea de reziliere a contractului de leasing, prin care V S.R.L., a dobandit calitate de utilizator al imobilului.
Nerespectarea conditiilor de fond la momentul incheierii contractului, nu poate fi verificata de registratorul de carte funciara si nici de instanta de judecata in procedura plangerii impotriva incheierii de carte funciara, calea procesuala pentru obtinerea radierii contractului de locatiune din cartea funciara este aceea a rectificarii cartii funciare, cu conditia ca anterior sau concomitent cererii de rectificare sa se solicite si anularea contractului de locatiune incheiat intre I S.R.L. si V S.R.L.
Instanta nu poate retine apararea petentei referitoare la art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997, deoarece in cauza nu este vorba despre grevarea de sarcini a imobilului.
Pentru aceste considerente, instanta va respinge ca neintemeiata plangerea formulata de petenta B S.A.   si va dispune comunicarea prezentei hotarari, dupa ramanerea definitiva, Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1, in vederea efectuarii formalitatilor de radiere a notarii plangerii.

       PENTRU ACESTE MOTIVE,
   IN NUMELE LEGII
 HOTARASTE

Respinge plangerea privind pe petenta B S.A. si pe intimata V S.R.L., ca neintemeiata.
Dispune comunicarea prezentei hotarari, dupa ramanerea definitiva, Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1, in vederea efectuarii formalitatilor de radiere a notarii plangerii.
Cu drept de apel in termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata prin punerea solutiei la dispozitia partilor, prin grefa, azi, 04.05.2016.

       PRESEDINTE, GREFIER,