pretentii: lipsa raporturilor contractuale care sa angajeze aplicabilitatea art. 1823 alin.1 C.civ. si art.1786 lit. c C.civ.; nedovedirea efectuarii unor altor imbunatatiri in apartament

INSTANTA

Deliberand asupra prezentei cauze civile, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 09.02.2015 sub nr. 10585/299/2015 reclamantii M.M. si M.C. au solicitat, in contradictoriu cu paratul G.D.G., ca prin hotararea ce se va pronunta paratul sa fie obligat la plata catre reclamanti
1.a sumei de 55.000 lei reprezentand imbunatatiri aduse de acestia, cu acordul paratului asupra imobilului-apartament nr.2 situat in Bucuresti, sector 1, ...,
2.obligarea paratului la plata sumei de 10.700 lei reprezentand imbunatatiri aduse de reclamanti asupra garajului aferent apartamentului nr.1 din acelasi imobil,
3.obligarea paratului la plata sumei de 70.051 lei reprezentand imbunatatiri efectuate de SC T.P. SRL cu acordul paratului si cesionate reclamantului M.M. asupra apartamentului nr.2,
4. constatarea dreptului de retentie asupra imobilului apartament nr.2 pana la restituirea cheltuielilor efectuate cu acesta,
5. constatarea dreptului de retentie asupra garajului aferent apartamentului nr.1 pana la restituirea cheltuielilor efectuate cu acesta
6. obligarea paratului la plata sumei de 125.000 lei reprezentand prejudiciu produs reclamantilor prin incalarea obligatiei instituite de art.1786 lit.c si art.1789 C.civ. prin incalcarea dreptului la viata privata (art.74 lit.c si d).
7. obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea in fapt a cererii reclamantii au aratat ca, intre parat si societatea T.P. SRL s-a incheiat contractul de inchiriere inregistrat la AFP Sector 1 sub nr.79141/21.12.2011 pentru imobilul situat in Bucuresti, ..., ap.2, sector 1 pe o perioada de 5 ani, respectiv 15.01.2012 – 15.01.2017 iar pretul chiriei a fost stabilit in cuantum de 474 euro/lunar precum si efectuarea unor lucrari de amenajari interioare de minim 12.000 euro.
Au mai aratat reclamantii ca au incheiat actul aditional nr.1 prin care societatii T. ii era transmisa dreptul de folosinta si asupra boxei aferente apartamentului nr.2 si garajului aferent apartamentului nr.1 iar cuantumul lucrarilor efectuate de societatea T. si acceptate de parat a fost de 70.051 lei.
Au invederat reclamantii ca, urmare a opozitiei vecinilor din imobil, societatea T. nu si-a putut desfasura activitatea astfel ca paratul si-a dat acordul ca imobilul sa fie locuit de familia M. iar la momentul revenirii in tara a paratului urma sa se incheie un act aditional la contractul de inchiriere, pentru a nu fi nevoit sa restituie sumele avansate de societate.
Reclamantii au sustinut si faptul ca de vreme ce locatorul nu putea asigura folosinta bunului potrivit scopului avut in vedere la incheierea contractului, sumele investite de societatea T. trebuiau restituite de parat, avand in vedere ca investitiile vizau cuantumul chiriei iar acestea ramaneau castigate imobilului doar daca perioada pentru care se inchiria imobilul ar fi fost respectata a intervenit conventia partilor ca reclamantii sa se subroge in drepturi societatii T. pentru a folosi imobilul ca si locuinta a familiei.
Au precizat reclamantii ca acordul paratului-locator reiese si din corespondenta purtata prin email, din faptul incasarii chiriei si poate fi probata si cu martori iar din luna ianuarie 2013 de cand reclamantii s-au mutat cu intreaga familie au mai efectuat, cu acordul paratului, noi imbunatatiri in cuantum de 55.000 lei iar pentru utilizarea garajului s-au efectuat imbunatatiri de 10.700 lei.
Reclamantii au invederat ca la data de 05.10.2013 paratul s-a hotarat sa vanda apartamentul iar pe parcursul a 1 an de zile a tulburat folosinta imobilului aducand peste 200 de oersiane, agenti si potentiali clienti care au efectuat nenumarate vizite in imobil, diverse fotografii in interiorul acestuia, lezand orice intimitate pe care, ulterior, le-a postat pe diverse site-uri de servicii imobiliare fiindu-le incalcate drepturile conferite de art.74 lit.c si d C.civ. Au precizat reclamantii ca nu a existat acordul acestora pentru efectuarea acestor fotografii in care se pot observa aspecte de viata intima, cum ar fi fotografii de la nunta acestora.
Au mai aratat reclamantii ca desi au convenit cu paratul un pret pentru cumpararea apartamentelor 1 si 2 acesta nu a mai dat curs intelegerii si a formulat cerere de evacuare a acestora nerespectand conventia partilor de a asigura folosinta linistita a imobilului inchiriat pana la data de 15.01.2017.
In drept, reclamantii au invocat prevederile art. 1823 alin.1, 2495, 1786 lit.c, 1789, 74 lit. c si d C.civ.
In dovedirea cererii reclamantii au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri proba cu interogatoriul paratului, expertiza tehnica cu specialitatea constructii, proba testimoniala cu 2 martori.
La data de 02.03.2015 reclamantii au depus precizare prin au aratat ca suma mentionata prin capatul 6 de cerere a fost stabilita pentru disconfortul psihic si moral produs acestora de catre parat prin incalcarea dreptului la viata intima, familiala si privata, precum si a dreptului la imagine.
Reclamantii au fost scutiti de la plata taxei judiciare de timbru prin incheierea din data de 23.03.2015.
La data de 25.05.2015 paratul a depus intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
Paratul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor pentru capatul 3 de cerere avand in vedere ca imbunatatirile au fost efectuate de societatea T..
Paratul a aratat instantei ca prin contractul de inchiriere s-a prevazut in mod explicit scopul avut in vedere de parti si destinatia bunului pentru a fi folosit ca sediu al societatii T. iar in contract s-a prevazut un pact comisoriu de ultim grad prin care se prevedea dreptul locatorului de a rezilia contractul daca apartamentul era folosit in alt scop decat cel prevazut in mod explicit in contract. A aratat paratul ca acesta a si fost motivul pentru care a reziliat contractul iar la data de 19.02.2015 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, prin sentinta civila nr.3233 a dispus evacuarea reclamantilor din imobil.
A mai aratat paratul ca nu si-a manifestat niciodata acordul cu privire la cesionarea contractului de inchiriere cu atat mai mult cu cat contractul de inchiriere interzicea in mod explicit cesionarea sau subinchirierea iar societatea T. si-a notat contractul in cartea funciara la data de 25.02.2015. Paratul a precizat ca este nereala sustinerea reclamantilor referitoare la lipsa acordului vecinilor pentru ca societatea T. sa isi mute sediul in apartamentin acest sens a aratat ca a depus la dosar acordul vecinilor din data de 15.12.2011 si cel din data de 20.02.2015.
A invederat paratul ca, corespondeta electronica purtata cu reclamantii viza exclusiv posibilitatea vanzarii imobilului iar nu situatia locativa a acestora iar prin sentinta civila nr.3233/19.02.2015 s-a retinut, cu putere de lucru judecat, lipsa titlului locativ al reclamantilor si absenta acordului acestuia cu privire la cesionarea contractului de inchiriere.
In ceea ce priveste capatul 3 de cerere paratul a invocat si exceptia prescriptiei dreptului material la actiune avand in vedere ca imbunatatirile au fost efectuate de societatea T. in perioada 07.12.2011-01.11.2012 astfel ca pretentiile pentru imbunatatirile efectuate anterior datei de 09.02.2015 sunt prescrise.
Cu privire la fondul cauzei paratul a aratat ca in temeiul accesiunii artificiale a devenit proprietarul lucrarilor iar reclamantii, in calitate de constructori de rea-credinta au dreptul la doar jumatatea din valoarea materialelor si manoperei.
In ceea ce priveste capatul 6 de cerere paratul a aratat instantei ca nu a existat niciun contract de inchiriere incheiat cu reclamantii si nu a captat si utilizat imagini ale reclamantilor fara acordul celor care il detin in mod legal.
In drept, paratul a invocat prevederile legal din cuprinsul intampinarii.
In dovedirea cererii paratul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatorii si proba testimoniala cu aceiasi martori propusi de reclamant.
La data de 25.05.2015 paratul-reclamant a depus si cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantilor-parati la plata sumei de 950 euro ce reprezinta lipsa de folosinta a imobilelor pentru lunile aprilie-mai 2015.
In drept paratul-reclamant a invocat prevederile art.1345 si 1349 C.civ.
In dovedirea cererii paratul-reclamant a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatorii, expertiza.
La data de 30.06.2015 reclamantii-parati au depus intampinare la cererea reconventionala prin care au invocat exceptia lipsei dovezii calitatii de reprezentant a semnatarului cererii iar pe fond respingerea acesteia ca neintemeiata.
In motivarea cererii, reclamantii-parati au aratat instantei ca paratul-reclamant se contrazice in argumente iar acesta solicita cu titlu de lipsa de folosinta tocmai contravaloarea chiriei si au invocat exceptia de neexecutare a contractului verbal incheiat cu paratul-reclamant.
Au mai solicitat reclamantii-parati ca instanta sa aplice compensarea intre sumele datorate de paratul-reclamant si cele datorate de reclamantii-parati, in masura in care instanta nu va respinge ca neintemeiate pretentiile acestuia iar existenta raporturilor contractuale rezulta chiar din continutul cererii reconventionale.
La data de 11.01.2016 paratul-reclamant a depus cerere aditionala prin care si-a marit cuantumul pretentiilor la suma de 1639 euro.
La data de 26.09.2016 paratul-reclamant a depus cerere aditionala prin care si-a marit cuantumul pretentiilor la suma de 2741,86 euro.
Cererea reconventionala a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 716,5 lei conform art.3 alin.1 din OUG 80/2013 (filele 126 vol.4 si 87 vol.2).
La data de 20.10.2016 reclamantii-parati au depus cerere aditionala prin care si-au precizat cuantumul pretentiilor in sensul obligarii paratului-reclamant la plata sumelor de 55.000 lei reprezentand imbunatatiri aduse de acestia, cu acordul paratului asupra imobilului-apartament nr.2 situat in Bucuresti, sector 1, ..., constatarea dreptului de retentie asupra imobilului apartament nr.2 pana la restituirea cheltuielilor efectuate cu acesta, obligarea paratului la plata sumei de 125.000 lei reprezentand prejudiciu produs reclamantilor prin incalarea obligatiei instituite de art.1786 lit.c si art.1789 C.civ. prin incalcarea dreptului la viata privata (art.74 lit.c si d) si cheltuieli de judecata.
La data de 05.12.2016 reclamantii-parati au depus cerere de introducere in cauza a numitilor L.A.C. si I.D.E. avand in vedere ca acestia s-au substituit  in toate drepturile si obligatiile paratului-reclamant astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 si din contractul de donatie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T..
La data de 09.01.2017 paratul-reclamant G. a depus note scrise prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a acestuia invocand in acest sens contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T..
La data de 23.01.2017 numita I.D.E. a depus intampinare prin care a aratat instantei ca cererea formulata de reclamantii-parati si intemeiata pe dispozitiile art.78 alin.2 C.proc.civ. este inadmisibila intrucat procedura este prevazuta de lege exclusiv la dispozitia instantei iar acestia nu se pot prevala de contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 si din contractul de donatie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T. intrucat reprezinta pentru acestia un res inter alios acta.
In ceea ce priveste pretentia reclamantilor de plata a imbunatatirilor  in cuantum de 55.000 lei numita I.D. a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune intrucat de la data efectuarii lucrarilor si pana la data introducerii cererii au trecut mai mult de 3 ani in raport de data prevazuta in contract pentru efectuarea acestor lucrari iar reclamantii-parati nu au probat o alta data la care sa fi fost efectuate.
In ceea ce priveste pretentia reclamantilor-parati de constatare a dreptului de retentie, I.D.E. a aratat ca acestia au fost evacuati inca din data de 14.07.2015 astfel cum rezulta din procesul-verbal intocmit de BEJA C.N.A. iar reclamantii-parati nu au administrat niciun mijloc de proba din care sa rezulte prejudiciul moral suferit.
La termenul din data de 23.01.2017 instanta a constatat transmisiunea calitatii procesuale pasive catre L.A.C. si I.D.E. si a dispus mentinerea in cadrul procesual si a paratului G.D.G..
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt:
Intre societatea T.P. SRL si paratulr-reclamant G.D.G. s-a incheiat contractul de inchiriere inregistrat la AFP Sector 1 sub nr.79141/21.12.2011 pentru imobilul situat in Bucuresti, ..., ap.2, sector 1 pe o perioada de 5 ani, respectiv 15.01.2012 – 15.01.2017 (filele 8-13 vol.1).
Potrivit art.I lit.i din contract bunul este dat in folosinta locatarului ca punct de lucru/sediu social.
Conform art.II lit.a din contract pretul chiriei era de 475 euro si va ramane neschimbat timp de 3 ani.
Conform art.VI lit.a din contract locatarul se obliga sa efectueze lucrari de imbunatatiri de minim 12.000 euro iar cel tarziu la data de 31.03.2012 chiriasul va face receptia lucrarilor executate impreuna cu proprietarul iar potrivit lit.b chiriasul va folosi bunul inchiriat numai potrivit destinatiei sale prevazute in contract.
Porivit art.VII lit.b din contract locatorul poate rezilia in mod unilateral contractul, fara a fi necesara interventia instantei si fara nicio alta formalitate in caz de: i) cesionare sau subinchiriere totala sau partiala a contractului, ii) daca apartamentul este folosit intr-un alt scop decat cel prevazut in mod expres in contract.
La data de 15.12.2011 Asociatia de proprietari a emis acceptul (fila 73 vol.2) pentru ca societatea T.P. SRL sa isi desfasoare activitatea in imobilul din Bucuresti, sector 1, ..., ap.2.
La data de 17.12.2012 intre T.P. SRL si paratul-reclamant G.D.G. s-a incheiat actul aditional nr.1 (fila 14 vol.1) prin care s-a transmis catre locatar si folosinta asupra boxei aferente apartamentului nr.2 si garajul aferent apartamentului nr.1.
Reclamantii-parati au depus la filele 16-30 vol.1 corespondenta electronica cu privire la posibilitatea cumpararii de la paratul-reclamant a apartamentului nr.2.
Potrivit adeverintei emise de Asociatia de Proprietari Imobil Locuinte C.S. nr.006/10.11.2014 (fila 31 vol.1) familia M. au locuit in apartament incepand cu data de 01.01.2013.
La filele 39-40 vol.1 reclamantii-parati au depus mijloace materiale de proba constand in fotografii descriind diverse aspecte ale interiorului apartamentului nr.2.
La data de 04.11.2014 paratul-reclamant a notificat T.P. SRL (filele 54-56 vol.2) rezilierea contractului de inchiriere.
La aceeasi data paratul-reclamant a notificat si reclamantii-parati (filele 57-62) sa evacueze spatiul pe care il ocupau in imobil.
Prin sentinta civila nr.3233/19.02.2015 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti (filele 63-63 vol.2) s-a dispus evacuarea reclamantilor-parati din imobilul apartament nr. 2, situat in Bucuresti, str. ..., sector 1 si din boxa aferenta, precum si din garajul aferent apartamentului nr. 1, situat in Bucuresti, str. ..., sector 1, pentru lipsa titlului locativ.
Sentinta a ramas definitiva prin decizia civila nr.838/23.02.2016 a Tribunalului Bucuresti.
Prin procesul-verbal nr.546E/2015 din data de 14.07.2015 (filele 118-119 vol.2) intocmit de BEJA C.N.A. s-a constatat ca familia M. nu mai locuia in apartament iar societatea T. se opune la evacuare.
Potrivit raportului de expertiza judiciara intocmit de expertul A.D.C. (filele 53-73 vol.4) contravaloarea lipsei de folosinta a apartamentului nr.2 si garajului aferent apartamentului nr.1 a fost, pentru perioada aprilie – 14.07.2015, de 12.230,09 lei.
Potrivit raportului de expertiza tehnica judiciara intocmit de expertul I.N. (filele filele 95-123 vol.4) valoarea lucrarilor de imbunatatiri realizate la apartamentul nr.2 a fost de 32.343 lei.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T. (filele 12-23 vol.5) paratul-reclamant G.D.G. a instrainat catre L.A.C., apartamentele 1 si 2 din imobilul situat in in Bucuresti, sector 1, ....
In cuprinsul contractului de vanzare-cumparare (fila 17 vol.5) s-a prevazut obligatia pentru cumparator de a continua toate litigiile enumerate in cuprinsul contractului si de a prelua calitatea procesuala a vanzatorului, paratul-reclamant.
In ceea ce priveste obligatia de garantie (fila 19 vol.5) s-a prevazut ca cumparatorul va plati toate pretentiile derivate din litigiile enumerate iar pretul contractului a fost stabilit in considerarea litigiilor existente.
Prin contractul de donatie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T. (filele 3-11 vol.5) L.A.C. a instrainat dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 catre donatara I.E.D..
In cuprinsul contractului de donatie (fila 7 vol.5) s-a prevazut obligatia pentru donatara de a continua toate litigiile enumerate in cuprinsul contractului si de a prelua calitatea procesuala a donatorului, L.A.C..
In drept:
Cererea principala:
Potrivit art.248 alin.1 C.proc.civ., instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de procedura, precum si asupra celor de fond care fac inutila, in tot sau in parte, administrarea de probe ori, dupa caz, cercetarea in fond a cauzei.
In ceea ce priveste exceptiile lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor pentru capatul 3 de cerere si exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru capatul 3 de cerere, in raport de cererea aditionala depusa de reclamantii-parati la data de 20.10.2016 prin care au renuntat la pretentia ce facea obiectul capatului 3 de cerere instanta va respinge exceptiile ca ramase fara obiect.
In ceea ce priveste cadrul procesual, pentru a solutiona si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocate de paratul L.A. instanta va expune urmatoarele:
Conform art.36 din C.proc.civ. Calitatea procesuala rezulta din identitatea dintre parti si subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecatii. Existenta sau inexistenta drepturilor si a obligatiilor afirmate constituie o chestiune de fond.
Conform art.38 C.proc.civ. Calitatea de parte se poate transmite legal sau conventional, ca urmare a transmisiunii, in conditiile legii, a drepturilor ori situatiilor juridice deduse judecatii.
Potrivit art.39 C.proc.civ. Daca in cursul procesului dreptul litigios este transmis prin acte intre vii cu titlu particular, judecata va continua intre partile initiale. Daca insa transferul este facut, in conditiile legii, prin acte cu titlu particular pentru cauza de moarte, judecata va continua cu succesorul universal ori cu titlu universal al autorului, dupa caz. In toate cazurile, succesorul cu titlu particular este obligat sa intervina in cauza, daca are cunostinta de existenta procesului, sau poate sa fie introdus in cauza, la cerere ori din oficiu. In acest caz, instanta va decide, dupa imprejurari si tinand seama de pozitia celorlalte parti, daca instrainatorul sau succesorul universal ori cu titlu universal al acestuia va ramane sau, dupa caz, va fi scos din proces. Daca instrainatorul sau, dupa caz, succesorul universal ori cu titlu universal al acestuia este scos din proces, judecata va continua numai cu succesorul cu titlu particular care va lua procedura in starea in care se afla la momentul la care acesta a intervenit sau a fost introdus in cauza.
Din dispozitiile anterior mentionate instanta retine ca paratul-reclamant, prin notele depuse la data de 09.01.2017 (fila 43 vol.5) a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive in raport de contractul de contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T. (filele 12-23 vol.5) prin care paratul L.A.C. si-a asumat obligatia conventionala de a prelua pozitia procesuala a paratului-reclamant in litigiile enumerate in cuprinsul contractului.
Din analiza prevederilor contractuale instanta constata incidenta atat a dispozitiilor art. 39 alin.1 si 2 dar si a prevederilor art.38 C.proc.civ. in consecinta apreciaza ca L.A.C. are calitate procesuala pasiva in raport de contractul de vanzare-cumparare anterior mentionat si, desi, acesta a incheiat contractul de donatie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T. in care s-a prevazut obligatia pentru donatara de a continua toate litigiile enumerate in cuprinsul contractului si de a prelua calitatea procesuala a donatorului, L.A.C., instanta, in temeiul art.39 alin.2 C.proc.civ. apreciaza necesara, pastrarea in cadrul procesual si a acestui parat astfel ca va respinge exceptia ca neintemeiata.
O alta consecinta a solicitarii paratului-reclamant G.D.G. ca instanta sa constate lipsa sa de calitate procesuala pasiva in raport de contractul de contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T., prin prisma aplicarii dispozitiilor art.38 C.proc.civ., ulterior incheierii contractului, acesta nu mai putea efectua alte acte de procedura, in cursul procesului, nici cu privire la cererea reconventionala si nici cu privire la cheltuielile de judecata chiar daca instanta a decis pastrarea sa in cadrul procesual in temeiul art.39 alin.2 C.proc.civ. Cu privire la cheltuielile de judecata instanta va dezvolta acest aspect in cadrul motivelor de drept ce privesc fondul cererii.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru imbunatatirile in cuantum de 55.000 lei instanta o va solutiona pornind de la adagiul in excipiendo reus fit actor potrivit caruia sarcina probei este inversata in ceea ce priveste exceptia astfel ca cel care o invoca trebuie sa o si probeze.
Din mijloacele de proba administrate in cauza instanta nu constata sa se fi probat data efectuarii acestor imbunatatiri si chiar pornind de la o eventuala prezumtie ce ar fi putut decurge chiar din contract, instanta constata ca receptia lucrarilor trebuia efectuata cel tarziu la data de 31.03.2012 ori cererea de chemare in judecata a fost formulata la data de 09.02.2015 in anterior punctului de implinire al termenului de 3 ani.
Pentru aceste considerente va respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune ca neintemeiata.
La solutionarea cererii principale, astfel cum a fost precizata la data de 20.10.2016 instanta va analiza raspunderea contractuala paratului-reclamant in raport de situatia de fapt calificata juridic de catre reclamant.
Potrivit art. 1350 alin. 1 si 2 C. civ. conform carora orice persoana trebuie sa-si execute obligatiile pe care le-a contractat, iar atunci cand, fara justificare nu isi indeplineste aceasta indatorire, este raspunzatoare de prejudiciul cauzat celeilalte parti si este obligata sa repare acest prejudiciu, in conditiile legii.
Potrivit art.1537 C.civ. Dovada neexecutarii obligatiei nu il scuteste pe creditor de proba prejudiciului, cu exceptia cazului in care prin lege sau prin conventia partilor se prevede altfel.
Potrivit art.1548 C.civ. Culpa debitorului unei obligatii contractuale se prezuma prin simplul fapt al neexecutarii.
In cazul executarii obligatiilor de a da si de a face, creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei iar apoi neexecutarea se prezuma iar in ceea ce priveste vinovatia paratei, instanta constata ca art. 1548 C. civ. prevede o prezumtie de vina in sarcina paratei prin simplul fapt al neexecutarii unei obligatii contractuale.
Conform art.1823 alin.1 C.civ. Locatorul are dreptul de a pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului.
Sub un prim aspect instanta are a determina existenta obligatiilor contractuale dintre reclamantii-parati si paratul-reclamant, prin raportare la temeiurile de drept invocate de reclamantii-parati.
Instanta constata ca reclamantii-parati nu au avut niciun raport locativ cu paratul-reclamant ci exclusiv societatea T.P. SRL, acest aspect se manifesta in cauza si in ceea ce priveste puterea de lucru judecat a sentintei civile nr.3233/19.02.2015 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti in consecinta raspunderea contractuala porneste de la premisa probarii raporturilor obligationale asumate de parti sub aspectul intinderii si continutului. Instanta constata ca reclamantii-parati nu au facut dovada existentei unor raporturi contractuale, de locatiune cu paratul-reclamant care si-a manifestat in mod ferm opozitia fata de folosirea apartamentului nr.2 de catre familia M., procedand la evacuare.
Instanta nu a putut determina, din cuprinsul corespondentei electronice, a existentei unei conventii ce poate fi calificata ca si locatiune astfel incat sa fie incidente dispozitiile invocate de reclamantii-parati ci cel mult existenta unui accept pentru a ocupa in fapt imobilul.
Pe de alta parte instanta constata ca imbunatatirile care au fost probate ca fiind efectuate s-au ridicat la suma de 32.343 lei ori aceste imbunatatiri sunt dovada executarii contractului de inchiriere de catre societatea T.P. SRL, imbunatatiri care au fost prevazute ca obligatie contractuala a locatarului ori existenta acestora in apartamentul nr.2 sunt expresia executarii contractului iar acestora instanta nu le poate atribui semnificatia solicitata de reclamantii-parati mai ales ca din raspunsul la interogatoriu al paratului-reclamant (fila 126 vol.4) rezulta ca apartamentul fusese frumos renovat in anul 2012 atunci cand a fost vazut de acesta.
In raport de considerentele expuse instanta constata pe de-o parte ca intre reclamantii-parati si paratul-reclamant nu au existat raporturi contractuale care sa angajeze aplicabilitatea art.1823 alin.1 C.civ. si nici obligatia prevazuta de art.1786 lit.c respectiv de a asigura linistita folosinta a bunului iar pe de alta parte reclamantii-parati nu au facut dovada efectuarii unor altor imbunatatiri in apartament fata de cele efectuate de societatea T.P. SRL.
In ceea ce priveste solicitatea reclamantilor-parati de a atribui continutului contractelor de vanzare-cumparare si donatie semnificatia juridica a unei recunoasteri a pretentiilor acestora instanta retine urmatoarele:
Din interpretarea sistematica si teleologica a celor 2 contracte, instanta constata ca acestea contin o componenta de aleatorialitate in sensul in care pretul contractului a fost stabilit in virtutea litigiilor enumerate si cu precizarea preluarii calitatii procesuale a vanzatorului G.D.G. respectiv a dontorul L.A.C.. Mentionarea obligatiei de a plati eventualele pretentii ale tertilor este stipulata in cadrul obligatiei de garantie care presupune anagajarea raspunderii vanzatorului pentru un eveniment viitor astfel ca nu reprezinta o recunoastere a pretentiilor tertilor ci stabileste intinderea obligatiilor partilor in raport de un element de aleatorialitate, vanzatorul acceptand un pret mai redus iar cumparatorul asumandu-si obligatia ca, prin preluarea calitatii procesuale pasive poate fi obligat la sume nedeterminate si eventual impovaratoare.
In raport de precizarile anterioare instanta nu poate constata incidenta dispozitiilor art.436 C.proc.civ. prevederile contractuale neputand avea nici macar semnificatia unei marturisiri extrajudiciare astfel ca va respinge capatul de cerere referitor la plata sumei de 55.000 lei ca neintemeiat.
Considerentele anterioare stau si la baza respingerii cererii paratului-reclamant G. de acordare a cheltuielilor de judecata avand in vedere transmisiunea calitatii sale procesuale dar si a faptului ca acesta a primit o suma de bani in considerarea tuturor litigiilor in care a fost parte, componenta de aleatorialitate plasand in sarcina cumparatorului, respectiv donatarei posibilitatea unei pierderi sau a unui castig in consecinta acesta nu mai poate solicita cheltuieli intrucat nu mai are calitatea necesara.
Conform art.2495 alin.1 C.civ. Cel care este dator sa remita sau sa restituie un bun poate sa il retina cat timp creditorul nu isi executa obligatia sa izvorata din acelasi raport de drept sau, dupa caz, atat timp cat creditorul nu il despagubeste pentru cheltuielile necesare si utile pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.
Instanta constata pe de-o parte ca prin respingerea capatului de cerere anterior nu este indeplinita conditia ca cel obligat la restituire sa aiba un drept care izvoraste din acelasi raport de drept si nici conditia ca retentorul sa detina folosinta bunului intrucat prin procesul-verbal nr.546E/2015 din data de 14.07.2015 (filele 118-119 vol.2) intocmit de BEJA C.N.A. s-a constatat ca familia M. nu mai locuia in apartament. Pentru considerentele anterior expuse instanta va respinge si acest capat de cerere ca neintemeiat.
Conform art.74 lit.c si d C.civ. Sub rezerva aplicarii dispozitiilor art. 75, pot fi considerate ca atingeri aduse vietii private: captarea ori utilizarea imaginii sau a vocii unei persoane aflate intr-un spatiu privat, fara acordul acesteia; difuzarea de imagini care prezinta interioare ale unui spatiu privat, fara acordul celui care il ocupa in mod legal;
In raport de situatia de fapt retinuta de instanta, in cauza, nu sunt incidente dispozitiile anterior mentionate pentru urmatoarele considerente:
In ceea ce priveste dispozitiile art.74 lit.c instanta constata prin raportare la mijloacele materiale de proba depuse de reclamantii-parati ca nu au fost captate si utilizate imagini cu acestia, din fotografia care descrie un cuplu de miri nu poate fi identificata imaginea vreunei persoane determinate.
In ceea ce priveste dispozitiile art.74 lit.d C.civ. instanta constata, pe de-o parte ca reclamantii-parati nu au ocupat in mod legal spatiul iar pe de alta parte din corespondenta electronica purtata cu paratulr-reclamant (fila 30) reclamantii-parati si-au dat acordul cu privire la vizionarea acestuia de catre agentii.
Incalcarea drepturilor expres prevazute de art.74 C.civ. atrage raspunderea de drept comun respectiv raspunderea civila delictuala, in conditiile art.1357 C.civ.. Pentru a obtine despagubiri de la persoana aratata ca si faptuitor al delictului civil, reclamantii-parati trebuiau sa probeze existenta faptei ilicite, a vinovatiei, a prejudiciului si a legaturii de cauzalitate.
In raport de continutul normativ al dreptului protejat, din mijloacele materiale de proba instanta nu constata ca paratul-reclamant sa fi savarsit fapta imputata, intrucat din raspunsul la interogatoriu (fila 127) si din declaratia martorului Dinu Mihai Nicolae (fila 156 verso) a rezultat acordul unuia din reclamantii-parati de a fi efectuate fotografii in interiorul apartamentului.
Chiar luand in considerare doar declaratia martorului P.O.I. (fila 157) potrivit careia paratul-reclamant a efectuat cu telefonul sau fotografii in interiorul apartamentului nr.2 instanta constata ca nu doar dovedirea intinderii prejudiciului moral invocat de reclamanti dar chiar motivarea existentei a acestui prejudiciu lipseste cu desavasire.
Pentru toate considerentele anterior mentionate, instanta va respinge si acest capat de cerere ca neintemeiat.
Cererea reconventionala:
Prin concluzii scrise parata-reclamanta I.D.E. a solicitat admiterea cererii reconventionale formulate de paratul-reclamant G.D.G. si obligarea reclamantilor-parati.
Potrivit art.1349 C.civ. Orice persoana are indatorirea sa respecte regulile de conduita pe care legea sau obiceiul locului le impune si sa nu aduca atingere, prin actiunile ori inactiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane. 
Lipsa de folosinta a apartamentului nr.2 si garajului aferent nr.1 este forma de manifestare a faptei ilicite a reclamantilor-parati care, fara niciun temei conventional au ocupat apartamentul nr.2 si garajul nr.1.
Instanta apreciaza lipsita de relevanta adeverinta depusa la fila 160 vol.5 din care rezulta ca familia M. nu mai locuieste in imobil din data de 18.02.2015 intrucat lipsa de folosinta presupune imposibilitatea paratului-reclamant de a pune in valoare imobilul, indiferent daca reclamantii-parati au folosit efectiv imobilul ori sub acest aspect abia la data de 14.07.2015 a fost predat reprezentantilor paratuluir-reclamant G..
Instanta constata ca reclamantii-parati sunt in culpa savarsind fapta cu vinovatie, acestia raspunzand si pentru cea mai usoara culpa.
In ceea ce priveste prejudiciul acesta a fost cuantificat prin raportul de expertiza  de expertiza judiciara intocmit de expertul A.D.C. (filele 53-73 vol.4) pentru lipsa de folosinta a apartamentului nr.2 si garajului aferent apartamentului nr.1 la suma de  12.230,09 lei.
Instanta constata ca legatura de cauzalitate rezulta ex re din materialitatea faptei ilcite.
Pentru toate considerentele anterior mentionate instanta va admite cererea reconventionala si va obliga reclamantii-parati la plata catre intervenientii L.A.C. si I.D.E. a sumei de 12.230,09 lei.



PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor pentru capatul 3 de cerere ca ramasa fara obiect.
Respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru capatul 3 de cerere ca ramas fara obiect.
Respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru capatul 1 de cerere ca neintemeiata.
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a intervenientului L.A.C. ca neintemeiata.
Respinge cererea reclamantilor M.M. si M.C. ambii cu domiciliul in ….  in contradictoriu cu paratul G.D.G. cu domiciliul ….  si intervenientii L.A.C. cu domiciliul ales in …. si I.D.E. cu domiciliul in ….  ca neintemeiata.
Admite cererea reconventionala formulata de paratul-reclamant G.D.G. in contradictoriu cu reclamantii-parati M.M. si M.C..
Obliga reclamantii-parati la plata catre intervenientii L.A.C. si I.D.E. la plata sumei de 12.230,09 lei.
Respinge cererea paratului G.D.G. de acordare a cheltuielilor de judecata ca neintemeiata.
Cu drept de apel in termen de 30 zile de la comunicarea hotararii. Cererea de apel se va depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 27.03.2017.

PRESEDINTE, GREFIER,