Actiunea formulata pe calea procedurii speciale privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fara drept nu implica examinarea dreptului real de proprietate sau a altui drept real in conditiile actiunii in revendicare sau a celei confesorii. Desi r

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1, la data de ...2016 sub numarul de dosar x/299/2016 reclaman?ii R.L, V.L., R.D.R, au chemat in judecata pe parata A.G. G.C.S. S.R.L. solicitand evacuarea imediata a paratei pentru lipsa de titlu din imobilul teren in suprafa?a de 100 m.p.-garaj situat in Bucuresti, ...sector 1, pe care il ocupa fara titlu din 08.2013, ?i obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, reclaman?ii au aratat ca sunt proprietarii terenului in suprafa?a de 396 m.p. ?i a construc?iilor  existente pe acesta, respectiv C1- casa, C2- bucatarie de lemn, C3- garaj, C4- magazie, conform actelor de proprietate – contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr. A/1971 de notar MPL din cadrul Notariatului de Stat Local Sector 8 Bucure?ti, certificatul de mostenitor nr. B/2011, certificatul de mo?tenitor nr. C/2013, certificatul de mo?tenitor suplimentar nr. D/2015 la certificatul de mo?tenitor C/2013, contract de dona?ie autentificat sub nr. E/2015, autoriza?ie executari lucrari nr. F 1972, certificatele de atestare fiscala 2, 9, 6 din 26.05.2016 ?i extrasul de carte funciara de informare din 23.06.2016.
Reclaman?ii au aratat ca, in calitate de proprietari ai imobilului, au inchiriat paratei pe perioada 2002-2013 o suprafa?a de teren de 100 m.p. din suprafa?a de 396 m.p. ?i un garaj, conform contractelor de inchiriere anexate. Ca urmare a expirarii ultimului contract, parata ocupa la acest moment fara titlu imobilul. Reclaman?ii au men?ionat ca prin notificarea nr. G/2016 comunicata prin intermediul BEJ PCG au solicitat paratei predarea terenului liber de orice bunuri mobile aflate pe acesta, in caz contrar  urmand a fi sesizata instan?a de judecata.
In drept au fost invocate dispozi?iile art. 1034-1045 C.proc.civ.
In dovedire s-a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
Cererea a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 100 lei.
Legal citata, parata a formulat intampinare prin care a solicitat in temeiul art. 413 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ. suspendarea prezentei cauze pana la solu?ionarea definitiva  a dosarului 2../2016 ce are ca obiect superficie asupra terenului in suprafa?a de 54 mp pe care este amplasat garajul. De asemenea, parata a solicitat pe cale de excep?ie anularea ac?iunii pentru lipsa mandatului special din partea reclamantului RDZ pentru RL, a invocat excep?ia lipsei calita?ii procesuale active a reclaman?ilor cu privire la capatul de cerere ce are ca obiect evacuarea din construc?ia C4 si excep?ia inadmisibilita?ii cererii de evacuare de pe terenul de 100 mp.
In sus?inerea cererii de suspendare facultativa intemeiata pe dispozi?iile art. 413 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ. parata a invocat faptul ca este titulara unui drept de superficie, fiind proprietara construc?iei ce are destina?ia service auto, conform contractului de vanzare-cumparare nr. 1 din ..08.2002. Autorul reclaman?ilor ?i-a dat acordul ca autoarea paratei sa construiasca un service pe terenul inchiriat, motiv pentru care se impune a fi admisa cererea de suspendare a prezentei cauze, pana la solu?ionarea definitiva a dosarului 2../2016.
Anularea ac?iunii pentru lipsa mandatului special din partea reclamantului RDZ pentru RL este motivata pe lipsa dovezii mandatului de reprezentare special prin care RL sa fie imputernicita a formula prezenta ac?iune din partea reclamantului RDR, in cuprinsul procurii H/2015 nefiind men?ionat ca mandatara este imputernicita sa formuleze cerere de chemare in judecata.
Excep?ia lipsei calita?ii procesuale active a reclaman?ilor cu privire la cererea de evacuare din construc?ia identificata C 4 a fost intemeiata pe faptul ca reclaman?ii nu fac dovada unui titlu de proprietate asupra acestei construc?ii. Mai mult decat atat, imobilul C4 este proprietatea paratei, acesta fiind cumparat  conform contractului de vanzare-cumparare  nr. 1 din ..08.2002 de la SC SRL care a edificat construc?ia in baza autoriza?iei de construire nr. S/1996, avand destina?ia service auto.
Excep?ia inadmisibilita?ii cererii de evacuare de pe terenul de 100 mp a fost intemeiata pe imprejurarea ca parata de?ine posesia asupra terenului ca efect al tacitei reloca?iuni a contractului de inchiriere J/2008, pe care il considera reinnoit fara termen in conformitate cu dispozi?iile art. 1437 din C.Civ. 1865, reclaman?ii nefacand nici un demers prin care sa i?i manifeste voin?a de eliberare a spa?iului. Tacita reloca?iune putea fi impiedicata  prin  anun?area concediului de catrre locator, inainte de expirarea termenului prevazut in contract, insa acest lucru nu a fost facut anterior datei de 08.2013, cand a incetat contractul de loca?iune.
In dovedire s-a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
In cauza, instanta a incuviintat, la solicitarea partilor, proba cu inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului in primul rand in raport cu exceptia inadmisibilitatii cererii de evacuare din constructia C4 – conform art. 248 C.proc.civ. – instanta apreciaza ca aceasta este neintemeiata, pentru urmatoarele considerente:
Prin imobil, potrivit art. 1034 alin. 2 lit. d) C.proc.civ., se intelege constructia, terenul cu sau fara constructii, impreuna cu accesoriile acestora.
Potrivit dispozitiilor art. 1038-1039 C.proc.civ., atunci cand proprietarul unui imobil doreste sa il evacueze pe locatarul/ocupantul acestuia, dupa ce dreptul de a ocupa imobilul a incetat, proprietarul va notifica in scris ocupantul, punandu-i in vedere sa elibereze imobilul pe care il ocupa fara niciun drept. Notificarea prealabila este reglementata exclusiv in beneficiul locatarului/ocupantului, in sensul ca acesta sa aiba cuno?tin?a de inten?ia proprietarului, respectiv de solicitarea de predare a bunului.
In spe?a, reclamantii au facut dovada notificarii paratei prin intermediul unui executor judecatoresc in sensul de a elibera si de a preda terenul in suprafata de 100 mp liber de orice bunuri mobile aflate pe acesta (echipamente, accesorii etc.), astfel cum rezulta din notificarea depusa la fila 25. Constructia asupra careia parata pretinde ca are un drept de proprietate este amplasata pe aceasta suprafata de teren, conform sustinerilor concordate ale partilor.
Fata de aceste considerente si avand in vedere ratiunea reglementarii notificarii ocupantului (in sensul ca acesta sa aiba cuno?tin?a de inten?ia proprietarului, respectiv de solicitarea de predare a bunului), instanta apreciaza ca exceptia invocata este neintemeiata, parata avand cunostinta de intentia reclamantilor, scopul pentru care a fost reglementata notificarea ocupantului fiind indeplinit, astfel incat va respinge exceptia invocata ca neintemeiata.
Potrivit art. 248 alin. 1 C.proc.civ., deliberand cu prioritate asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale active, instanta constata urmatoarele:
Calitatea procesuala, conditie a exercitarii actiunii civile, presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala activa) si intre persoana paratului si cel obligat in acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva).
Calitatea procesuala activa presupune valorificarea de catre titularul unei cereri a unui drept personal dedus judecatii, iar intrucat reclamantul este acela care declanseaza procedura judiciara, acestuia ii revine obligatia de a justifica atat calitatea sa procesuala, cat si calitatea procesuala a paratului.
In speta, reclaman?ii sunt mostenitorii defunctului RI, proprietarul imobilului compus din teren in suprafata de 396 mp situat in Bucuresti, str... S (fosta fosta str. E sector 1, avand calitate procesuala activa in prezenta cauza.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. A/1971 de Notariatul de Stat Local Sectorul 8 Bucuresti (f. 5-6) numitul RI, casatorit cu RL, a cumparat imobilul situat in Bucuresti, str E, format din teren in suprafata de 396 mp si constructiile ridicate pe teren, formand un apartament care are trei dormitoare, antreu, bucatarie, veranda, w-c si pivnita.
Astfel cum rezulta din Certificatul de mostenitor nr. B/2011 emis de BNP I D (f. 7-8), de pe urma defunctului RI, decedat la data de ..10.2008, a ramas cota indiviza de ½ din dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str... S (fosta fosta str. E sector 1 compus in intregul sau din teren in suprafata de 396 mp si constructia de pe acesta, compusa din 3 camere, antreu, bucatarie, veranda, wc si pivnita, mostenitori fiind RL (sotie supravietuitoare – cu o cota de 2/8 din masa succesorala), R C (fiu – cu o cota de 3/8 din masa succesorala), VL (fiica – cu o cota de 3/8 din masa succesorala).
Astfel cum rezulta din Certificatul de mostenitor suplimentar nr. X/2015 emis de SPN ME SI MA (f. 9-10), de pe urma defunctului R C, decedat la data de ...05.2013, a ramas cota indiviza de 3/16 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str... S (fosta fosta str. E sector 1 compus in intregul sau din teren in suprafata de 396 mp conform actelor de proprietate si 421 mp conform masuratorilor cadastrale si din constructiile edificate pe acesta, mostenitori fiind RG (sotie supravietuitoare – cu o cota de ¼ din masa succesorala) si RDZ (fiu – cu o cota de ¾ din masa succesorala). In acest certificat de mostenitor s-au mentionat constructiile edificate pe teren astfel: C1 – locuinta din caramida in suprafata de 87 mp compusa din 3 camere, antreu, bucatarie, veranda, wc si pivnita, construita in anul 1920, C2 – bucatarie din lemn in suprafata de 10 mp construita in anul 1920, fara acte de proprietate, C3 – anexa garaj in suprafata de 49 mp si C4 – anexa magazie din tabla in suprafata de 91 mp, constructii pentru care nu s-au prezentat acte de proprietate si care nu sunt inscrise in cartea funciara.
Potrivit contractului de donatie autentificat sub nr. E/2015 de SPN ME SI MA (f. 11-12), RG a donat numitei RL cota parte de 3/64 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str... S (fosta fosta str. E sector 1.
Potrivit contractului de inchiriere inregistrat la AFP Sector 1 sub nr. K/1996  depus de parata la dosarul cauzei (f. 50), numitul RI a inchiriat, pe o durata de 3 ani, societatii SC SRL suprafata de 100 mp de teren situati in Bucuresti, ...sector 1 pentru constructie service auto, iar conform declaratiei autentificate sub nr. aa/1996 de notarul public MS (f. 52), numitul RI a consimtit ca societatea SC SRL sa construiasca un service auto pe terenul proprietatea sa situat la adresa din Bucuresti..., sector 1, aceasta societate obtinand autorizatia de construire nr. S/1996 in acest sens (f. 53).
Conform contractului de vanzare-cumparare nr. 1/..08.2002 (f. 55), S.C. SC SRL a vandut societatii comerciale AG GC SRL constructia realizata din panouri metalice situata in Bucuresti, ...sector 1, iar potrivit declaratiei din ..08.2002 depusa de parata la fila 56 din dosar, numitul RI si-a exprimat acordul cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra constructiei de la S.C. SC SRL catre S.C. AG GC SRL S.R.L. si la ramanerea constructiei pe terenul proprietatea sa pe toata durata contractului de inchiriere. Prin aceeasi declaratie, proprietarul terenului a aratat ca aceasta constructie a fost ridicata cu acordul sau, iar proprietarul constructiei, S.C. AG GC SRL S.R.L. are dreptul sa isi exercite toate prerogativele dreptului sau de proprietate asupra constructiei.
Reclamantii au depus la dosar contracte de inchiriere incheiate de RI si RL, in calitate de locatori, si parata A.G. G.C.S. S.R.L., in calitate de locatar, astfel: contractul de inchiriere inregistrat la AFP Sector 1 sub nr. bb/2002 (f. 21) avand ca obiect inchirierea pe o durata de 3 ani a suprafetei de 100 mp situata in Bucuresti, str... S, sector 1, contractul de inchiriere inregistrat la AFP Sector 1 sub nr. cc/2005 (f. 20) avand ca obiect inchirierea pe o durata de 3 ani a constructiei cu destinatia garaj si a suprafetei de teren de 100 mp, contractul de inchiriere inregistrat la AFP Sector 1 sub nr. J/2008 (f. 19) avand ca obiect inchirierea pe o durata de 5 ani a constructiei cu destinatia garaj si a suprafetei de teren de 100 mp.
Prin notificarea nr. 106/2016 (f. 25) transmisa paratei prin intermediul BEJ PCG, reclamantii au notificat-o pe aceasta sa elibereze si sa predea terenul in suprafata de 100 mp liber de orice bunuri mobile aflate pe acesta (echipamente, accesorii etc.) situat in Bucuresti, ...sector 1, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii.
Parata nu a contestat imprejurarea ca ocupa imobilul, insa a invocat un drept de proprietate asupra constructiei sustinand, in esenta, ca mostenitorii proprietarului RI au preluat dreptul de proprietate asupra terenului in starea in care se afla, respectiv avand asupra sa constituit un dezmembramant constand in dreptul de superficie al AG GC SRL S.R.L.
Procedura speciala reglementata de Titlul XI din Noul Cod de procedura civila acopera atat ipoteza in care locatarul ocupa in continuare imobilul desi locatiunea a incetat, cat si ipoteza in care imobilul este ocupat fara drept de catre o persoana, cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului, domeniul de aplicare fiind prevazut de art. 1034 C.proc.civ. Din definitia termenului de „ocupant” oferita de art. 1034 lit. e) C.proc.civ., precum si din intreaga reglementare decurge concluzia ca procedura speciala de evacuare poate fi uzitata atat in ipoteza unor raporturi locative anterioare, cat si in ipoteza inexistentei unor raporturi locative anterioare intre parti, singura conditie fiind aceea ca paratul (ocupantul) sa ocupe imobilul in fapt, fara a putea opune reclamantului un titlu care sa justifice folosinta bunului.
Procedura speciala a evacuarii prevede conditia notificarii scrise a ocupantului, parata fiind notificata in mod corespunzator in vederea eliberarii imobilului astfel cum rezulta din inscrisurile depuse la filele 25-27.
Actiunea formulata pe calea procedurii speciale privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fara drept nu implica examinarea dreptului real de proprietate sau a altui drept real in conditiile actiunii in revendicare sau a celei confesorii. Intrucat parata a sustinut ca este proprietar asupra constructiei si a invocat existenta unui drept de superficie, instanta apreciaza ca evacuarea nu poate fi dispusa. Parata a facut dovada edificarii constructiei de catre S.C. SC SRL Desi reclamantii au invocat imprejurarea ca parata nu detine un titlu de proprietate asupra constructiei, instanta are in vedere ca superficia poate lua nastere si prin conventie, fiind necesara o hotarare judecatoreasca prin care sa se recunoasca sau nu existenta acesteia, aspect ce va face obiectul analizei instantei investite de parata (dosar nr. 2../2016), nefiind in caderea prezentei instante a se pronunta asupra acestor aspecte, nefiind chestiuni care sa poata fi rezolvate pe calea sumara a evacuarii speciale. Instanta apreciaza ca reclamantii nu pot obtine, pe calea prezentei actiuni, eliberarea constructiei sau a terenului, fara clarificarea, in prealabil, a raporturilor juridice dintre parti.
Apararile formulate de parata cu privire la tacita relocatiune sunt neintemeiate intrucat nu a fost probata indeplinirea conditiilor specifice acesteia. Tacita relocatiune nu poate opera in cazul in care locatarul este lasat sa foloseasca imobilul fara nicio impiedicare, insa locatorul nu incaseaza chiria, o solutie contrara echivaland cu validarea tezei ca o conventie de locatiune poate exista in absenta uneia dintre principalele obligatii ale locatarului. De asemenea, incidenta tacitei relocatiuni poate fi indepartata prin intentarea unei actiuni in evacuarea chiriasului, in acest caz fiind evidenta manifestarea de vointa in sensul interzicerii reinnoirii contractului.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge, ca neintemeiata, exceptia inadmisibilitatii cererii de evacuare din constructia C4.
Respinge, ca neintemeiata, exceptia lipsei calitatii procesuale active.
Respinge, ca neintemeiata, cererea formulata de reclamantii RL, VL si RDR, toti cu domiciliul ales la ….. in contradictoriu cu parata SC AG GC SRL cu sediul in …..
Cu drept de apel in termen de 5 zile de la pronuntare, cererea de apel urmand a se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica, azi, …..