Contravaloarea lipsei de folosinta a spatiului.

III. IN DREPT
A. Reglementari incidente
In ce priveste procedura aplicabila prezentei cereri, instanta retine aplicabilitatea Codului de procedura civila 2010 – Legea nr. 134/2010, publicata in M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicata in temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 134/2010, publicata in M.Of. din 30.05.2012 – intrat in vigoare la data de 15 februarie 2013.
Cauza de fata a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 1 Bucuresti la data de 26.01.2012 prin urmare procedura se va desfasura conform Codului de procedura civila 1865.




B. Solutia instantei
Raportand textele de lege mai sus mentionate la situatia de fapt retinuta, instanta constata ca prezenta actiune este intemeiata si o va admite, cu urmatoarele argumente:

B.1. Cu privire la pretentia principala

Instanta, asa cum a evidentiat in situatia de fapt, retine ca Tribunalul Bucuresti s-a pronuntat prin Sentinta comerciala nr. - devenita ulterior definitiva si irevocabila, cu putere de lucru judecat, ca respectivul Contract de locatiune incheiat intre reclamanta si intre parata a incetat la data de 31.12.2007, in urma concediului anuntat de catre reclamanta. Prin aceeasi hotarare instanta a dispus si evacuarea paratului din respectivul imobil (f. 31-33).
De asemenea, instanta ia act ca parata a parasit imobilul la data de 27.04.2012, conform Procesului-verbal incheiat de BEJ - (f. 12).
Mai mult decat atat, Tribunalul Bucuresti prin aceeasi hotarare a obligat parata la plata sumei de 8.450 Euro reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta aferenta perioadei decembrie 2007 – decembrie 2008.
Pe cale de consecinta, asa cum, de altfel, a recunoscut si paratul la ultimul termen de judecata, parata nu a avut titlu care sa-l opuna reclamantei pentru perioada ianuarie 2009 – 27.04.2012, perioada in care a ocupat in continuare imobilul, beneficiind de pe urma folosintei acestuia.
Astfel, raportat la autoritatea de lucru judecat a Sentinta comerciala nr. - dar si din inscrisurile si sustinerile partilor aflate la dosarul cauzei, instanta retine ca lipsa de folosinta suferita a reclamantei pentru perioada ianuarie 2009 – 27.04.2012 nu poate fi contestata.
Pentru aceasta perioada, neoperand nicio conventie a partilor, contravaloarea de folosinta solicitata de reclamanta va fi reglementata de prevederile aferente raspunderii civile delictuale, parata trebuind a acoperi prejudiciul creat reclamantei prin lipsa de folosinta a respectivului imobil.
Pentru intrunirea conditiilor raspunderii civile delictuale trebuie stabilita existenta faptei ilicite – lipsirea de folosinta a imobilului, existenta vinovatiei si legatura de cauzalitate dintre fapta si urmarea imediata – prejudiciul cauzat, conform art. 1351 C.civ.2009, respectiv art. 998-999 C.civ.1864, prevederile Noului Cod civil fiind aplicabile pentru perioada cuprinsa intre 01.10.2011 si 27.04.2012 (data intrarii in vigoare a Noului Cod civil), iar dispozitiile Codului civil de la 1864 fiind aplicabile pentru perioada cuprinsa intre ianuarie 2009 si 30.09.2011.
In cauza de fata se retine intrunirea tuturor conditiilor, instanta urmand a aprecia asupra valorii prejudiciului.
-
Fata de concluziile acestui raport de expertiza judiciara paratul a depus la dosarul cauzei obiectiuni (f. 18, 19) pe care instanta le-a pus in discutie punctual la ultimul termen de judecata din 13.03.2015 si pe care le-a respins pentru urmatoarele considerente.
In ceea ce priveste nelegala convocare a paratului la realizarea expertizei judiciare instanta a respins aceasta obiectiune, retinand ca expertul a depus la dosarul cauzei dovezile de convocare si ca pentru elaborarea acestei expertize s-au dispus doua convocari. In prima din aceste convocari a fost prezenta o reprezentanta a paratei, lipsind reclamanta, iar la cea de-a doua convocare a lipsit parata, dar a fost prezent reprezentantul reclamantului.
In aceasta situatie, retinand chiar ca respectiva convocare a paratei nu a fost realizata la sediul ales al paratei, totusi instanta constata ca un reprezentant al paratei a fost prezent la prima convocare, deci cunoscand ca urma a se desfasura o constatare de catre expert, iar la a doua convocare a lipsit reprezentantul paratului. In aceasta situatie, instanta constata ca procedura convocarii a fost legal indeplinita, parata, chiar daca cunostea de desfasurarea unei expertize, fiind prezenta la prima convocare, a ales sa nu participe, prin reprezentantii legali sau conventionali la desfasurarea expertizei.
Mai mult decat atat, instanta retine ca natura expertizei, prin care expertul a luat la cunostinta in mod personal de situatia faptica a imobilului, a fost realizata de catre expert in conformitate cu cele sustinute de ambele parti in ceea ce priveste impartirea imobilului, fiind constatata pozitionarea imobilului atat la parter, cat si la subsol, fiind evidentiata si suprafata fiecarui nivel.
In al doilea rand, in ceea ce priveste aspectul ca expertul nu ar fi patruns in spatiul litigiului instanta retine ca acestea sunt aparari pur formale, in lipsa unor inscrieri in fals asupra celor retinute de expert.
In al treilea rand, in ceea ce priveste principala critica adusa fondului expertizei realizate, paratul a invederat instantei ca expertul s-a raportat la o plaja prea redusa de anunturi pentru perioada asupra careia se solicita lipsa de folosinta.
Asupra acestui aspect, instanta, constatand depuse la dosarul cauzei paginile din Ziarul „Anuntul Telefonic” dar si anunturile evidentiate de pe Internet apreciaza ca acestea sunt suficiente pentru a estima contravaloarea lipsei de folosinta in mod rezonabil.
Instanta invedereaza partilor ca orice expertiza evaluatorie imobiliara va avea un puternic caracter subiectiv, caci expertul este chemat sa statueze asupra unor chirii practicate in urma cu mai multi ani, fara a putea, desigur, sa aprecieze asupra modului in care partile care ar fi incheiat un contract ar fi putut negocia respectivele sume, despre modul in care un eventual contract ar fi fost incheiat pe mai multi ani precum si eventuale clauze de renegociere a contractului in eventualitatea ivirii unor aprecieri sau deprecieri masive a obiectului contractului.
Astfel instanta conchide asupra acestui aspect ca expertul beneficiaza de o marja superioara de apreciere, rolul instantei fiind de a constata, in raport de circumstantele faptei, daca respectiva suma este rezonabila si echitabila.
De asemenea, acest aspect a fost evidentiat si in obiectiunile inaintate de parat care a invederat instantei ca asupra anului 2009 s-a folosit un singur numar a publicatiei „Anuntul telefonic”, asemenea anului 2010. In privinta anului 2011 expertul a folosit doar numerele publicatiei Anuntul Telefonic din perioada 17.12.2010 – 04.01.2011, iar, in final, asupra anului 2012 expertul a indicat doar doua numere ale publicatiei.
Instanta retine ca interogarea facuta de catre expert este suficienta, fiind larg cunoscut ca un contract de locatiune, in special in materie comerciala, este incheiat pe o perioada de cel putin 1 an, urmand ca dupa acest an sa fie, eventual, renegociat pretul.
Astfel raportarea facuta de catre expert la anumite publicatii de la inceputul anilor 2009 – 2012 este una justificata si rezonabila.
-
In fine, in cauza de fata instanta constata ca reclamantul a solicitat suma de 26.650 Euro (f. 11), echivalent in lei la data platii, suma care este semnificativ inferioara sumei pe care a stabilit-o expertul in concluziile raportului de expertiza, fiind astfel acoperita orice doza de supraevaluare nascuta din subiectivitatea expertului sau din imposibilitatea estimarii cu precizie a contravalorii de folosinta in anumite perioade, instanta considerand-o ca pe o suma rezonabila si echitabila raportat la natura cauzei.
In virtutea acestui aspect, instanta urmeaza a admite actiunea asa cum a fost precizata si va obliga parata la plata sumei de 26.650 Euro, echivalentul in lei la data platii.