rezolutiune contract - reaua–credinta a reclamantilor in aducerea la indeplinire a obligatiilor contractuale; restituire contravaloare avans; obligarea reclamantilor la plata penalitatilor contractuale

Deliberand asupra cauzei, in conformitate cu disp. art. 256 alin.1 C.proc.civ., constata  urmatoarele aspecte de fapt si de drept:
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti sub nr. …., reclamantul P.H.G. si reclamanta C.C., prin mandatar P.H.D.,  in contradictoriu cu paratii  B.B.P. si B.I.F., in sensul :
? rezolutiunii antecontractului de vanzare autentificat sub nr. 1877/31.03.2015  de catre BNP I.R., astfel cum aceasta a fost modificat prin actul aditional autentificat sub nr. 3403 /16.06.2015  de catre SPN A.D.R.A.
? sa se constate ca reclamantii sunt indreptatiti  a retine avansul in cuantum de 2.000 de Euro platit de promitentul –cumparator, cu cheltuieli de judecata.



In motivare, in esenta, se arata ca, intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare autentificat sub nr. 1877/31.03.2015  de catre BNP I.R. prin care reclamantii s-au obligat sa vanda , iar paratul sa cumpere,  terenul intravilan in suprafata de 377 m.p. ( din actele de proprietate), respectiv 321 m.p. (din masuratorile cadastrale) situat in ..., inscris in cartea funciara nr.... a localitatii Mogosoaia, pretul vanzarii fiind stabilit la suma in cuantum de 10.200 de Euro, iar , la momentul incheierii antecontractului, a fost achitata suma de 2.000 de Euro, urmand ca restul de pret sa fie achitat la momentul incheierii contractului de vanzare in forma autentica ce urma a avea loc la data de 16.06.2015.
Insa, la data de 16.06.2015, s-a incheiat actul aditional  autentificat sub nr. 3403 de catre BNP A.D.R.  prin care s-a modificat data la care trebuie incheiat contractul in forma sa autentica, partile fiind de acord cu amanarea momentului incheierii contractului de vanzare pentru data de 22.06.2015, ora 12, cauza fiind ,, imposibilitatea obtinerii certificatelor de atestare fiscala in forma corecta si completa din cauza Primariei com. Mogosoaia, jud. Ilfov,, . La data de 22.06.2015, partile s-au prezentat la notar , iar reclamantii arata ca au prezentat toate actele necesare perfectarii  contractului de vanzare, respectiv certificatul de urbanism, certificatul de atestare fiscala si a solicitat obtinerea extrasului de carte funciara, imobilul nefiind grevat de sarcini. Paratul a declarat ca nu s-a razgandit si doreste sa cumpere imobilul  in urma obtinerii unui alt certificat de urbanism care sa permita construirea unei casa cu dimensiuni normale de minim 6 metri latime, declarand ca solicita prelungirea termenului  pentru perfectarea contractului pana la obtinerea unui nou certificat de urbanism si a acordurilor si avizelor necesare. Astfel, a fost emisa incheierea de certificare de fapte  autentificata sub nr. 7/22.06.2015, fiind acordat un termen de  peste 4 lui i vederea obtinerii unui nou certificat de urbanism .
La data de 29.10.2015,  BNP P.B. a emis incheierea de certificare nr. 3 . Se arata ca reclamantii au obtinut si pus la dispozitia paratului toate documentele referitoare la imobil, inclusiv certificatul de urbanism, iar, in antiteza  cu atitudinea reclamantilor, ce au dorit realizarea vanzarii, paratul nu a mai dorit perfectarea  contractului de vanzare . Se mentioneaza ca paratul cunostea  situatia juridica a  imobilului, avand cunostinta de latimea terenului si limitarile aduse prin certificatul de urbanism, acestea fiind publice.                                           De asemenea, paratul mai imputa reclamantilor faptul ca, in trecut, au avut un litigiu cu un vecin de calcan si, din cauza acestui fapt, vecinul respectiv nu si-ar da acordul pentru construirea limitei de hotar. Or, aceste aspecte nu au fost asumate de reclamanti, ce au obtinut 2 certificate de urbanism  din 04.05.2015 si 27.07.2015 , iar paratul  nu mai doreste incheierea contractului si incearca sa-si justifice acest refuz printr-un fapt exterior antecontractului .
In dovedirea cererii, s-au depus la dosarul cauzei : inscrisuri ( filele 6 -13, 28-88).


Cererea formulata de catre reclamanti a fost timbrata corespunzator cu taxe judiciare de timbru in cuantum de 548,77 de lei.
In drept, reclamantii se prevaleaza de dispozitiile legale aplicabile ( art.1544, art. 1669 C.civ.).
Paratii  B.B.P. si B.I.F., legal citati si cu copii ale cererii si inscrisurilor depuse,   au formulat intampinare prin care au aratat ca sunt de acord cu rezolutiunea antecontractului de vanzare –cumparare nr. 1877/31.03.2015, completat cu actul aditional nr.3403/16.06.2015 intrucat, in esenta, studiind certificatul de urbanism prezentat de reclamanti, prin mandatar, la data de 16.06.2015, a constatat imposibilitatea edificarii unei locuinte din cauza retragerilor cerute, respectiv 4 m de la aliniament si 3 m de la limita din spate, rezultand o latime imposibila a viitoarei constructii de 3,4 m. Se mentioneaza ca a ales sa cumpere terenul datorata avantajului oferit de deschiderea mare la strada deoarece intentia sa construiasca o casa de locuit pentru doua familii, aspect adus la cunostinta mandatarei reclamantilor . A luat legatura cu reclamantii  si le-a solicitat  obtinerea unui certificat de urbanism  care sa prevada posibilitatea edificarii unei locuinte normale, respectiv de minimum 6 m latime . Desi au abordat initial o atitudine pozitiva, ulterior i-au comunicat ca nu vor obtine niciun alt certificat de urbanism. Luand legatura cu un arhitect si, deplasandu-se la teren, i s-a comunicat ca situatia este grava deoarece certificatul de urbanism  nu prezinta siguranta ca terenul este construibil in conditii normale ci doar eventual in urma intocmirii si aprobarii unei documentatii de urbanism de tip PUD/PUZ . Desi reclamantii nu au dorit sa efectueze complet si corect demersurile  pentru care s-au obligat in contract, dorind sa cumpere acest teren si, fiind de buna - credinta, arhitectul a intocmit un plan de amplasament, atasat cererii depusa la Primarie pentru obtinerea unui nou certificat de urbanism Prin incheierea de certificare /22.06.2015  s-a consemnat ca pretentiile  asupra certificatului de urbanism sunt absurde, acest document nu corespunde cerintele paratului si au explicat ca este corect. Ulterior, desi antecontractul nu era finalizat si, fiind radiat antecontractul din cartea funciara, si, totodata, afirmand  in mod fals si cu intentia clara de a pacali pe cumparator ,, se poate construi P +2,, , reclamantii au pus terenul in vanzare , paratul notand in cartea funciara dreptul de ipoteca legala. De asemenea, a luat legatura cu vecinul din spate, dl. M., in legatura cu acordul de construire, iar acesta a spus ca nu doreste sa isi dea acordul pentru ca a mai avut probele cu reclamantul  si din cauza proceselor initiate de reclamanti. Verificand portalul instantelor, a constatat ca reclamantii erau in litigii in 3 procese cu vecinii din spate, avand ca obiect revendicare imobiliara, respectiv intentia de a recupera suprafata de 56 m.p. teren ce lipsea pana la suprafata de 377 m.p. . Se aprecieza ca este exclusiv culpa reclamantilor  in neperfectarea contractului de vanzare –cumparare ce au dat dovada de rea - credinta  deoarece, anterior incheierii antecontractului, cunosteau ca terenul nu poate fi folosit in scopul construirii si au actionat cu premeditare .
Pe cale de cerere reconventionala, au solicitat obligarea reclamantilor la restituirea avansului platit in cuantum de 2.000 de Euro si a penalitatilor de 2.000 de EURO conform clauzelor contractuale, cu cheltuieli de judecata. S-a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si interogatoriul paratilor .
Pentru judecarea in conditii de legalitate si temeinicie a cauzei, instanta de judecata a dispus urmatoarele masuri: citarea partilor cu mentiunile legale corespunzatoare; prin incheierile premergatoare au fost solutionate cererile ( inclusiv cele de probatorii) formulate de catre parti .
Analizand cererea de chemare in judecata prin prisma motivelor formulate, a dovezilor existente la dosar si a dispozitiilor legale incidente, instanta de judecata retine urmatoarea situatie de fapt:
Intre partile prezentului dosar a fost incheiat antecontractul de vanzare autentificat sub nr. 1877/31.03.2015  de catre BNP I.R. –filele 6 -7 dosar - prin care reclamantii, prin mandatar,  s-au obligat sa vanda, iar paratul ( casatorit)  sa cumpere dreptul de proprietate asupra terenului intravilan in suprafata de 377 m.p. ( din actele de proprietate), respectiv 321 m.p. (din masuratorile cadastrale) situat  in ..., inscris in cartea funciara nr. ... a localitatii Mogosoaia, pretul vanzarii fiind stabilit la suma in cuantum de 10.200 de Euro, iar , la momentul incheierii antecontractului, paratii au achitat suma in cuantum de 2.000 de Euro.
Potrivit antecontractului de vanzare, restul de pret trebuia sa fie achitat la momentul incheierii contractului de vanzare in forma autentica ce urma a avea loc la data de 16.06.2015, data pana la care promitentii vanzatori aveau obligatia de a obtine actele necesare  perfectarii contractului, inclusiv certificatul de urbanism , certificatele de atestare fiscala ( fara datorii ) , extrasul de carte funciara pentru autentificare ( fara sarcini).
Ulterior,  la data de 16.06.2015, intre partile antecontractului s-a incheiat actul aditional  autentificat sub nr. 3403 de catre BNP A.D.R. – fila nr. 8 dosar -  prin care partile au convenit modificarea termenului de semnare a contractului, motivul retinut in actul aditional fiind,, imposibilitatea obtinerii certificatelor de atestare fiscala in forma corecta si completa din cauza Primariei com. Mogosoaia, jud. Ilfov,, , fiind stabilit termenul din data de 22.06.2015.
Ulterior, la data de 22.06.2015, potrivit incheierii de certificare de fapte nr. 7/22.06.2015 intocmita de SPN A.D.R.A. –filele 11 -13 dosar - prin care, se atesta in esenta, prezentarea unui certificat de urbanism, certificate de atestare fiscala si doar solicitarea de obtinere a extrasului de carte funciara .
Potrivit celor consemnate in aceasta incheiere, instanta constata ca reclamantii au pus la dispozitia paratilor o copie a certificatului de urbanism  nr. 109/04.05.2015 –filele 51 -52 dosar -  abia la data de 04.05.2015 , deci ulterior  incheierii antecontractului de vanzare –cumparare, reclamantii fiind, totodata, incunostiintati, potrivit propriilor sustineri, dupa o luna, respectiv, la data de 04.06.2015, deci inainte de incheierea actului aditional/16.06.2015, ca acest document nu corespunde  cerintelor  paratilor,  aratandu-se ca terenul trebuia sa fi unul construibil, aceasta fiind ,,conditia de perfectare a contractului ,, –fila nr. 12 dosar .
In atare conditii, si, astfel, cunoscand conditiile /cerintele esentiale ale paratilor pentru perfectarea contractului de vanzare, respectiv caracterul construibil al terenului , reclamantii au convenit/consimtit la  incheierea actului aditional  /16.06.2015 .
De altfel, avand in vedere cele mai sus retinute, dar si raspunsurile reclamantului  P.H.G. la interogatoriul administrat – fila nr. 113 dosar ( raspunsurile la intrebarile  nr. 2, 3, 4, 5, 6 ), coroborat cu continutul inscrisurilor de la filele 55-59 dosar ( ce atesta nu numai anunturile de vanzare a ale aceluiasi imobil, dar si radierea promisiunii de vanzare in conditiile in care , prin incheierea /22.026.20165 –filele 12 -13,  partile isi exprimasera anterior intentia de incheiere a contractului de vanzare, confirmata prin adresa/16.09.2015 si extrasul e-mail/16.09.2015 – filele 65-66 dosar ),   instanta constata reaua –credinta  a acestuia/reclamantilor  in aducerea la indeplinire a obligatiilor sale contractuale, respectiv a acordurilor de vointa exprimate. Mai mult, prin anunturile de vanzare existente al dosar se invoca o situatie de fapt ( caracterul construibil al terenului pentru P+2 ), contrara insa celei retinuta in certificatul de urbanism (caracterul construibil al terenului pentru P+1 – fila nr. 52 ) .
Mai mult, potrivit raspunsului  reclamantului la intrebarea nr. 2 din interogatoriu, nici macar cel de-al doilea certificat de urbanism nr. 208/27.07.2015  invocat de catre parti ( dar nedepus in dosar de niciuna dintre  acestea ) nu a fost solicitat si obtinut de reclamanti, ci  de catre parat, acest aspect constituind  inca  o dovada a  bunei - credinte, a demersurilor efectuate ( desi nu era obligatia sa contractuala ) si, respectiv,  a intentiei  reale a paratilor de a incheia contractul de vanzare .
In aceasta ordine de idei, instanta de judecata constata ca, prin incheierea de certificare nr. 3/29.10.2015 –filele 14 -15 dosar, paratul, desi detinea si procura de incheiere a unui contract de vanzare pentru si in numele numitului P.G.D.,  a fost de acord, in continuare,  cu incheierea contractului de vanzare – fila nr. 14 verso, invederand  insa neindeplinirea de catre  reclamanti a obligatiilor din antecontract, respectiv faptul ca nu au efectuat niciun demers in privinta obtinerii certificatului de urbanism conform cerintei/conditiei  esentiale mai sus mentionata,  prin raportare atat la mentiunile din cuprinsul acestui certificat, dar, totodata, avand in vedere si litigiile existente intre reclamanti cu vecinul de calcan, dovedite prin inscrisurile de la filele 61-63 dosar .

De altfel, instanta constata ca,  nici prin incheierea de certificare /29.10.2015, dar nici in cadrul prezentului dosar, reclamantii nu au contestat existenta obligatiei de obtinere a certificatului de  urbanism conform cerintei esentiale pentru incheierea contractului ( adusa la cunostinta reclamantilor in conditiile mai sus prezentate si analizate), dar si nici faptul ca , astfel cum acesta a fost obtinut, acesta nu respecta aceasta cerinta esentiala pentru incheierea contractului de vanzare.
Or, in conditiile in care nici macar cel de-al doilea certificat de urbanism nr. 208/27.07.2015  invocat de catre parti ( dar nedepus in dosar de niciuna dintre  acestea ) nu a fost solicitat si obtinut de reclamanti, ci  de catre parat, precum si in condtiile in  care, cerinta esentiala la paratului  - contractant putea fi rezolvata  prin intocmirea si aprobarea unei  documentatii de urbanism tip PUD/ PUZ , potrivit chiar mentiunilor din certificatul de urbanism /04.05.2015 –fila nr. 51 verso, instanta constata, in esenta, dar si, in ansamblu, culpa reclamantilor in exercitarea drepturilor si obligatiilor rezultate din antecontractul de vanzare si actul aditonal si, astfel, dar si implicit, din acordurile de vointa ale partilor exprimate chiar si prin incheierile succesive de certificare fapte.
Pentru aceste considerente, precum si in conditiile in care paratii sunt de acord cu rezolutiunea antecontractului de vanzare, si, astfel, constatand dovedite si intrunite conditiile prevazute de art. 1279 alin.1 si 2, art. 1322, art. 1350, art. 1550, art. 1554, art 1556, instanta va admite, in parte, cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamanti, va dispune rezolutiunea  antecontractului  de vanzare autentificat sub  nr. 1877/231.03.2015  de catre  BNP I.R., astfel cum aceasta a fost modificat prin actul aditional autentificat sub nr. 3403 /16.06.2015  de catre SPN A.D.R.A.. Se va respinge,  in rest, cererea formulata. Pe cale ce consecinta, constatand dovedite, intrunite si necontestate dispoztiile contractuale in sensul ca ,, in ipoteza in care promitentii – vanzatori nu vor respecta obligatia de a incheia contractul de vanzare sau orice alta obligatie asumata in baza acestui inscris, inclusiv aceea de a obtine certificatul de urbanism pentru terenul ce face obiectul prezentului inscris  fara a putea invoca o cauza exoneratoare de raspundere, precum si in situatia in care oricare din declaratiile asumate de aceasta  in baza prezentului inscris se va dovedi a nu fi conforma realitatii, promitentii vanzatori vor restitui promitentului cumparator suma primita cu titlu de avans si vor plati o penalitate  in cuantum egal  cu avansul incasat,  instanta va admite cererea reconventionala formulata de parati si va obliga reclamantii la plata catre parati a sumei in cuantum de 2.000,00 de Euro ( echivalentul in lei la data platii efective) cu titlu de contravaloare avans, precum si la plata sumei in cuantum de 2.000,00 de Euro (echivalentul in lei la data platii efective) cu titlu de penalitate contractuala.
Raportat la solutiile dispuse, instanta de judecata va compensa cheltuielile de judecata efectuate de parti cu titlu de taxe judiciare de timbru, iar, in urma compensarii, va obliga reclamantii la plata catre parati a restului cheltuielilor de judecata in cuantum de 567,23 de lei reprezentand taxa judiciara de timbru aferenta cererii reconventionale .


PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite, in parte, cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamantul P.H.G., cu domiciliul in …. si reclamanta C.C., cu domiciliul in …., prin mandatar P.H.D., ambii cu domiciliul procesual ales ….,  in contradictoriu cu paratii  B.B.P. si B.I.F.,  ambii cu domiciliul in …. .
Dispune rezolutiunea  antecontractului  de vanzare autentificat sub  nr. 1877/231.03.2015  de catre  BNP I.R., astfel cum aceasta a fost modificat prin actul aditional autentificat sub nr. 3403 /16.06.2015  de catre SPN A.D.R.A..
Respinge, in rest, cererea formulata.
Admite cererea reconventionala formulata de parati.
Obliga reclamantii la plata catre parati a sumei in cuantum de 2.000,00 de Euro ( echivalentul in lei la data platii efective) cu titlu de contravaloare avans, precum si la plata sumei in cuantum de 2.000,00 de Euro (echivalentul in lei la data platii efective) cu titlu de penalitate contractuala.
Compenseaza cheltuielile de judecata efectuate de parti cu titlu de taxe judiciare de timbru, iar, in urma compensarii, obliga reclamantii la plata catre parati a restului cheltuielilor de judecata in cuantum de 567,23 de lei reprezentand taxa judiciara de timbru aferenta cererii reconventionale .
Cu drept de apel, in termen de 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 27 iunie 2016 .