Dosar nr. 4205/299/2016 (Sentinta Civila Nr. 9408/24.05.2016) – constatare nulitate absoluta clauza contractuala - inscrierea in contract a unei clauze de natura juridica a unei concesiuni, fara respectarea prevederilor legale in materia concesiunii, es

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 26.01.2016, sub nr. 4205/299/2016, reclamantul  P.L. a chemat in judecata pe paratii  M.B. si B.R., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta a clauzei contractuale prevazute de art. 10 pct. 10.4 din contractul de asociere incheiat intre C.L. si B.R.
In motivare, a aratat, in esenta, ca la data de 12.11.1998, fosta sotie a reclamantului, numita P.F. a incheiat cu B.R. contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect apartamentul nr. 15 din Bucuresti, imobil construit pe un teren  preluat de catre B.R. in concesiune de la P.M., conform contractului de asociere, care prevedea la art. 10.4 plata unei taxe anuale de catre B.R..
Reclamantul a mai subliniat faptul ca inscrierea in contractul de asociere a unei clauze cu natura juridica a unei concesiuni, fara respectarea prevederilor legale in materia concesiunii este lovita de nulitate.
In dovedire, reclamantul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri.
In drept, reclamantul a invocat disp. art. 948 pct. 4 si art. 966 C. civ. 1864.
La data de 09.03.2016, paratul M.B. a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active, pe fondul cauzei solicitand respingerea actiunii, ca neintemeiate.
In motivare, a aratat, in esenta, ca alaturi de dreptul de proprietate asupra apartamentului, reclamantul a dobandit in patrimoniu si cota indiviza din  partile si dependintele comune  ale imobilului , dar si dreptul de folosinta aferent, drepturi si obligatii ce deriva din concesiunea terenului  conform contractului de asociere, art. 10.4. A mai aratat ca obligatia transmisa are caracter scriptea in rem.
In dovedire, paratul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri.
In drept, a invocat disp. art 205-208 c proc civ.
La data de 15.03.2016, parata B.R. a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia  lipsei de interes, pe fondul cauzei solicitand respingerea actiunii, ca neintemeiata.
In motivare a aratat ca actiunea este lipsita de interes prin raportare la sentinta civila nr. 4932/2013, pronuntata in dosarul nr. 4764/299/2012.
Pe fondul cauzei, a  aratat ca desi prin art. 10.4 din contractul de asociere, B.R. s-a obligat sa achite o taxa anuala de concesionare a terenului construit, inscrierea in contractul de asociere a unei clauze specifice contractelor de concesiune, a avut in vedere plata unei taxe de folosinta pentru respectivul  teren.
In dovedire a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri.
In drept, a invocat disp. art. 205 si urm. C Proc Civ., Legea nr. 18/1999, HG nr. 1228/1990, Legea nr. 15/1990, HG nr. 441/1991, Legea nr. 54/2006.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a  retinut  urmatoarele:
La data de 12.05.1995  a fost incheiat contractul de asociere intre C.L., pe de o parte si B.R., pe de alta parte avand ca obiect terminarea executiei lucrarilor de constructii, punerea in functiune a blocului XXD tronson I din Ansamblul Electonicii, situat in Bucuresti, avand destinatia de locuinta in scopul valorificarii sale in comun prin vanzare in conditiile legislatiei in vigoare sau prin inchirierea partii sale (f. 7-11).
Prin art. 10  pct. 4 din contractul de asociere B.R. s-a obligat sa achite taxa anuala de 6.319.184 lei/an, suportand si rata anuala a inflatiei.
La data de 24.07.1997, a fost incheiat actul aditional nr. 1, mentionandu-se ca, in ceea ce priveste terenul, se mentin dispozitiile inscrise in art. 10.4 din contractul de asociere prin care acesta se concesioneaza pe durata existentei constructiei (f. 12).
Ulterior a fost incheiat contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3123/12.11.1998 intre Banca Romana de Dezvoltare SA si parata avand ca obiect aprtamentul nr. 15 din Bucuresti.(f. 4-6).
In ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active, invocata de parata, instanta a respins-o ca neintemeiata, avand in vedere ca din inscrisurile de la dosar se constata identitate intre cel care se pretinde titularul dreptului si reclamant.
Astfel, prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 2589/05.09.2013 de B.N.A. reclamantul a preluat in deplina proprietate  si posesie  apartamentul nr. 15 din Bucuresti.
In aceste conditii, reclamantul, in calitate de succesor cu titlu particular poate exercita drepturile si fiind tinut sa execute obligatiile autorului sau care decurg din actul juridic respectiv, in masura in care drepturile si obligatiile sa aiba o stransa legatura cu dreptul subiectiv dobandit, iar actul juridic sa fie incheiat anterior de autorul lui cu alte persoane si sa se refere la acelasi drept sau bun.
In ce priveste exceptia lipsei de interes, a fost apreciata ca neintemeiata si a respins-o in consecinta. Chiar daca prin considerentele sentintei civile nr. 4932/2013, pronuntata in dosarul nr. 4764/299/2012 instanta a aratat ca paratul nu este parte a nici unei conventii prin care sa-si asume aceasta obligatie de plata, care nu ii poate fi astfel opusa, in baza art.973 C.civ, fiind de principiu ca nimeni nu poate fi obligat prin vointa altei persoane, instanta reaminteste faptul ca sub imperiul C. proc civ 1865 ceea ce intra in autoritatea de lucru judecat era dispozitivul unei hotarari, si nu considerentele. In aceste conditii, interesul reclamantului pentru a constatarea nulitatii absolute a art. 10.4 din contract subzista.
Pe fondul cauzei, instanta a retinut faptul ca taxa de concesiune reprezinta, in sensul art. 6 din HG nr. 1228/1990, pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii, in vigoare la data incheierii contractului de asociere, contravaloarea unei activitati, a unui serviciu public sau a unui teren proprietate de stat, in temeiul unui contract de concesiune supus aprobarilor, procedurii si conditiilor acestui act normativ. Or, in cauza, nu a fost respectata procedura prevazuta de art. 15 si anexa 3, fiind astfel incalcate disp. art. 5 C civ 1864 prin aceea ca  s-a derogat prin conventii particulare de la normele juridice imperative.
In aceste conditii, inscrierea in contractul de asociere a unei clauze cu natura  juridica a unei concesiuni, fara respectarea prevederilor legale  in materia concesiunii este lovita de nulitate.
Mai mult decat atat, partile au stabilit ca incheierea contractului de asociere se face potrivit art. 1491 si urm. C.civ., iar potrivit acestor texte legale, partile pun ceva in comun in mod obligatoriu cu scopul de a imparti foloasele ce ar putea deriva, contractul fiind spre folosul comun al partilor.
In masura in care, folosinta terenului ar fi conditionata de plata unei taxe, unul dintre asociati, respectiv C.L. nu ar participa cu nimic  in cadrul asocierii, ceea ce ar face ca obligatia sa fie  lipsita de cauza si sa atraga nulitatea conventiei.
Instanta mai retine faptul ca prin art. 1 din contract,  partile au stabilit aplicabilitatea art. 35 din Legea nr. 18/1991, dispozitii potrivit carora, in forma in vigoare la data incheierii contractului, Terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei in vederea construirii de locuinte proprietate personala, sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie.
Astfel, chiar daca la acel moment erau in vigoare si disp. art. 36 alin 2 din Legea nr. 50/1991, partile nu au inteles sa faca referire la aceste  dispozitii legale, fiind astfel aplicabile normele la care partile au inteles sa faca trimitere, respectiv art. 35 din Legea nr. 18/1991.
Totodata, nu poate fi neglijat faptul ca nu se poate crea un regim discriminatoriu intre cumparatorii  locuintelor ale caror contracte au fost incheiate cu P.M., din cota ce a revenit acesteia din imobil, conform contractului, si cumparatorii locuintelor ale caror  contracte au fost incheiate cu celalalt asociat, B.R., disp. art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 impunandu-se  a fi aplicate pentru toti proprietarii aflati in aceasta situatie.
Pentru toate aceste considerente, instanta a admis actiunea, si, in consecinta, a constatat nulitatea absoluta a clauzei contractuale prevazute de art. 10 punctul 10.4 din contractul de asociere nr. 44/12.05.1995 incheiat intre C.L. si B.R.