Pactul comisoriu expres intr-un contract de inchiriere

A. Expunerea  pozitiei  partilor ;
1. Continutul cererii de chemare in judecata :
Reclamanta   S.C.   A.  D. S.A    in    contradictoriu     cu    paratul A. I. a solicitat instantei sa  constate  incetarea  de plin drept a contractului de inchiriere cu nr. 208/01.05.2009, incepand cu data de 01.04.2013, pentru neindeplinirea culpabila a obligatiilor de catre chirias si evacuarea paratului din imobilul care face obiectul contractului de inchiriere cu nr. 208/01.05.2009, situat in localitatea B., inscris in CF 4629 B., avand nr. top 7704/2, cu destinatia de ferma.
In sustinerea cererii reclamanta arata ca la data de 01.05.2009, intre societatea A. D. S.A  si parat s-a incheiat contractul de inchiriere cu nr. 208/01.05.2009. In baza contractului de inchiriere, in calitate de proprietari au predat cu titlu de chirie paratului, imobilul situat administrativ in localitatea B., inscris in CF 4629 B., sub nr. top 7704/2, avand destinatia de ferma. In schimbul folosintei imobilului respectiv, paratul s-a obligat prin contract la plata unei chirii lunare de 500 lei + TVA, precum si la indeplinirea unor obligatii, care sunt prevazute la art. 6 din contract. Contractul a fost incheiat pe perioada determinata de un an de zile, dar a fost prelungit de mai multe ori prin acte aditionale.
Cu toate ca societatea reclamanta si-ar fi indeplinit cu strictete obligatiile contractuale, paratul ar fi  dat dovada de rea credinta si nu ?i-a executat obligatiile contractuale: nu a achitat chiria la termenele scadente, nu a mentinut imobilul in stare buna de func?ionare  motivul neindeplinirii in mod culpabil a obligatiilor contractuale, In baza pactului comisoriu de gradul IV prevazut la art. 12 lit. c din contract, societatea reclamanta arata ca  a denuntat unilateral contractul de inchiriere si a solicitat incetarea acestuia  incepand cu data de 01.04.2013 si predarea lui in conditiile stabilite la art. 6.8 din contract. Cu toate ca paratul a fost notificat, acesta a refuzat si refuza In continuare sa paraseasca imobilul, blocandu-ne In folosinta acestuia.
Stiind ca societatea este in procedura insolventei si ca urmeaza ca imobilul sa fie vandut la licitatie de administratorul judiciar, paratul nu numai ca nu a intretinut imobilul potrivit prevederilor contractuale, dar a participat In mod direct si la deteriorarea si diminuarea valorica a acestuia, tocmai pentru a avea posibilitatea de a-l achizitiona la o valoare foarte redusa, mai pretinde reclamanta.
2. Pozitia paratului :
Prin intampinare paratul se opune la admiterea actiunii aratand ca plata trebuia facuta fie la sediul fermei fie la domiciliul lui ,parata reconven?ionala nu si-a trimis reprezentant in vederea incasarii chiriei la niciunul din cele doua locuri, a aflat de numirea administratorului special B. K. cu care a incheiat actul adi?ional de prelungire a contractului de inchiriere si care l-a asigurat ca ii  va comunica un cont in care sa depun banii de chirie in perioada urmatoare, pentru timpul scurs si in care  nu a realizat plata si lunar, in continuare,  s-a facut notificarea de incetare a contractului pentru neplata chiriei la data de 25.03.2013, de catre administratorul judiciar si a efectuat plata restanta la data de 31. 03.2013 la administratorul special conform chitan?ei nr.8/31.03.2013 eliberata de catre reclamanta prin administratorul special, fara a incheia, nici de aceasta data, un act scris prin care sa stabileasca locul  platii.  Administratorul special nu i-a comunicat contul pe care l-a aflat abia dupa schimbarea administratorului special si a efectuat plata pe lunile aprilie-mai 2013.
Considera ca nu se poate retine in sarcina lui neexecutarea culpabila a obliga?iei de plata la termen a chiriei aferenta imobilului in condi?iile in care nu este men?ionat  locul de efectuare a pla?ii in contract, nici printr-un inscris separat insu?it de parti prin semnatura  a?a incit, in condi?iile 1104 Cod civ. plata trebuia facuta  la sediul fermei sau la domiciliul lui.
Pretinde ca este exclusiv culpa reclamantei ca nu a trimis reprezentan?i in vederea incasarii chiriei iar prelungirea contractului prin act adi?ional reprezinta tocmai recunoa?terea acestei culpe.
In?elegerea referitoare la efectuarea pla?ii in cont bancar nu a fost consemnata in scris si insu?ita, prin semnatura, de catre el si reprezentantul societatii a?a incit, in raport cu art.13 din Contractul de inchiriere nu poate produce consecin?e negative in ceea ce il prive?te.
Considera ca singurul aspect cu aplicabilitate in cauza, referitor la modalitatea de efectuare a pla?ii, este dat de dispozi?iile legale ale art. 1104 Cod civ.
Mai arata ca a efectuat lucrari de intre?inere a imobilului, sus?inerile reclamantei fiind
nefondate. Reclamanta nu de?ine in proprietatea sau administrare terenuri agricole care sa fie situate in vecinatatea imobilului si  nu desfasoara  activitati economice, deci nu justifica un interes in promovarea ac?iunii, desfiin?area contractului fiind pagubitoare pentru societatea reclamanta si implicit, pentru creditorii acesteia in procedura de insolventa.
Prin cerere reconventionala reclamantul reconventional A. I. solicita sa se constate   existenta dreptului sau locativ asupra imobilului ferma, compus din construc?ii  cu 6 fanare , cantar bascula, moara, 6 grajduri, laptarie, 3 magazii, atelier tamplarie situat in B., inscris in CF nr. 100151 B. (nr. CF vechi 4629), nr. top. 7704/2 -  proprietatea reclamantei.
Arata ca prin incheierea Contractului de inchiriere a preluat folosin?a asupra fermei compusa din construc?ii cu 6 fanare, cantar bascula, moara, 6 grajduri, laptarie, 3 magazii, atelier tamplarie situat in B., inscrisa in CF nr. 100151 B. (nr. CF vechi 4629), nr. top. 7704/2 proprietatea reclamantei, in schimbul platii chiriei in valoare de 500 lei + TVA.
In contractul de inchiriere nu s-a prevazut locul platii este exclusiv culpa reclamantei ca nu a trimis reprezentan?i in vederea incasarii chiriei, prelungirea contractului prin act adi?ional reprezinta tocmai recunoa?terea acestei culpe iar plata chiriei s-a facut la zi.
3. Raspunsul  la intampinare :
Aparenta de drept este dovedita prin faptul ca potrivit pactului comisoriu de gradul IV
existent, contractul Inceteaza de plin drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere si fara
interventia instantei de judecata competente. In acest sens, doctrina si practica judiciara au statuat in mod constant ca pactele comisorii reprezinta derogari de la prevederile art. 1021 cod
civil din anul 1864 (aplicabil potrivit art. 102 din Legea 71/2011), urmarind sa reduca sau sa inlature rolul instan?ei judecatore?ti in pronun?area rezolutiunii/rezilierii contractelor. In prezenta acestui pact, rolul instantei este inlaturat In totalitate In privinta pronuntarii rezolutiunii sau rezilierii, ea putand eventual constata daca sunt  indeplinite conditiile stabilite in pact. In acest sens prin simpla ajungere la termen a obliga?iei, contractul este rezolutionat sau reziliat  de plin drept. fara soma?ie.
Pe fond arata ca :
- la data transmiterii notificarii de catre administratorul judiciar S.C. R. A. S.P.R.L. si respectiv la data primirii acesteia de catre parat (25.03.2013), chiria nu era achitata pe mai multe luni, respectiv pentru lunile octombrie 2012 - martie 2013, deci termenul de plata scadent, era implinit;
- de asemenea, imobilele care au facut obiectul contractului de inchiriere nu au fost intre?inute corespunzator,
- prin notificare s-a solicitat fostului chirias sa evacueze bunul care a facut obiectul contractului si sa il predea societatii proprietare potrivit art. 6, pct. 6.8, din contract. Refuzul de a preda bunul constituie inca o obligatie contractuala neexecutata de fostul chirias.
- la data transmiterii notificarii nu erau Indeplinite nici obligatiile stabilite la art. 6, pct. 6.6 din contract, respectiv paratul nu si-a Indeplinit obligatia de a asigura imobilul Impotriva tuturor calamitatilor;
- plata efectuata de parat In ziua de 31.03.2013, este o plata efectuata dupa data notificarii privind rezilierea de plin drept a contractului si nu este in masura sa mai produca efecte juridice legate de rezilierea bazata pe pactul comisoriu de gradul IV.
- plata prin ordinul de incasare in numerar, este efectuata in data de 14.05.2013, dupa data introducerii actiunii si dupa data rezilierii de plin drept a contractului de Inchiriere. Din punct de vedere juridic aceasta reprezinta o plata nedatorata, fiind efectuata de parat fara a exista un temei legal sau contractual.
Mai arata ca la data de 15.12.2012 a incheiat cu administratorul special actul aditional cu nr. 2. Dar din starea de fapt descrisa de parat, raportata la inscrisurile depuse la dosar, rezulta in  ca acesta a achitat chiria dupa data scadenta, ca aceasta chirie a fost achitata administratorului special si nu administratorului judiciar si ca paratul a avut legatura In permanenta cu reprezentantii societatii, sens in care avea la cine sa achite chiria, la termenele scadente.
Prin intampinare se sustine ca dupa intrarea in insolventa nu a avut unde sa plateasca chiria, intrucat la sediul societatii nu mai exista niciun reprezentant. aspect total neadevarat intrucat:
- societatea a intrat in insolventa in data de 13.06.2012;
- la data notificarii, chiria era neachitata pe perioada octombrie 2012 - martie 2013;
- directorul si contabilul societatii si-au incheiat activitatea doar la data de 01.11.2012, deci in luna octombrie au fost prezenti la sediul administrativ al societatii iar paratul avea unde sa achite chiria;
- la data de 15.12. 2012, paratul impreuna cu reprezentantul societatii au incheiat actul aditional nr. 2, ceea ce dovedeste ca paratul avea la cine sa achite chiria scadenta pe mai multe luni.
- prin actiunea reconventionala, paratul recunoaste ca a stabilit impreuna cu fostul director al societatii ca plata chiriei se va efectua la sediul societatii iar in cazul in care locatorul este o persoana juridica, plata chiriei se va putea efectua doar la sediul acestuia, pe baza de chitanta.
B. Examinarea in fond a cauzei ;
Starea de fapt :
La data de 01.05.2009, intre societatea reclamanta A.  D. S.A  si parat s-a incheiat contractul de inchiriere cu nr. 208/01.05.2009. In baza contractului de inchiriere, reclamanta in calitate de proprietar  a inchiriat paratului, imobilul situat administrativ in localitatea B., inscris in CF 4629 B., sub nr. top 7704/2, avand destinatia de ferma.    
In schimbul folosintei imobilului respectiv, paratul s-a obligat prin contract la plata unei chirii lunare de 500 lei + TVA, precum si la indeplinirea unor obligatii, care sunt prevazute la art. 6 din contract. Contractul a fost incheiat pe perioada determinata de un an de zile, dar a fost prelungit de mai multe ori prin acte aditionale.
La art. 12 lit. c din contract partile au stipulat ca contractul inceteaza in cazul neexecutarii culpabile a obligatiilor din contract, caz in care contractul se desfiinteaza de plin drept fara a mai fi necesara punerea intarziere si fara interventia instantei de judecata.
In contract partile nu au stipulat modalitatea si  locul platii chiriei.
Paratul a platit chiria la sediul societatii din orasul D..
Pe parcursul executarii contractului societatea reclamanta A. D. S.A  a intrat in insolventa la  data de 13.06.2012 iar  directorul si contabilul societatii si-au incheiat activitatea la data de 01.11.2012. Incepand cu aceasta data sediul reclamantei s-a inchis.
Paratul nu a mai platit chiria datorata  incepand cu luna octombrie  2012 .
In  data de 15  decembrie 2012 el a incheiat cu  administratorul special al reclamantei B. K. actul aditional numarul 2 la contractul de inchiriere prin care au prelungit contractul de inchiriere pana la data de 1 mai 2017 ocazie cu care  administratorul special al reclamantei B. K. i-a indicat paratului contul in care sa faca plata chiriei.
Paratul nu a mai platit chiria.
La data de 25 martie 2013 reclamanta prin lichidator  l-a notificat pe parat ca incepand cu data de 1 aprilie 2013, considera contractul reziliat punandu-i in vedere sa predea imobilul.
Ulterior acestei notificari paratul a platit chiria restanta.
C. Evaluarea instantei ;
Este prevazuta in art. 977 Cod  civil  care precizeaza ca „interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar nu dupa sensul literal al termenilor”.
In speta paratul a recunoscut, la interogator ,ca administratorul special al reclamantei B.  K. i-a indicat contul reclamantei in care sa faca plata chiriei iar el a fost de acord cu aceasta modalitate de plata ,cu ocazia incheierii actului  aditional numarul 2 la contractul de inchiriere. Fiind vorba despre un contract comercial aceasta clauza este valabila chiar daca nu imbraca forma scrisa.
Debitorul este raspunzator pentru neexecutarea obligatiilor sale, afara numai daca ar dovedi ca neexecutarea este imputabila unor cauze exterioare; instanta sesizata cu o actiune in rezolutiune este obligata sa verifice si sa aprecieze in ce masura neexecutarea obligatiei este grava si daca aceasta neexecutare se datoreaza unor cauze imputabile debitorului.
In speta cel putin de la data de 15  decembrie 2012, cand administratorul special al reclamantei B.  K. i-a indicat contul in care sa faca plata chiriei iar el a fost de acord cu aceasta modalitate de plata, refuzul paratului de a plati chiria este nejustificat.
Pactul comisoriu expres de gradul IV este clauza contractuala prin care partile prevad ca, in cazul neexecutarii obligatiei, contractul se desfiinteaza de plin drept, fara somatie sau punere in intarziere si fara interventia instantei de judecata.
Este cel mai energic pact comisoriu expres, unde prin simpla ajungere la termen, contractul se desfiinteaza de plin drept. Instanta de judecata sesizata nu are alta posibilitate decat sa constate faptul ca rezolutiunea a operat de plin drept.
In speta instanta constata ca obligatia debitorului – parat  nu a fost executata desi au ajuns la scadenta mai  mult de 4 rate lunare ale chiriilor si i s-a  indicat contul reclamantei in care sa faca plata chiriei iar el a fost de acord cu aceasta modalitate de plata, dar nu a platit, astfel ca  pactul comisoriu expres de gradul IV stipulat de parti la art. 12 lit. c din contractul de inchiriere este operational.
Asa fiind instan?a va admite  actiunea urmand sa constate   incetarea   de plin drept a contractului de inchiriere cu nr. 208/01.05.2009, incepand cu data de 01.04.2013 si  sa dispuna  evacuarea paratului din imobilul care face obiectul acestui contract. Pentru aceleasi motive  instanta va respinge  cererea reconventionala prin care se solicita sa  se constate   existenta dreptului locativ al paratului asupra aceluiasi imobilul.
Celalalt motiv invocat de reclamanta pentru rezilierea contractului de inchiriere si anume pentru neintretinerea corespunzatoare a bunului inchiriat, nu este intemeiat. Probele administrate in cauza releva faptul ca paratul a efectuat reparatii la acoperis, a desfundat canalizarile astfel ca in prezent imobilele se afla intr-o stare mai buna decat in momentul preluarii.