Prelungirea contractului de inchiriere ( OUG 40 / 1999)

A. EXPUNEREA CERERII.
Constata ca prin actiunea civila inregistrata la instanta la data de 5 iulie 2012 reclamantii L. S. si L. H. M., cu domiciliul procesual ales in  -, la T. C. E., cheama in judecata pe paratii K. A., K.  F., K. T., K. R. si K. C., toti cu domiciliul in -, solicitand:
Obligarea paratilor la plata sumei de 4.050 Euro, reprezentand contravaloarea folosului de tras pentru imobilul proprietatea lor, inscris in CF 6149 B M., nr. top 2721/6, loc de casa cu casa compusa din 4 camere, bucatarie, baie, camara, hol, pivnita, garaj, magazie, terasa si anexe gospodaresti, pe care in ocupa fara drept, pentru intervalul cuprins intre 01.04.2010 – 30.06.2012, precum si in continuare cate 150 Euro lunar pana la data eliberarii efective a imobilului, fiecare in cota de 1/5 din intreaga pretentie.
Obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare arata ca imobilul situat administrativ in M., str. V. nr. -, jud. S. a fost preluat abuziv de S. r., fara plata, prin deciziile nr. 1039/1980 si 488/1982, in baza decretului nr. 223/1974, dar prin sentinta civila nr. 473/24.02.2009 a Judecatoriei M. s-a constatat caracterul abuziv al preluarii, iar S. r. a fost obligat sa le lase in deplina proprietate si posesie imobilul. In baza acestei hotarari judecatoresti, arata in continuare, la data de 24 martie 2010 au fost pusi in posesie in baza unui proces verbal de predare primire, iar paratilor, care ocupau imobilul li s-a comunicat ca incepand cu data de 24.03.2010 inceteaza contractul de inchiriere nr. 9008/09.11.2004.
Mai arata ca in mai multe randuri au incercat sa incheie cu paratii un nou contract de inchiriere pentru a le permite legalizarea situatiei locative, pana in momentul in care isi vor gasi o locuinta, avansand o suma modesta  cu titlul de chirie, dar paratii au refuzat invocand prevederile OG nr. 40/1999 si au emis o serie de pretentii cu privire la investitiile pe care le-ar fi efectuat la imobil. In aceste conditii, ca urmare a esecului negocierii, au promovat o actiune in evacuare a paratilor, dar paratii au formulat cerere reconventionala cu privire la investitii, cauza fiind inregistrata sub nr. de dosar 1780/257/2010, dosar care urmeaza sa revina pe rolul Judecatoriei M. in urma casarii cu trimitere pronuntata in recurs.
In fine, mai arata ca paratii folosesc fara nici un drept imobilul incepand cu 24.03.2010, ca, potrivit dispozitiilor art. 483 din vechiul Cod civil, fructele naturale sau industriale ale pamantului, fructele civile, sporul animalelor se cuvin proprietarului in puterea dreptului de accesiune, si ca potrivit prevederilor art. 550 din Noul Cod Civil fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.
In sedinta de judecata din 28 noiembrie 2012 reclamantii si-au majorat pretentiile privind plata chiriei pentru viitor la suma de 200 euro lunar.
In drept invoca dispozitiile art. 483  vechiul Cod Civil si art. 550 Noul Cod Civil.
B. POZITIA PARATILOR.
Prin intampinare, paratii solicita respingerea actiunii ca inadmisibila si obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare arata ca, potrivit dispozitiilor art. 103 din Legea nr. 71/2011, in cauza sunt aplicabile dispozitiile vechiului Cod civil si ca, desi au dorit sa incheie cu reclamantii un contract de inchiriere in conditiile OUG nr. 40/1999, in prezent nu au nici un raport juridic cu acestia. Mai arata ca ei ocupa imobilul  din anul 1982, cand reclamantii au plecat in Germania si cand au fost despagubiti de catre stat, iar timp de 1 an si 7 luni au fost de acord ca parintii, respectiv socrii reclamantilor sa locuiasca in imobil fara plata vreunei chirii, apoi, dupa preluarea folosintei imobilului, pentru a evita degradarea acestuia, au efectuat o serie de investitii.
In ce priveste folosinta abuziva de care sunt acuzati de reclamanti, arata ca nu pot fi evacuati din imobil deoarece acestia nu au respectat prevederile OUG nr. 40/1999, iar potrivit art. 11 din aceasta ordonanta contractul lor de inchiriere se prelungeste de drept pana la incheierea unui nou contract, neplata chiriei pana la incheierea noului contract neputand fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare.
In fine, mai arata ca din momentul in care au aflat ca reclamantilor le-a fost retrocedat imobilul au respectat prevederile OUG nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor, respectiv au efectuat doua notificari prin executorul judecatoresc prin care le-au comunicat reclamantilor ca doresc sa incheie contract de inchiriere in temeiul art. 10 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, cu o durata de 5 ani; le-au comunicat reclamantilor la data de 21.04.2010, prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire ca doresc sa incheie contract de inchiriere, dar pentru ca venitul pe membru de familie este de doar 310 lei, chiria nu poate depasi suma de 77,5 lei conform OUG nr. 40/1999; asupra imobilului au un drept de retentie in temeiul art. 43 din OUG nr. 40/1999, iar prin exercitarea acestui drept si-au intervertit detentia in posesie.
In drept invoca dispozitiile OUG nr. 40/1999 si art. 274 Cod pr. civila.
Paratii au formulat si cerere reconventionala, prin care au solicitat sa li se acorde un drept de retentie asupra imobilului, in baza art. 43 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, pana la plata cheltuielilor efectuate cu imobilul, pe care le-au solicitat in dosarul nr. 1780/257/2010*. Au solicitat si cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reconventionale au aratat ca au efectuat investitii la imobilul din litigiu si, potrivit dispozitiilor art. 43 din OUG nr. 40/1999, au dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilului.
In drept au invocat prevederile OUG nr. 40/1999, art. 2495-2499 Cod Civil si art. 274 Cod pr. civila.
Prin incheierea din 16.01.2013 cererea reconventionala a fost disjunsa si s-a dispus judecarea ei separata.
C. RASPUNSUL LA INTAMPINARE.
Prin intampinare la cererea reconventionala reclamantii solicita respingerea acesteia ca inadmisibila, aratand ca temeiul de drept pe care isi fundamenteaza cererea paratii nu mai este in vigoarea, prin legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil fiind abrogat textul art. 43 din OUG nr. 40/1999. Pe de alta parte, arata reclamantii, dreptul de retentie fiind un mijloc de garantare a obligatiilor, acesta nu poate fi instituit in favoarea paratilor intr-o actiune in pretentii promovata impotriva lor, in cazul in care nu exista un raport juridic obligational intre ei, respectiv ei reclamantii nu sunt debitorii paratilor. Creanta eventuala invocata de parati intr-o alta cauza le da dreptul de a cere in acea cauza un drept de retentie.
D. CONCLUZIILE SCRISE
Prin concluziile scrise depuse la instanta la data de 21.01.2013 reclamantii arata ca paratilor nu le sunt aplicabile dispozitiile OUG nr. 40/1999 intrucat dreptul de a beneficia de incheierea unui contract de inchiriere, in conditiile acestei legi,  este recunoscut doar in situatia in care paratii ar fi cumparat imobilul in baza Legii nr. 112/1995, iar contractul ar fi fost desfiintat prin hotarare judecatoreasca. Or paratii nu au optat niciodata pentru cumpararea imobilului, care a ramas in proprietatea statului, imprejurare care a favorizat actiunea in revendicare pe dispozitiile dreptului comun. Pe de alta parte, arata reclamantii, paratii nu puteau beneficia de prevederile OUG nr. 40/1999 intrucat art. 13 alin. 1 lit. b din acest act normativ exclude in mod expres de la beneficiile acestei legi pe titularii de contracte sau membrii familiei mentionati in contract, care, fie au avut o locuinta corespunzatoare, fie au instrainat o locuinta corespunzatoare dupa data de 1 ianuarie 1990, situatie in care se afla parata K. A., care impreuna cu fostul sot au instrainat dupa anul 1990 o locuinta in municipiul M..
Paratii au formulat si ei concluzii scrise, solicitand respingerea actiunii reclamantilor, aratand ca prejudiciul nu este cert intrucat existenta lui nu este sigura, neindoielnica si nu poate fi stabilita intinderea lui pentru ca nu se stie care ar putea fi  cuantumul chiriei.
E.EXAMINAREA CAUZEI.
1.STAREA DE FAPT.
Reclamanta L. S. si fostul sau sot L. M., decedat la - , au fost proprietarii imobilului situat in -, inscris in CF 6149B M., nr. top 2721/6/3 loca de casa cu casa din caramida, acoperita cu tigla, compusa din doua camere, bucatarie, camara, baie si veranda (filele 14 si 15 dosar).
In baza deciziei nr. 1039/1980 a Consiliului Popular al Judetului S., cota de ½ din imobil, apartinand lui L. M., a fost trecuta in proprietatea S. R., potrivit Dct. 223/1974, iar prin decizia nr. 488/1982 a aceluiasi Consiliu Popular al Judetului Sibiu a fost trecuta in proprietatea S. R. si cota de ½ din imobil apartinand reclamantei L. S., tot in baza Dct. 223/1974.
Dupa preluarea in proprietatea statului, imobilul a fost inchiriat paratilor.
Prin sentinta civila nr. 473/24.02.2009 a Judecatoriei M. (filele 25-27 dosar) a fost admisa actiunea fostilor proprietari ai imobilului L. M. si L. S., s-a constatat ca preluarea acestuia in proprietatea S. R. a fost abuziva, a fost obligat Municipiul M. prin primar sa le lase deplia proprietate si posesie a imobilului si s-a dispus restabilirea situatiei anterioare de carte funciara in sensul reinscrierii dreptului de proprietate al celor doi.
Prin notificarea trimisa paratilor  la data de 02.03.2010, prin intermediul executorului judecatoresc (fila 8 dosar), reclamatii i-au invitat pe parati in vederea stabilirii cuantumului chiriei si a duratei contractului, notificare la care paratii au raspuns prin notificarea trimisa, tot prin intermediul executorului judecatoresc, la data de 23.03.2010 (fila 6 dosar), prin care isi aratau disponibilitatea de a incheia contract de inchiriere, dar in conditiile art. 31 din OUG nr. 40/1999, informand totodata reclamantii ca au efectuat la imobil investitii  in valoare de 3.500 euro, suma pe care o pretind.
Pentru ca nu s-au inteles cu paratii in privinta folosintei imobilului, reclamantii au deschis o noua actiune al Judecatoria Medias, prin care au solicitat evacuarea paratilor din imobil. In cauza paratii au formulat cerere reconventionala, solicitand a fi despagubiti pentru investitiile facute la imobil si a li se recunoaste un drept de retentie asupra acestuia pana la plata contravalorii investitiilor.
Prin sentinta civila nr. 1849/11 iulie 2011 a Judecatoriei M. a fost admisa atat actiunea reclamantilor cat si in parte cererea reconventionala formulata de parati, s-a dispus evacuarea paratilor din imobil, au fost obligati reclamantii sa le plateasca o despagubire in valoare de 4.500 lei si s-a recunoscut paratilor un drept de retentie asupra imobilului pana la achitarea sumei de 4.500 lei.
Sentinta civila nr. 1849/11 iulie 2011 a Judecatoriei M. a fost casata de Tribunalul Sibiu, iar cauza a fost trimisa spre rejudecare la aceeasi instanta, fiind inregistrata si aflata pe rolul Judecatoriei M. sub nr. 1780/257/2010.
2. DISPOZITII LEGALE INCIDENTE.
Raportat la starea de fapt descrisa, potrivit dispozitiilor Legii nr. 17/1994            (1)Contractele de inchiriere, indiferent de proprietar, privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, supuse normarii si inchirierii conform Legii nr. 5/1973, precum si cele folosite de catre asezamintele social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, in aceleasi conditii.
 (2) Contractele de inchiriere avand ca obiect aceleasi suprafete prevazute in art. 1, existente la 1 ianuarie 1988, precum si cele incheiate si expirate dupa 1 ianuarie 1988 se reinnoiesc, in aceleasi conditii, daca chiriasul ocupa si in prezent spatiul locativ care a facut obiectul inchirierii.
    (3) Prevederile art. 1 sau 2 se aplica in mod corespunzator si celor care detin cu chirie garaje proprietate de stat.
    (4) Prevederile art. 2 se aplica si in cazul litigiilor dintre proprietari si chiriasi, aflate pe rolul instantelor judecatoresti, avand ca obiect evacuarea chiriasilor pentru lipsa de titlu.”
Potrivit dispozitiilor art. 1 din OUG nr. 40/1999, „Contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, precum si cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatamant, de partide politice, de sindicate si de alte organizatii neguvernamentale, legal inregistrate, prelungite sau reinnoite conform Legii nr. 17/1994 si aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a acesteia, in aceleasi conditii, cu exceptia nivelului chiriei.”, iar potrivit dispozitiilor art. 2 din aceeasi lege „Contractele de inchiriere prelungite sau reinnoite in temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafetele cu destinatia de locuinte, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriasilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.”
Conform dispozitiilor art. 6 din OUG nr. 40/1999, „In cazul contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, si desfiintate prin hotarare judecatoreasca, proprietarul recunoscut de justitie va incheia cu persoanele care au cumparat locuinta in baza Legii nr. 112/1995 si care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani”, iar potrivit dispozitiilor art. 7 „Prelungirea contractelor de inchiriere, realizata in baza prevederilor art. 1, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.”
Potrivit dispozitiilor art. 9 din ordonanta, „In cazurile prevazute la art. 2-7, intre proprietari si chiriasi se va incheia un nou contract de inchiriere numai la cererea chiriasului sau a fostului chirias, dupa caz”, iar potrivit art. 10,  „In vederea incheierii noului contract de inchiriere, in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, dupa caz, proprietarul ii va notifica chiriasului sau fostului chirias, prin executorul judecatoresc, data si locul intalnirii. Notificarea va fi comunicata prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire.
  Chiriasul sau fostul chirias este obligat ca comunice in scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a incheia un nou contract de inchiriere, in termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificarii.
  In cazul in care chiriasul sau fostul chirias comunica proprietarului ca nu cere sa incheie un nou contract de inchiriere, acesta este obligat sa ii predea proprietarului locuinta pe baza de proces-verbal, in termen de cel mult 60 de zile de la data notificarii prevazute la alin. (1). Nepredarea locuintei inauntrul acestui termen il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale.
Conform dispozitiilor art. 11 din ordonanta, „Nerespectarea de catre proprietar a dispozitiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere. Neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului sau a fostului chirias.
     Lipsa unui raspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriasului sau al fostului chirias de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 de zile de la primirea notificarii il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale”, iar potrivit dispozitiilor art. 13, prelungirea contractelor de inchiriere nu se aplica „in cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de locuinte proprietate particulara, prevazute la art. 1-7, ai caror titulari de contract sau membri de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare ori au instrainat o locuinta corespunzatoare, dupa data de 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate. Fac exceptie contractele de inchiriere ai caror titulari sau membri de familie mentionati in contract au redobandit, ca fosti proprietari sau mostenitori ai acestora, locuinte care sunt efectiv ocupate de chiriasi persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevazute la art. 1 sau de o institutie publica.”
In fine, potrivit dispozitiilor art. 483 Cod civil din 1864, aplicabile pana la intrarea in vigoarea a noului cod civil, fructele naturale sau industriale ale pamantului si fructele civile  se cuvin proprietarului in puterea dreptului de accesiune, iar potrivit dispozitiilor art. 550 Noul Cod Civil, aplicabile dupa intrarea in vigoare, conform prevederilor art. 6 alin. (6) din acelasi cod, fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel, dreptul de proprietate asupra fructelor civile dobandindu-se zi cu zi.
3.EVALUAREA INSTANTEI.
Raportat la starea de fapt si de drept descrisa, instanta constata ca, in conditiile in care paratii au instrainat un imobil dupa anul 1990, dispozitiile OUG nr. 40/1999 privind prelungirea contractului de inchiriere nu li se aplica, cu atat mai mult in conditiile art. 32 alin. (2), in vigoare la data notificarii, care limiteaza nivelul maxim al chiriei (textul art. 32 alin. (2) a fost abrogat prin legea nr. 71/2011). Prin raspunsurile date la interogator in dosarul nr. 1780/257/2010  (filele 185- 186), paratii K. F. si K. R. au recunoscut ca au instrainat un imobil dupa anul 1990.
Prin urmare, daca reclamantii si-au aratat disponibilitatea de a incheia cu paratii un nou contract de inchiriere, dupa ce au redobandit proprietatea imobilului, paratii nu puteau impune acestora nivelul chiriei, cu atat mai mult cu cat nu se aflau nici in situatia prevazuta de art. 6 din OUG nr. 40/1999. Negocierea trebuia facuta in conditiile si la preturile practicate pe piata libera. Nici faptul ca au efectuat investitii la imobil nu le dadea dreptul sa pretinda un anumit nivel al chiriei, iar in masura in care nu s-au inteles cu reclamantii asupra acestor investitii le ramanea deschisa calea unei actiuni la instanta de judecata, lucru pe care, de altfel, l-au si facut.
Raportat la preturile practicate pe piata libera, tinand seama de structura imobilului, de zona in care acesta este situat (str. V. este situata intr-o zona marginala a orasului, la o distanta considerabila de centru si de institutii) si de confortul pe care il poate oferi acest imobil, instanta a considerat ca pretul de 150 euro lunar cu titlu de chirie este rezonabil. O agentie imobiliara a apreciat valoarea chiriei intre 150 si 200 euro, iar o alta agentie a estimat chiria intre 200 si 350 euro (filele 54 si 55 dosar).
In raport de toate aceste considerente instanta va admite in parte actiunea si va dispune obligarea paratilor la plata catre reclamanti a sumei de 4.050 Euro, fiecare parat in cota de 1/5 din aceasta suma, reprezentand contravaloarea folosului de tras pentru imobilul inscris in CF 6149 B M., nr. top 2721/6, loc de casa cu casa compusa din 4 camere, bucatarie, baie, camara, hol, pivnita, garaj, magazie, terasa si anexe gospodaresti, pentru intervalul de timp cuprins intre 01.04.2010 – 30.06.2012 (27 luni x 150 = 4050), iar in continuare cate 150 euro lunar, fiecare parat in cota de 1/5 din aceasta suma, pana la data eliberarii efective a imobilului.
In baza dispozitiilor art. 276 Cod pr. civila paratii vor fi obligati sa plateasca reclamantilor suma de 2.200 lei cheltuieli partiale de judecata, din care 1200 lei taxa de timbru si 1.000 lei onorariu de avocat.