Actiune in rectificarea inscrisurilor din cartea funciara

Carte funciara
Actiune in rectificarea inscrisurilor din cartea funciara
S.C. 3258/19.12.2011


Constata ca prin actiunea civila inregistrata la instanta la data de 30 mai 2011 reclamanta S.C. T. R. SRL, cu sediul in S., str. S. nr.-, CUI 20901053, nr. inreg. RC J26/185/2007, cheama in judecata pe parata S. A., domiciliata in sat A. V. nr.-, comuna M., jud. S., solicitand rectificarea inscrierilor din CF 636 A. V. nr. top 220/2/1 casa si curte la nr.-, nr. top 221/2/1 gradina intravilan, nr. top 222/2/1 gradina intravilan, nr. top 224/2/1 gradina intravilan, cu o suprafata de 2.309 mp, in sensul inscrierii suprafetei reale ce rezulta din dezmembrarea in doua imobile cu suprafete egale a imobilului inscris in CF 636 A. V., nr. top 220/2, 221/2, 222/2.
In motivare reclamanta arata ca este titulara dreptului de proprietate a imobilului inscris in CF 636 A. V., nr. top  220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 casa, curte si gradina intravilan, in suprafata totala de 2309 mp, iar parata este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului inscris in CF 987 A. V. nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 casa curte si gradina intravilan in suprafata de 2.308 mp, ambele imobile facand parte initial din CF 636 A. V., nr. top 220/2 casa si curte de 972 mp, , 221/2 gradina de 2176 mp, 222/2 gradina de 80 mp si  224/2 gradina de 1576 mp.  Mai arata ca, prin sentinta civila nr. 690/14.02.2001 a Judecatoriei Medias, imobilul cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 si 224/2 a fost dezmembrat in doua corpuri funciare, respectiv corp funciar nr. 1 cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 in suprafata de 2308 mp, proprietari fiind F. I., F. R. si F. E., transcris in CF 987 A. V., transmis apoi prin donatie paratei S. A.,  si corp nr. 2 cu nr, top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 in suprafata totala de 2309 mp, proprietatea lui C. I. si C. A., ramas in CF 636 A. V., transmis prin mostenire numitelor C. P. si G. D., apoi, in baza contractului de vanzare cumparare nr. 1464/2008 cumparat de catre ea reclamanta.
In fine, mai arata ca in urma masuratorilor efectuate s-a constatat ca intreg imobilul cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 si 224/2 a avut in realitate suprafata de 7535 mp si nu 4617 mp cat a fost inscris in cartea funciara, iar expertul care a efectuat expertiza pe baza careia s-a pronuntat hotararea judecatoreasca nu a procedat la masurarea in mod corect a suprafetei existente, pentru ca fiecare ar trebui sa aiba cate o suprafata de 3862 mp.
In drept invoca dispozitiile art. 34 lit. d din Legea nr. 7/1996..
Parata nu s-a opus admiterii actiunii.
Dupa efectuarea in cauza a expertizei tehnice, reclamanta si-a completat actiunea, solicitand citarea in cauza a numitilor R. M., domiciliata in comuna M., sat A. V. nr.-, jud. S., S. V. si S. R., domiciliati in B., str. C. nr.-, bl.-, solicitand rectificarea suprafetei  imobilului cu nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1, inscris in CF 636 A. V.de la suprafata de 2.309 mp la 3.624 mp, a imobilului cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, inscris in CF 100421 M. (CF vechi 987 A. V.) de la 2.308 mp la 3.624 mp, a imobilului cu nr. top 220/1, 221/1, 222/1, inscris in CF 1000051 (CF vechi 807 A. V.) de la 3568 mp la 2.306 mp, prin rectificarea suprafetei nr. top 221/1 de la 2.416 mp la 1154 mp, precum si a suprafetei imobilului cu nr. top 224/1, inscris in CF 100420 (CF vechi 1003 A. V.) de la 1.642 mp la 1.102 mp.
In motivare arata ca, asa cum rezulta din expertiza topo cadastrala, imobilele proprietatea sa si cele ale paratilor au in realitate alte suprafete decat cele inscrise in cartea funciara, diferentele provenind de la dezmembrarea initiala a nr. top 220, 221, 222, 224 in doua corpuri distincte, respectiv 220/1, 221/1,222/1, 224/1 si 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, cand suprafetele acestor doua imobile au fost inscrise in mod gresit in cartea funciara, respectiv au fost inversate.
Paratii S. V. si R., prin intampinare, au invocat pe cale de exceptie inadmisibilitatea actiunii in modalitatea in care a fost formulata, aratand ca actiunea in rectificare de carte funciara reprezinta o actiune promovata cu scopul de a indrepta sau suprima anumite inscrieri facute in cartea funciara, care nu corespund realitatii, pentru a pune de acord starea tabulara cu situatia juridica reala a imobilului, modificare care se poate face la cererea titularului dreptului de proprietate si numai cu prezenta tuturor persoanelor interesate. Or, cum prin cererea introductiva reclamanta a chemat in judecata  doar pe S. A., si numai dupa efectuarea expertizei i-au chemat si pe ei si pe numita R.M., rezulta ca reclamanta nu a chemat in judecata inca de la inceput pe toti proprietarii, ceea ce este inadmisibil.
Pe fond, solicita respingerea cererii de chemare in judecata, aratand ca, la data de 25 noiembrie 2008, au cumparat de la parata R. M. lotul de teren cu destinatia de gradina, inscris sub nr. top 224/1, in suprafata totala de 1.642 mp, iar anterior incheierii contractului a solicitat SC A. G. SRL M., ca firma specializata, sa intocmeasca o documentatie tehnico-cadastrala pentru a sti care este suprafata exacta a lotului, prilej cu care s-a intocmit planul de situatie, iar in urma masuratorilor efectuate s-a constatat ca terenul avea in realitate o suprafata mai mica, respectiv 1.635 mp, in loc de 1.642 mp cat era inscris in cartea funciara.
Ca urmare, sustin cei doi parati, reclamanta a ales gresit actiunea in rectificare de carte funciara pentru a-si reglementa situatia, pentru ca, in mod corect, aceasta ar fi trebuit sa promoveze o actiune in granituire pentru stabilirea limitelor de hotar si a suprafetelor loturilor, mai ales in conditiile in care nu sunt semne vizibile de hotar intre imobile.
In drept invoca dispozitiile art. 907 Cod civil.
Parata R. M., prin intampinare, arata ca cererea sa de chemare in judecata nu indeplineste conditiile de admisibilitate intrucat nu se incadreaza in prevederile legale si se impune a fi respinsa. In motivare arata ca cererea reclamantei de chemare a sa in judecata nu este motivata sub aspect procedural,participarea la judecata a altor persoane decat cele chemate prin actiunea introductiva nu se poate face decat cu respectarea prevederilor art. 49 – 66 Cod pr. civila, care reglementeaza in mod expres situatiile in care alte persoane pot lua parte la judecata. Pe fond arata ca reclamanta a cumparat in anul 2008 imobilele inscrise sub nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 in suprafata de 2309 mp, aflate la nr. administrativ 98, iar din raportul de expertiza rezulta ca foloseste o suprafata de teren mai mare cu 1.315 mp decat cea din CF, situatie care se regaseste si in cazul paratei S. A., proprietara imobilelor inscrise sub nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, in timp ce ea detine in fapt o suprafata de teren mai mica cu 1.261 mp, fata de 3567, iar paratii S. V. si R. detin o suprafata de teren mai mica cu 540 mp fata de suprafata inscrisa in CF, ceea ce duce la concluzia ca suprafata pe care o detin in plus provine de la vecini. Ca urmare, considera parata, actiunea in rectificare este inadmisibila.
In drept se invoca dispozitiile art. 115 Cod pr. civila, art. 907, 908 alin. 4 si urm. noul Cod civil.
Parata S. A. formuleaza si ea cerere reconventionala, pe care o inregistreaza la instanta la data de 14.12.2011, solicitand rectificarea suprafetei imobilului proprietatea sa cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, de la 2.308 mp, cat este inscris in CF, la 3624 mp, cat ocupa in realitate, prin rectificarea inscrierii suprafetei cu nr. top 221/1 de la 2416 mp la 1154 mp si a suprafetei imobilului cu nr. top 224/1 de la 1642 mp la 1102 mp, conform raportului de expertiza.
In motivare arata ca din moment ce in prezent foloseste suprafata de 3624 mp, iar prima dezmembrare a fost gresita, se impune rectificarea suprafetei de teren pentru ca inscrierea in cartea funciara sa fie conforma cu starea de fapt.
Reclamanta a mai formulat o cerere de completare a actiunii, inregistrata la instanta la data de 14.12.2011, prin care a solicitat chemarea in judecata in calitate de parati si a numitilor V. A., cu domiciliul in A. V. nr. -, si Comuna M. prin primar, solicitand ca rectificarea suprafetei imobilului lor sa se faca si in contradictoriu cu acestia.
Prin incheierea din 14 decembrie 2011 instanta a respins cererea de introducere in cauza a acestor parati, cu motivarea acolo aratata.
Avand a se pronunta mai intai asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii, invocata de paratii S. V., S. R. si R. M., instanta retine ca, in principiu, admisibilitatea sau inadmisibilitatea unei actiuni, in sensul larg al notiunii, priveste indeplinirea conditiilor de fond ale acesteia, situatie in care actiunea reclamantului va fi admisa sau respinsa, dupa caz, de regula, ca neintemeiata sau nefondata.
In sens restrans, inadmisibilitatea actiunii, invocata cel mai des de partea chemata in judecata ca exceptie, solicitand a nu se intra in cercetarea fondului, priveste raportul dintre cererea formulata de reclamant si dispozitiile legale pe care se intemeiaza aceasta actiune sau, alteori, lipsa unei conditii care sa justifice promovarea actiunii.
Raportata la acest din urma sens al inadmisibilitatii actiunii, cererea reclamantei intruneste conditiile analizarii pe fond, ea fiind motivata pe prevederile art. 34 lit. d din Legea nr. 7/1996, iar pe de alta parte, cererea de rectificare a suprafetei imobilului este, in principiu, admisibila daca se dovedeste ca este rezultatul unei greseli sau inscrierea nu mai este in concordanta cu situatia reala a imobilului.
Privita din aceasta perspectiva, exceptia inadmisibilitatii actiunii, invocata de paratii S. V. I., S. R.si  R. M., va fi respinsa.
Examinand actele si lucrarile dosarului instanta retine:
In fapt, reclamanta este proprietara imobilului inscris in CF 636 A. V., nr. top 220/2/1 casa si curte la nr. 98, nr. top 221/2/1 gradina intravilan, nr. top 222/2/1 gradina intravilan, nr. top 224/2/1 gradina intravilan, cu o suprafata totala de 2.309 mp, drept dobandit prin cumparare in baza contractului autentic nr. 1464/2008(fila 4 dosar).
Parata S. A. este proprietara imobilului inscris in CF 100421 A. V.(nr. CF vechi 987 A. V.), nr. top 220/2/2 curti constructii la nr. 99, nr. top 221/2/2 gradina intravilan, nr. top 222/2/2 gradina intravilan, nr. top 224/2/2 gradina intravilan, cu o suprafata totala de 2.308 mp, dobandit prin donatie in baza actului autentic nr. 1798/2003. (filele 5 si 6 dosar).
Ambele imobile au fost inscrise initial in CF 636 A. V. (filele 7 – 11 dosar) si sunt rezultatul dezmembrarii imobilului cu nr. top 220/2 casa si teren in suprafata de 220 stj. p. (792 mp), 221/2 gradina in suprafata de 605 stj. p. (2176 mp), nr. top 222/2 gradina in suprafata de 22 stj. p. (80 mp) si nr. top 224/2 gradina in suprafata de 436 stj. p. (1569 mp). Din cuprinsul cartii funciare se poate observa la foaia B ca imobilul a fost inscris in aceasta carte funciara cu incheierea nr. 2155/25 iunie 1906 si s-a pastrat in aceasta forma, fara sa fie modificat, sub aspectul intinderii suprafetei, pana in prezent, desi acest imobil a mai facut obiectul unei judecati, care s-a solutionat definitiv si irevocabil prin sentinta civila nr. 690/14.02.2001 a Judecatoriei Medias, pronuntata in dosarul nr. 729/2001, atasat.
Dezmembrarea imobilului cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2, 224/2 s-a facut in baza unei expertize tehnice efectuate in aceasta cauza, cand s-au efectuat masuratori si cand s-a stabilit intinderea celor doua imobile rezultate din dezmembrare, respectiv 2.309 mp pentru imobilul reclamantilor si 2.308 mp pentru imobilul paratei S. A..
Reclamanta sustine ca la dezmembrarea efectuata prin expertiza din acel dosar nu s-au facut masuratori si ca, de fapt, dezmembrarea ar fi fictiva, lucru greu de acceptat de vreme ce obiectul actiunii din acel dosar a fost sistarea starii de indiviziune, cu atat mai mult cu cat in aceeasi cauza s-a mai efectuat o expertiza tehnica, prin care imobilul a fost dezmembrat, dar care nu a folosit cauzei pentru ca a fost contestata sub aspectul intinderii loturilor (fila 83 dosar 4001/1998, atasat). Ambii experti au gasit pentru imobilul ce urma a fi dezmembrat, respectiv  cel cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, suprafata de 4617 mp.
Prin expertiza tehnica efectuata in prezenta cauza (filele 38 – 69 dosar), expertul a constatat ca, in urma masuratorilor efectuate la imobilele situate administrativ in A. V. nr.- si nr.-, apartinand reclamantei si paratei,  suprafata acestora este de 7124 mp, cu 2507 mp mai mare decat suprafata din CF 636 a imobilului cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 si 224/2, dinainte de dezmembrare, care are 4617 mp. Expertul arata ca suprafata supusa dezmembrarii in expertiza intocmita in dosarul civil nr. 729/2001 de 4617 mp nu corespunde cu suprafata reala din teren a celor doua imobile, care este de 7124 mp.
Expertul a constatat ca, suprapunand planurile topografice de carte funciara cu planurile de situatie rezultate din masuratori, s-a constatat ca nr. top 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, care au in CF  nr. 636 o suprafata de 4.617 mp, si nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, care au in CF  nr. 807 o suprafata de 5.210 mp, corespund imobilului de la nr. administrativ 99, proprietar S. A., imobilului de la nr. administrativ 98, proprietar reclamanta S.C. T. R.SRL, si imobilului de la nr. administrativ 97, proprietar R.M., inainte ca acesta sa vanda parcela cu nr. top 224/1, cu suprafata de 1.642 mp, paratilor S. I. V. si S. R.. Sustine ca diferentele provin de la dezmembrarea nr. top initial 220, 221, 222, 224 in doua corpuri distincte, respectiv nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1 si 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, pentru care insa, in arhiva cartii funciare nu exista planuri cu dezmembrarea respectiva. Expertul argumenteaza aceasta situatie prin aceea ca suprafata cumulata a celor trei imobile de la numerele 97, 98, 99 este foarte apropiata de cea cumulata din actele de carte funciara (9827 mp in acte si 10.656 mp in teren); ca suprapunerea contururilor masurate peste planul topografic si cadastral arata clar ca aceste trei imobile ocupa cumulat nr. topografice, respectiv cadastrale mentionate; ca suprapunerea planului cadastral de intravilan peste cel topografic arata clar ca terenul ocupat de nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 si nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 este identic cu cel aflat la nr. administrative 97, 98 si 99; ca in teren zona ocupata de imobilele cu nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 si nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 este delimitata de vecini prin garduri stabile, doar gardurile dintre aceste trei imobile lipsesc in totalitate, sau exista pe portiuni foarte mici si sunt foarte degradate; ca in registrul cadastral al localitatii A. V. apar ca proprietari F. A. I. la nr. administrativ 99, F. R. la nr. administrativ 98, respectiv K. A. A. la nr. administrativ 97, casele acestor persoane fiind constructii vechi, care existau cel putin in anii 1975 – 1980, perioada in care s-a facut ultima cadastrare a tarii, , fiind greu de crezut ca K. A. A. a permis sa se construiasca o casa  pe o parte din terenul lui si sa-i ocupe aproximativ jumatate din teren.
In concluzie, expertul propune: rectificarea imobilului cu nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1, de la nr. administrativ 98, proprietatea reclamantei, de la 2.309 mp cat este inscris in CF 636 A. V., la 3.624 mp cat ocupa in prezent; rectificarea suprafetei imobilului cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, de la nr. administrativ 99, proprietatea paratei S. A., de la 2.308 mp cat este inscris in CF 100421 A. V. (CF vechi 987), la 3.624 mp, cat ocupa in prezent; rectificarea suprafetei imobilului cu nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, de la nr,. administrativ 97 A. V., proprietatea paratei R. M., de la 3.568 mp cat este inscris in CF 1000051 (CF vechi 807), la 2.306 mp, prin rectificarea nr. top 221/1 de la 2.416 mp la 1.154 mp; rectificarea suprafetei imobilului cu nr. top 224/1, proprietar S. I. V. si S.R., de la 1.642 mp, cat este inscris in CF 100420 (CF vechi 1003) la 1.102 mp.
Este de observat ca expertul isi intemeiaza propunerile pe starea de fapt si situatia cadastrala, presupunand si o anume greseala la dezmembrarea initiala a nr. top 220, 221, 222, 224, petrecuta acum peste 100 de ani, cel mai probabil in anul 1906, cand imobilul cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 si 224/2 a fost transcris in CF 636 A. V. (filele 7 si 8 dosar), fara insa a putea fi probata.
In principiu, starea de fapt nu poate duce in mod automat la modificarea starii de drept, iar actiunea in rectificarea unei inscrieri in cartea funciara este si ea, in principiu, o actiune accesorie grefata pe o actiune principala, care constituie suportul sau juridic, respectiv pe actiunea care insoteste dreptul subiectiv lezat sau vatamat prin inscrierea nevalabila. Actiunea in rectificare de carte funciara poate fi promovata si pe cale principala, situatie in care se exercita separat de actiunea de fond, ceea ce presupune ca exista o hotarare judecatoreasca irevocabila care consacra dreptul pe care se intemeiaza actiunea in rectificare.
Reclamanta principala si reclamanta reconventionala isi intemeiaza insa actiunea doar pe o neconcordanta intre starea de fapt si cea de drept inscrisa in cartea funciara, fara a aduce vreun argument care sa justifice rectificarea inscrierii, in cauza nefiind dovedita o eventuala inversare a suprafetelor la dezmembrarea initiala a top 220, 221, 222, 224. De altfel, o astfel de inversare nici nu se verifica daca avem in vedere ca nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1 are inscris, potrivit expertului, suprafata de 5.210 mp, iar top 220/2, 221/2, 222/2 si 224/2, din care s-au nascut cele doua topografice proprietatea reclamantei si a paratei S. A., are inscrisa in CF suprafata de 4.617 mp, in timp  ce suprafata folosita de cei doi este, conform expertizei, de 7.248 mp. Daca suprafetele celor doua imobile ar fi fost inversate, ar fi trebuit ca suprafata de 4617 mp sa apartina top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, iar suprafata de 5.210 mp sa apartina nr. top 220/2, 221/2, 222/2 si 224/2 si oricum nu s-ar fi ajuns la suprafata de 7.248 mp.
Posesia de fapt poate duce la dobandirea dreptului de proprietate prin prescriptie achizitiva (uzucapiune), dar pentru aceasta reclamanta principala si cea reconventionala trebuie sa faca dovada ca au posedat in conditiile pentru a prescrie, si ar trebui mai intai sa obtina o hotarare judecatoreasca sau un alt titlu care sa consfinteasca irevocabil dobandirea dreptului de proprietate pentru suprafata folosita in plus, ceea ce apoi ar justifica promovarea actiunii in rectificare.
Este adevarat ca, potrivit dispozitiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, in vigoare la data promovarii actiunii, orice  persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca „inscrierea in cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului”, text care a fost preluat si de noul Cod civil prin art. 908 alin. 1 pct. 4, in prezent in vigoare, dar asa cum spune si textul, el este temeiul pentru a solicita biroului de carte funciara rectificarea inscrierii. Stabilirea neconcordantei dintre inscrierea in cartea funciara si situatia reala trebuie sa se faca pe calea unei actiuni prin care sa se cerceteze fondul dreptului. Or, a constata doar ca intre ceea ce folosesc reclamantii si ceea ce au inscris in cartea funciara exista o neconcordanta, nu poate constitui temei de rectificare a inscrierii, daca nu s-a dovedit ca aceasta neconcordanta este bazata pe un raport juridic care sa permita rectificarea suprafetelor de teren asupra carora paratii sunt proprietari de drept.
In raport de toate aceste considerente, instanta considera actiunea principala si cererea reconventionala ca neintemeiate si le va respinge.
Pentru ca reclamanta S.C. T. R. SRL este in culpa cu privire la purtarea procesului, ea fiind si cea care a solicitat chemarea in judecata a paratilor S. V. I., S. R. si  R. M., in baza dispozitiilor art. 274 Cod pr. civila va fi obligata sa plateasca paratilor S. V. I. si S. R. suma de 1.740 lei, iar paratei R. M. suma de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.