DESPAGUBIRE CONTRACTUALA. Art.969, art.970, art.1073 Cod civil.

DESPAGUBIRE CONTRACTUALA. Art.969, art.970, art.1073 Cod civil.

Conform art.969 Cod civil, conventiile legal facute cu putere de lege intre partile contractante conform art.970 Cod civil, conventiile trebuie executate cu buna credinta.
Conform art.1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.
In speta, recurentii au dobandit un imobil pe care il pot locui, exploata sa inchiria pentru activitati comerciale producatoare de venituri, iar valoarea bunului este mai mare decat sumele investite, astfel ca nu se poate vorbi de rea credinta si nici de neexecutarea conventiei. 

DECIZIA CIVILA NR.2240/R/09 aprilie  2013
pronuntata in dosar nr.2544/177/2010

Prin  sentinta civila nr. 768/12.04.2012 pronuntata de J.A. s-a dispus respingerea  actiunii formulata de reclamantii P.T. si P.A. in contradictoriu cu paratii B.R. si B.G., si au fost obligati reclamantii la plata sumei de 1700 lei cheltuieli de judecata in favoarea paratilor.
Pentru a pronunta astfel, instanta de fond a retinut urmatoarele :
Conform art.969 din Codul civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, iar potrivit art. 1073 din Codul civil, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.
In speta, instanta este chemata a stabili daca paratii si-au respectat obligatiile asumate prin conventia consensuala incheiata cu reclamantii, respectiv daca datoreaza despagubiri pentru neindeplinirea acestor obligatii.
Reclamantii au sustinut ca au trimis paratilor suma de 42.500 dolari pentru ca acestia sa achizitioneze in favoarea lor un imobil. Imobilul a fost cumparat de SC C.C.  SRL, societatea paratilor, care a efectuat ulterior lucrari de imbunatatire si ridicare etaj cu banii primiti conform intelegerii, iar ulterior au refuzat transcrierea gratuita a imobilului pe numele reclamantilor. Pentru a intra in posesia imobilului, reclamantii au incheiat contractul autentificat sub nr. 3455, pretul fiind de 46.481 lei precum si folosinta gratuita de catre parati a spatiului comercial de la parter pentru o perioada de 10 ani.
Paratii au sustinut ca intelegerea intre parti a fost ca sa se achizitioneze spatiul comercial in care functiona SC C.C. SRL, societate care avea prioritate la cumpararea imobilului, imobil ce urma sa fie proprietate comuna, iar in anul 2005 s-au inteles sa fie despagubiti pentru contributia la imobil (contributie ce a constat si in bani si in munca) cu suma de 20.000 dolari si folosinta parterului pe 10 ani.
Din actele dosarului, instanta a retinut ca reclamantii au trimis paratilor sume de bani prin virament bancar, in mai multe transe, in total  suma de 42.500 dolari.
Paratii au achizitionat imobilul in care societatea acestora SC C.C. SRL era chiriasa, contractul fiind incheiat in baza hotararii nr.9/2001 prin care s-a aprobat vanzarea mai multor spatii comerciale aflate in patrimoniul SC S. SA. Ulterior imobilul a fost demolat in totalitate, apoi  reconstruit.
Cu privire la intelegerea dintre parti, instanta a retinut ca in scrisorile trimise reclamantilor, paratii au recunoscut ca achizitionarea imobilului si investitiile ulterioare s-au facut din banii acestora, in cuprinsul acestor inscrisuri existand insa si pasaje in care se arata ca “voi ne-ati spus la telefon sa ne gandim cat ar valora munca noastra_.noi asa stim ca ceea ce s-a facut aici este pentru noi si pentru voi", “noi am inteles ca vreti sa ne ajutati pe noi sa ne facem o pravalie jos, iar pentru voi sa facem o casa.." , “nu uitati ce ati spus candva, ca ce facem aici, facem pentru voi si pentru noi".
In cauza a fost administrata proba testimoniala, martorii declarand ca intelegerea era ca parterul sa fie al paratilor, iar etajul al reclamantilor.
Din expertiza in constructii efectuata in cauza a rezultat ca valoarea imobilului la data incheierii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3455/04.10.2005, pretul (stabilit in cuprinsul actului fiind de 46.481) era de 456.912 lei (respectiv 153.708 dolari, un dolar SUA echivaland la data de 4.10.2005 cu 2,9726 lei la cursul BNR).
Din contraexpertiza efectuata cu privire la contravaloarea folosintei imobilului a rezultat ca chiria ar fi de 4 euro/mp, cumuland pentru 10 ani o valoare de 180.061 lei.
Cu privire la pretul contractului, instanta a apreciat ca nu poate fi primita sustinerea reclamantilor cum ca acesta ar fi format din suma de 46.481 lei si din folosinta gratuita pe 10 ani. Pretul intr-un contract de vanzare cumparare trebuie sa fie stabilit in bani si sa fie determinat sau precis determinabil. Instanta a apreciat ca in speta, contractului de vanzare cumparare i s-a alaturat un contract de comodat pentru parterul imobilului.
Din ansamblul probatoriului administrat in speta, instanta a retinut ca nu se poate accepta asertiunea reclamantilor cum ca paratii s-ar fi obligat sa faca toate demersurile pentru achizitionarea imobilului si mai departe lucrarile de demolare si reconstructie fara nicio contraprestatie.
Obligatia paratilor de a achizitiona un imobil reclamantilor a fost executata. In perioada 2001-2005 reclamantii au trimis paratilor 42.500 dolari in scopul de a dobandi in proprietate un imobil. In anul 2005 cand reclamantii s-au intors in tara au devenit proprietari asupra unui imobil care valora 137.951 dolari (153.708 dolari reprezentand valoarea imobilului minus 15.757 dolari pretul stabilit in contract platit paratilor).
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat  apel reclamantii P.T. si P.A., solicitand ca in urma admiterii apelului sa se dispuna  schimbarea in totalitate a hotararii atacate  in sensul admiterii cererii de chemare in judecata astfel cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr.302/A din 10 octombrie 2012 pronuntata de T.B. s-a respins  ca  nefondat apelul civil introdus de apelantii P.T. si P.A. in contradictoriu cu intimatii B.R. si B.G. impotriva sentintei civile nr. 768 din  12.04.2012 pronuntata de J.A., care a fost pastrata totalitate.
Au fost obligati apelantii la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecata in favoarea intimatilor.
Pentru a pronunta astfel, tribunalul a retinut urmatoarele :
In speta, instanta a fost chemata a stabili daca paratii si-au respectat obligatiile asumate prin conventia consensuala incheiata cu reclamantii, respectiv daca datoreaza despagubiri pentru neindeplinirea  intocmai a obligatiilor asumate in mod valabil.
Chiar daca conventia dintre parti intervenita in anul 2001 nu s-a materializat prin incheierea unui inscris - partile fiind rudenii - obiectul conventiei, drepturile si obligatiile asumate de parti, precum modalitatea de executare a  obligatiilor asumate, rezulta din probatoriul administrat - declaratii de martori si o bogata corespondenta purtata de parti pe parcursul derularii lucrarilor.
Reclamantii apelanti au locuit pana in anul 2005 in SUA, de unde au trimis paratilor, in mai multe transe, suma totala de 42.500 dolari, in vederea cumpararii si apoi  renovarii unui imobil situat in  centrul localitatii A.
Din ansamblul probatoriului administrat in speta, instanta a retinut in mod corect ca nu s-a putut accepta asertiunea reclamantilor cum ca paratii s-ar fi obligat sa faca toate demersurile pentru achizitionarea imobilului si mai departe lucrarile de demolare si reconstructie fara nici o contraprestatie.
In primul rand, din corespondenta purtata intre parti a rezultat ca reclamantii au  fost instiintati in prealabil asupra faptului ca imobilul, spatiu comercial,  urmeaza a fi cumparat pe numele societatii paratilor, SC  C.C. SRL, care o detinea in chirie la acea data si care, in calitate de chiriasa,  era singura indreptatita sa il cumpere la un pret avantajos, conform  hotararii nr. 9 din 2001 a SC S. SA,  de acest pret avantajos beneficiind in mod indirect inclusiv reclamantii din cauza.
Ulterior imobilul a fost demolat in intregime si reconstruit, cu spatiu comercial la parter si locuita la etaj.
Din probatoriul administrat nu rezulta ca paratii ar fi contribuit cu bani proprii la  cumpararea, respectiv reconstruirea imobilului, insa au fost singurii care s-au preocupat  de toate lucrarile, reclamantii intorcandu-se in Romania doar in anul 2005 cand noua constructie era deja finalizata.
Din corespondenta  purtata intre parti, coroborata cu  declaratiile martorilor  audiati  in cauza, rezulta ca intelegerea partilor a fost ca din banii trimisi, paratii sa le achizitioneze reclamantilor  un imobil, respectiv  ca parterul sa fie al paratilor, iar etajul al reclamantilor.
Reclamantii s-au intors in Romania in  cursul anului 2005, ocazie cu care s-a incheiat  contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3455 din 04.10.2005, prin care SC C.C. SRL a vandut, iar reclamantii din cauza au cumparat  intregul imobil, parter si etaj, achitand pretul de  46.841 lei, asigurand paratilor folosinta gratuita a spatiului comercial de la parter pe timp de 10 ani.
In acord cu instanta de fond, tribunalul a retinut ca obligatia asumata de parati de a achizitiona reclamantilor un imobil a fost respectata intocmai.
Reclamantii au trimis paratilor suma totala de  42.500 USD, adica 184.845 lei, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3455 din 04.10.2005 au mai achitat pretul de  46.841 lei, iar folosinta pe timp de 10 ani a spatiului comercial de la parter a fost evaluata de expert la suma de 180.061 lei - in total suma de 411.747 lei.
In schimb, au obtinut dreptul de proprietate asupra unui imobil, care, conform expertizei evaluatoare de la dosar,  are valoarea de circulatie de  456.912 lei, deci mai mare decat sumele cheltuite de reclamanti.
Coroborand probatoriul administrat, instanta de apel a retinut ca paratii si-au indeplinit intocmai si cu buna credinta obligatiile pe care le-au asumat fata de reclamanti, respectandu-se dispozitiile art.  969 si 1073 Cod civil.
Impotriva acestor hotarari, in termen legal au declarat recurs reclamantii P.T. si P.A. solicitand modificarea acestora in sensul admiterii actiunii asa cum a fost aceasta formulata, cu consecinta obligarii paratilor in favoarea reclamantilor la 42500 USD sau echivalentul sumei in lei la data platii, cu cheltuieli de judecata in toate instantele.
In motivarea cererii lor, reclamantii au reiterat starea de fapt prezentata in fata instantelor, subliniind ca principala lor nemultumire a rezultat din faptul ca desi au avansat suma de 42.500 dolari SUA intimatilor parati pentru ca acestia sa le cumpere un imobil pe care sa il amenajeze pentru a se putea muta din SUA in A, acestia au folosit banii respectivi pentru a cumpara un imobil in favoarea unei societati comerciale care le apartinea, nerespectand intelegerea initiala, obligandu-i apoi pe recurenti sa isi cumpere imobilul care de fapt le apartinea.
Prin intampinarea depusa, intimatii au solicitat respingerea recursului cu motivarea ca hotararile pronuntate in cauza sunt legale si temeinice, recurentii fiind proprietari in prezent ai unui imobil care depaseste cu mult suma pe care au investit-o, astfel incat nu au nici un interes sa readuca in discutie anumite intelegeri care au existat de-a lungul timpului intre ei, in diferite etape ale perfectarii proiectului.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut ca judecatoria si tribunalul au conturat in mod corect starea de fapt, creionand raportul juridic real dintre parti, ceea ce a permis stabilirea normelor aplicabile.
In primul rand s-a retinut faptul ca recurentii sunt in grad de rudenie apropiat cu intimatii care le sunt nepoti, ceea ce a determinat imposibilitate de intocmire a unor inscrisuri care sa ateste clauzele conventiei dintre parti dar, in acelasi timp, a determinat si o anumita mobilitate a acestor clauze, ideea de baza fiind aceea ca recurentii au avansat o suma de bani pentru a dobandi un imobil in loc. A, prin intermediul intimatilor.
Este reala apararea intimatilor ca imobilul cumparat are o valoare de circulatie mai mare decat pretul efectiv achitat, datorita pozitionarii sale in centrul orasului A. cu iesire la soseaua nationala.
Spatiul respectiv era unul cu destinatie comerciala, astfel incat nu putea fi cumparat potrivit legislatiei in vigoare decat la licitatie, ceea ce ar fi determinat majorarea pretului, singura exceptie constituind-o calitatea de chirias al imobilului, calitate care confera un drept de preemtiune, ori intimatii detineau aceasta calitate prin firma pe care au constituit-o si care isi desfasura activitatea in spatiul respectiv.
Nu este o dovada de rea credinta, ci de buna gestionare, incheierea contractului de vanzare-cumparare in aceste conditii, cumparatorul fiind societatea celor doi intimati, cu atat mai mult cu cat nu s-a contestat nici un moment ca banii au provenit de la recurenti, neexistand nicio proba ca nepotii ar fi urmarit inducerea in eroare a reclamantilor prin modalitatea in care au fost incheiate actele juridice.
Ulterior, imobilul cumparat si in egala masura cele din jur fiind intr-o stare avansata de degradare, proprietarii acestor imobile, de comun acord, au hotarat demolarea lor si construirea unui complex comercial, constructia ce apartinea acum deja partilor din prezenta cauza fiind refacuta in varianta parter si etaj, spatiul de jos avand destinatie comerciala, iar cel de sus destinatia de locuinta.
Din probele administrate si de altfel partile nu au contestat acest lucru, au fost utilizati in continuare banii trimisi de recurenti, si, in egala masura, au fost investite anumite sume si de catre intimati care, mai mult, au si supravegheat intreaga operatiune si au desfasurat activitate pentru a eficientiza imobilul.
Potrivit expertizei efectuate in cauza, in schimbul sumei de 42.500 USD trimisi intimatilor, recurentii au devenit proprietarii uni imobil care valora 137.951 USD, astfel incat in patrimoniul lor nu s-a creat nici un prejudiciu, ci dimpotriva, astfel incat in mod corect actiunea lor a fost respinsa.
Potrivit unei evaluari mult mai elaborate facute de tribunal si detaliata in considerentele deciziei, s-a retinut ca recurentii au cheltuit cu acest imobil 411.747 lei, iar valoarea de circulatie a imobilului este de 456.912 lei, astfel incat nici din punctul de vedere al acestui calcul nu s-a putut retine un prejudiciu.
Pana la urma, recurentii au dobandit un imobil in care pot nu numai locui, dar il pot exploata sau inchiria pentru desfasurarea unor activitati de natura comerciala, ceea ce le va aduce venituri, dupa expirarea contractului de folosinta pe care l-au incheiat cu paratii, iar valoarea bunului este mai mare decat sumele investite, in concluzie nefiind vorba nici de rea credinta din partea intimatilor si nici de o neexecutare a conventiei dintre parti.
Fata de cele retinute, s-a constatat ca hotararile pronuntate in cauza sunt legale si temeinice, astfel incat in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, instanta a respins recursul ca nefondat.  
  Cheltuieli de judecata desi solicitate de catre intimati nu au fost acordate, deoarece nu s-a facut dovada acestora.