COPROPRIETATE FORTATA. REGIM JURIDIC

DREPT CIVIL

COPROPRIETATE FORTATA. REGIM JURIDIC Imobilul in cauza avand destinatia de spatiu comun este supus regimului juridic al coproprietatii fortate, astfel  cum e reglementat de dispozitiile Codului civil si ale Legii nr. 114/1996, ceea ce presupune ca bunurile de aceasta natura sunt destinate folosintei comune a tuturor coproprietarilor orice limitare a acestui drept, respectiv orice schimbare a destinatiei bunului, fiind supuse acordului tuturor coproprietarilor.
 

Decizia civila nr. 5232/06 noiembrie 2013 -R
(dosar nr. 743/296/2011)

Prin sentinta civila nr.5895/04.07.2012 pronuntata in dosar cu nr.de mai sus, Judecatoria Satu Mare a admis actiunea civila  formulata  si precizata de reclamantii P.D., P.V. si P.M. in contradictoriu cu paratii C. D., C. M., D. L. si D. D. si, in consecinta, a obligat paratii sa permita reclamantilor accesul si folosinta incaperii comune cu destinatie uscatori (fosta bucatarie), situata la parterul blocului, la capatul palierului comun, de la adresa Satu Mare, str.C., nr.19, jud.Satu Mare. Totodata, paratii  au fost obligati la plata catre reclamanta, a sumei de 810 lei, reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca potrivit colii CF nr.56729 colectiva Satu Mare, si respectiv copia CF nr.151201 Satu Mare, provenita din conversia de pe hartie a CF nr.56729/A, pe terenul-gradina, in suprafata de 365 mp., de sub top. nr.4284/7, s-a construit un bloc de locuinte - nefamilisti, cuprinzand un numar de 36 garsoniere, situat in loc.Satu Mare, str.C., nr.19, partile fiind proprietari tabulari, prin cumparare asupra garsonierei, in care locuieste fiecare.  
Potrivit Sentintei civile nr.2223/2005 pronuntata in dosar nr.4484/296/2004 al Judecatoriei Satu Mare, instanta de fond a admis actiunea reclamantului U. V. prin care s-a constatat ca acesta, impreuna cu I.R.T., a dobandit dreptul de proprietate, prin cumparare de la colocatarii blocului, spatiile reprezentand 4 bai comune, numerotate cu 8, 9 (parter) 18, 19 (etaj I), 28, 29, (etaj II) 34 si 35 (etaj III), transformate in garsoniere si vandute; ca atare, aceste anexe au iesit din proprietatea comuna-devalmasa a colocatarilor.
Prin cumpararea uneia din baile dobandite, numerotata cu 8, 9 (parter), transformata in garsoniera, reclamantii, au devenit proprietari asupra acestei garsoniere, si vecini de palier, cu paratii, avand apartamentele pe acelasi palier de la parterul blocului, situat in Satu Mare, str.C., nr.19, jud.Satu Mare. 
Conform  documentatiei topo (schitele de parcelare si planurile topo) din dosar nr.4486/2004,  se releva ca la capatul fiecarui palier exista o incapere de aproximativ 12 mp., ce este destinata prin constructie, folosintei comune a locatarilor. Incaperea cu destinatie de uscatorie, nu a fost transformata in locuinta, nu a format obiectul Sentintei civile nr.2223/2005 a Judecatoriei Satu Mare, astfel a ramas proprietatea comuna a tuturor locatarilor. Prin conventia comuna a locatarilor nu s-a schimbat destinatia de folosinta comuna a acestei incaperi, acest spatiu-uscatorie, nu a fost atribuit niciunui locatar, astfel nici paratilor. Ramas in indiviziune fortata a locatarilor, acestia, au dreptul ce a folosi spatiul care are destinatie de uscatorie.
 Din cuprinsul interogatoriului luat reclamantilor rezida ca desi constituie un spatiu comun, paratii au pus stapanire, in mod abuziv asupra incaperii de la capatul holului (uscatorie), izolandu-l printr-un zid si o usa, fara sa permita accesul celorlalti locatari in acest spatiu.
 Prin interogatoriul luat si raspunsul dat la intrebarea nr.3, paratii au recunoscut ca incaperea, de aproximativ 12 mp., situata la capatul palierului, avea destinatia de bucatarie-uscatorie, recunoscand ca au inchis cu cheie aceasta incapere in care nu au acces ceilalti locatari de la parterul blocului.
  Din cuprinsul registrului de inregistrare a cererilor pe anul 2000, a SC S. F. SA Satu Mare, la data de 24.06., este inregistrata cererea nr.2759 formulata de parati, pentru aprobarea folosintei exclusiva a spatiului in speta, ceea ce nu justifica, folosinta sau proprietatea exclusiva de catre parati pentru acest spatiu, care are destinatia pentru folosinta comuna a tuturor locatarilor.    
 Din depozitia martorilor A. S. si A. F. rezida ca spatiul uscatorie (fosta bucatarie), de la capatul fiecarui palier, a ramas la dispozitia comuna-devalmasa, a fiecarui locatar, subliniind ca unul dintre peretii garsonierei reclamantilor, fiind comun cu uscatoria de la parter, dat fiind ca este un spatiu neintretinut, cu geam si usa degradata, utilizat ca depozit, desi tratat de reclamanti cu solutii izolatoare este invadat de mucegai si igrasie, emanand mirosuri pestilentiale, ori datorita faptului ca paratii nu le permit accesul in spatiul comun, nu pot sa faca lucrari de izolatie corespunzatoare, desi conform prevederilor din Lg.nr.50/ 1991 si Lg.nr.114/1996, lucrarile de intretinere si reparatie a spatiului, profita si paratilor.
Procesul verbal de conciliere incheiat la data de 11.01.2011, releva incercarea reclamantilor de solutionare pe cale amiabila a litigiului cu paratii, insa nu s-a ajuns la niciun rezultat, paratii, refuzand in continuare sa permita accesul in acest spatiu de folosinta comuna, desi nu detin acte de proprietate exclusiva asupra acestui spatiu.
 Incidente cauzei pendinte sunt dispozitiile art.36 din Legea nr.114/11.10.1996 privind locuintele, potrivit carora: "in cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari sau chiriasi, impiedica cu buna stiinta si sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit, creand prejudicii celorlalti proprietari sau chiriasi, dupa caz, la solicitarea proprietarilor cladirii, sau a reprezentantului legal al acestora, instanta va hotari masurile pentru folosirea normala a imobilului".
 Aplicabile litigiului in speta sunt si dispozitiile art.1522 NCciv., potrivit carora: "debitorul poate fi pus in intarziere fie printr-o notificare scrisa, prin care creditorul ii solicita executarea obligatiei, fie prin cererea de chemare in judecata" si prevederile art.1528 NCciv.: "in cazul neexecutarii unei obligatii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, sa execute el insusi, ori sa faca sa fie executata obligatia".
Pentru considerentele de mai sus, instanta de fond, in baza dispozitiilor art.261 Cpc., art.1522, art.1528 si urmat.NCciv., Lg. nr.50/ 1991, si Lg.nr.114/1996, a admis actiunea conform dispozitivului hotararii atacate.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs paratii C. D., C.M., D.  L. si D. D..
Prin decizia civila nr. 58/Ap din 11 aprilie 2013 pronuntata de Tribunalul Satu Mare in dosar nr.  743/296/2011, s-a respins  apelul declarat de apelantii parati C. M. si C. D., D. L., D. D., impotriva sentintei civile nr.5895 din 4 iulie 2012 pronuntata de Judecatoria Satu Mare, in contradictoriu cu intimatii reclamanti P.D., P.V.si P. M.,  avand ca obiect obligatie de a face.
 Apelantii au fost obligati sa plateasca intimatilor suma de 400 lei cheltuieli de judecata in apel reprezentand onorariu avocatial, conform chitantei nr.56 din 13.03.2013, emisa de Cab.av.Vasvari Ghizela.
  Pentru a pronunta in acest mod, instanta de apel a avut in vedere urmatoarele aspecte:
Spatiul aflat in litigiu, in suprafata de 12 m.p. este o incapere care prin constructie avea destinatia de bucatarie comuna pentru toate garsonierele aflate la parterul blocului, ulterior fiind transformata in uscatorie. Acest spatiu face parte din blocul de locuinte din Satu Mare, str.C., nr.19, construit de SC S.F. SA SATU MARE, avand destinatia bloc de nefamilisti cu 28 de garsoniere, care ulterior au fost vandute chiriasilor, inclusiv partilor din prezenta cauza. Ulterior baile comune (un alt spatiu comun)  de pe fiecare  palier au fost transformate in garsoniere, astfel ca incaperile numerotate cu  numerele 8-9, ce au avut initial destinatia de baie comuna transformata in garsoniera, au fost cumparate de intimati.
Trecerea acestor spatii din proprietate comuna-fortata in proprietatea exclusiva a unor persoane, prin vanzarea-cumpararea acestor spatii s-a intemeiat si s-a realizat prin acordul tuturor coproprietarilor.
 Tribunalul a retinut ca folosinta exclusiva de catre apelanti a spatiului, in suprafata de 12 m.p., aflat la parterul blocului si cu perete comun fata de garsoniera cumparata de intimati, nu  poate fi permisa decat in aceleasi conditii de acord comun al tuturor proprietarilor de la parterul blocului, datorita destinatiei acestei incaperi de spatiu comun.
De asemenea, imprejurarea ca apelanta a formulat o cerere catre constructor de a inchide cu usa bucataria comuna de la parter, nu justifica folosinta exclusiva a spatiului care poate fi folosit in aceasta modalitate doar daca toti proprietarii consimt in acest sens. Mai mult, spatiul fiind perete comun cu garsoniera intimatilor este nevoie de o intretinere corespunzatoare pentru a se evita infiltratia de apa, mucegai, asa cum rezulta si din plansele foto atasate la dosar si necontestate de apelanti.
 Totodata, bunurile, parti comune dintr-un condominiu  au regimul juridic al coproprietatii fortate si  prin natura lor sunt folosite de mai multi co-proprietari, orice limitare a dreptului celorlalti coproprietari se poate face numai cu acordul acestora, prin regula unanimitatii, chiar si in situatia in care nu este vorba de incheierea actelor de dispozitie, cum ar fi actele de administrare. Aceasta interpretare corespunde cu reglementarea existenta in vechiul Cod civil de la 1865 si a Lg.114/1996 in forma existenta pana la intrarea in vigoare a Noului Cod civil prin Lg.287/2009 si a Legii nr.71/2011 de punere in aplicare a acestuia.
 Retinand ca in cauza apelantii exercita o folosinta exclusiva a spatiului fara a avea acordul celorlalti coproprietari, ca schimbarea destinatiei nu poate fi dispusa in mod unilateral, ca orice impiedicare a folosintei normale a spatiului comun creeaza prejudicii celorlalti coproprietari, instanta de apel apreciind ca in mod corect prima instanta a dispus in sensul admiterii actiunii intimatilor-reclamanti, care au reclamat ingradirea dreptului de folosinta asupra acestei incaperi detinuta exclusiv de apelanti.
 In considerarea celor evocate si intemeiat pe art.296 Cod proc.civ., art.274 Cod prov.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat, cu obligarea apelantilor la plata cheltuielilor de judecata ocazionate in apel si dovedite prin documente justificative anexate.
Impotriva acestei decizii, in termen au declarat recurs paratii-recurenti C. D., C. M., D. L. si D. D. solicitand modificarea hotararii atacate si respingerea actiunii ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata in toate instantele.
Prin motivarea recursului se arata ca intrebarea care se impune in prezenta cauza este aceea daca se naste un drept de proprietate fortata si perpetua in favoarea noului proprietar care a dobandit ulterior un drept de proprietate prin transformarea unei coproprietati (baie si WC) intr-o garsoniera, asupra unei uscatorii aceasta pentru ca initial cele doua spatii comune (baia si uscatoria) au fost afectate doar apartamentelor existente prin constructie.
Pe de alta parte, daca conventia colocatarilor necesara instrainarii spatiului comun (baie) pentru amenajarea unei noi garsoniere are valoare juridica, atunci si conventia celor de pe acelasi palier privind acordarea dreptului de folosinta asupra spatiului comun, uscatorie, are aceiasi valoare juridica; in urma unei astfel de conventii recurentii au depus la SC S. F. SA Satu Mare o cerere inregistrata sub nr. 2759 pentru confectionarea unei usi necesara inchiderii spatiului care era ocupat de diferiti boschetari.
In drept, invoca dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, art. 312 Cod procedura civila.
Prin intampinarea depusa la dosar intimatii P.D., P.V.si P.M. au solicitat respingerea recursului ca neintemeiat, apreciind ca interpretarea data de instanta de apel spetei in litigiu corespunde cu reglementarea existenta in Codul Civil, respectiv Legea nr.114/1996.
Examinand recursul prin prisma motivelor invocate, precum si din oficiu, conform art. 306 Cod procedura civila, Curtea apreciaza ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Nu se contesta de partile in proces faptul ca spatiul in litigiu, in suprafata de 12 mp. reprezinta o incapere care prin constructie a avut destinatia de bucatarie comuna pentru toate garsonierele aflate la parterul blocului, ulterior fiind transformata in uscatorie.
Fiind vorba de un spatiu comun acesta este supus regimului juridic al coproprietatii fortate asa cum este el reglementat de dispozitiile Codului Civil si ale Legii nr. 114/1996, ceea ce  presupune ca bunurile  de aceasta natura sunt destinate folosintei comune a tuturor coproprietarilor, orice limitare a acestui drept, respectiv orice schimbare a destinatiei bunului fiind supuse acordului tuturor coproprietarilor.
De mentionat si faptul ca dreptul de folosinta asupra spatiilor comune apartine tuturor coproprietarilor, indiferent de modul de dobandire a dreptului de proprietate asupra spatiilor locative, respectiv data dobandirii acestuia.
Intrucat recurentii au exercitat o folosinta exclusiva asupra spatiului in litigiu, fara a avea acordul celorlalti coproprietari, in mod corect instantele de fond si apel, i-au obligat pe acestia sa permita reclamantilor accesul si folosinta spatiului respectiv.
Fata de considerentele ce preced, Curtea, in temeiul art. 312 alin. 1 coroborat cu art. 316 si 296 Cod procedura civila a respins recursul ca nefondat, iar in baza art. 274 Cod procedura civila a obligat pe recurenti la 400 lei cheltuieli de judecata in favoarea intimatilor, reprezentand onorar avocatial.