Act de vanzare cumparare incheiat dupa deschiderea procedurii insolventei, la data incheierii caruia nu era notata in cartea funciara existenta vreunei cereri formulata in cadrul procedurii instituite de Legea nr. 64/1995.

DREPT CIVIL.
Act de vanzare cumparare incheiat dupa deschiderea procedurii insolventei, la data incheierii caruia nu era notata in cartea funciara existenta  vreunei cereri formulata in cadrul procedurii instituite de Legea nr. 64/1995.
 Art. 36 alin. 1 pct. 1 - 4 si art. 38 alin.  1 si 2 din Legea nr. 7/1996
Art. 40 din Legea nr. 64/1995 In speta, printr-o hotarare anterioara data de judecatorul sindic s-a  constatat  nulitatea unui prim contract de vanzare - cumparare autentic, actul subsecvent  celui anulat   irevocabil  facand  obiectul cauzei de fata, prin urmare, este incidenta situatia prevazuta de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, fiind aplicabile  prevederile  art. 38 alin. 1 din aceeasi lege, conform carora actiunea in  rectificare intemeiata pe dispozitiile  art. 36 pct. 1 - 4 isi va produce efectele fata de tertele  persoane care si-au inscris un drept real, dobandit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros, intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare, termenul in care  se poate  obtine  o astfel de repunere in situatia anterioara fiind, conform alineatului 2, de 3 ani de la data la care s-a inregistrat cererea pentru inscrierea dreptului a carei rectificare se cere.
Buna credinta era irelevanta in speta fata de dispozitiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabile chiar subdobanditorului de buna credinta si care nu poate  determina mentinerea contractului de vanzare cumparare, ci dimpotriva, buna credinta protejand efectele  actului subsecvent doar in situatia in care actiunea in rectificare de CF se promoveaza dupa 3 ani de la inscrierea  in cartea funciara a dreptului in favoarea tertului subdobanditor.

                                                                       

                                        DECIZIA CIVILA NR. 3102/2013-R din  23.05.2013                   
                                                            (dosar nr. 14106/111/2011) Prin sentinta civila nr.674 din 30 aprilie 2010 pronuntata de Judecatoria S, s-a respins ca nefondata actiunea formulata de reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N, in contradictoriu cu paratii K E A, K K si D I, avand ca obiect constatare nulitate act juridic contract de vanzare cumparare cu garantie ipotecara; restituire imobil si radiere inscriptii CF, reclamanta  a fost  obligata la plata in favoarea paratei D I a sumei de 1.000 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut  urmatoarele:
Cu referire la exceptia tardivitatii completarii motivelor cererii de anulare depusa de lichidatorul reclamantei:
Pentru primul termen al cauzei in rejudecare - 20.10.2009 - reclamantul a depus "concluzii scrise" (f.8), prin care a solicitat admiterea actiunii asa cum a fost formulata, reiterand faptul ca in sustinerea cererii sale "a invocat dispozitiile Codului civil art. 948 - 969 (lipsa calitatii de reprezentant legal al lui K E) raportat la dispozitiile art. 77 din Legea nr. 64/1995, prin care, dupa declansarea falimentului, administratorul este desistat din calitatea sa)", iar actul subsecvent celui incheiat cu incalcarea legii este nul, conform principiului "accesorium sequitur principalae", astfel ca si acesta va trebui declarat nul.
Pentru  termenul de judecata din data de 24.11.2009 al prezentului dosar, reclamantul a depus "completare a motivelor" privind  nulitatea contractul de vanzare-cumparare dintre sotii K si D I (f. 16), invocand prevederile art. 34, 36 si 38 din Legea nr. 7/1996  si solicitand ca, avand in vedere ca s-a anulat irevocabil actul de vanzare-cumparare dintre SC T  COM SRL si sotii K, sa se dispuna si anularea celei de-a doua vanzari, conform principiului "accesorium sequitur principalae". De asemenea, a invocat reaua-credinta a cumparatoarei constand in faptul ca aceasta fi avut cunostinta de falimentul SC T  COM SRL, iar in drept, a invocat: Legea nr. 7/1996 art. 34, 36, 38, Codul civil art. 948-060, 975.
La urmatorul termen de judecata din data de 19.01.2010 (incheierea f. 47), paratii au invocat exceptia tardivitatii depunerii acestei completari, intrucat cadrul procesual al prezentei cauze este cel cu care a fost investita prima instanta la momentul introducerii cererii de chemare in judecata.
In replica, reclamantul a sustinut ca este vorba doar de clarificari ale motivelor de drept ale prezentei actiuni iar la cuvantul pe fond a solicitat respingerea exceptiei; in cuprinsul concluziilor scrise (f.65 - pct. 5) a facut precizarea ca solicita a fi respinsa aceasta exceptie, ca nefondata, raportat la prevederile art. 132, 134 si 136 Cod procedura civila, intrucat "prima zi de judecata a fost la 20.10.2009 iar ulterior formularii cererii initiale a intrat in posesia  Deciziei nr. 225/C/24.06.2009 data de Curtea de Apel O din care a constatat ca prima vanzare a casei ce a fost anulata de judecatorul sindic a fost mentinuta de instanta de recurs iar a doua vanzare s-a decis a fi rejudecata de Judecatoria S; solicita respingerea exceptiei intrucat avocatii paratilor au invocat-o abia la al treilea termen de judecata.
Chiar daca este adevarat ca paratii au invocat tardivitatea depunerii acestei "completari de motive" la al treilea termen de judecata, exceptia a fost invocata la termenul imediat urmator celui in care aceasta completare a fost depusa la dosar, astfel incat decaderea este inoperanta.
In consecinta, instanta a apreciat ca prezenta "completare a motivelor" privind  constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare dintre sotii K si D I (f. 16) - raportat la temeiul de drept invocat prin actiunea introductiva, constituie - prin schimbarea temeiului de drept, ca element esential al cererii de chemare in judecata  -  o modificare de actiune propriu-zisa, facuta cu nerespectarea prevederilor art.132 Cod procedura civila, astfel incat a constat decaderea reclamantului din dreptul de a modifica cererea de chemare in judecata initiala, cu atat mai mult cu cat a fost efectuata in cursul rejudecarii cauzei.
Obiectul prezentei cauze - astfel cum a fost trimis spre rejudecare de catre Curtea de Apel O prin Decizia nr. 225/C/2009 - il constituie  capetele de cerere din actiunea introductiva privind: - constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare cu garantie ipotecara incheiat intre K E A si K K, in calitate de vanzatori - pe de o parte si D I, in calitate de cumparator - pe de alta parte, contract autentificat  de B.N.P. O L D. sub  nr. 1055/13.04.2001; - restituirea  imobilului catre averea debitorului SC T  COM SRL  si radierea inscriptiilor de carte funciara de sub B 17-18-19 din C.F. 2462 T, precum si a inscriptiilor de sub C 8-9-10 din aceeasi carte funciara.
In motivarea acestei sustineri, reclamantul a aratat doar ca "ambele operatiuni de vanzare, pe fond sunt nelegale deoarece s-au incalcat dispozitiile Codului civil - art. 948 (1) si art. 949 - K E nu mai avea calitatea de administrator si deci nu avea capacitatea de a contracta in calitate de vanzator" (ca prima operatiune fiind vorba de vanzarea-cumparare anterioara a aceluiasi imobil prin contractul de vanzare-cumparare incheiat intre SC T COM SRL si paratii K E A si K K, autentificat la Biroul Notarului Public O L sub nr. 1000 din 09.04.2001).
Conform prevederilor art. 315 alin. 1 Cod procedura civila: "In caz de casare, hotararile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecatorii fondului".
Astfel, sub acest aspect, s-a retinut ca in considerentele  deciziei de casare se mentioneaza urmatoarele:
"__..se cuvine a fi facuta distinctia intre nulitatile prevazute de legea 64/1995 in vigoare la momentul incheierii contractelor si cele prevazute in dreptul comun. Aceasta, atat sub aspectul persoanelor care pot formula o astfel de actiune cat si sub aspectul termenelor si a efectelor produse. Recurenta D I, care nu are calitatea de comerciant a incheiat un contract de vanzare-cumparare cu doua persoane fizice, achitand pretul convenit.
     Nefiind notata in C.F. existenta unei cereri de deschiderea procedurii prevazute de legea 64/1995, desi exista o astfel de obligatie prevazuta de legiuitor in sarcina persoanelor ce aplica procedura, este evident ca aceasta beneficiaza de dispozitia articolului 37 din legea 7/1996, care prevede la aliniatul 2 ca "subdobanditorul este considerat de buna credinta daca la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau nu a fost notata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul C.F.".
      Buna credinta a subdobanditoarei D I rezulta si din chestiunile prejudiciabile retinute in cuprinsul rezolutiei emise de parchetul de pe langa Judecatoria S care retine ca vanzarea s-a facut tocmai in scopul salvarii societatii debitoare de la procedura falimentului si pentru a asigura indestularea creditorilor.
    In sustinerea acestei concluzii vin si ordinele de plata ce confirma virarea sumelor de bani luate de aceasta recurenta cu titlul de imprumut de la banca direct in contul debitoarei S.C. T S.R.L.
    Nu este lipsit de importanta a se face precizarea ca la data incheierii  conventiei legea 64/1995 la art. 40,  nu a prevazut in mod expres interdictia instrainarii bunurilor sub sanctiunea nulitatii absolute, astfel ca nu i se poate imputa cumparatoarei  incalcarea unei interdictii legale si respectiv reaua credinta".
        "Instanta competenta - Judecatoria S - va tine seama la solutionarea cauzei de imprejurarea ca subdobanditoarei ii sunt aplicabile dispozitiile legale in vigoare la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv art. 40 din Legea 64/1995, deoarece intotdeauna nulitatea este sanctiunea care priveste incalcarea unor conditii contemporane incheierii actului. Nesocotirea acestor conditii de valabilitate este cauza desfiintarii unui astfel de act.
      Totodata se va avea in vedere  buna credinta a debitoarei pentru considerentele mai sus aratate, precum si seriozitatea pretului achitat, astfel cum rezulta din inscrisurile de la dosar, inclusiv expertiza efectuata.
       Dupa solutionarea capatului de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare, incheiat cu subdobanditoarea, instanta competenta va analiza si capetele de cerere vizand repunerea partilor in situatia anterioara si radierea inscriptiilor de C.F., astfel cum au fost solicitate de lichidator prin cererea introductiva".
Asadar, problemele de drept dezlegate de instanta de recurs, devenite obligatorii pentru instanta fondului, sunt:
- aplicabilitatea, in speta, a prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995 si ale art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996;
- inaplicabilitatea principiului anularii actului subsecvent in cazul subdobanditorului de buna credinta.
Examinand CF 2462 T (f.8-9 dos 222244/111/2001 al Tribunalului B si 58-60 dos. nr. 390/P/2002 al Parchetului de pe langa Judecatoria S), s-a constat ca la data incheierii contractului de vanzare cumparare cu garantie ipotecara incheiat intre K E A si K K, in calitate de vanzatori - pe de o parte si D I in calitate de cumparator - pe de alta parte, autentificat  de B.N.P. O L D. sub  nr. 1055/13.04.2001, ultimele inscrieri in foaia de proprietate erau cele de sub B 17-18 sub care era inscris dreptul de proprietate al paratilor K E A si K K, fara a fi notata existenta vreunui proces in legatura cu aceasta proprietate, iar in foia de sarcini, prin incheierea de carte funciara nr.6672/17.04.2001 - aceeasi in baza careia s-au facut inscrierile de sub B 19 in favoarea paratei D I -  sub C 8-9-10 s-au inscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) in favoarea vanzatorilor/paratilor K E A si K K, apoi radierea acesteia.
Conform prevederilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 (in Decizia de casare nr.225/C/2009  a Curtii de Apel O se mentioneaza ca fiind incident art. 37 alin.2 din Legea nr. 7/1996, insa continutul la care se face referire este cel al art. 34 din Legea nr. 7/1996):  "Cuprinsul cartilor funciare se considera exact, in folosul acelei persoane care a dobandit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, daca in momentul dobandirii dreptului n-a fost inscrisa in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca nu a fost cunoscut, pe alta cale, aceasta inexactitate".
Pe de alta parte, potrivit prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995, "In afara de cazurile prevazute de prezenta lege sau de cele autorizate de judecatorul-sindic, orice constituire de garantii personale sau reale, efectuata dupa deschiderea procedurii, va fi nula".
Decizia de casare nr. 225/C/2009  a Curtii de Apel O, retine ca "_la data incheierii  conventiei legea 64/1995 la art. 40,  nu a prevazut in mod expres interdictia instrainarii bunurilor sub sanctiunea nulitatii absolute, astfel ca nu i se poate imputa cumparatoarei  incalcarea unei interdictii legale si respectiv reaua credinta".
Drept urmare, parata D I beneficiaza de prezumtia bunei-credinte, prezumtie a carei rasturnare revenea in sarcina reclamantei, conform prevederilor art. 1169 Cod civil.
In acest sens, aceasta a solicitat si s-a incuviintat  audierea martorului H I (fila 55 dosar), a carui depozitie este, insa, neconcludenta, nementionand nici un element din care sa rezulte ca subdobanditoarea - parata D I ar fi cunoscut la acea data faptul ca inscrierea dreptului de proprietate al paratilor K E A si K K ar fi fost inexacta.
Drept urmare, in temeiul prevederilor art. 969 Cod civil, corob. cu art. 40 din Legea nr. 64/1995 si art. 34 din Legea nr. 7/1996, instanta va  respinge ca nefondata actiunea formulata de reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N in contradictoriu cu paratii K E A, K K si D I avand ca obiect constatare nulitate contract de vanzare cumparare cu garantie ipotecara autentificat sub nr. 1055/13.04.2001.
Avand in vedere ca prin Decizia nr. 225/C/2009, Curtea de Apel O a trimis spre rejudecare la Judecatoria Sa si capetele de cerere privind restituirea  imobilului catre averea debitorului SC T  COM SRL  si radierea inscriptiilor de carte funciara de sub B 17-18-19 din CF 2462 T, precum si solutia data primului capat de cerere prin prezenta hotarare, instanta a respins, pe cale de consecinta, si cererile accesorii privind restituirea imobilului catre averea debitorului SC T COM SRL  si a  dispus radierea inscriptiilor de carte funciara de sub B 17-18-19 din CF 2462 T.
In ceea ce priveste cererea de radiere a inscriptiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a aceleasi carti funciare - CF 2462 T - instanta a constat ca sub C 8-9-10 s-au inscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) in favoarea vanzatorilor/paratilor K E A si K K, iar apoi radierea acesteia.
Pe de alta parte, prin aceeasi incheiere de carte funciara nr.6672/17.04.2001 - respectiv aceeasi in baza careia s-au facut inscrierile de sub B 19 in favoarea paratei D I si cele de sub C 8-9-10 - sub C 11 s-a inscris dreptul de ipoteca in favoarea BRD SA O pentru suma de 380.000.000 lei (ROL) plus dobanzi si dreptul de interdictie de  instrainare, iar ulterior, prin incheierea de carte funciara nr. 1917/03.12.2002 s-a dispus radierea acestei ipoteci inscrise sub C 11.
Acesta este si motivul pentru care reclamanta, prin reprezentant, a aratat in mod expres - in sedinta publica din 13.04.2010 - ca nu solicita introducerea in cauza a BRD SA O intrucat creditul a fost rambursat.
Drept urmare, instanta a respins ca nefondata si cererea de radiere a inscriptiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a CF 2462 T.
Impotriva acestei  hotarari  a  declarat  recurs, recalificat  in apel reclamanta - apelanta SC T Com SRL  prin lichidator A N solicitand  schimbarea  in tot  a  sentintei atacate, in sensul admiterii actiunii, anularea  contractului de  vanzare -  cumparare  nr.1055/13 apr.2001  incheiat  la  BNP  O L  D, radierea  acestei operatiuni de  sub B 9   din CF 2462 T si obligarea  paratei D  I  la restituirea  imobilului catre  debitoarea SC T COM SRL T.
Prin decizia civila nr. 257/A din data de 13.09.2012, pronuntata de Tribunalul B, in dosar nr. 14106/111/2011, s-a admis ca  fondat apelul civil  formulat de  apelanta  SC T COM SRL - prin lichidator A N, cu sediul in mun. O, STR. M, nr.4, judetul Bihor in contradictoriu cu intimatii K E A, K K si D I - toti cu domiciliul in com. T, str. D nr.3, judetul B, impotriva sentintei civile nr. 674 din 30 aprilie 2010 pronuntata de Judecatoria S,   pe care  o schimba  in tot, in sensul ca:
S-a admis cererea principala formulata de  reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N,   in contradictoriu cu paratii K E A, K K si D I.
S-a admis cererea  de  interventie formulata in interesul   apelantei de  intervenienta SC E.W.B. si T SRL O, cu sediul in O, str. B.P.H, nr.25, judetul B.
S-a constatat  nulitatea  absoluta  a  contractului de  vanzare  - cumparare  cu garantie  ipotecara  autentificat  sub nr.1055/13 apr.2001  de  BNP O La  - D si dispune rectificarea CF-ului 2462 T, in sensul  radierii  mentiunilor de  sub B  19.
Fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a avut in vedere urmatoarele considerente:
In  cadrul dosarului de  faliment  cu nr. 222244/111/2001 al Tribunalului B  avand  ca   debitor   pe  SC T  Com. SRL  s-a    constatat   nulitatea  absoluta  a  contractelor  de  vanzare -  cumparare  autentificate  sub nr.1000  din 9 apr.2001  si  a  contractului   de  vanzare -  cumparare   cu garantie ipotecara autentificat  sub nr.1055/13 apr.2001 incheiate la   notarul public  O L D  si s-a  dispus   rectificarea  CF - ului 2462 T, in   sensul radierii mentiunilor  de  sub B 17, B 18  si  B 19  si revenirea   bunului in proprietatea   falitei   SC T  Com SRL  de  sub B 16.
In judecarea recursului, prin dec. civ. nr.225/C/2009 pronuntata de  Curtea  de  Apel O s-a dispus  trimiterea capetelor de  actiune avand  ca  obiect  constatarea  nulitatii  contractului de  vanzare -  cumparare  cu garantie ipotecara autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 incheiat la  notarul public  O L D, intre  K  E - A si K  K si D I, restituirea imobilului catre   averea  debitorului SC T Com SRL  si radierea   inscrisurilor   de  sub B 17,18,19    din CF 2462 T, precum si a inscrierilor  de  sub  C 8,9,10 din acelasi CF.
In considerentele decizie se  arata ca la rejudecarea cauzei   se  va avea in vedere  buna credinta a debitoarei, precum si seriozitatea pretului   achitat, asa  cum rezulta  din   rezolutia  Parchetului de  pe langa Judecatoria  S, care  retine  ca vanzarea  s-a  facut  tocmai in scopul salvarii societatii debitoare   de  la procedura falimentului si pentru a  asigura  indestularea creditorilor. Se  mai arata ca, in sustinerea acestei  concluzii vin  si ordinele  de  plata  ce  confirma virarea sumelor de  bani luate  de recurenta  D  I  cu titlu de  imprumut  de  la  banca   direct  in contul debitoarei SC T  Com  SRL.
In  cadrul prezentului apel s-au audiat  martorii B I si M  M. Martorul B I a aratat ca  imobilul ce face obiectul prezentului litigiu a fost  instrainat  intimatei D I  de  catre  cumnatul sau  K  E, fostul administrator al falitei SC T Com SRL T, cu scopul de   a fi  sustras urmaririi silite imobiliare, fara a se achita vreun pret. Aceste  aspecte au fost cunoscute de catre martori in virtutea  legaturilor  contractuale  ce  existau intre  firma  unde  lucra  martorul  - SC E.W.B. si T SRL si SC T SRL.
Faptul ca imobilul a  fost  instrainat  numitei D  I  cu scopul de  a  fi sustras  urmariri creditorilor  ce  au   declansat  procedura  insolventei societatii   SC T Com SRL, rezulta  si din declaratia    martorului H I  audiat   in fata  instantei  de  fond.
Starea  de  fapt retinuta  de  catre Parchetul de  pe langa  Judecatoria S  prin  Rezolutia  din 17 iunie 2003, in sensul ca, pentru  a achita  debitele restante  ale  societatii   SC T Com SRL, in data  de  9 apr.2001, numitul K  E - A, reprezentand SC T  Com. SRL  a  instrainat catre sine insusi, in calitate de persoana fizica, cu pretul de  50.000.000 lei imobilul inscris in CF nr.2462 T, cu nr. top 579/2, reprezentand casa  cu  gradina si teren aferent  in suprafata de  725  mp, aflat  in patrimoniul  societatii, iar  apoi,  in data  de  13  mai 2001  a  vandut, impreuna  cu sotia  sa  K  K, acelasi imobil   cumnatei sale  D  I, in schimbul sumei de  430.000.000  lei, pentru ca, urmare  a acestui contract in care  BRD SA  a figurat  in calitate  de creditor  ipotecar, numita  D I  sa  obtina un imprumut de  300.000.000  lei,   suma pe care  institutia  bancara a  virat-o in contul numitului K  - E  A si cu care  acesta  a creditat  ulterior, in data  de  23  aprilie 2001, societatea pentru a  putea  achita  in acest  fel o parte  importanta  din debitele societatii, nu este  in masura sa inlature  reaua  credinta a cumparatoarei D  I, care  la  momentul cumpararii  imobilului a cunoscut starea de  insolventa a  societatii   administrata de  catre  cumnatul sau  K  E, scopul  cumpararii nefiind  acela  de  achizitionare  a  imobilului.
De  altfel, conform dispozitiilor art.26  si 38  ale  L. nr.7/1996, in forma  initiala, aplicabila la data  vanzarii, actiunea  in rectificare  isi va produce efectele  fata de tertele persoane care  si-au inscris  vreun drept  real,   dobandit  chiar  cu buna credinta  si prin act  juridic  cu titlu oneros, intemeindu-se  pe  cuprinsul  cartii funciare.
Raportat si la faptul ca s-a  anulat  irevocabil  actul de  vanzare - cumparare  dintre  SC T  Com SRL T si  sotii K, conform principiului accesorium sequitur principalae,  se  impune constatarea  nulitati absolute   a  contractului de  vanzare - cumparare  incheiat intre  sotii  K  si D I.
Fata de  considerentele expuse, tribunalul in temeiul art.296  C.pr.civ.  a  admis  apelul  si a   schimbat  in tot  sentinta  apelata, conform  dispozitivul prezentei hotarari.
S-a constatat ca apelanta  nu a  justificat cheltuielile de  judecata  solicitate.
Impotriva acestei decizii, in termen, legal timbrat, au declarat recurs intimatii K E A, K K si D I, solicitand admiterea acestora, modificarea deciziei in sensul rejudecarii cauzei, respingerii apelului, a  cererii de interventie, mentinerea sentintei.
Prin motivele de recurs recurentii  K E A si K K au invocat  ca instanta s-a pronuntat doar  pe sustinerile, probele cerute de apelant si intervenienta, fiind incalcat art. 186, 192 Cod procedura civila, cata vreme martorul B I era angajatul intervenientei iar H I administrator si in relatii de dusmanie  cu ei, vadit interesati in cauza, declaratiile trebuind sa fie inlaturate. Nu s-a tinut cont de probele propuse de ei, declaratia martorului obiectiv M M si cele administrate in dosarul de urmarire penala.
Nu s-au avut in vedere  dispozitiile  art. 315 alin. 1 Cod procedura civila, problemele de drept dezlegate de instanta de recurs fiind obligatorii, iar prin decizia civila nr. 225/2009 a Curtii de Apel O s-a apreciat incidenta art. 40 din Legea nr. 64/1995 si art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, devenind  inaplicabil principiul anularii actului subsecvent in cazul subdobanditorului de buna credinta, intrand in autoritatea de lucru judecat, iar  instanta nu mai putea analiza art. 948 - 969, 975 Cod civil, art. 34, 36, 28 din Legea nr. 7/1996.
Solutia din dosarul de urmarire penala prin care au fost scosi de sub urmarire penala a constatat ca actul de vanzare cumparare  nr. 1000/09.04.2001 nu s-a facut in paguba  creditorilor ci dimpotriva, in vederea indestularii lor, rezolutia  avand efectul unei autoritati de  lucru judecat in penal asupra unei hotarari ulterioare in civil.
Din decizia de casare se retine  buna credinta la incheierea ultimului contract de vanzare cumparare si se impune a fi retinuta si in raport de reinscrierea vreunui litigiu in CF  nr. 2462 T. Sarcina  incumba lichidatorului la deschiderea procedurii falimentului, neindeplinita, fiind neintemeiata actiunea in anularea actului subsecvent, inadmisibil ca lichidatorul sa-si invoce  propria culpa.
La vanzarea imobilului catre D I imobilul era ipotecat pentru obtinerea unui imprumut cu care a fost creditata tot SC T Com SRL pentru stingerea debitelor restante, neexistand o intentie  frauduloasa.
Martorul H I avea interes in solutionarea cauzei - beneficiar al solutiei - fiind in relatie de dusmanie  cu ei datorita  procesului penal din 1999. Nici martorul audiat din partea apelantului si intervenientei nu aduce  nimic nou in cauza, nu demonstreaza  vreo intentie frauduloasa din parte lor si nici ca nu s-ar fi platit vreun pret de 500.000 ROL care a fost real si stipulat clar in actul autentic. De altfel, acel martor nici nu o cunostea pe D si nu s-a deplasat niciodata in T, nu stie unde au locuit  aceasta sau ei, spunand doar ca a aflat  de datoriile familiei K catre SC EWB T din spusele administratorului  H I si din actele  ce le-a depus  in timpul proceselor  de dupa incheierea acestui contract, deci, nu  releva o rea credinta anterioara ori concomitenta.
Referitor la D I, nu  se demonstreaza ca ar fi cunoscu vreo stare de insolventa a vanzatorilor, declaratia lui B I era partinitoare si trebuie  inlaturata ori privita cu rezerve cat timp a fost angajatul unei parti din proces. Martorul M M - singurul obiectiv - demonstreaza ca familiile D si K au locuit separat  in T, iar la nivelul localitatii nu s-a auzit anterior incheierii actului autentic de falimentul SC T SRL, numita D fiind  de buna credinta.
In drept s-a invocat art. 299 si urm. Cod procedura civila, art. 304 pct. 5, 7, 9 Cod procedura civila.
Recurenta D I, prin motivele de recurs a invocat ca din considerentele deciziei de casare reiese ca ea ca si cumparator a fost de buna credinta, a achitat pretul ce a fost serios, inscrisurile de la dosar confirmand acest aspect la fel expertiza efectuata, iar conform art. 315 alin. 1 Cod procedura civila hotararile instantelor de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt  obligatorii pentru judecatorii fondului.
Ca urmare, invocarea de instanta de fond a unor  argumente  referitoare la  buna credinta la incheierea contractului se inscrie in cadrul legal impus de textul invocat. Buna ei credinta reiese  clar din rezolutia Parchetului de pe langa Judecatoria S, din ordinele de plata ce confirma virarea sumelor de bani imprumutate - 300.000.000 ROL ce confirma seriozitatea pretului.
De altfel, art. 40 din Legea nr. 64/1995 in vigoare la incheierea contractului de vanzare cumparare nu a prevazut  interdictia instrainarii sub sanctiunea nulitatii absolute. La acel moment nu era notata vreo mentiune in CF referitor la existenta  vreunui proces sau a altor aspecte de natura a o pune in situatia d-a nu mai dori sa contracteze.
Buna sa credinta este in afara oricarui dubiu, declaratiile martorilor  fiind neconcludente cata vreme erau  in serviciul apelantei, fiind  deci subiective.
Martorul propus de familia K ce a locuit  in acea perioada in T, in apropierea domiciliului partilor nu a  aflat nimic de problemele financiare ale societatii. Desi  domiciliul familiei K era la aceiasi adresa cu a ei - T str. D nr. 3 - in realitate  au locuit la  locul situarii imobilului, neputand  fi vorba de faptul ca ar  fi avut  cunostinta de problemele financiare ale societatii.
Dupa incheierea  contractului, familia K  s-a mutat in O, dovada in plus a valabilitatii contractului, buna  ei credinta reiesind si din  decizia civila nr. 225/2009 ac Curtii de Apel O.
In drept  s-a invocat  art.  299, 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedura civila, art. 312 alin. 1 3 Cod procedura civila, Legea nr. 64/1995, Legea nr. 7/1996.
Intimatii, prin concluziile scrise depuse la dosar, au solicitat respingerea  recursului ca nefondat si mentinerea hotararii recurate.
Examinand  decizia recurata, prin prisma  motivelor de recurs cat si din oficiu, instanta de recurs a constatat urmatoarele:
Din cuprinsul deciziei civile nr. 225/04.06.2009 pronuntata de Curtea de Apel O - Sectia comerciala si de contencios administrativ, se retine faptul ca a fost  dispusa casarea partiala a sentintei civile nr. 608/F/19.06.2008 pronuntata de Tribunalul B - judecator sindic - si trimisa  Judecatoriei S pentru  solutionarea capetelor de cerere avand ca  obiect  constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare  cu garantie imobiliara incheiat intre  K E A si K  K si D I, autentificat  sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O L, restituirea catre averea debitorului SC T Com SRL, radierea  inscriptiilor din CF  nr. 2462 T, de sub B 17 - 18 - 19 si de la foaia  C nr. 9 - 10.
Potrivit considerentelor acesteia se retine  ca in coala de CF, la data  incheierii acestui contract de vanzare cumparare, nu era notata existenta unei cereri de deschidere a procedurii prevazute de Legea nr. 64/1995 desi exista o astfel de obligatie in sarcina persoanelor  ce aplica procedura, fiind evident ca beneficiaza cumparatorii de  dispozitiile art. 37 din Legea nr. 7/1996 ce prevede ca subdobanditorul este considerat de buna credinta daca la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau nu a  fost  notata nici o actiune prin care  se contesta cuprinsul CF.
S-a mai retinut ca buna credinta a  subdobanditoarei D I reiese  si din chestiunile  prejudiciale  retinute in cuprinsul rezolutiei emise  de Parchetul de pe langa Judecatoria S care retine  ca vanzarea s-a facut in scopul salvarii societatii debitoare  de la procedura  falimentului si pentru a asigura indestularea  creditorilor, ordinele de plata ce confirma virarea sumelor de bani luati de cumparatoare cu titlu de imprumut de la banca direct in contul debitoarei SC T SRL. La  data incheierii conventiei, Legea  nr. 64/1995 la art. 40, nu prevedea expres interdictia instrainarii bunurilor sub sanctiunea nulitatii absolute, neputand sa-i fie  imputat cumparatoarei incalcarea unei interdictii legale, respectiv reaua credinta.
Aceste aspecte s-au retinut intr-adevar de catre instanta de casare, insa, totodata s-a aratat  ca se impune  cu ocazia  rejudecarii, analiza capetelor de cerere  vizand repunerea partilor  in situatia anterioara, rectificarea  inscriptiilor din cartea funciara, nefacandu-se insa referire la faptul ca in speta ar fi inaplicabile  dispozitiile art. 38 din Legea nr. 7/1996 in vigoare la data incheierii contractului de vanzare cumparare  ce face obiectul cauzei.
Chiar daca s-ar avea in vedere doar cele retinute de instanta de casare referitor la buna credinta a cumparatoarei D I raportat la dispozitiile art. 315 alin. 1 Cod procedura civila si nu s-ar mai analiza probele ce potrivit instantei de apel ar dovedi contrariul, aceste aspecte nu ar fi de natura a duce  la concluzia ca ar fi inaplicabil principiul anularii actului subsecvent in cazul subdobanditorului de buna credinta asupra caruia  instanta de  casare nu s-a referit  ci dimpotriva, a aratat potrivit celor  expuse mai sus ca urmeaza a se analiza capatul de cerere vizand  repunerea partilor  in situatia anterioara, rectificarea inscriptiilor de carte funciara, iar actul incheiat de dobanditoare dupa deschiderea procedurii falimentului trebuie  analizat in raport de normele in vigoare la data incheierii lui.
Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 in vigoare la data incheierii contractului de vanzare cumparare  autentificat sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O D L, orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca inscrierea  sau actul in baza caruia  s-a efectuat  inscrierea nu a fost valabil, dreptul inscris  a fost gresit calificat, daca nu mai sunt  intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia  s-a facut  inscrierea.
In speta, prin sentinta civila nr. 608/F/19.06.2008 pronuntata de Tribunalul B - judecatorul sindic, s-a constatat nulitatea contractului de vanzare cumparare  autentificat sub nr. 1000/09.04.2001, referitor la imobilul situat in localitatea T, str. V  A, nr. 6, inscris in CF  nr. 2462 T, nr. top. 579/2, in natura casa si teren in suprafata de 725 mp si a contractului de vanzare cumparare cu garantie ipotecara autentificat sub nr. 1055/13.04.2001, referitor la cel de-al doilea  contract s-a casat sentinta conform celor expuse, astfel ca face  obiectul acestui dosar, fiind  deci un act subsecvent celui anulat irevocabil.
Ca urmare, ne gasim in situatia prevazuta de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 cata vreme actul in baza caruia  vanzatorilor K le-a  fost anulat dreptul de proprietate referitor la imobilul in litigiu, astfel ca, in mod corect instanta de apel a facut aplicarea art. 38 din Legea nr. 7/1996, care in  alin. 1 prevede faptul ca, actiunea in  rectificare, intemeiata pe  dispozitiile art. 36 pct. 1 - 4, isi va produce  efectele fata de tertele persoane care si-au inscris  vreun drept real, dobandit cu buna credinta si prin act juridic  cu titlu oneros, intemeindu-se pe  cuprinsul cartii funciare, termenul in care se poate  obtine o astfel de  repunere in situatia anterioara fiind  conform alin. 2 de 3 ani de la data la care s-a inregistrat cererea pentru inscrierea dreptului a carei rectificare  se cere, termen ce in speta a fost respectat, neexistand  de altfel critica in acest sens, cata vreme cererea de anulare a contractului de vanzare cumparare, rectificare de CF, s-a inregistrat la  02.11.2002, aspect ce reiese din  sentinta  civila nr. 608/F/19.06.2008 a Tribunalului B - judecator sindic.
Raportat la toate considerentele expuse, criticile recurentilor  referitor  la faptul ca nu se mai impunea  o analiza a  bunei lor  credinte cata vreme a  fost retinuta de instanta de casare, ca astfel s-a incalcat art. 315 alin. 1 Cod procedura civila, nu sunt intemeiate, fiind  irelevante fata de dispozitiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabil chiar  subdobanditorului de  buna credinta si care  nu poate insa determina  mentinerea  contractului de vanzare cumparare ci dimpotriva. Buna credinta protejeaza efectele  actului subsecvent  doar in situatia in care actiunea in  rectificare de CF  se promoveaza doar  dupa 3 ani de la  data la care s-a inscris  dreptul acestuia in cartea funciara, situatie  insa in care  nu ne regasim in speta conform celor expuse, actiunea s-a promovat  in termenul legal.
Ca urmare, nefiind  incidente dispozitiile art. 304 Cod procedura civila, instanta de recurs in baza  art. 312 alin. 1 Cod procedura civila a respins ca nefondate  recursurile, mentinand  in intregime decizia  recurata ca fiind legala si temeinica.