Uzucapiunea de scurta durata. Antecontractul de vanzare-cumparare-just titlu

Sentinta civila nr. 1258/20.112009 – in materie civila
Uzucapiunea de scurta durata. Antecontractul de vanzare-cumparare-just titlu

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Bicaz sub nr. 103/188/2009 din 19.01.2009, reclamantul CV a chemat in judecata paratii LM, IS si COMUNA DAMUC, prin reprezentant legal, Primarul, solicitand instantei, fara cheltuieli de judecata,  sa constate ca a dobandit dreptul de proprietate - prin uzucapiunea de la 10-20 de ani - asupra terenului curti-constructii in suprafata de 3129 mp situat in intravilanul satului Trei Fantani, comuna Damuc, judetul Neamt.
In motivarea in fapt a actiunii a aratat reclamantul ca in anul 1996, in
prezenta a 2 martori asistenti, a cumparat cu act de mana 1050mp teren intravilan de la parata LM. In anul 1997 a cumparat de la aceeasi parata si diferenta de teren pana la totalul indicat in petit, fara a incheia un inscris. Imediat dupa preluarea in fapt a posesiei si achitarea pretului, a procedat la inscrierea reclamantului in fisa de rol agricol si fisa de rol fiscal si si-a edificat casa –cu acte-pe terenul litigios. Reclamantului nu i-a fost contestata proprietatea sau indreptatirea la calitatea de proprietar, dar nu poate face acte de dispozitie deoarece nu are  titlu ad validitateam.
  Reclamantul si-a precizat actiunea in sensul ca a indicat ca temei juridic al uzucapiunii de la 10 la 20 de ani prevederile corespunzatoare din Codul civil ,cu just titlu; s-a motivat ca paratele sunt mama si fiica, iar vanzarea-cumpararea s-a facut doar in prezenta paratei fiice, care nu a inteles ca, nefiind dezbatuta succesiunea dupa defunctul lor sot si tata –mostenire din care face parte terenul in cauza–instrainatoarea a efectuat un just titlu.
In dovedirea actiunii au fost depuse inscrisuri si a fost audiat martorul LC.
          La termenul de judecata din 24.04.2009 judecatoria,din oficiu, a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei Comuna Damuc si a unit-o cu fondul,dupa ce a pus-o in discutia aparatorului reclamatului care a cerut respingerea acesteia, pentru opozabilitatea hotararii fata de parata vizata.
Analizand coroborat materialul probatoriul administrat, instanta retine urmatoarele:
I. Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Comunei Damuc- examinata cu prioritate potrivit art.137 alin.1 Cod procedura civila - Judecatoria o va admite si,in consecinta, va respinge actiunea fata de aceasta parata ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, motivat de inexistenta - in patrimoniul paratei persoane juridice - a dreptului de proprietate asupra terenului litigios.
         II.Referitor la fondul pricinii instanta retine:
         La data de 12.06.1996 reclamantul si parata LM incheie sub semnatura privata, un antecontract de vanzare –cumparare(zdelca,f.4)  prin care primul ,,cumpara” si secunda ,,vinde”, pentru pretul de 3 mil. ( pe care-l incaseaza) 1050 mp teren (invecinat la N cu drum forestier Bicajel iar la V cu Iarka Gavril),teren asupra caruia paratele - persoane fizice aveau calitatea de coindivizari, conform Certificatului de mostenitor nr.496/1995. Posesia  terenului a fost transmisa reclamantului odata cu perfectarea Antecontractului.
         Din anul 1997 reclamantul stapaneste de la paratele persoane fizice-potrivit declaratiei martorului(f.66) coroborata cu recunoasterile acestora si cu Planul de amplasament intocmit de Deak Janos (f.45)- diferenta de teren pana la 3129mp solicitata prin actiune;pentru aceasta diferenta nu s-a incheiat nici macar un antecontract sub semnatura privata si nu s-a produs dovada existentei ,a cuantumului si a platii pretului.
         In speta s-a cerut constatarea dobandirii de catre reclamant prin uzucapiunea de scurta durata(de la 10 la 20 de ani)a dreptului de proprietate asupra a 3129 mp teren  cu vecinatatile trecute in Planul de amplasament aratat.
         Potrivit art.1895 C.civ.,,Cel ce castiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani,daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul si prin douazeci de ani,daca locuieste afara din acea circumscriptie.”
          Asadar pentru a fi admisa actiunea in constatare drept de proprietate dobandit prin uzucapiune prescurtata (10-20ani) este obligatorie intrunirea cumulativa a 2 conditii speciale:
-1 posesia sa se intemeieze pe  just titlu/justa cauza,
-2 posesia sa fie de buna credinta.
         1. Potrivit art.1897 Cod  civil ,justa cauza este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea,schimbul etc.(alin1),un titlu nul neputand servi de baza prescriptiei de la 10 la 20 de ani (alin.2).
            Or, in pricina pendinte, s-a invocat drept just titlu pentru 1050mp teren un antecontract de vanzare-cumparare  care, urmat de predarea posesiei si plata pretului, niciodata nu poate constitui just titlu intrucat nu este translativ de proprietate ci da nastere la obligatii de a face in sarcina promitentilor.
              Pentru diferenta de teren in litigiu-2079mp-nu exista instrumentum (inscris constatator) al vanzarii-cumpararii,deci cu atat mai putin just titlu.
               Fara indeplinirea primei conditii este inutila examinarea cerintei secunde(posesie de buna credinta).
              Fata de considerentele expuse Judecatoria va respinge ca neintemeiata actiunea precizata.