atribuire in folosinta a unui apartament prin incheierea unui act aditional la contractul de inchiriere; partajarea folosinte pivnitei, in doua corpuri, cu stabilirea unei cai de acces.

Asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la aceasta instanta la data de 18.11.2009, sub nr… astfel cum a fost completata prin cererea depusa la dosar la data de 16.12.2009 (f. 21), reclamantii … au chemat in judecata pe paratii S…olicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta:
1. sa se constate ca apartamentul pentru care detin contractul de inchiriere nr…. face parte din imobilul situat in or. …, nr.40, inscris in CF …Agnita nr. top….,
2. sa se constate ca la subsolul imobilului in discutie, sub  apartamentul detinut in locatiune de reclamanti, exista o camera si un hol ce fac parte din patrimoniul locativ al orasului .., administrat de catre S.C….
3. sa fie obligata parata S.C. … Agnita sa le atribuie in folosinta reclamantilor camera si holul prin incheierea unui act aditional la contractul de inchiriere nr…..;
4. sa se dispuna partajarea folosintei pivnitei ce se gaseste la subsolul imobilului, in doua corpuri de pivnita cu suprafete egale de 12,60 mp fiecare, cu stabilirea unei cai de acces la corpul reclamantilor,
5. sa li se atribuie reclamantilor in folosinta unul din cele doua corpuri de pivnita cu calea de acces aferenta, asa cum se va stabili prin expertiza,
6. sa fie obligati paratii … si … sa isi ridice gardul pe care l-au pus in curtea imobilului si sa elibereze curtea si gradina comuna de toate obiectele si materialele proprietate personala, iar in caz de refuz sa fie autorizati reclamantii sa execute aceasta lucrare pe cheltuiala partilor,
7. sa fie obligati paratii …. sa le permita reclamantilor accesul in curtea si gradina imobilului precum si la fantana si WC din curtea imobilului,
cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamantii au aratat ca detin contract de inchiriere pentru apartamentul ce face parte dintr-un imobil situat in orasul …., jud. Sibiu, compus din 2 camere si dependinte.
In acelasi imobil, dar intr-un alt apartament, locuiesc familia … si … in calitate de proprietari, conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr… la BNP … ..; paratii ..au intrare in apartamentul dansilor pe la imobilul de la nr. 42, ce apartine familiei …(parintii paratei …).
De la data cumpararii paratii  … folosesc intreg spatiul locativ ce se gaseste la subsolul imobilului de la nr.40, sub apartamentul reclamantilor; astfel paratii …. folosesc in intregime pivnita ce se gaseste la subsolul imobilului, desi prin contractul de vanzare cumparare au dreptul numai la ½ din suprafata totala, afirmatie confirmata si de contractul de inchiriere al reclamantilor prin care acestia dispun de folosinta unei suprafete de 12,60 mp reprezentand ½ din suprafata totala.
 Totodata, tot la subsolul acestei pivnite se mai gaseste o alta camera, cea pentru care solicita contract de inchiriere, situata chiar langa pivnita, pe care tot familia …. o foloseste in totalitate de la data cumpararii apartamentului si un hol, care, raportat la  contractul de vanzare-cumparare al paratilor, nu au fost cumparate de parati.
Primul proprietar al apartamentului familiei … a fost familia … si .., care au cumparat in anul 1973 de la fostul Oficiu pentru construirea de locuinte proprietate personala, in temeiul contractului de inchiriere nr…..
Paratii .. la data actuala folosesc un spatiu mai mare decat cel cumparat si ca atare doresc ca S.C. .. Agnita sa isi dea tot concursul legal pentru  a lamuri corect componenta celor doua apartamente din imobil si a remedia eventualele greseli ce s-au facut la vanzarea cumpararea apartamentului de catre familia … in anul 1973.
In motivarea petitelor 4-7, reclamantii au mai aratat ca prin contractul de inchiriere au dreptul sa foloseasca curtea si gradina imobilului, inclusiv WC-ul  si fantana ce se gasesc in curtea comuna.
La data actuala familia … foloseste abuziv toata curtea si gradina imobilului; mai mult, le-au pus un gard in mijlocul curtii care ii impiedica sa aiba acces in toata curtea inclusiv in gradina, precum si la fantana si WC-ul ce se gasesc in spatele curtii.
Paratii au ingramadit curtea imobilului cu tot felul de obiecte si materiale ale lor, producand o imagine inestetica curtii si ingradindu-le dreptul de folosinta a acesteia, pe care il detin in temeiul actului locativ.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile Legii nr.114/1996 si ale art.1073, 1077, 1426 Cod civ. si art.274 C.pr.civ.
In dovedire reclamantii au solicitat proba cu interogatoriul paratilor …, proba testimoniala cu 3 martori, expertiza in constructii si efectuarea unei cercetari locale si au depus la dosarul cauzei: actiunea civila formulata de reclamantii …(f. 8-11), contractul de vanzare-cumparare nr.253/2004 (f.12) si contractul de inchiriere nr.33/19.05.2009 (f. 13-15), raspuns la memoriul formulat de catre reclamanta .. comunicat de catre Consiliul Local .. prin adresa nr.118/03.02.1997( f.31).
Actiunea a fost legal timbrata, potrivit dovezilor care au fost anulate si atasate la dosarul cauzei ( f. 6, 24, 42).
Parata S.C. .. a formulat intampinare in cauza (f. 32-33) in sensul ca nu se opune in privinta petitelor 1 si 2 din actiune, iar in privinta petitului 3, de asemenea, nu se opune cu precizarea ca este necesar a fi chemata in cauza ca parte Primaria Agnita prin primar, deoarece reclamantii solicita incheierea unui act aditional la contractul de inchiriere nr.33/19.05.2009, S.C. ….. neputand incheia un contract de inchiriere sau un act aditional pentru o suprafata din proprietatea statului fara o decizie de repartitie din partea Primariei … Solicita sa nu fie obligata la plata cheltuielilor de judecata.
De asemenea, parata S.C. … a invocat exceptia de conexitate solicitand, potrivit art.164 C.pr.civ. conexarea prezentului dosar cu dosarul nr.259/174/2009 aflat pe rolul Judecatoriei Agnita, cu termen de judecata la data de 20.01.2010, motivat de faptul ca in acest dosar familia … a solicitat a se constata existenta suprafetei de 52,50 mp reprezentand apartamentul detinut in proprietate si o noua iesire din indiviziune, petitul 1 din actiunea prezenta fiind solicitat in intregime in dosarul nr.259/175/2009.
In motivarea intampinarii s-a aratat ca pe strada …, exista doua apartamente detinute de catre familii diferite, familia … si familia …. Ambele familii solicita o identificare a apartamentelor pe teren, astfel ca printr-o noua dezmembrare (deoarece cea din anul 1974 nu este completa) s-ar rezolva identificarea celor doua apartamente, atat din punct de vedere al suprafetelor, cat si a cotelor parti din folosinta comuna, iar daca exista un surplus de suprafata care nu este trecut nici in contractul de inchiriere si nici in cel de vanzare cumparare, pentru aceasta suprafata Primaria …va fi obligata sa emita o decizie de repartitie.
De asemenea, se considera ca daca va avea loc o noua dezmembrare a celor doua apartamente, celelalte petite aflate in dosarul nr…., cat si in dosarul nr…. se vor rezolva.
La data de 23.03.2010 reclamantii au depus la dosar precizare de actiune in sensul ca solicita sa fie obligat Consiliul Local ….sa le elibereze ordin de repartitie pentru camera si holul ce se gasesc in subsolul imobilului unde locuiesc, situat in …, intrucat fac parte din patrimoniul locativ al orasului … si totodata sa fie obligata S.C. … ca la obtinerea repartitiei sa procedeze la incheierea unui act aditional la contractul de inchiriere nr.33/19.05.2009, pentru acest spatiu.
Ca urmare a precizarii de actiune formulate de catre reclamanti, prin incheierea de sedinta din data de 14.04.2010 s-a dispus introducerea in cauza, in calitate de parat, a ….
Paratii …. prin notele de sedinta depuse la dosar la data de 30.06.2010 (f.119-120) au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, motivat de faptul ca acestia sunt doar chiriasi ai imobilului situat in Agnita, str. …. – corp II conform releveului, proprietar fiind Statul Roman, respectiv S.C. ….
In motivare s-a aratat ca, dupa cum rezulta din releveul din 10.12.1973 camera de langa pivnita (notificata in releveu ca si bucatarie) si holul, despre care reclamantii sustin ca ar face parte din patrimoniul locativ al orasului ..,  le apartin si ca prin hol este singura intrare in apartamentul lor. Chiar si fosta proprietara, de la care au cumparat imobilul, doamna ……fosta .., afirma ca acele spatii le-a cumparat de la Oficiul judetean pentru constructia de locuinte proprietate personala Sibiu.
Sustinerile reclamantilor ca nu le-ar apartine aceste incaperi – camera de langa pivnita si holul se bazeaza pe faptul ca in contractul de vanzare-cumparare apar doar 2 camere (insumand 52,50 mp), imprejmuiri (2 ml), sopron (17,70 mp), grajduri (14,00 mp), insa studiind in amanunt releveul reiese clar ca acele 2 camere impreuna cu bucataria, holul, baia si cele 2 camari insumeaza 52,50 mp si de aici se poate deduce clar eroarea pe care reclamantii …. o sustin in ceea ce privesc cele doua incaperi, camera de langa pivnita si holul.
Referitor la petitul prin care se solita stabilirea unei cai de acces la corpul lor de pivnita, se sustine ca folosirea pivnitei se poate face prin deschiderea trapei existente, care este practicata in bolta, respectiv tavanul pivnitei. Si inainte fostii chiriasi, familia…, au folosit partea lor de pivnita prin coborarea pe niste scari direct prin trapa, fapt ce poate fi dovedit cu martora.. .. fosta .. care a si depus marturie in dosarul nr.259/174/2009.
Referitor la cererea completatoare de actiune, petitele 3, 4 si 5, paratii … au depus la dosar raspuns la intampinare, intampinarea si precizarea de actiune, care au fost formulate in dosarul nr.259/174/2009, de unde reiese ceea ce familia … cere in acest proces.
Referitor la sustinerile reclamantilor ca prin contractul de inchiriere au dreptul de a folosi fantana, se arata ca in contractul de inchiriere nu este specificat nicaieri dreptul de folosinta asupra fantanii, fantana aflandu-se in imediata apropiere a imobilului paratilor la o distanta de nici o jumatate de metru de casa. Avand in vedere ca exista apa de la retea, iar fantana se afla in stare avansata de degradare din punct de vedere tehnic, apa nemaifiind potabila intrucat nu a mai fost folosita de ani de zile, si prin simplul fapt ca nimeni nu locuieste in acel imobil, apreciaza ca familia Enciu nu ar avea nici un drept asupra folosirii acestei fantani si, fiind un real pericol atat pentru copii, cat si pentru animale, considera ca fantana necesita astupata.
In notele de sedinta, paratii mai arata ca din contractul de inchiriere nr.33/19.05.2009 rezulta ca familia… detine: 2 camere, bucatarie, camara, antreu, pivnita, cotet, WC, insa, in fapt, acestia folosesc si scarile exterioare care nu apar in releveul din 10.12.1973, fiind construite cel mai probabil ulterior si pe care ei nu detin contract de inchiriere. Aceste scari nu permit intrarea cu masina in curte atat a paratilor, cat si pompierilor in caz de incendiu.
Paratii .. si .., au anexat notelor de sedinta copie de pe urmatoarele inscrisuri: raspuns la intampinare, intampinare si precizare de actiune formulate in dosarul nr.259/2009 ( f. 121-122), raportul de expertiza tehnica realizat de catre expert tehnic - ing. .. (f. 123-139), contractul de vanzare-cumparare nr.253/16.02.2004 (f.141) si releveu (f.142).
Au fost admise si administrate probele solicitate de parti.
Prin incheierea de sedinta din 13 iulie 2011 in baza art.2441 C.pr.civ. s-a dispus suspendarea judecatii cauzei pana la pronuntarea unei hotarari irevocabile in cauza ce formeaza obiectul dosarului nr….. al Judecatoriei Agnita, impotriva incheierii de suspendare fiind declarat recurs de catre reclamantii .., care a fost respins prin decizia civila nr…. a Tribunalului Sibiu.
La data de 30.05.2011 reclamanta … a solicitat repunerea pe rol a cauzei, prin rezolutie a instantei fiind dispusa atasarea la dosar a sentintei civile nr.373/27.10.2010 pronuntata in dosarul Judecatoriei Agnita nr… definitiva la data de 21.03.2011 si irevocabila la data de 22.04.2011 prin nerecurare si a deciziei civile nr.190/21.03.2011 pronuntata in acelasi dosar de catre Tribunalul Sibiu.
La termenul de judecata din 06.09.2011 s-a depus la dosar de catre avocatul reclamantilor procesul-verbal de cercetare la fata locului incheiat la data de 16.10.2009 in dosarul nr.259/174/2009, dosar din care s-a disjuns prezenta cauza.
La acelasi termen de judecata reprezentanta paratei S.C. … a aratat ca nu mai sustine exceptia de conexitate invocata in cauza, dat fiind faptul ca dosarul nr.259/174/2009 s-a solutionat si in completarea probatoriului a depus la dosar raportul de expertiza tehnica judiciara efectuat in dosarul nr.259/174/2009, iar parata … si-a mentinut exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor si fata de noua situatie.
Pe fondul cauzei, reprezentanta paratei S.C. …. a invocat exceptia autoritatii de lucru judecat fata de petitul 1 al actiunii, motivat de faptul ca acest petit a facut obiectul dosarului civil nr.259/….., care a fost solutionat irevocabil prin sentinta civila nr…. hotarare judecatoreasca prin care s-a constatat ca acea camera si acel hol sunt in proprietatea familiei .., nu a Statului Roman, solicitand, ca urmare, a se constata ca dispozitia de repartitie de catre Primaria or. Agnita isi pierde semnificatia, imobilul nemaifiind in proprietatea Statului Roman.
Instanta a incuviintat pentru reclamanti proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei, proba cu interogatoriile partilor .. si … proba cu 2 martori, .. .si .., si proba cu expertiza tehnica judiciara in specialitatea constructii.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma probelor administrate, instanta retine urmatoarele:
In fapt, reclamantii … sunt titularii contractului de inchiriere pentru suprafete cu destinatia de locuinte nr.33/19.05.2009 incheiat cu parata SC ……., avand ca obiect locuinta situata in Agnita, zona B, … compusa din 2 camere, bucatarie, camara, antereu, pivnita, cotet si WC, suprafata locuibila fiind de 45,01 mp (f. 13-15).
Paratii .. … au dobandit dreptul de proprietate comuna in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.253/ 16.02.2004 de Biroul Notarului Public ….asupra imobilului situat in localitatea …., jud. Sibiu, inscris in CF nr.4038 Agnita, nr. top. 778/2 si 779/2 – corpul nr.2, compus din 2 camere, pivnita, imprejmuiri, sopron, grajduri si 111 mp din intreg terenul cladit si necladit de 683 mp, cu parti indivize comune. (f. 12)
Prin Sentinta civila nr. 373/27.10.2010, irevocabila (f. 174-180), a fost admisa in parte actiunea civila formulata de reclamantii .. si … impotriva paratilor Orasul Agnita, S.C. …S.R.L. Agnita, …., si in consecinta, printre alte dispozitii:
• s-a dispus dezmembrarea imobilului mentionat anterior in doua apartamente, conform propunerilor din raportul de expertiza tehnica intocmit in cauza de expertul tehnic ing. …. si suplimentului la acest raport, astfel:
- apartamentul nr.1 compus din: la etaj 2 camere, bucatarie, camara, hol, scari exterioare, la demisol: pivnita comuna, in curte: 1 sopron, 1 latrina;
- apartamentul nr.2 compus din: la demisol bucatarie, baie, 2 camari, hol si pivnita comuna, la parter: 2 camere, in curte: 1 bucatarie de vara, 1 sopron.
• s-a constatat ca parti indivize comune ale imobilului sunt, in cotele de 53,05 % pentru apartamentul nr.1 si 46,95 % pentru apartamentul nr.2, intreg terenul cladit si necladit de     683 mp, curtea si imprejmuirile, zidurile comune, instalatiile edilitare de gaz metan si electrice, pana la intrarea in apartamente, podul comun in zona D+P
• s-a dispus intabularea in cartea funciara a celor doua apartamente, astfel cum au fost dezmembrate si reintabularea dreptului de proprietate conform situatiei actuale:
- in CF … II …, nr. top… apartamentul nr.1, proprietar asupra terenului si constructiilor fiind Statul Roman, detinut in prezent de … in baza contractului de inchiriere nr.33/19.05.2009.
- in  CF  ..  Agnita,  nr. top…  apartamentul  nr.2,  proprietari  asupra constructiilor fiind …, iar asupra terenului Statul Roman.
Coroborand cele cuprinse in dispozitivul si considerentele acestei sentinte cu raportul de expertiza si procesul-verbal de cercetare la fata locului intocmit in cadrul dos. nr. … (f. 123-134, 199) dar si cu concluziile raportului de expertiza intocmit in prezenta cauza (f. 103-108), rezulta ca s-a statuat deja prin hotarare judecatoreasca irevocabila asupra existentei in cadrul imobilului situat in or. …, inscris in CF …, a camerei si a holului referite de reclamanti in cadrul petitului nr. 2 din actiunea formulata, precum si asupra faptului ca aceasta camera si acest hol fac parte din apartamentul proprietate a paratilor ….
Potrivit raportului de expertiza intocmit in prezenta cauza (f. 103-108), apartamentul detinut de reclamanti in baza contractului de inchiriere nr. 33/19.05.2009  face parte din imobilul situat in …, inscris in CF …, nr. top .. Expertul desemnat a propus in cuprinsul acestui raport 3 variante de partajare a folosintei pivnitei care face parte din imobilul respectiv. Reclamantii au optat pentru varianta nr. II iar paratii … si S.C…. au ales varianta nr. I.
Potrivit declaratiilor martorilor ascultati (f. 72-74) coroborate cu interogatoriile administrate (f. 57, 86) si fotografiile depuse la dosar (f. 58-71), ….. au amplasat un gard format dintr-o fosta poarta in curtea comuna a imobilului in litigiu, gard care are o inaltime de aproximativ 2 m si care opreste accesul reclamantilor la o parte din curte si la gradina comuna. De asemenea, paratii …. au depozitat in curtea si gradina comuna diferite obiecte si materiale proprietate personala si nu au permis accesul reclamantilor la fantana si la latrina din aceeasi curte.
In drept, conform art. 1420 si urm. C.civ., art. 28 din Legea 114/1996 (forma in vigoare la data formarii si desfasurarii raportului juridic dedus judecatii), in temeiul contractului de inchiriere a unei locuinte, locatarul dobandeste dreptul de folosinta asupra bunului inchiriat.
Calitatea procesuala activa presupune identitatea intre reclamantul dintr-un litigiu si titularul dreptului subiectiv din raportul juridic dedus judecatii.
Raportat la prevederile art. 1201 C.civ. (forma in vigoare la data formarii si desfasurarii raportului juridic dedus judecatii) si art.166 C.p.c., sunt intrunite elementele autoritatii de lucru judecat atunci cand exista o a doua cerere de chemare in judecata care are acelasi obiect, este intemeiata pe aceeasi cauza si este intre aceleasi pati, facuta de ele si in contra lor in aceeasi calitate.
Avand in vedere situatia de fapt retinuta mai sus, instanta retine mai intai ca reclamantii, in calitatea de titulari ai contractului de inchiriere nr.33/19.05.2009 incheiat cu parata SC …SRL AGNITA, avand ca obiect locuinta situata in …, sunt titulari ai dreptului de folosinta asupra acestei locuinte si au calitatea procesuala de a formula petitele supuse prezentei judecati, petite care pun in discutie doar folosinta si nu proprietatea asupra imobilului in litigiu.
In consecinta, va fi respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active.
In al doilea rand, instanta constata ca sunt intrunite elementele autoritatii de lucru judecat in privinta petitului referitor la constatarea existentei unei camere si a unui hol care ar face parte din patrimoniul locativ al. or. Agnita, administrat de SC …. Aceasta intrucat asupra acestui aspect s-a statuat deja prin Sentinta civila nr. …, irevocabila, in urma unui proces purtat intre aceleasi parti, avand acelasi obiect si intemeiat pe aceeasi cauza.
In consecinta, va fi admisa exceptia autoritatii de lucru judecat cu privire la capatul de cerere referitor la constatarea existentei unei camere si a unui hol care fac parte din patrimoniul locativ al. or. Agnita, administrat de SC …..
Raportat la aceasta ultima solutie, vor fi respinse si cererile reclamantilor de a fi obligata parata S.C. ….sa le atribuie in folosinta camera si holul prin incheierea unui act aditional la contractul de inchiriere nr.33/19.05.2009 si de a fi obligat paratul CONSILIUL LOCAL … sa le elibereze ordin de repartitie pentru camera si holul ce se gasesc in subsolul imobilului si totodata sa fie obligata S.C. …. ca la obtinerea repartitiei sa procedeze la incheierea unui act aditional la contractul de inchiriere nr…, pentru acest spatiu.
Raportat la situatia de fapt retinuta mai sus, se va constata ca apartamentul detinut de reclamanti in baza contractului de inchiriere nr. 33/19.05.2009  face parte din imobilul situat in .
Avand in vedere neintelegerile dintre reclamanti si paratii .., se va dispune partajarea folosintei pivnitei care face parte din in imobilul situat in …, inscris in CF …Agnita.
Va fi dispusa partajarea conform variantei I propuse de expertul .. prin raportul de expertiza si schitei aferente care fac parte integranta din prezenta hotarare, in 2 corpuri de suprafete egale cu asigurarea unei cai de acces pentru reclamanti.
Aceasta varianta a fost stabilita avand in vedere lucrarile necesare fiecarei variante propuse de expert si costurile aferente, implicatiile asupra bunei folosinte a spatiilor aflate in proprietatea paratilor …..si, respectiv, in folosinta reclamantilor, recomandarea expertului si acordul partilor care cumuleaza si calitatea de proprietari asupra imobilul situat in Agnita, str. …, respectiv al paratilor .. si S.C. …., asupra variantei alese.
Pentru a se asigura exercitarea deplina a dreptului de folosinta al reclamantilor, se va dispune obligarea paratilor … la ridicarea gardului (poarta) amplasat in curtea imobilului in litigiu, in caz de refuz reclamantii fiind autorizati sa execute lucrarile pe cheltuiala acelorasi parati. De asemenea, vor fi obligati paratii …. sa permita accesul reclamantilor in curtea si gradina imobilului in litigiu, la fantana si la latrina din aceeasi curte.
Avand in vedere aceleasi considerente, vor fi obligati paratii ….. la eliberarea curtii si gradinii comune de obiectele si materialele proprietate personala depozitate in spatiile respective insa doar in masura necesara asigurarii dreptului reclamantilor la folosinta comuna, in caz de refuz reclamantii fiind autorizati sa execute lucrarile pe cheltuiala acelorasi parati. Aceasta intrucat din probele administrate nu rezulta ca toate obiectele si materialele proprietate personala depozitate in spatiile comune aduc atingere dreptului de folosinta al reclamantilor.
Raportat la dispozitiile art. 274-277 C.p.c, retinand natura raportului juridic dedus judecatii, pozitia procesuala exprimata de parati, calitatea fiecaruia dintre acestia, solutia ce urmeaza a fi pronuntata, de admitere in parte a pretentiilor exprimate de reclamanti precum si modul in care profita fiecarei parti solutia de partajare a folosintei, instanta va dispune obligarea, in solidar, a paratilor …… la plata catre reclamanti a sumei de 1.610 lei cu titlul de cheltuieli de judecata (din totalul de 1.876,4 retinut ca justificat reprezentand onorariu avocatial – f. 202, timbraj – f. 5, 30, 42, onorariu expert – f. 84, cheltuieli deplasari avocat in masura prezentei la termenele de judecata si raportat la distanta dintre Sibiu si Agnita – 382 lei f. 202).