Hotarare care sa tina loc de act autentic

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata sub nr. 457/270/R/(6917/2006) pe rolul Judecatoriei Onesti, reclamantii I.V. si I.D., in contradictoriu  cu paratii T.F.A., L.V.,  L.P.D.B., au solicitat perfectarea vanzarii cumpararii, obligarea paratilor la plata contravalorii imbunatatirilor, stabilirea unui drept de superficie precum si a unui drept de retentie.
Prin sentinta civila nr.1970/10.09.2015  s-a admis in parte actiunea a fost respins ca nefondat capatul de cerere privind perfectarea contractului de vanzare cumparare incheiat in data de 27.02.1994.
S-a respins ca nefondat capatul de cerere avand ca obiect instituire drept de superficie cu privire la suprafata de 210 mp teren curti constructii.
Au fost obligati paratii  sa plateasca contravaloarea imbunatatirilor suportate de catre reclamanti, respectiv suma de 38.287, 29 lei, dupa cum urmeaza: parata T.F.A., in cota de ½, iar paratii L.V. si L.P.D.B., in cota de cate ¼ fiecare.
S-a stabilit in favoarea reclamantilor un drept de retentie cu privire la imobilul casa situat in localitatea Targu Ocna, pana la plata contravalorii imbunatatirilor de catre parati.
Au fost obligati paratii la plata cheltuielilor de judecata in valoare de 3.810 lei reprezentand onorariu expert in valoare de 1.800 lei, taxa judiciara de timbru in valoare de 2010,70 lei catre reclamant, dupa cum urmeaza: parata T.F.A., in cota de ½, iar paratii L.V. si L.P.D.B., in cota de cate ¼ fiecare.
Au fost obligati reclamantii la plata onorariului de expert in valoare de 300 lei catre d-na expert M.M.
Au fost obligati compensate cheltuielile de judecata reprezentand onorarii avocat.
S-a dispus plata onorariului de expert in suma de  1.500 lei, potrivit chitantelor nr. 6890101/1 din 2015 eliberata de CEC Agentia Onesti catre d-na expert M.M. de catre BLE din cadrul Tribunalului Bacau.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a avut in vedere urmatoarele considerente:
Analizand inscrisul sub semnatura privata intitulat „chitanta”, instanta a retinut ca acesta nu intruneste conditiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 din vechiul Cod civil, fiind obligatoriu intre partile contractante in baza art. 969 din vechiul Codul civil.
Asadar, instanta a apreciat in cursul judecatii, ca inscrisul intitulat chitanta nu avea valoarea unui antecontract, inscris sub semnatura privata, dar care putea reprezenta un inceput de dovada scrisa, coroborat si cu  imposibilitatea morala de preconstituire a unui inscris autentic prin prisma increderii pe care o prezenta numita F.M., ( persoana ce avea cunostinte juridice, fost procuror, avocat).
Inscrisul respectiv nu reprezinta un antecontract in sensul legii, intrucat nu au fost mentionate partile raportului juridic, care ar implica potrivit sustinerilor reclamantului o promisiune bilaterala de vanzare cumparare si cel mai important element contractual care lipseste, este pretul convenit de parti. Contrar sustinerilor reclamantilor, acest pret nu a fost mentionat in contract si cu atat mai putin nu se stie daca a fost sau nu primit de pretinsul vanzator, F.M..
Sustinerile din intampinarea formulata de numita T.F.A.  sunt si ele de natura sa contrazica sustinerile reclamantilor, prin avocati S.Z. si A.V., de la ultimul termen de judecata si anume ca inscrisul intitulat chitanta nu a fost contestat de mostenitori. Acest inscris a fost contestat atat sub aspectul cerintelor impuse de lege, cat si din punct de vedere faptic, parata invederand faptul ca  F.M. ar fi incredintat reclamantilor prin procura autentificata sub nr. 5916/1994, dreptul de administrare al imobilului din strada C.B., fara intentia de a transmite dreptul de proprietate asupra acestuia.
Instanta a constatat ca in cauza de fata nu pot fi retinute declaratiile testimoniale pentru a suplini lipsa elementelor fundamentale si esentiale ale promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, respectiv numele partilor, pretul convenit, atata timp cat nici unul din martori nu a asistat la incheierea „ chitantei”. Mai mult, martorii au declarat ca au cunostinta doar despre faptul ca F.M. ar fi primit niste bani pentru o intelegere verbala cu reclamantul caruia urma sa ii dea casa, actele urmand a fi incheiate, insa nici unul din martori nu detinea informatii cu privire la incheierea acestor acte si cu atat mai putin cu privire la continutul lor.
Martorul propus de reclamanti, P.G. a afirmat ca F.M. ar fi aratat mamei sale un act, o chitanta, dar el personal nu a vazut acel act.
Instanta a apreciat ca cerintele textului de lege mai sus enuntat (consimtamantul, capacitatea contractuala a partilor) nu pot fi analizate in prezenta cauza, atata timp cat nu exista certitudinea ca partile contractului sunt I.V. si F.M., numele acestora nu sunt consemnate in „ chitanta”.
Asa cum s-a retinut in considerentele ce preced, parata T.F.A. a negat faptul ca mama sa ar fi incheiat acea chitanta cu reclamantul invocand procura autentificata sub nr. 5916/1991 din care rezulta dreptul de administrare al reclamantului asupra spatiului in care si-a deschis un atelier  geamuri, rame si oglinzi si in care nu a locuit niciodata, asa cum insasi partea reclamanta afirma.
Imprejurarea ca F.M. nu era unic proprietar al imobilului in litigiu, nu prezinta relevanta in contextul mai sus enuntat si aceasta cu atat mai mult cu cat aceasta a avut buna credinta ca este singura mostenitoare a imobilului in cauza, insusi reclamantul afirmand cu ocazia interogatoriului de la fila 98, faptul ca in momentul in care s-a intentionat perfectarea actelor la notariat, deci ulterior unui presupus antecontract de vanzare cumparare, s-ar fi aflat si de cei cinci mostenitori ai lui L.G..
Insasi mostenitoarea lui F.M., parata T. a afirmat atat cu ocazia interogatoriului cat si in actiunea de iesire din indiviziune, faptul ca a promovat actiunea in constatare calitate unic mostenitor intrucat abia in anul 2006 a aflat ca mai are doi veri, mostenitorii lui L.C., aspect credibil  dat fiind si statul in care domiciliau acestia si anume Statele Unite ale Americii.
Asadar, in conditiile in care fiica T.F.A. nu a avut cunostinta mult timp despre existenta celor doi veri din Statele Unite, reprezinta o deductie logica faptul ca nici mama sa nu  avut cunostinta despre acest aspect, fiind singurul mostenitor acceptant care a stapanit bunul succesoral.
Chiar martorii audiati au declarat ca F. era singura nepoata a lui L. , iar pe mostenitori nu ii cunoaste, batranul defunct L. nefiind vizitat de nimeni, era vaduv de multi ani ( martora T.G.).
Pe cale de consecinta, instanta apreciaza ca nu se mai impune analizarea celorlalte conditii legale privind promisiunea bilaterala de vanzare cumparare si  va respinge ca nefondat primul capat al cererii de chemare in judecata.
Referitor la cel de al doilea capat al cererii de chemare in judecata, instanta apreciaza ca in cauza de fata reclamantii au dreptul sa primeasca cheltuielile necesare si utile efectuate pentru intretinerea imobilului in litigiu.
Desi prin intampinare parata T. a recunoscut doar gardul imprejmuitor si portile de acces cu titlu de imbunatatire aduse imobilului, cu ocazia interogatoriului administrat din oficiu de catre instanta, aceasta a afirmat ca recunoaste imbunatatirile efectuate de reclamanti, insa acestea ar fi fost supraevaluate de expert.
Declaratiile martorilor audiati sunt deosebit de elocvente in acest sens, martori audiati in fata instantei fara a avea in vedere si declaratia testimoniala extrajudiciara autentica de la fila 94 dosar, intrucat aceasta nu reprezinta o proba administrata in conditiile respectarii garantiilor procesuale si anume nemijlocit in fata instantei, cu respectarea principiului contradictorialitatii.
Asadar, martorii au declarat ca imobilul in litigiu, in momentul in care a fost preluat de catre reclamanti se afla intr-o stare deplorabila, fiind locuita de oameni ai strazii care nu au facut decat sa o distruga. Martorii au mentionat ca reclamantii au folosit casa respectiva cam 20 de ani si a fost tencuita de catre acestia, interior exterior, au refacut instalatia electrica, acoperisul intrucat ploua peste tot, au construit gardul si portile de acces, au inlocuit pardoseala, au montat gresie, racordul la sistemul de apa al orasului, beciul a fost igienizat,  a fost montata instalatia sanitara.
In raportul de expertiza au fost evaluate urmatoarele cheltuieli necesare si utile, pe care le va retine si instanta in baza probelor administrate: „tencuieli interioare si exterioare, transport moloz, refacere sarpanta, refacere infrastructura, tamplarie, instalatie electrica, acces beci, gard, instalatii sanitare, balustrada veranda, platforme exterioare de acces.
Instanta retine ca reclamantii au calitatea de posesorii de buna credinta ai imobilului in litigiu, dat fiind ca au stapanit bunul in temeiul unui titlu care, in conceptia dumnealor, le conferea dreptul de proprietate asupra imobilului, sustinand ca nici macar nu  au avut cunostinta de procura invocata de parata T. autentificata sub nr. 5916/1994 ( aspect invocat la ultimul termen de judecata).
De mentionat este faptul ca martorii au afirmat ca reclamantii stapanesc bunul de peste 20 de ani, ca paratii nu s-au deplasat nici macar sa viziteze acest imobil, insasi parata T. afirmand ca a permis reclamantilor sa foloseasca imobilul incepand cu anul 1994-1995 pentru a fi bine intretinut, nu a solicitat  evacuarea imobilului si a vazut casa respectiva in urma cu cel putin 10 ani.
Instanta apreciaza ca in cauza de fata se impune a se recunoaste reclamantilor un drept de creanta constand in cheltuieli utile si necesare efectuate pentru intretinerea casei din strada C.B., localitatea Targu Ocna.
Cheltuielile utile acestea sunt acelea care, fara sa fi fost necesare, aduc totu?i un folos ?i sporesc valoarea lucrului. In ceea ce prive?te cheltuielile necesare, acestea sunt cele care trebuie facute neaparat, pentru insa?i conservarea lucrului. Posesorul, fie de buna sau rea credin?a are dreptul sa ceara de la proprietar restituirea lor integrala, deoarece ?i acesta din urma ar fi trebuit sa le faca daca ar fi fost in posesia lucrului, pentru ca numai in acest fel ar fi putut sa il conserve.
Fata de cele mai sus retinute, contrar aprecierilor din raportul de expertiza, instanta a considerat ca toate cheltuielile efectuate de reclamanti au caracter necesar si util, mai putin cele ce privesc recompartimentarea imobilului, care asa cum a apreciat expertul reprezinta cheltuieli voluptorii intrucat nu aveau natura conservarii bunului sau sa aduca un folos.
In ceea ce priveste instalatiile sanitare interioare, balustrada veranda, platforme exterioare, instanta a apreciat ca acestea reprezinta cheltuieli necesare/utile, neavand relevanta ca ele nu au existat la momentul cumpararii imobilului, „utilitatea acestei lucrari fiind certa”, asa cum insusi expertul afirma (fila 119 dosar). La fel apreciaza expertul si in momentul in care se refera la instalatiile sanitare, asa incat  acestea nu pot fi considerate ca avand caracter voluptoriu atata timp cat in zilele noastre reprezinta o necesitate, o lucrare curenta „costurile acestor amenajari nemaifiind prohibitive”, asa cum insusi expertul afirma.
Instanta a apreciat ca sunt intrunite conditiile institutiei dreptului de retentie avand in vedere valoare considerabila a imbunatatirilor pe care trebuie sa le primeasca reclamantii, coroborat cu atitudinea dezinteresata a paratilor din prezenta cauza, asa incat ar fi injust ca un posesor de buna credinta timp de aproximativ de doua decenii sa fie evacuat din bunul imobil fara plata dreptului de creanta ce i se cuvine si aceasta cu atat mai mult cu cat in imobilul respective reclamantul I.V. isi exercita profesia, fiind sediul unui atelier de geamuri, rame si oglinzi.
Fata de solutia ce urmeaza a fi pronuntata in capatul de cerere privind dreptul de superficie asupra terenului aferent constructiei, instanta va respinge ca nefondat acest capat de cerere.
In privinta cheltuielilor de judecata, instanta a aplicat prevederile art. 274 Cod procedura civila din anul 1865 si a acordat cheltuielile de judecata raportat la culpa procesuala a paratilor, la solutia ce urmeaza a fi pronuntata in cauza si anume de admitere in parte a actiunii si anume doar pentru capetele de cerere privind drept de creanta constand in contravaloare imbunatatiri in suma de 38.287, 29 si drept de retentie. Instanta a avut in vedere valoarea taxei judiciare de timbru raportat la art. 2 alin 1 lit. e, art. 13 din Legea nr. 146/1997, forma in vigoare la data introducerii actiunii pendinte 24.10.2006.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii I.V. si I.D. care au criticat sentinta instantei de fond pentru urmatoarele motive:
1.instanta a ignorat caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare  conform art. 1295 Cod civil 1864 , ceea ce inseamna ca fiind vorba de o constructie nu era necesara forma scrisa a acestui , fiind suficient acordul de vointa al partilor pentru transferul dreptului de proprietate.
Zdelca cuprinde mentiunea ca s-a vandut o casa , ca s-a platit pretul  in intregime si a semnatura vanzatoarei.
Mai mult, acest inscris trebuia completat cu schita intocmita de biroul de urbanism al Primariei Tg-Ocna efectuata in cursul demersurilor pentru incheierea actului in forma autentica in care se consemneaza clar numele vanzatoarei si al cumparatorilor.
2.Aprecierea instantei ca actul a fost contestat de parti este gresita. Parata T.F.A. a contestat doar faptul ca chitanta nu intruneste conditiile unui act sub semnatura privata, aspect nerelevant in cauza fata de caracterul consensual al conventiei.
Mai mult, pozitia paratilor in acest sens nu a fost una neechivoca, ceilalti doi parti necontestand provenienta actului de la  vanzatoare ci doar au aratat ca vanzarea nu le este opozabila, bunul fiind indiviz.
3.Instanta a apreciat gresit lipsa pretului din conventia de vanzare-cumparare , deoarece in cuprinsul actului se mentioneaza ca s-a platit in intregime pretul, vanzarea neputand fi nula pentru lipsa cuantumului pretului.
Instanta a inlaturat fara motiv declaratiile celor doi martori  care complinesc inscrisul , respectiv a lui T.G.  si P.G. , persane care au declarat ca i-au vazut de vanzatoare si pe cumparatori tranzactionand si au vazut si numararea banilor de catre ei , in calitate de cumparatori;
4.Pozitia instantei este contradictorie deoarece pe de o parte apreciaza ca zdelca este un inceput de dovada scrisa care trebuie complinit cu declaratii de martori iar apoi apreciaza ca nu exista dovezi ca inscrisul a fost scris si semnat de vanzatoarea F.M.;
5.Instanta a apreciat gresit valoarea probanta a procurii de administrare intocmita de vanzatoare la 27.05.1994 care este un act unilateral pe care nu l-a folosit deoarece  nu l-a avut niciodata in posesie ;
6.Ca o consecinta  a respingerii cererii de perfectare a vanzarii –cumpararii nu a fost corect solutionata nici cererea de stabilire a dreptului de superficie asupra terenului aferent constructiei;
7.In mod gresit s-a respins cererea de suspendare a solutionarii prezentei cauze pana la solutionarea cererii de partaj succesoral ce face obiectul dosarului nr.4741/270/2015 al Judecatoriei Onesti, deoarece solutia perfectarii vanzarii –cumpararii este conditionata de repartizarea in lotul vanzatoarei F.M. a acestei constructii;
In drept, au fost invocate prevederile art.304 si urmatoarele din Codul de procedura civila.
Intimata-parata T.F.A. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea ca nefondata a recursului si obligarea recurentilor la plata cheltuielilor de judecata.
Se arata ca instanta a trecut la audierea martorilor pentru dovedirea unui act juridic cu o valoare de peste 250 lei , desi a existat opozitia lor in acest sens, proba fiind inadmisibila.
Inscrisul sub semnatura privata nu cuprinde toate elementele de valabilitate pentru a fi considerat contract de vanzare-cumparare, respectiv lipseste pretul . Declaratiile martorilor audiati dar si sustinerile recurentului I.V. referitoare la faptul ca aceasta constructie a fost abandonata  au fost nesincere. Exista inscrisuri care atesta ca acest imobil a fost inchiriat , ultima data in 1993.
Se mai arata ca in mod corect a fost respinsa cererea de suspendare a solutionarii cauzei , deoarece iesirea din indiviziune putea fi facuta numai dupa perfectarea conventiei de vanzare-cumparare .
In recurs s-au depus de catre recurenti , in original, o  schita  emisa de catre Biroul de Urbanism al Primariei Targu -Ocna si o copie de pe cererea de eliberare a unui certificat fiscal din 04.07.1997.
Analizand motivele de recurs si , din oficiu,  existenta motivelor de ordine publica, instanta retine urmatoarele:
Caracterul consensual al vanzarii-cumpararii asa cum este acesta consacrat de art.1295 Cod civil de la 1864 , potrivit caruia „ vinderea este perfecta ..indata ce partile s-au invoit…” exclude doar indeplinirea vreunei altei formalitati pentru nasterea valabila a contractului , insa pentru a opera transmiterea  dreptului de proprietate trebuie indeplinite mai multe conditii, respectiv , vanzatorul sa fie proprietarul bunului, bunul sa fie individual determinat, pretul sa fie stabilit in bani , sa fie determinat sau determinabil  si serios.
In cazul actelor juridice cu o valoare peste 250 de lei , dovada acestora va putea fi facuta numai printr-un inscris, dovada cu martori fiind inadmisibila in considerarea prevederilor art.1191 al.1 si 2 Cod civil 1864. Partile pot , insa conveni  ca si in cazurile mai sus aratate sa  se poata face dovada cu martori, daca aceasta priveste drepturi de care ele pot sa dispuna ( art.1191 al.3 Cod civil).
In cazul de fata , in  inscrisul sub semnatura privata intitulat chitanta a carui perfectare se solicita , se prevede vanzarea catre recurentul-reclamant I.V. a unei care situate in Targu-Ocna , fara a se preciza si pretul vanzarii. Mentiunea achitarii integrale a pretului in lipsa unui pret determinat sau determinabil nu poate suplini aceasta cerinta de valabilitate a contractului de vanzare-cumparare.
Dovada acestui pret nu poate fi facuta cu martori data fiind valoarea obiectului conventiei de peste 250 de lei , in cauza neexistand nici acordul partilor in acest sens, intimatii-parati opunandu-se  la administrarea acestei probe , nefiind astfel incidente prevederile art.1191 al.3 Cod civil .
In ceea ce priveste lipsa numelui vanzatoarei din continutul inscrisului sub semnatura privata, instanta retine ca , desi , intr-adevar actul de mana nu cuprinde numele vanzatoarei, acest aspect nu prezinta relevanta, atat timp cat paratii nu au contestat ca semnatura de pe act ii apartine vanzatoarei F.M., mama intimatei-parate T.F.A. Ceea ce s-a contestat a fost doar natura juridica a actului, in sensul ca acesta a fost unul de administrare in baza procurii autentificate date de catre F.M. recurentului-reclamant I.V.  sub nr.5916/1994.
Avand insa in vedere ca ,singura, lipsa unui pret determinat sau determinabil atrage nulitatea ca act de vanzare-cumparare a  actului intitulat „chitanta” , nu mai prezinta relevanta analizarea imprejurarilor in care a fost data procura de administrare a imobilului in litigiu.
Fata de considerentele de mai sus, avand in vedere ca nu sunt intrunite celelalte elemente de valabilitate ale contractului de vanzare-cumparare ( sub aspectul pretului)  , nu mai prezinta relevanta faptul ca vanzatorul era coindivizar pe bunul vandut, astfel ca instanta retine ca in mod corect a fost respinsa cererea de suspendare a prezentei cauze pana la solutionarea actiunii avand ca obiect iesirea din indiviziune cu privire la casa obiect al conventiei a carei perfectare se solicita .
Fata de cele mai sus aratate, in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, instanta va respinge recursul ca nefondat.
In temeiul art.274 Cod proc. civila vor fi obligati recurentii sa-i plateasca intimatei-parate T.F.A 800 de lei cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu avocat,  conform chitantei din 17.02.2016 depusa la dosar.