Expropriere

Prin cererea inregistrata la Tribunalul B., Sectia a II –a Civila si de contencios administrativ si fiscal la data de 09.08.2011 reclamantii S.N. si S.T.I. au solicitat in contradictoriu cu U.A.T. Municipiul B.-Prin Primar si Consiliul Local al Mun. B. stabilirea justei despagubiri pentru terenul proprietate situat in str. M.V.  supus procedurii de expropriere de catre parati si obligarea paratilor la acordarea despagubirilor la valoarea reala, valoare stabilita in urma unei expertize judiciare.
In motivarea cererii s-a aratat ca, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 14063/08.09.1999, reclamantii au cumparat de la T.E. Suprafata de 650 m.p., teren constructie situata in B., str. M.V. nr. 23, cu vecinatati la N – fosta proprietate I., actual proprietatea Primariei B.,  S – proprietari mostenitorii B., actual Primaria B., E – fosta proprietate A.G., actual Primaria B. si V – str. M.V.
La data de 07.02.1996 a decedat S.M., iar prin certificatul de mostenitor nr. 43/1999 emis de BNP M.P. s-a dezbatut mostenirea defunctului S.M., mostenitor fiind S.N. si S.T. in masa succesorala fiind trecut si terenul in suprafata de 650 m.p.
In luna august 2010 pe terenul proprietate parata Municipiului B. a demarat constructia unei strazi care sa faca legatura intre str. M.V. si str. M., lucrari sistate prin ordonanta presedintiala nr. 8950 pronuntata in dosarul nr. 15055/180/2010.
La data de 29.04.2011, la initiativa paratilor s-a aprobat proiectul de hotarare privind aprobarea declansarii procedurii de expropriere pentru cauza de utilitate publica a unei parti din terenul proprietatea reclamantilor, respectiv a suprafetei de 152 m.p., situata in B., str. M.V., , potrivit Legii nr. 255/2010 si HG 53/2011.
Primarul Mun. B. a emis Dispozitia din data de 02.06.2011 prin care se expropiaza imobilul proprietate privata situat pe amplasamentul caii de utilitate publica de interes local: Strapungere str. M.V. – str. M., respectiv terenul in suprafata de 152 m.p., din totalul de 650 m.p., proprietatea reclamantilor si a fost stabilita o despagubire in suma de 146.540 lei. Reclamantii mai arata ca aceasta despagubire a fost stabilita tendentios in urma unui raport de evaluare intocmit de S.C. S.Q. SRL B., comisia de verificare a dreptului de proprietate infiintata in baza Legii 255/2010 a intocmit procesul verbal prin care se atesta dreptul de proprietate si constata dezacordul reclamantilor cu privire la exproprierea numai a unei parti de 152 m.p., din totalul de 650 m.p. si cu privire la cuantumul despagubirilor. Comisia a hotarat la data de 04.07.2011 cuantumul despagubirilor pentru terenul expropriat respectiv 228,85 euro/m.p. cu o valoare finala de 146,540 lei.
S-a mai aratat ca reclamantii au intocmit o expertiza extrajudiciara care a stabilit cuantumul de 683,04 euro/m.p., in loc de 228,85 euro/m.p. solicitand instantei stabilirea cuantumului final la aceasta valoare.
Fata de suprafata de teren ramasa, respectiv 498 m.p., cladire, valoarea terenului detinut de reclamant scade dramatic, solicitand instantei obligarea paratilor la exproprierea intregii suprafete aflate in proprietatea reclamantilor, respectiv 650 m.p.
In drept  reclamantii si-au intemeiat cererea pe art. 2 alin. (1) lit. f) din Codul de Procedura Civila si art. 22 din Legea 255/2010, art. 15 alin. (18) din HG 55/2011 si art. 21-27 din Legea 33/1994.
Prin sentinta civila nr. 1871/07.10.2013 Tribunalul B. a respins ca nefondata cererea reclamantilor pentru urmatoarele motive:
Reclamantii contesta procedura de expropriere urmata de parati conform dispozitiilor Legii 255/2010 si HG nr. 53/2011 precum si cuantumul despagubirilor stabilite prin Hotararea Comisiei de Expropriere nr. 1/321(0/04.07.2011.
Prin dispozitia Primarului Mun. B. privind expropierea imobilului proprietate privata situat pe amplasamentul lucrarii de utilitate publica de interes local „ Strapungere str. M.V.- str. M." din mun. B. s-a dispus exproprierea imobilului proprietate privata situat pe amplasamentul lucrarii de utilitate publica in suprafata de 152 m.p. din totalul de 650 m.p. proprietatea reclamantilor in baza certificatului de mostenitor nr. 43/20.05. 1999 si a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 14063/08.09.1992 situat in B. str. M.V. nr. 9 A .
Potrivit art. 2 din aceeasi dispozitie valoarea stabilita ca justa despagubire pentru imobilul mentionat in art. 1 este in suma de 146.540 lei conform raportului de evaluare intocmit de SC S.Q. SRL pe baza expertizelor intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici care  fost consemnat potrivit prevederilor legale in vigoare pe numele expropriatorului la dispozitia reclamantilor.
La documentatia dispozitiei contestate a fost depus raportul de evaluare intocmit de expert A.G. prin care suprafata de teren de 650 m.p. proprietatea reclamantilor a fost evaluata la un pret de 1.908.922,39 lei.
Prin Hotararea nr. 1/32163/04.07.2011 a paratei Primaria mun. B. - „Comisia de Verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real" s-a stabilit ca imobilul afectat de expropriere reprezinta suprafata de 152 m.p. din totalul de 650 m.p. proprietatea reclamantilor, persoanele indreptatite sa primeasca despagubiri sunt reclamantii din prezenta cauza. Conform procesului verbal nr. 5217/1.07.2011, persoanele indreptatite la despagubiri au contestat valoarea de 146.540 lei la care a fost evaluata suprafata de 152 m.p. (228,85 euro/m.p. teren).
Valoarea stabilita ca justa despagubire pentru imobilul expropriat este in suma de  146.540 lei conform raportului de evaluare intocmit de SC „S.Q.” SRL pe baza expertizelor intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici care a fost consemnata in conformitate cu prevederile legale in vigoare pe numele expropriatorului la dispozitia reclamantilor urmand ca despagubirea sa fie eliberata in baza cererii formulate in   acest sens de catre reclamanti insotita de acte autentice sau de  hotarare judecatoreasca revocabila,  ori, dupa caz, de declaratie autentificata de acceptare a cuantumului despagubirilor prevazute in hotarare.
Prin procesul verbal incheiat la data de 01.07.2011 de catre Comisia de Verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real s-a retinut ca evaluarea terenului in suprafata de 152 m.p. s-a efectuat conform prevederilor egale, ca opinia proprietarilor este aceea ca cuantumul a fost subevaluat si ca nu sunt de acord cu suma de 146.540 lei pentru suprafata de 152 m.p., solicitand calculul despagubirilor la valoarea de 683 euro/m.p. pentru intreaga suprafata de 650 m.p., iar in conformitate cu prev. art. 15 al. 18 din HG nr. 53/2011 reclamantii au drept sa se adreseze instantei.
Potrivit art. 3 din Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local „pot fi expropriate bunurile mobile proprietate a persoanelor fizice sau persoanelor juridice cu sau fara scop lucrativ si a oricaror alte identitati, precum si cele aflate in proprietate privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor pe care se realizeaza lucrarile de utilitate publica de interes national, judetean si local".
Potrivit art. 5 al. 3 din Legea 155/2010."In intelesul prezentei legi coritoriul de expropriere este stabilit pe baza studiilor de fezabilitate in  varianta finala sau a documentatilor de urbanism ori a documentatiilor cadastrale aprobate conform legii si care este aprobat odata cu indicatorii tehnico economici, cu documentatia de urbanism sau cu documentatia topo-cadastrala, dupa caz incluzand si lista imobilelor ce urmeaza a fi expropriate.
Exproprierea pentru cauza de utilitate publica se  face  in baza documentatiei de urbanism si amenajarea teritoriului, ori a documentatiilor topo-cadastrale initiate de autoritatile administratiei publice locale.
Potrivit art. 9 al. 4 transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor proprietate privata a persoanelor fizice sau juridice in proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ teritoriale si in administrarea expropriatorului opereaza de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de catre expropriator ulterior consemnarii sumelor aferente documentatiilor, iar potrivit al. 7 din art. 11 din aceeasi lege inainte de data inceperii activitatii comisiei prevazute la art. 18 un expert evaluator specializat in evaluarea proprietatilor imobiliare, membru al asociatiei nationale al evaluatorilor din Romania - ANEVAR, va intocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ teritoriala pe fiecare categorie de folosinta. In aliniatul 8 s-a stabilit ca raportul de evaluare se intocmeste avandu-se in vedere expertizele intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici potrivit art. 77-1 al. 5 din Legea 571/2003 privind Codul Fiscal cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea de stabilire a cuantumului despagubirilor emisa in conditiile prezentei legi se comunica potrivit art. 20 din lege solicitantului precum si celorlalti titulari, ori dupa caz titulari aparenti se afiseaza in extras la sediul Consiliului local pe raza caruia se afla situat imobilul expropriat si in extras pe pagina proprie de internet a expropriatorului. Potrivit art. 22 expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirilor prevazute la art. 19 din lege se poate adresa instantelor judecatoresti competente in termenul general de prescriptie care curge de la data la care i-a fost comunicata hotararea de stabilire a cuantumului despagubirilor sub sanctiunea decaderii tara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea cailor de atac nu suspenda efectele hotararii de stabilire a cuantumului despagubirii si transferului dreptului de proprietate.
Din analiza probelor depuse la dosarul cauzei, instanta a retinut ca in cazul exproprierii suprafetei de 152 m.p. pentru cauza de utilitate publica paratii au urmat procedura impusa de Legea 255/2010 reclamantii prin notificarea cu privire la intentia de expropriere pentru cauza de utilitate publica a terenului in suprafata de 152 m.p. din suprafata de 650 m.p. aflata in proprietatea acestora, potrivit notificarii nr. 3793/13.05.2011 au avut posibilitatea ca in termen de 30 de zile de la data primirii notificarii sa se prezinte la sediul expropriatorului, in speta paratul Municipiul B., si sa depuna actele care le atesta dreptul de proprietate asupra imobilului supus exproprierii in vederea stabilirii unei juste despagubiri, iar valoarea stabilita pentru despagubirea exproprierii suprafetei de 152 m.p. in suma de 146.540 lei a fost stabilita conform raportului de evaluare intocmit de SC S.Q. SRL pe baza expertizelor intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici potrivit art. 11 al. 8 din Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local. Aceasta suma a fost consemnata in conformitate cu prevederile legale in contul deschis la R.B. Agentia B. 2 pe numele expropriatorului la dispozitia reclamantilor. Despagubirea urma sa fie eliberata in baza cererii prevazuta de art. 19 din Lege, insotita de acte autentice sau de hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila de stabilire a cuantumului despagubirilor, ori dupa caz de declaratia autentica de acceptare a cuantumului despagubirii prevazute in  hotarare.
Potrivit art. 1 din Dispozitia nr. 1157/27.06.2011 emisa de primarul Mun. B. s-a expropriat imobilul proprietatea reclamantilor pentru amplasamentul lucrarii de utilitate publica de interes local „ strapungere str. M.V.- str. M. din mun. B." numai pentru suprafata de 152 m.p. din totalul de 650 m.p. dispozitie insotita de documentatia aferenta, culoarul de expropriere fiind stabilit in urma mai multor studii efectuate de societati abilitate.
Potrivit art. 22 din L. 255/2010: 1) expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirilor prevazute la art. 19 se poate adresa instantei judecatoresti competente in termenul general de prescriptie care curge de la data la care i-a fost comunicata hotararea de stabilire a cuantumului despagubirilor, sub sanctiunea decaderii fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea cailor de atac nu suspenda efectele hotararii de stabilire a cuantumului despagubirii si transferul dreptului de proprietate.
Cu privire la raportul intocmit in cauza de expert A.L. instanta nu a putut retine concluziile raportului de expertiza, fiind inlaturate, avand in vedere ca valoarea retinuta si suma de 370 euro/m.p, la care s-a ajuns in urma evaluarii, s-a facut in urma analizei unor oferte culese de pe site-ul oficial al unor agentii imobiliare cu incalcarea dispozitiilor art. 11 al. 8 care precizeaza ca „raportul de evaluare se intocmeste avandu-se in vedere expertizele intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici potrivii art. 77-1 al. 5 din Legea 571/2003 privind codul Fiscal cu modificarile si completarile ulterioare.
Instanta a considerat ca expertul evaluator nu a retinut corect valoarea de 370 euro/m.p, avand in vedere ca valorile culese nu sunt relevante nereprezentand nici o garantie ca sunt in concordanta cu conditiile de baza cerute pentru pretul unui contract, iar documentele avute in vedere sunt anunturi de pe internet, situatie in care instanta nu a putut lua in raportul de expertiza atunci cand concluziile la care ajunge nu sunt rezultatele unor rationamente precise.
Cu privire la capatul de cerere privind exproprierea intregii suprafete de 650 m.p. instanta a retinut ca a fost investita potrivit dispozitiilor art. 22 din L. 255/2010 potrivit carora „expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirilor prev. la art. 19 se poate adresa instantei competente in termenul general de prescriptie care curge de la data comunicarii hotararii de stabilire a cuantumului despagubirii sub sanctiunea decaderii fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii", reclamantii avand la indemana procedura instituita prin dispoz. art. 15 si urmatoarele din Legea nr. 33/1004 republicata privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica in cazul contestarii hotararii Comisiei.
Impotriva acestei sentinte s-a promovat recurs de catre recurentul- reclamant S.N. invocandu-se  ca in ceea ce priveste valoarea despagubirii, instanta a aplicat in mod gresit dispozitiile legale in vigoare; a aratat ca cererea de chemare in judecata s-a intemeiat in drept pe dispozitiile art. 22 din Legea 255/2010, ce reglementeaza situatia in care cel expropriat este nemultumit de cuantumul despagubirilor, dispozitii care fac trimitere la art. 21-27 din Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce priveste stabilirea despagubirii, prima instanta ignorand aceste din urma dispozitii legale.
In ceea ce priveste solicitarea de a fi expropriata intreaga suprafata, prima instanta in mod gresit a respins aceasta cerere apreciind ca a fost investita doar cu privire la cuantumul despagubirilor, deoarece chiar daca atunci cand s-a referit la temeiul de drept al actiunii, nu s-a referit la dispozitiile art. 14 si urm din Legea nr. 33/1994, din cuprinsul actiunii si din actele existente la dosarul cauzei rezulta intentia reclamantilor si prin urmare trebuia analizat si acest capat de cerere.
Prin decizia 2891/18.09.2014 s-a admis de catre Curtea de Apel B. recursul formulat retinandu-se considerentele urmatoare:
Analizand cu prioritate obligativitatea participarii procurorului in cauza, Curtea a retinut ca in cauza reclamantii au contestat in fata primei instante Dispozitia nr. 1157/27.06.2011 emisa de Primarul mun. B. atat cu privire la stabilirea valorii reale a imobilului expropriat (art. 2 din dispozitie), dar si modalitatea de expropriere, respectiv intinderea imobilului expropriat (art. 1 din dispozitie), reclamantii solicitand a se dispune exproprierea intregii suprafete de 650 mp de teren si nu numai 152 mp. In cauza, - Exproprierea si stabilirea despagubirilor - din Legea 34/1994, unde la art. 21 se arata ca „solutionarea cererilor de expropriere este de competenta tribunalului judetean”, iar la art. 23 se arata ca „solutionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului”.
S-a observat de catre Curte ca norma sus-citata este imperativa, iar nerespectarea ei este de natura a atrage nulitatea hotararii astfel pronuntata. Avand in vedere ca participarea procurorului este obligatorie in litigiile privind cererile de expropriere si despagubiri potrivit textelor de lege mai sus enuntate, s-a retinut ca nu a fost legal compus completul de judecata, ceea ce atrage casarea deciziei deoarece instanta nu a fost alcatuita potrivit dispozitiilor legale, iar avand in vedere ca prima instanta in mod gresit nu a analizat si capatul de cerere privit exproprierea intregului imobil, se impune in baza art. 20 alin. 3 din Legea 554/2004, trimiterea cauzei spre rejudecare, respectiv la Tribunalul B. - Sectia I Civila, litigiul de fata nefiind de competenta functionala a instantei de contencios administrativ fata de dispozitiile art. 21  din Legea 34/1994.
Curtea a mai constat ca este intemeiat si primul motiv de recurs invocat de recurenti, prima instanta, la administrarea probatoriului privind  cuantumul despagubirilor netinand seama de art. 24-27 din Legea 34/1994 la care fac trimitere dispozitiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 incidente in cauza.
Cauza a fost inregistrata la Tribunalul B. sectia I Civila la data de 16.12.2014.
La 09.12.2015 reclamantii au aratat ca renunta la capatul de cerere privind exproprierea intregii suprafete de teren.
In cauza s-a dispus si efectuat expertiza de catre evaluator G.A.R. (fila 106), expertiza necontestata de parti, avand in vedere precizarile facute in sedinta publica din 01.03.2016 de catre reclamanti.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
In fapt, prin dispozitia nr. 1157/27.06.2011 emisa de Primarul Municipiului B. s-a expropriat imobilul  proprietate privata situat pe amplasamentul lucrarii de utilitate publica de interes local: „Strapungere strada M.V. – strada M.” din mun. B., respectiv: terenul in suprafata de 152 mp (identificat in schita anexa la prezenta dispozitie), din totalul de 650 mp, proprietatea numitilor S.N. si S.T.I., in baza certificatului de mostenitor nr. 43/20.05.1999 si a contractului de vanzare-cumparare aut sub. nr. 14063/08.09.1992, situat la adresa din B., str. M.V.
Art. 2 Valoarea stabilita ca justa despagubire pentru imobilul mentionat la art. 1  este in suma de 146.540 lei, conform Raportului de Evaluare intocmit de SC S.Q. SRL, pe baza Expertizelor intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici,  care a fost consemnata in conformitate cu prevederile legale in vigoare, in contul avand IBAN XXX, deschis la R.B., Agentia B. 2, pe numele expropriatorului, la dispozitia numitilor S.N. si S.T.I.
Proprietarii terenului expropriat, reclamantii din prezenta cauza, nemultumiti de cuantumul despagubirilor acordate solicita obligarea expropriatorului la plata unui cuantum de 683,04 euro/mp (prin cererea de chemare in judecata), ulterior raportul de expertiza intocmit de expertul evaluator G.A.R., reclamantii solicitand suma de 298 euro/mp.
In drept:
Potrivit dispozitiilor art. 22 alin.(1) din Legea nr. 255/2010 aplicabila in cauza, ,,Expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art. 19 se poate adresa instantei judecatoresti competente in termenul general de prescriptie, care curge de la data la care ia fost comunicata hotararea de stabilire a cuantumului despagubirii, sub sanctiunea decaderii, fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea cailor de atac nu suspenda efectele hotararii de stabilire a cuantumului despagubirii si transferului dreptului de proprietate”.
Potrivit alin. (3) al aceluiasi articol „Actiunea formulata in conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit dispozitiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce priveste stabilirea despagubirilor”.
Fata de mentiunea expresa a normei speciale care face trimitere la norma generala la stabilirea cuantumului despagubirilor trebuie avute in vedere criteriile reglementate de art. 26 si 27 din Legea cadru din materia exproprierii, Legea nr. 33/1994, asa cum de altfel, in mod corect a statuat si instanta de apel.
In situatia in care partile nu ajung la un acord in privinta intinderii despagubirii pana la momentul judecatii, legea impune ca valoarea despagubirilor sa fie stabilita dupa criteriile reglementate de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia”
Expertul G.A.R. concluzioneaza in raportul intocmit in cauza (filele 106-123) ca valoarea unitara a terenului este de 298euro/mp rezultand pentru suprafata expropriata o valoare de 45.296 euro valoare valabila la data de 27.06.2011.
Pentru asigurarea protectiei efective a expropriatului  de fluctuatia cursului valutar, conversia in lei se va realiza la cursul euro din data platii efective.
Avand in vedere prevederea art. 2 din dispozitia 1157/2011 emisa de Primarul Municipiului B. reclamantilor li se va achita diferenta de pret intre 146.540 lei, deja in contul lor si 45.259 euro suma ce trebuie achitata.
Fata de prevederile art. 274 alin. 1 CPC va fi obligata parata, parte cazuta in pretentie la cheltuieli de judecata reprezentand onorariu expert evaluator si onorariu de avocat.