Proprietate privata

Prin sentinta civila nr. 3148/18.12.2014 pronuntata de catre Judecatoria Onesti, a fost respinsa cererea de chemare in judecata formulata de reclamantul O.L., cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedura la Cab. Av. A.I.C., cu sediul in jud. Bacau in contradictoriu cu parata U.A.T.O., cu sediul in Onesti. Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut urmatoarele:
In fapt, prin Actul de dezmembrare si vanzare teren si constructii autentificat sub nr. 822 din 23.05.2012 la BNP B.I. (filele 7-8), reclamantul a dobandit in proprietate suprafata de 3.961mp teren situat in extravilanul si extravilanul mun. Onesti.
Ulterior la data de 29.10.2012 reclamantul a obtinut Autorizatia de construire nr. 59 (fila 64), in vederea edificarii unei constructii regim, P+M, cu o suprafata construita de 92,5 mp, parter - compus din baie, camara, sufragerie si dormitor; mansarda - compusa din 3 dormitoare, baie, dressing si hol.
Insa reclamantul nu a respectat autorizatia de construire si in regie proprie a edificat o constructie in suprafata de 217mp, cu urmatoarea structura: P+M, cu fundatia de beton, stalpi, grinzi, plansee din beton armat, peretii din zidarie de caramida, sarpanta din lemn, structurata astfel:
-parter: 6 camere, 2 bucatarii, 2 holuri si casa scarii;
- etaj tip mansarda: 6 camere, 4 bai, 2 bucatarii, 2 holuri.
In drept, in temeiul art.577 Cod civil, „constructiile, plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra unui imobil (…)revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”.
Insa aceste norme trebuie interpretate si aplicate in coroborare si cu alte dispozitii legale in materie, si anume Legea nr. 50/1991, Legea nr. 7/1196, Legea nr. 10/1995.
Astfel, potrivit prevederilor  art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare „(1) Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza autorizatiei de construire si a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor semnat de reprezentantul autoritatii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locala pe raza careia este edificata constructia, precum si a unei documentatii cadastrale.
    (2) Constructiile realizate inainte de 1 august 2001, care este data intrarii in vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si unele masuri pentru realizarea locuintelor, se intabuleaza, in lipsa autorizatiei de construire:
- in baza certificatului de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligatiilor fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza se afla situata constructia,
-  precum si a documentatiei cadastrale.”
In conformitate cu prevederile acestei norme, in cazul in care proprietarul terenului pe care a fost edificata o constructie doreste inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiei, este suficient ca acesta sa prezinte autorizatia de construire, procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor si o documentatie cadastrala, nefiind necesar ca dreptul de proprietate sa fie constatat pe calea unei actiuni in justitie.
O asemenea procedura este posibila caci potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii: „(1) Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel.
(2) Constructiile civile, industriale, inclusiv cele pentru sustinerea instalatiilor si utilajelor tehnologice, agricole sau de orice alta natura se pot realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire, emisa in conditiile prezentei legi, si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor”,   iar  potrivit art. 3 din acelasi act normativ „(1) Constructiile civile, industriale, agricole, cele pentru sustinerea instalatiilor si utilajelor tehnologice, pentru infrastructura de orice fel sau de oricare alta natura se pot realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire, precum si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor, pentru:
    a) lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora, cu exceptia celor prevazute la art. 11; […]”
Asadar, regula stabilita de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii este aceea ca pentru executarea constructiilor civile este necesara obtinerea prealabila a unei autorizatii de construire, in baza acesteia efectuandu-se lucrarea, iar dupa efectuarea receptiei finale, potrivit procedurii prevazute de aceeasi lege, dreptul de proprietate asupra constructiei se poate inscrie in cartea funciara, asa cum prevede art. 36 alin.1 Legea nr. 7/1996. Inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra constructiilor ar putea fi efectuata si in lipsa unei autorizatii de construire, insa numai in situatia celor construite inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991, situatie in care reclamantul nu se afla, acesta edificand constructia in perioada 2012-2014.
Potrivit art. 26 alin. 1 lit. a din Legea nr. 50/1991, constituie contraventie „executarea sau desfiintarea, totala ori partiala, fara autorizatie a lucrarilor prevazute la art. 3, cu exceptia celor mentionate la lit. b), de catre investitor si executant”, iar potrivit art. 28 din acelasi act normativ „(1) O data cu aplicarea amenzii pentru contraventiile prevazute la art. 26 alin. (1) lit. a) si b) se dispune oprirea executarii lucrarilor, precum si, dupa caz, luarea masurilor de incadrare a acestora in prevederile autorizatiei sau de desfiintare a lucrarilor executate fara autorizatie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, intr-un termen stabilit in procesul-verbal de constatare a contraventiei.
    (2) Decizia mentinerii sau a desfiintarii constructiilor realizate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de catre autoritatea administratiei publice competente, pe baza planurilor urbanistice si a regulamentelor aferente, avizate si aprobate in conditiile legii, sau, dupa caz, de instanta. Pentru lucrari ce se executa la cladirile prevazute la art. 3 lit. b) este necesar avizul Ministerului Culturii si Cultelor.
   (3) Masura desfiintarii constructiilor se aplica si in situatia in care, la expirarea termenului de intrare in legalitate stabilit in procesul-verbal de constatare a contraventiei, contravenientul nu a obtinut autorizatia necesara. ”
Mai mult decat atat, art. 37, alin. 5 din Legea 50/1991 prevede ca: „Constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, potrivit legii, nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara. In aceasta situatie se aplica in continuare sanctiunile prevazute de lege”.
In concret, instanta nu poate primi sustinerea reclamantului ca a facut demersurile pentru a obtine autorizatia de construire, dar a fost in imposibilitatea de a obtine o astfel de autorizatie, deoarece o parte a termenului este situat in extravilanul localitatii.
In sens contrar celor prezentate de catre reclamantul, parata a depus la dosar Autorizatia de construire nr. 59 din 29.10.2012 si documentatia anexa acesteia (filele 64-67), din care reiese ca suprafata de teren pe care se dorea edificarea constructiei se afla in intravilan.
Raportat la aceasta situatie, instanta a apreciat ca reclamantul a fost beneficiarul legal au unei autorizatii de construire eliberata la solicitarea sa, pe baza unui proiect ce a emanat tot de la acesta si pe care ulterior l-a nesocotit dupa cum reiese din concluziile Raportului de expertiza tehnica in arhitectura (filele 88-100), desi reclamantul avea posibilitatea de a efectua demersurile legale in vederea obtinerii autorizatiei de construire in concordanta cu structura dorita a imobilului.
Insa reclamantul a eludat prevederile legale si continutul autorizatiei de construire si a procedat la edificarea unei constructii cu o structura diferita de cea pentru care detinea autorizatie, solicitand in prin prezenta constatarea dreptului sau de proprietate in vederea intabularii imobilului in Cartea Funciara, invocand in sprijinul cererii sale prevederile art. 577C.civ.
Fata de aceasta se retine ca prezumtia instituita de art. 577 Cod civil cu privire la constructiile edificate de proprietar pe terenul sau nu este una absoluta si reprezinta o expresie a prerogativelor pe care dreptul de proprietate asupra terenului le confera titularului acestuia, respectiv in sensul ca are posibilitatea de a-l utiliza asa cum doreste si implicit de a efectua lucrari pe acesta, urmand ca ele sa fie prezumate a fi ale sale. Astfel, in temeiul art. 555 C.civ. proprietatea confera titularului acestui drept posibilitatea de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in cazul concret acest drept materializandu-se in posibilitatea de a edifica lucrari, ce vor fi prezumate a fi ale lui, „insa in limitele stabilite de lege”, asa cum prevede in final art. 555  C.civ. 
In acelasi sens, potrivit art. 16 din Constitutia Romaniei „cetatenii sunt egali in fata legii si a autoritatilor publice, fara privilegii si fara discriminari” si  „nimeni nu este mai presus de lege”, iar a accepta ca reclamantul poate obtine dreptul de proprietate asupra unei constructii cu incalcarea tuturor prevederilor legale imperative anterior mentionate ar echivala cu acceptarea ca sunt mai presus de lege si ca este privilegiat fata de alti cetateni carora aceste prevederi legale le sunt aplicabile cu maxima rigoare.
Instanta a retinut ca intr-adevar constructia in discutie este construita pe terenul proprietatea reclamantului, respecta normele tehnice si de securitate  in constructii, siguranta in exploatare, securitatea la incendiu, igiena si protectia mediului, limita de inaltime si distanta fata de imobilele invecinate si limita proprietatii, insa nu respecta Autorizatia de construire nr. 59 din 29.10.2012, dupa cum reiese din Raportului de expertiza tehnica in arhitectura (filele 88-100).
In aceste conditii s-a retinut ca prin prezenta actiune, reclamantul tinde la consfintirea ca legala a unei situatii de fapt ce a luat nastere prin incalcarea unui act al administratiei publice locale, a carui valabilitate si validitate nu au fost contestate, si in consecinta instanta a respins actiunea, reclamantul avand posibilitatea de a urma caile prescrise de lege pentru a intra in legalitate.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat apel reclamantul O.L..
In motivarea apelului se arata ca prima instanta a considerat indirect ca actiunea intemeiata pe dispozitiile 577 C.pr.civ., este inadmisibila pentru ca proprietarul constructiei nu poate beneficia de prezumtia de proprietar, daca nu respecta legea 50/1991, respectiv daca nu obtine autorizatie de construire; apelantul-reclamant a avut initial autorizatie de construire, dar in faza de executare a efectuat unele modificari, iar intimata-parata a refuzat sa-i emita o noua autorizatie de construire; constructia intruneste toate normele tehnice si de securitate in constructii, siguranta in exploatare, securitate la incendiu, igiena si protectia mediului, astfel ca nu exista nici un motiv real pentru respingerea cererii; prima instanta a ignorat dispozitiile art.589 Cod civil, care fac inaplicabile dispozitiile art.37 alin.5 din legea 50/1991, astfel incat hotararea judecatoreasca reprezinta actul in temeiul in baza caruia se face intabularea dreptului de proprietate, in lipsa autorizatiei de construire si a procesului-verbal de receptie a lucrarilor.
In aparare, intimata-parata a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat, sustinand in esenta ca demersul in justitie al reclamantului nu poate fi primit intrucat au fost nesocotite conditiile impuse de lege pentru dobandirea proprietatii, iar instanta nu poate valida o astfel de conduita, in conditiile in care dreptul obtinut nu se bucura de recunoasterea si protectia legii.
In apel nu au fost administrate probe noi.
Examinand actele si lucrarile dosarului, prin raportare la motivele de apel invocate, constata ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Este adevarat ca dreptul de proprietate privata beneficiaza de protectie sporita atat prin reglementarile Codului civil, ale Constitutiei, dar si ale altor acte normative speciala, insa, aceasta protectie are in vedere dreptul de proprietate dobandit in conditiile legii, iar nu cu eludarea acesteia.
Or, prin conduita pe care a avut-o, prin edificarea imobilului cu nerespectarea autorizatiei de construire, reclamantul a incalcat tocmai dispozitiile legale care reglementeaza limitele, in care putea sa-si exercite dreptul de proprietate asupra terenului si anume doar prin edificarea constructiei, in temeiul si cu respectarea autorizatiei de construire obtinute, conform art.1 si 3 din legea 50/1991, iar faptul ca din expertiza tehnica efectuata in cauza rezulta ca imobilul intruneste toate normele tehnice si de securitate in constructii, siguranta in exploatare, securitate la incendiu, igiena si protectia mediului, este lipsit de relevanta juridica, sub aspectul exercitarii dreptului in mod abuziv, prin eludarea normelor legale mai sus mentionate.
Asadar, sanctiunea care intervine in cazul in care o dispozitie legala, respectiv art.577 Cod civil, este invocata pentru a obtine efecte juridice, in urma unei conduite neconforme cu normele de drept, este refuzul protectiei oferite de acea dispozitie legala., actiunea fiind asadar, in mod judicios respinsa.
Tribunalul mai retine faptul ca reclamantul are la indemana calea realizarii dreptului prin intrarea in legalitate potrivit procedurii prevazute de dispozitiile art. potrivit art. 59 alin.3 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991R, conform carora, in situatia in care constructia realizata fara autorizatie de construire intruneste conditiile urbanistice de integrare in cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire in vederea intrarii in legalitate, in coroborare cu luarea masurilor legale care se impun, numai in baza concluziilor unui referat de expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate „rezistenta mecanica si stabilitate” privind starea structurii de rezistenta in stadiul fizic in care se afla constructia, precum si pentru cerinta esentiala de calitate „securitatea la incendiu”, numai dupa emiterea Acordului de mediu, in conditiile legii.
Astfel, din moment ce calea actiunii in realizarea dreptului exista, reclamantul neintelegand sa uzeze de ea, ci a preferat sa solicite constatarea existentei unui drept de proprietate, dobandit cu incalcarea dispozitiilor care reglementeaza autorizarea executarii constructiilor, prezenta actiune nu poate fi primita,  solutia primei instantei fiind legala si temeinica.
A mai aratat apelantul ca prima instanta a retinut in mod gresit aplicabilitatea dispozitiilor art. 36 din lg. 7/1996 si 37 alin.5 din lg. 50/1991, care ar fi devenit inaplicabile prin adoptarea art.589 C.civil.
Sustinerea apelantului este neintemeiata, intrucat, dispozitiile art.589 C. civil vizeaza inscrierea in cartea funciara a lucrarilor care sunt realizate partial pe terenul proprietarului terenului, partial pe terenul proprietarului vecin si prevede posibilitatea inscrierii unui drept de coproprietate asupra constructiei, fie in temeiul conventiei partilor, fie in temeiul hotararii judecatoresti, care solutioneaza diferendul judiciar dintre cei doi proprietari vecini si nu inlatura de la aplicare dispozitiile art. art. 36 din lg. 7/1996 si 37 alin.5 din lg. 50/1991, inscrierea in cartea funciara  a unei constructii, neputand avea loc, in lipsa autorizarii prevazute de lege.
Pentru aceste considerente, in temeiul art.480 alin.1 C.pr.civ., va respinge apelul, ca nefondat.