Sarcina probei pentru dovedirea relei credinte a cumparatorilor

Prin sentinta civila nr.  263 din 20.02.2013 pronuntata de  Judecatoria Podu Turcului in dosarul nr. 936/829/2012 a fost respinsa ca nefondata cererea si a fost respinsa ca nefondata cererea paratilor V.I. si V.M. privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
 Pentru a pronunta sentinta civila de mai sus instanta de fond a retinut urmatoarele:
        ”Prin sentinta civila nr. 937/25.05.2011 pronuntata de Judecatoria Podu Turcului in dosarul nr. 900/829/2010 a fost admisa cererea formulata de reclamantul V.N. in contradictoriu cu paratii M.M. si L.G., perfectandu-se conventia incheiata la data de 10.10.2005 intre reclamant in calitate de cumparator si parati in calitate de vanzatori privind terenul in suprafata de 14,74 ha amplasat in extravilanul comunei S. identificat in raportul de expertiza intocmit de expertul A.G.. Prin decizia civila nr. 495/29.03.2012 pronuntata de Tribunalul Bacau a fost respins recursul declarat de parati impotriva acestei hotarari.
La data de 29.03.2011, la BNP C.R.I. a fost autentificat sub nr. 1554 contractul de vanzare – cumparare incheiat intre vanzatorii M.M. si L.G. si cumparatorul V.I. (casatorit cu V.M.) cu privire la un teren extravilan din comuna S. in suprafata totala de 95.200 mp (din care 59.400 mp in parcela 137/2, 20.500 mp in parcela 136/2, 3.400 mp in parcela 128/1 si 11.900 mp in parcela 126/1), avand numar cadastral 60128, pretul fiind de 19.547 lei. In cuprinsul contractului s-a mentionat ca imobilul a intrat in proprietatea vanzatorilor in baza titlului de proprietate nr. 504443/02.11.2010, ca imobilul este liber de sarcini potrivit extrasului de carte funciara nr. 11028/25.03.2011, ca pretul a fost platit integral anterior semnarii contractului.
Parata M.M., in nume propriu si ca mandatar al vanzatorului L.G., a declarat in fata notarului ca imobilul nu este scos din circuitul civil, nu formeaza obiectul vreunui litigiu, nu este grevat de sarcini, nu este vandut, donat sau ipotecat in favoarea altei persoane, ca nu a facut promisiuni de vanzare altor persoane si nici nu a incheiat vreun antecontract de vanzare cu alte persoane privind acest imobil, garantand astfel cumparatorul pentru orice evictiune totala sau partiala.
Comparand raportul de expertiza A.G. ce a stat la baza pronuntarii sentintei civile nr. 937/25.05.2011 cu contractul de vanzare – cumparare nr. 1554/29.03.2011, instanta constata ca terenul in suprafata de 95.200 mp vandut prin contractul a carui anulare se solicita este inclus in terenul de 14,74 ha pentru care sentinta civila nr. 937/25.05.2011 tine loc de act autentic, retinand astfel ca reclamantul justifica un interes in promovarea cererii.
Mai constata instanta ca acest contract a fost incheiat dupa formularea de catre reclamant a cererii de chemare in judecata din dosarul nr. 900/829/2010 (cerere datand din 05.08.2010), dar anterior solutionarii acesteia (data pronuntarii hotararii definitive fiind 25.05.2011). Din inscrisurile aflate la dosar rezulta fara putinta de tagada ca paratii M.M. si L.G. aveau cunostinta de existenta pe rolul instantei a dosarului nr. 900/829/2010, fiind reprezentati in acel dosar de mandatarul M.R. (aspect consemnat in incheierea de sedinta din 15.12.2010; paratii au depus note scrise in acel dosar; M.M. a semnat procura autentificata sub nr. 1138/08.11.2010 pentru acel dosar) .
Totusi, nici existenta unui antecontract de vanzare – cumparare, nici existenta pe rol a unui litigiu privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic nu reprezinta impedimente legale pentru a opri proprietarii unui imobil sa il vanda altei persoane fata de cea cu care au incheiat antecontractul. Nerespectarea promisiunii de vanzare poate da nastere unui drept la despagubiri in favoarea promitentului – cumparator, insa in niciun caz nu constituie prin sine insasi un act prohibit de lege.
In sarcina promitentului – vanzator poate exista o obligatie de a nu dispune in favoarea unui tert cu privire la obiectul viitorului contract de vanzare – cumparare numai daca o asemenea obligatie a fost asumata in mod expres prin antecontract, ceea ce in speta nu este cazul. In ipoteza in care promitentul – vanzator nu-si respecta obligatia asumata si instraineaza bunul altei persoane, aceasta instrainare este valabila, cu exceptia fraudei.
Ceea ce trebuie sa analizeze instanta in prezenta speta nu este incalcarea promisiunii de vanzare, ci trebuie sa analizeze daca paratii au incalcat aceasta promisiune cu scopul de a frauda interesele promitentului – cumparator, cu alte cuvinte daca exista vreun motiv care sa atraga nevalabilitatea cauzei contractului de vanzare – cumparare.
Prin cauza actului juridic civil se intelege obiectivul urmarit la incheierea acestuia. Pentru a fi valabila, cauza trebuie sa existe, sa fie reala, licita si morala. Prin art. 967 Cod civil (forma in vigoare la data incheierii contractului) se instituie prezumtia de existenta si de valabilitate a cauzei, prin urmare incumba reclamantului sarcina de a face dovada nevalabilitatii cauzei.
Motivele invocate de reclamant (reaua-credinta a paratilor la incheierea contractului) se circumscriu practic notiunii de cauza ilicita, care ar atrage sanctiunea nulitatii absolute a contractului. Reclamantul mai invoca fraudarea legii (operatiune care consta in folosirea anumitor dispozitii legale, dar nu cu scopul pentru care acestea au fost edictate, ci in vederea eludarii altor dispozitii legale imperative), dar fara a indica in concret la ce dispozitii legale se refera. Fraudarea legii poate fi insa privita ca un caz particular de cauza ilicita, urmand a fi analizat ca atare de instanta in prezenta speta.
Reaua – credinta la incheierea contractului trebuie insa analizata distinct cu privire la partile contractuale.
Astfel, in ceea ce priveste vanzatorii M.M. si L.G. exista indicii in sensul ca au urmarit sa prejudicieze interesele reclamantului V.N.. Vanzatorii stiau de existenta promisiunii bilaterale de vanzare – cumparare incheiate in anul 2005, au imputernicit reclamantul sa actioneze in numele lor pentru obtinerea titlului de proprietate asupra terenului (procura nr. 1431/29.08.2005), aveau cunostinta de existenta dosarului nr. 900/829/2010 avand ca obiect perfectarea antecontractului de vanzare – cumparare, nu au comunicat reclamantului aspectul ca au vandut terenul altei persoane, nu au comunicat nici instantei existenta contractului de vanzare – cumparare nr. 1554/29.03.2011, nici macar in cuprinsul recursului formulat impotriva sentintei civile nr. 937/25.05.2011, au revocat la data de 28.07.2010 procura acordata reclamantului, adica dupa ce reclamantul efectuase practic toate demersurile necesare obtinerii titlului de proprietate pe numele paratilor, titlul fiind de altfel emis la scurt timp (02.11.2010). In plus, M.M. a declarat in fata notarului ca nu a promis sa vanda imobilul altei persoane, desi o asemenea intelegere exista inca din anul 2005.
In ceea ce priveste cumparatorii V.I. si V.M., instanta apreciaza ca prin probele administrate reclamantul nu a reusit sa faca dovada intentiei acestora de a frauda interesele reclamantului prin incheierea contractului. Declaratiile martorilor T.I. si V.N., propusi de reclamant, nu pot constitui o proba in sensul ca paratii V. cunosteau existenta antecontractului de vanzare – cumparare incheiat intre reclamant si paratii L. si M., in conditiile in care martorii au declarat ca „tot satul stia ca reclamantul se judeca cu vanzatorii din Iasi pentru teren”, dar nu au discutat niciodata cu paratii V. despre aceasta problema, nu au auzit niciodata partile vorbind despre terenul in litigiu, nu au putut preciza daca informatiile despre litigiul dintre reclamant si promitentii-vanzatori au fost discutate de consateni anterior sau ulterior incheierii contractului dintre parati. In plus, declaratiile acestor martori referitoare la posesia terenului de catre reclamant (declaratii „din auzite” si probabil confuze din cauza faptului ca reclamantul a cumparat o suprafata mai mare de teren decat cea din contractul incheiat intre parati) sunt contrazise de catre martorul R.C., propus de parati, care a afirmat ca el a lucrat terenul in perioada 2000 – 2010 in calitate de arendas in baza contractului de arenda incheiat cu B.V. (persoana al carei titlu de proprietate a fost ulterior anulat prin decizia civila nr. 112/R/2010 a Tribunalului Bacau, prin aceeasi hotarare reconstituindu-se dreptul de proprietate paratilor L. si M.).
De asemenea, martorul R.I. a declarat ca paratul V.I. a aflat in primavara anului 2010 de la un cetatean italian ca terenul este de vanzare, iar martorul a sfatuit paratul sa cumpere chiar el imobilul respectiv. Martorul s-a deplasat la Iasi impreuna cu paratul, unde a asistat la negocierile dintre vanzatori si cumparator, negocieri in cadrul carora nu s-a mentionat ca terenul ar fi fost promis spre vanzare altei persoane (reclamantului). Paratii au incheiat un antecontract in vara anului 2010 (ocazie in care V.I. a platit parte din pret), iar contractul a fost incheiat in anul 2011, dupa ce vanzatorii au obtinut titlul de proprietate. Declaratiile acestui martor se coroboreaza cu raspunsurile date de paratul V.I. la interogatoriu, si anume ca nu a cunoscut nimic legat de intelegerea preexistenta dintre reclamant si paratii L. si M.
Un alt argument in sensul ca paratii V. au intentionat sa cumpere terenul cu scopul de a-l exploata, iar nu in scopul de a frauda interesele reclamantului, este acela ca intre aceeasi parati s-a mai incheiat un alt contract de vanzare – cumparare (autentificat sub nr. 5756/07.10.2010) pentru o suprafata totala de 70.364,89 mp teren extravilan din comuna S., astfel ca paratii V. au dorit sa isi extinda proprietatea. De altfel, paratii V. lucreaza terenul (martorul R.I. declarand ca terenul a fost cultivat cu orzoaica si mazare in 2011 si cu lucerna in 2012, iar reclamantul recunoscand in fata instantei ca nu are posesia imobilului).
Simplul fapt ca V.I. este nepotul de frate al reclamantului, fara a fi coroborat cu alte probe, nu poate forma convingerea instantei ca paratul cunostea intentia reclamantului V.N. de a cumpara terenul.
Desi parata V.M. nu s-a prezentat la interogatoriu, dat fiind ca aceasta nu a participat efectiv la incheierea contractului, ci doar a dobandit calitatea de coproprietar in devalmasie in temeiul art. 30 Codul familiei, instanta nu va considera neprezentarea la interogatoriu ca un inceput de dovada in folosul reclamantului.
In concluzie, retinand ca reclamantul nu a reusit sa rastoarne prezumtia de valabilitate a cauzei contractului de vanzare – cumparare nr. 1554/29.03.2011, instanta va constata ca nu exista motive de nulitate a contractului, astfel ca va respinge cererea ca nefondata.
Cererea paratilor V.I. si V.M. de obligare a reclamantului la suportarea cheltuielilor de judecata va fi respinsa intrucat paratii nu au probat existenta unor asemenea cheltuieli, nedepunand la dosar nici un inscris in acest sens (onorariu avocat, contravaloare deplasare etc).”
Impotriva sentintei civile nr.  263 din 20.02.2013 pronuntata de  Judecatoria Podu Turcului in dosarul nr. 936/829/2012 a declarat recurs  reclamant V.N., solicitand casarea hotararii instantei de fond si pe fondul cauzei admiterea actiunii si desfiintarea contractului.
In motivarea recursului se arata ca:
- Instanta nu a retinut reaua-credinta a vanzatorilor desi aceasta rezulta din toate actele depuse la dosarul cauzei.  Nu a retinut instanta interesul obscur si ascuns si tocmai pentru fraudarea legii, pe care l-au avut paratii, in sensul ca in vara lui 2010 au incheiat intre ei un antecontract prin care au primit, respectiv platit o parte din pret, insa acest fapt   nu a fost facut public, mai mult decat atat toate actiunile paratilor au fost tinute secrete. Paratii M. si L. nu i-au adus la cunostinta faptul ca ar fi ajuns la o intelegere cu nepotul sau si nici nu s-au judecat, nu au facut aceasta mentiune, mai mult decat atat in momentul in care au incheiat contractul au declarat ca terenul nu face obiectul altei vanzari si nici nu se aflau in litigiu, desi in 2005 incheiase act cu recurentul  iar la momentul incheierii contractului terenul facea obiectul unui litigiu;
- Instanta nu a retinut reaua – credinta a paratilor V.I. si M. care ii este nepot de frate si cu care, pana la momentul la care recurentul a aflat de existenta contractului, s-a aflat in relatii foarte bune, si care cunostea de existenta actului de mana, cunostea faptul ca a facut toate demersurile pentru a obtine titlu  de proprietate pentru paratii M. si L. Paratul V.I. stia foarte bine chiar de la recurent ca terenul respectiv a fost cumparat de recurent prin act sub semnatura privata din anul 2005, se stia ca asteapta eliberarea titlului de proprietate pentru a putea perfecta actul de mana. Este mai usor si mai veridic pentru instanta de judecata sa prezume ca declaratia martorului propus de parat este  adevarata intru totul, desi prezinta niste aspecte destul de greu de crezut, decat sa creada martorii audiati in dovedirea actiunii, care arata ca era de notorietate faptul ca recurentul a cumparat de la niste persoane de la Iasi mai mult teren in 2005 si ca le-a platit pretul si urma sa incheie actele. Paratul V.I.  a avut cunostinta de existenta actului de mana, de existenta procurii pentru obtinerea titlului de proprietate, de faptul ca a fost pus in posesie cu terenul in numele paratilor din Iasi, din moment ce toti din Primarie stiau iar paratul a mers si a obtinut adeverinta de la Primarie si s-a interesat despre teren la Primarie si cunostea foarte bine toate aspectele. Este evident ca au fost de rea-credinta si au urmarit un interes obscur, interesul acestora a fost sa isi achizitioneze terenul, desi cunosteau foarte bine faptul ca recurentul il platise, insa nu i-a interesat faptul ca avea  o intelegere cu paratii M. si L., ce i-a interesat a fost sa obtina acest teren  cu orice pret, drept pentru care au  mers la Iasi, au incheiat antecontract cu paratii, au incheiat actele in forma autentica, insa pana in anul 2012 nu au facut niciodata vorbire de aceste acte si nici nu au intrat in posesia si folosinta terenului, tocmai pentru a evita sa se afle adevarul, pana s-a terminat judecata in perfectare.
Recurentul nu a invocat motivele in drept.
In sustinerea recursului recurentul a depus la dosar copii dupa procurile autentificate sub nr. 1431/2005 si nr. 814/2005, inscrisuri ce au fost depuse si la instanta de fond.
Intimatii – parati M.M.,  L.G. au depus intampinare prin care solicita respingerea recursului intrucat nu au avut nici un moment intentia de a frauda interesele recurentului. Recurentul este cel care nu si-a indeplinit obligatia de a achita cei 6000 RON.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta de recurs retine urmatoarele:
Potrivit dispozitiilor art. 967 Cod civil cauza este prezumata pana la proba contrara, iar potrivit dispozitiilor art. 1899 alin.2 Cod civil buna –credinta se presupune totdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credinta.
In ceea ce priveste reaua credinta a paratilor vanzatori, M.M. si L.G., instanta de fond , contrar celor sustinute de recurent in cererea de recurs, a retinut ca sunt indicii  in sensul ca au urmarit sa prejudicieze interesele reclamantului V.N.
Ceea ce este relevant in speta de fata este faptul ca buna-credinta a paratilor cumparatori, care se prezuma potrivit dispozitiilor art. 1899 alin.2Cod civil, nu a fost rasturnata in cauza.  Prima instanta a apreciat in mod corect in acest sens, in urma coroborarii probelor administrate in cauza.
Astfel ,  din coroborarea  raspunsului la interogatoriu a paratului V.I. cu declaratiile martorilor R.C. si R.I., adeverinta nr. 128/2013 eliberata de Primaria comunei S., precum si din faptul ca paratii V.I. si V.M. au exploatat suprafata de teren ,  au mai incheiat un contract de vanzare-cumparare pentru o alta suprafata de teren, mentiunile din contractul de vanzare-cumparare privind verificarile facute in cartea funciara, rezulta ca acestia nu au stiut nimic legat de intelegerea dintre recurentul-reclamant si intimatii – parati M.M. si L.G. si ca  au intentionat sa cumpere terenul in scopul de a-l exploata si nu de a frauda interesele reclamantului. Declaratiile martorilor T.I. si V.N. nu pot fi coroborate cu alte probe administrate in cauza, pentru dovedirea celor sustinute de recurentul-reclamant, declaratiile acestora fiind contrazise de cele ale martorilor R.C. si  R.I., primul fiind chiar cel care a lucrat efectiv terenul.
In consecinta, instanta de recurs, constatand ca hotararea instantei de fond este temeinica si legala si vazand dispozitiile art. 312 alin.1  Cod de procedura civila, urmeaza sa respinga recursul ca nefondat.
In temeiul dispozitiilor art. 274 Cod de procedura civila urmeaza sa oblige recurentul sa-i plateasca intimatului V.I. 900 lei cheltuieli de judecata reprezentand onorariu de avocat conform chitantei nr. 97/2014, depusa la dosar.