Drept civil. Constatare drept proprietate construc?ie

Prin sentinta civila nr. 1843 pronuntata la data de 10.10.2014 de Judecatoria Roman a fost respinsa cererea avand ca obiect constatarea dreptului de proprietate asupra unei constructii realizate fara autorizatie de constructie, formulata de reclamantii B.L.si B.I. in contradictoriu cu paratul Comuna T. reprezentata prin Primar.
Pentru a hotari aceasta, prima instanta a retinut ca, prin cererea de chemare in judecata formulata, reclamantii au solicitat a se constata ca au devenit proprietari prin construire fara autorizatie de constructie a unui imobil constructie cu destinatie de spatiu comercial, edificat in perioada 2007-2008, pe terenul de 150 mp curti constructii sola 18, parcela 1536/1, situat in intravilanul satului A, comuna T, jud. Neamt. Au solicitat pronuntarea unei hotarari care sa constituie actul lor de proprietate pentru constructie si au precizat ca au construit cladirea fara autorizatie de constructie, ca s-au comportat ca si proprietari ai acesteia, fiind recunoscuti in aceasta calitate de toti vecinii si exercitand o posesie netulburata. Au apreciat ca pronuntarea hotararii reprezinta singura modalitate de a intra in legalitate.
In drept, au invocat art. 492 Cod civil de la 1864 si art. 35 Cod procedura civila.
Paratul nu a formulat intampinare si nici nu s-a prezentat la vreun termen de judecata.
In motivarea solutiei pronuntate, prima instanta a retinut ca, potrivit art. 35 NCPC, cel care are interes poate sa ceara constatarea existentei sau inexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului pe orice alta cale prevazuta de lege.
Referitor la posibilitatea instantei de a constata dreptul de proprietate al reclamantilor asupra constructiei edificate, s-a retinut ca art. 35 NCPC permite acest lucru numai in masura in care partea nu poate cere realizarea dreptului sau pe orice alta cale prevazuta de lege.
Desi lucrarile edificate de reclamanti au fost realizate fara autorizatie de construire si cu neindeplinirea obligatiilor prevazute de Legea nr. 50/1991 R, acestia solicita instantei sa li se constate dreptul de proprietate. Insa, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 R, „(3) in situatia in care constructia realizata fara autorizatie de construire intruneste conditiile urbanistice de integrare in cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire in vederea intrarii in legalitate in coroborare cu luarea masurilor legale care se impun, numai in baza concluziilor unui referat de expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate "rezistenta mecanica si stabilitate" privind starea structurii de rezistenta in stadiul fizic in care se afla constructia, precum si pentru cerinta esentiala de calitate "securitatea la incendiu", numai dupa emiterea Acordului de mediu, in conditiile legii.”
Prin urmare, reclamantii, care au edificat o constructie fara a solicita autorizatie de constructie, au la indemana calea realizarii dreptului prin intrarea in legalitate potrivit procedurii prevazute de legea speciala, cale pe care au inteles sa nu o urmeze. De altfel, reclamantii nu au realizat niciun demers pentru reglementarea situatiei juridice a constructiei, cu exceptia promovarii prezentei cereri in justitie. Intrucat exista o procedura administrativa referitoare la intrarea in legalitate, instanta judecatoreasca nu poate pronunta o hotarare judecatoreasca avand aceeasi finalitate, decat cu depasirea atributiilor puterii judecatoresti.
Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispozitiile art. 12 al. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu buna-credinta, potrivit scopului in vederea caruia au fost recunoscute de lege.
Legea speciala in materia autorizarii executarii lucrarilor de constructie, nr. 50/1991 R, prevede in cuprinsul art. 1 ca „(1)Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare. Autorizatia de construire sau de desfiintare se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren si/sau constructii - ori a altui act care confera dreptul de construire sau de desfiintare, in conditiile prezentei legi. (2)Constructiile civile, industriale, inclusiv cele pentru sustinerea instalatiilor si utilajelor tehnologice, agricole sau de orice alta natura se pot realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire, emisa in conditiile prezentei legi, si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor.” In cuprinsul art. 2, acelasi act normativ prevede ca „(1)Autorizatia de construire constituie actul de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor. (2)Autorizatia de construire se emite in temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism, avizate si aprobate potrivit legii.”
In speta, reclamantii nu se pot prevala de buna-credinta pentru a beneficia de recunoasterea dreptului de proprietate, cata vreme nimeni nu se poate prevala de necunoasterea legii, iar reclamantii cunosteau interdictia legala privind construirea fara autorizatiile si avizele legale necesare. Mai mult chiar, reclamantii aveau la indemana si procedura intrarii in legalitate pe care, de asemenea, nu au parcurs-o.
In acest sens, prima instanta a retinut ca reclamantii nu au deschisa calea actiunii in constatarea dreptului de proprietate reglementata de art. 35 NCPC, cata vreme au eludat cu stiinta dispozitiile legii speciale nr. 50/1991 R si ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere in aplicare. Reclamantii nu au facut dovada ca s-ar fi adresat in cursul edificarii constructiei sau dupa terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obtinerea autorizatiei sau a avizelor necesare, iar autoritatile administratiei publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor in mod nejustificat.
Dimpotriva, analizand conduita procesuala adoptata de reclamanti, precum si argumentele aduse in sustinerea cererii de chemare in judecata, s-a retinut ca acestia au ignorat in mod constient dispozitiile Legii nr. 50/1991 R, optand pentru investirea instantei de judecata cu solutionarea prezentei cereri. Demers care nu poate fi primit, deoarece au fost nesocotite conditiile impuse de lege pentru dobandirea proprietatii, iar instanta nu poate valida o astfel de conduita in conditiile in care dreptul invocat nu se bucura de recunoasterea si protectia legii.
O interpretare contrara ar lipsi de continut si de finalitate dispozitiile Legii nr. 50/1991 R, in situatia in care, fara nicio justificare obiectiva, ci doar prin simpla manifestare unilaterala de vointa, partilor le-ar fi permisa si recunoscuta optiunea intre respectarea procedurii autorizarii prevazute de Legea nr. 50/1991 R si formularea ulterior a unei cereri in justitie. Nu in ultimul rand, o astfel de interpretare permisiva a legislatiei in materie ar duce la incalcarea abuziva a procedurii speciale administrative prevazuta de legiuitorul national, in conditiile in care partilor li s-ar recunoaste de plano o alternativa apreciata ca fiind mai putin impovaratoare si mult mai avantajoasa ca si costuri financiare.
In plus, dispozitiile art. 492 Cod Civil de la 1864 reprezinta doar dreptul comun in materia accesiunii imobiliare artificiale, insa ori de cate ori legea speciala (nr. 50/1991 R) impune conditii derogatorii, acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.
S-a concluzionat, astfel, ca nu sunt aplicabile dispozitiile art. 35 NCPC si nici incidente situatiile reglementate de art. 492 Cod Civil de la 1864.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal au declarat apel reclamantii solicitand schimbarea sa in totalitate, rejudecarea cauzei si a se constata ca au devenit proprietari prin construire, fara autorizatie de constructie, ai unui imobil constructie cu destinatie de spatiu comercial, edificat in perioada 2007-2008, din caramida, acoperit cu tigla metalica, compus din subsol, parter, nivel 1 (P1) si nivel 2 (P2), constructie situata pe suprafata de 150 mp teren curti constructii, sola 18, parcela 1536/1, situat in intravilanul satului A, comuna T, jud. Neamt, teren proprietate dobandit prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007 si identificat cu nr. cadastral provizoriu 1493, inscris in Cartea Funciara a loc. T.i sub nr. …. invecinat la nord cu NC- …D. A.), la est cu B. M., la sud cu C. I.si la vest cu drum judetean.
Au motivat ca sentinta apelata, desi nu o prevede in mod expres in dispozitiv, din motivare reiese ca a respins actiunea ca inadmisibila, retinand ca reclamantii nu ar avea deschisa calea actiunii in constatarea dreptului de proprietate reglementata de art. 35 Cod de procedura civila, cata vreme au eludat dispozitiile Legii nr. 50/1991 R.
Incalcand procedura de solutionare a exceptiilor, prevazuta de art. 248 Cod de procedura civila, instanta nu a invocat in niciun moment exceptia inadmisibilitatii actiunii si nici nu a pus-o in discutia partilor.
Motivarea solutiei pronuntate se dezice de practica judiciara formata de-a lungul timpului in astfel de actiuni, ceea ce slabeste increderea oamenilor in actul de justitie, in conditiile in care in situatii identice, instantele de judecata au pronuntat hotarari care tin loc de act de proprietate pentru constructii edificate fara autorizatie de construire.
In fapt, ei au dobandit prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007 proprietatea unei suprafete de 150 mp teren curti constructii, situat in intravilanul satului A., comuna T., jud. Neamt, sola …, parcela ….. Pe acest teren au edificat fara autorizatie de construire o constructie cu destinatie de spatiu comercial, astfel cum a fost descrisa in petitul cererii de apel, cu o suprafata desfasurata de 450 mp, subsolul ocupand o suprafata de 150 mp, pentru care lucrarile de constructie au fost demarate anterior perfectarii notariale a contractului de vanzare cumparare, acesta fiind motivul pentru care nu a fost posibila obtinerea autorizatiei de construire.
De la data edificarii constructiei s-au comportat ca si proprietari ai acesteia, fiind recunoscuti in aceasta calitate de toti vecinii si exercitand o posesie netulburata.
Temeiul de drept material al actiunii il reprezinta dispozitiile art. 489 s. urm. vechiul Cod civil, care reglementeaza institutia accesiunii imobiliare artificiale, intrucat casa a fost edificata sub imperiul vechiului Cod Civil. Conform art. 492 vechiul Cod civil, proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul constructiilor situate pe acesta, indiferent daca a detinut sau nu autorizatie de construire la momentul construirii.
Desi faptul edificarii constructiei reprezinta o situatie de fapt, prima instanta le-a respins cererea de administrare a probatoriului testimonial si a motivat ca autorizatia de construire se poate obtine si ulterior, dupa finalizarea constructiei.
Instantele de judecata au statuat, in cauze similare, ca Legea 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructie, reglementeaza strict regimul juridic referitor la edificarea sau demolarea acestora, iar nu regimul juridic al dobandirii dreptului de proprietate asupra imobilelor edificate prin construire. Astfel, decizia nr. 3668/6 mai 2005 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie a statuat ca inexistenta autorizatiei de construire nu poate produce consecinte decat in planul raporturilor de natura administrativa, antrenand doar o eventuala raspundere contraventionala, iar nu inadmisibilitatea actiunii in constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil edificat in aceste conditii.
In favoarea lor opereaza prezumtia de proprietate asupra acestui imobil, prezumtie instituita de art. 492 vechiul Cod Civil, si considera ca neobtinerea autorizatiei de construire nu ii impiedica sa obtina prin hotarare judecatoreasca recunoasterea dreptului de proprietate asupra constructiei edificate.
Fata de motivarea instantei referitoare la formularea unei actiuni in constatare care ar reprezenta o cale mai putin impovaratoare si mult mai avantajoasa ca si costuri financiare, au aratat apelantii ca au achitat la Primaria comunei Tamaseni taxa judiciara de timbru in cuantum de 4858 lei, astfel cum li s-a pus in vedere de catre Judecatoria Roman.
In dovedire, apelantii au solicitat incuviintarea probatoriului testimonial, pentru dovedirea imprejurarilor de fapt privind edificarea de catre dansii, prin mijloace proprii, a constructiei in litigiu, sens in care a fost audiat martorul C..
Apelul a fost legal timbrat cu taxa judiciara in suma de 50 lei, conform art. 25 al. 2 lit. a din O.U.G nr. 80/2013, cuantumul taxei initial stabilite prin rezolutie, cel de 2.429 lei, fiind modificat in urma admiterii cererii de reexaminare formulata de apelantii-reclamanti impotriva modului de stabilire a acestei taxe, prin incheierea pronuntata la data de 9.03.2015 de Tribunalul Neamt in dosarul nr. 1457/291/2014/a1.
Intimata-parata comuna T., reprezentata prin Primar, legal citata, nu a depus intampinare.
Analizand apelul formulat, tribunalul constata ca acesta este fondat, urmand a fi admis, in temeiul art. 480 Cod de procedura civila, pentru urmatoarele considerente:
Apelantii invoca mai intai faptul ca prima instanta ar fi incalcat procedura de solutionare a exceptiilor, prevazuta de art. 248 Cod de procedura civila, in sensul in care instanta nu a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii si nici nu a pus-o in discutia partilor. Aceasta sustinere nu poate fi retinuta ca fondata, cat timp instanta a pus in discutia partilor imprejurarile de fapt si drept pe care le-a considerat relevante pentru solutionarea spetei, iar reclamantii si-au facut aparari chiar asupra existentei sau nu a unei alte cai legale la indemana lor pentru realizarea dreptului. In acest sens, la termenul din 25.06.2014, instanta a pus in discutie situatia juridica a constructiei, solicitand autorizatii de construire, documentatii si avizele obtinute cu privire la constructie, conform Legii nr. 50/1991. Cu acea ocazie, aparatorul reclamantilor a aratat ca acestia nu pot intra altfel in legalitate, neavand alta cale in acest sens. Instanta a intrebat daca reclamantii s-au adresat cu cereri autoritatilor competente si daca s-au luat vreun fel de masuri si apoi a pus in vedere reprezentantului reclamantilor sa depuna procesele-verbale de constatare a contraventiilor si inscrisuri cu care sa faca dovada ca reclamantii s-au adresat autoritatilor competente cu cereri pentru rezolvarea situatiei constructiei. La urmatorul termen de judecata, cel din 1.10.2014, reprezentantul reclamantilor a depus la dosar practica judiciara privind spete similare, prin care s-a constatat ca reclamantii din respectivele cauze au devenit proprietari prin construire a unor imobile fara autorizatie. De asemenea, in cadrul concluziilor puse pe fondul cauzei, reclamantii au aratat ca hotararea judecatoreasca pe care doresc sa o obtina este singura modalitate de a intra in legalitate.
In aceste conditii, desi instanta nu a pus, in mod formal, in discutie nicio exceptie, in fapt, prin imprejurarile puse in discutia reclamantilor, a lasat a se intelege ca in speta se pune problema concursului intre calea Legii 50/1991 si calea actiunii in constatare, iar reclamantii au inteles deplin cele avute in vedere de instanta si si-au formulat aparari sub acest aspect, nesuferind vreo vatamare din perspectiva art. 13 al. 1 (”Dreptul la aparare este garantat.”), art. 14 al. 5 (”Instanta este obligata, in orice proces, sa supuna discutiei partilor toate cererile, exceptiile si imprejurarile de fapt sau de drept invocate.”) si al. 6 (”Instanta isi va intemeia hotararea numai pe motive de fapt si de drept, pe explicatii sau pe mijloace de proba care au fost supuse, in prealabil, dezbaterii contradictorii.”) Cod de procedura civila. 
Apelul este insa fondat sub aspectul nerespectarii exigentelor principiului securitatii juridice, ca fundament al statului de drept. Acest principiu presupune ca prevederile dreptului intern sa fie suficient de accesibile, precise si previzibile.
Notiunea de accesibilitate are si o semnificatie asociata exigentei previzibilitatii legii, anume aceea care priveste modul de receptare a continutului actelor normative de catre corpul social, in sensul de intelegere a acestora. Norma juridica trebuie sa fie clara, inteligibila, intrucat cei carora li se adreseaza trebuie nu doar sa fie informati in avans asupra consecintelor actelor si faptelor lor, ci sa si inteleaga consecintele legale ale acestora.
Intr o bogata jurisprudenta, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat importanta asigurarii accesibilitatii si previzibilitatii legii, instituind si o serie de repere care trebuie avute in vedere pentru asigurarea acestor exigente. Astfel, in cauze precum Sunday Times contra Regatul Unit al Marii Britanii si Irlandei de Nord, 1979, Rotaru impotriva Romaniei, 2000, Damman impotriva Elvetiei, 2005, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat ca „nu poate fi considerata «lege» decat o norma enuntata cu suficienta precizie, pentru a permite individului sa si regleze conduita. Individul trebuie sa fie in masura sa prevada consecintele ce pot decurge dintr un act determinat”; „o norma este previzibila numai atunci cand este redactata cu suficienta precizie, in asa fel incat sa permita oricarei persoane – care, la nevoie poate apela la consultanta de specialitate – sa isi corecteze conduita”; „in special, o norma este previzibila atunci cand ofera o anume garantie contra atingerilor arbitrare ale puterii publice”. Sub acest aspect, principiul securitatii juridice se coreleaza cu un alt principiu, dezvoltat in dreptul comunitar, si anume principiul increderii legitime, care impune ca legislatia sa fie clara si predictibila, unitara si coerenta.
Functia decizionala acordata instantelor serveste tocmai pentru a indeparta indoielile ce ar putea exista in privinta interpretarii normelor, tinand cont de evolutiile practicii cotidiene, cu conditia ca rezultatul sa fie coerent si previzibil. In acest sens, interpretarea unitara a legii reprezinta un element al securitatii juridice, care aduce in prim plan rolul instantelor judecatoresti. In cauza Paduraru impotriva Romaniei, 2005, Curtea a statuat ca „divergentele de jurisprudenta sunt de natura sa dea nastere unei incertitudini permanente si sa diminueze increderea publicului in sistemul judiciar, care reprezinta una dintre componentele statului de drept.”
Aplicand in concret aceste principii la speta de fata, Tribunalul retine ca, fara a nega incidenta dispozitiilor art. 59 al. 3 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 R, practica judiciara, atat cea a instantelor din judetul in care domiciliaza reclamantii, cat si cea a instantei nationale cea mai inalta in grad, Inalta Curte de Casatie si Justitie, asa cum a atestat-o extrasele de practica judiciara depuse de reclamanti la filele 52-66 dosar fond, este in sensul admisibilitatii unor astfel de actiuni in constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra unor constructii edificate fara autorizatia impusa de Legea 50/1991. O norma este previzibila atunci cand ofera o anume garantie contra atingerilor arbitrare ale puterii publice, conditia fiind indeplinita atunci cand justitiabilul poate cunoaste, plecand de la formularea dispozitiei pertinente si, la nevoie, cu ajutorul interpretarii sale de catre instantele nationale, ce acte si omisiuni angajeaza raspunderea sa. Or, in conditiile in care practica formata era consolidata in sensul de a nu sanctiona persoanele care au edificat constructii fara emiterea unei autorizatii cu respingerea unei actiuni in constatare formulata cu privire la respectiva constructie, pe motiv ca ar avea la dispozitie prevederile Legii 50/1991 ca singura cale de realizare a dreptului, justitiabilii din prezenta cauza, actuali apelanti, nu au putut cunoaste ca omisiunea emiterii unei autorizatii de construire sau a unei autorizatii de intrare in legalitate cu privire la constructia edificata, data fiind interpretarea art. 492 vechiul Cod civil de catre instante, ii expune sanctiunii de respingere a demersului juridic promovat.
In acest context, reprezentarea reclamantilor a avut temei suficient a se forma in sensul ca, fapta lor de a nu obtine autorizatia reglementata de Legea nr. 50/1991 nu poate avea drept consecinta decat atragerea unei eventuale raspunderi contraventionale pe planul raporturilor de natura administrativa, fara a le fi negata posibilitatea de a-si realiza dreptul si de a li se admite o actiune in constatarea dreptului de proprietate, cu conditia dovedirii aspectelor impuse de art. 492 Cod civil.     
In consecinta, data fiind completarea probatoriului in apel cu audierea unui martor, Tribunalul retine ca reclamantii au dobandit in anul 2007, prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007, dreptul de proprietate asupra unui teren in suprafata de 150 mp curti constructii, sola …, parcela …., situat in intravilanul satului A., comuna T., jud. Neamt, identificat cu nr. cadastral provizoriu …., inscris in Cartea Funciara a loc. T. sub nr. 1272/N, invecinat la nord cu NC 50344 (D. A.), la est cu B.M., la sud cu C.I.si la vest cu drum judetean. Pe acest teren, in acelasi an, asa cum a declarat martorul C.D., reclamantii au edificat o constructie din caramida, cu etaj, astfel cum este identificata prin documentatia topografica intocmita de S.C M. S.R.L Roman si inregistrata la OCPI Neamt sub nr. 19163/12.07.2013, aflata la filele 14-20 dosar prima instanta.
Potrivit art. 492 Cod civil, proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietar al tuturor constructiilor, plantatiilor sau lucrului facut in pamant sau asupra pamantului, pana ce se dovedeste din contra. Textul stabileste, asadar, o prezumtie relativa, pe care un constructor o poate inlatura prin proba contrarie, daca dovedeste ca lui ii apartine proprietatea constructiilor, plantatiilor sau lucrarilor aflate pe terenul apartinand altei persoane. In speta de fata insa, reclamantii, proprietari ai terenului, au facut dovada ca au edificat constructia in cauza, astfel ca prezumtia mentionata isi produce pe deplin efecte. Ulterior edificarii acesteia, reclamantii au stapanit constructia netulburati, fiind cunoscuti ca proprietari ai acesteia, dupa cum a declarat acelasi martor audiat.
Cum terenul aferent constructiei apartine reclamantilor, retinand in cauza si aplicabilitatea art. 488 s. urm. Cod civil referitoare la accesiunea imobiliara artificiala, tribunalul va admite apelul in temeiul art. 480 al. 2 Cod de procedura civila si va schimba in totalitate sentinta apelata, urmand a admite cererea avand ca obiect constatare drept de proprietate constructie formulata de reclamantii B.L.si B.I. in contradictoriu cu parata comuna Tamaseni reprezentata prin primar, astfel cum a fost formulata.