Legea nr. 7/1996. Plangere impotriva incheierii de carte funciara privind notarea unui proces. Nelegalitatea notarii procesului care viza nerespectarea unor obligatii personale contractuale, obligatii personale altele decat prevazute de art. 84 alin....

MATERIE:DREPT  CIVIL.
OBIECT:
Legea nr. 7/1996. Plangere impotriva incheierii de carte funciara privind notarea unui proces. Nelegalitatea notarii procesului care viza nerespectarea unor obligatii personale contractuale, obligatii personale altele decat prevazute de art. 84 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996.

Temei de drept: Neincidenta prev. de art. 84 alin. 4 lit. c din
L. 7/1996

Sursa primara:

          Decizia civila nr.1069/04.06.2009-R a Curtii de Apel Oradea
                                                       (dosar nr.9876/271/2007)

Prin sentinta civila nr.4560 din 18 iun.2008,  pronuntata de Judecatoria Oradea, s-a admis plangerea formulata de catre petentul SC "J.Q.G." SRL,  in contradictoriu cu intimata SC M.G.SRL, s-a dispus anularea incheierii de carte funciara nr. 47242/25.10.2006 din dosarul nr. 47242/25.10.2006, privind notarea procesului ce face obiectul dosarului nr. 5400/III/2006 al Tribunalului Bihor, in CF NDF 21 Rosiori, cu nr. cadastral 44/1, s-a respins cererea de inscriere formulata de catre intimatul SC M.G.SRL, cu privire la imobilul situat in comuna Rosiori, judetul Bihor, inscris in CF NDF 21 Rosiori, cu nr. cad. 44/1, s-a dispus radierea procesului astfel inscris si s-a respins cererea intimatei privind obligarea petentului la plata cheltuielilor de judecata ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut urmatoarele:
La data de 17.10.2006, intimata SC M.G.SRL a adresat Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Oradea o cerere avand ca obiect notarea in cartea funciara nr. 1885 Rosiori a procesului inregistrat sub nr. 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor.
Cererea de chemare in judecata a petentului, formulata de catre intimata si inregistrata sub nr. 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor, avea ca obiect obligarea petentului la efectuarea reparatiilor necesare la bunurile ce constituie obiectul contractului de inchiriere din 15.08.2005 inscris in CF nr. 1885 Rosiori, obligarea petentului la predarea si punerea in functiune a obiectului contractului de inchiriere. Deci, procesul inregistrat sub nr. 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor avea ca si cauza juridica executarea contractului de inchiriere incheiat intre parti, petentul in calitate de proprietar si locator, iar intimata in calitate de locatar.
Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Oradea a admis cererea intimatei si, pe cale de consecinta, a dispus notarea cererii de chemare in judecata inregistrata sub nr. de dosar 5400/111/2006 pe rolul Tribunalului Bihor, in CF NDF nr. 21 Rosiori, cu privire la imobilul cu nr. cad. 44/1. Imobilul a fost inscris initial in CF nr. 1885 Rosiori, iar apoi transcris in CF NDF nr. 21 Rosiori cu nr. cad. 44.
Instanta a constatat ca potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 si art. 84 alin. 2 lit. i din Regulament, se noteaza in cartea funciara contractul de inchiriere pe timp mai mare de 3 ani. De asemenea, potrivit art. 84 alin. 2 lit. r din Regulament se noteaza in cartea funciara orice alte fapte, drepturi personale sau actiuni a caror notare este permisa de lege. Instanta  a retinut insa ca se pot nota in cartea funciara numai acele actiuni in justitie in legatura cu imobilul sau drepturile inscrise in cartea funciara, privitoare la proprietate sau drepturile reale inscrise in aceasta carte funciara si ca nu se justifica notarea procesului cu privire la executarea unui contract de inchiriere a imobilului inscris in cartea funciara cat timp nici macar contractul de inchiriere nu este notat in cartea funciara. Printr-o astfel de notare petentul este prejudiciat, fiindu-i afectat dreptul de dispozitie juridica asupra imobilului, intrucat din modul in care s-a realizat notarea actiunii in justitie rezulta ca ar exista un litigiu in legatura cu dreptul real de proprietate tabulara asupra imobilului. Intr-adevar, enumerarea prevazuta de art. 84 din Regulament este exemplificativa, insa din interpretarea acestei norme legale in spiritul legii rezulta ca sunt vizate actiuni in justitie care pot afecta dreptul real de proprietate, respectiv posibilitatea de pierdere a acestuia prin urmarire silita, promisiuni de instrainare, expropriere, faliment, etc, ori interdictii de instrainare.
Pentru aceste motive, in baza art. 52 din Legea nr. 7/1996 raportat la art.  art. 84 lit. d din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara din data de 22.12.1997, instanta  de fond a admis plangerea si a dispus anularea incheierii de carte funciara nr. 47242/25.10.2006 din dosarul nr. 47242/25.10.2006, privind notarea procesului ce face obiectul dosarului nr. 5400/III/2006 al Tribunalului Bihor, in CF NDF 21 Rosiori, cu nr. cadastral 44/1, iar pe cale de consecinta, a respins cererea de notare in cartea funciara a procesului mentionat formulata de catre intimatul SC M.G.SRL, cu radierea procesului astfel inscris.
In baza art. 274 C.p.c., instanta  de fond a respins cererea intimatei privind obligarea petentului la plata cheltuielilor de judecata ca neintemeiata.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat apel, SC M.G.SRL, prin care a solicitat schimbarea in parte a hotararii atacate, in sensul respingerii plangerii petentei SC J.Q.G. SRL, ca fiind nefondata, cu cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr.613/A din 11 decembrie 2008, Tribunalul Bihor a respins ca nefondat apelul civil introdus de  apelanta SC M.G.SRL, Rosiori, judetul Bihor, in contradictoriu cu intimata SC "J.Q.G." SRL, cu sediul in sat Rosiori, nr.442/B,  impotriva sentintei civile nr.4560 din 18 iun.2008,  pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care a pastrat-o in totalitate.
A obligat partea apelanta sa plateasca partii intimate suma de 500 lei, cheltuieli de judecata in apel, reprezentand onorariu avocat.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut ca, in conditiile in care litigiul existent intre parti nu vizeaza un drept real cu privire la imobilul inscris in CF NDF 21 Rosiori cu nr.cad.44/1, ci vizeaza executarea unui contract de inchiriere,  nu se impune notarea acelui proces in cartea funciara, deoarece  nu vizeaza proprietatea imobilului sau vreun alt drept real constituit si inscris in cartea funciara.
Chiar daca contractul de locatiune are ca obiect ,imobilul in cauza, s-a retinut ca notarea procesului ar fi fost admisibila doar daca contractul de locatiune in legatura cu executarea caruia are loc procesul ar fi fost notat in cartea funciara .
Din interpretarea dispozitiilor legale art.26 alin.4 lit.c si 38 din Legea nr.7/1996 si art.84 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara, tribunalul a apreciat ca se pot nota in cartea funciara numai acele actiuni in justitie in legatura cu imobilul sau drepturile inscrise in cartea funciara, privitoare la proprietate sau drepturile reale inscrise in aceasta.
Fata de cele aratate, tribunalul a respins ca nefondat apelul civil introdus de  apelanta SC M.G.SRL, in contradictoriu cu intimata SC "J.Q.G." SRL, impotriva sentintei civile nr.4560 din 18 iun.2008,  pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care a  pastrat-o in totalitate.
In baza art.274 Cod procedura civila, a fost obligata apelanta, aflata in culpa procesuala sa plateasca intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecata in apel constand in onorariu avocat.
Impotriva acestei decizii, in termen legal, timbrat cu suma de  6 lei si timbru judiciar in valoare de 0,15 lei, a declarat recurs apelanta SC M.G.SRL-ROSIORI, solicitand admiterea acestuia, modificarea deciziei in sensul admiterii apelului, respingerii plangerii ca nefondata, cu cheltuieli de judecata.
Prin motivele de recurs s-a invocat ca instanta a retinut gresit ca pot forma obiectul notarii doar actiunile in justitie privitoare la proprietate sau alte drepturi reale inscrise in CF, ori, conform art.26 alin.4 lit.c din Legea nr.7/1996, notarea are ca obiect inscrierea drepturilor personale a actelor si faptelor juridice privitor la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, a masurilor de indisponibilizare in legatura cu imobilele din CF, fara alta distinctie referitor la natura drepturilor ce fac obiectul litigiului.
Conform art.38 din Legea nr.7/1996, se pot inscrie in CF actele si faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in CF, cu efect de opozabilitate pentru terti, iar, art.84 lit.d din Regulament, stabileste ca notarea poate avea ca obiect aratarea de raporturi juridice cu o alta persoana de natura sa afecteze regimul juridic al bunului nemiscator lit.i aratand ca se poate nota contractul de locatiune.
Enumerarea situatiilor juridice ce pot constituit obiect al notarii, nu are caracter exhaustiv ci pot face obiectul notarii orice alte fapte, drepturi personale sau actiuni a caror notare este permisa de lege, cu conditia sa aiba legatura cu imobilul, astfel ca, se pot nota si actele, faptele juridice privitoare la drepturi personale, in legatura cu imobilele inscrise in CF.
Procesul ce s-a solicitat a fi notat in CF, a derivat din neexecutarea culpabila din partea intimatei locatoare, a obligatiei de predare a bunurilor in stare de functionare, conform contractului de inchiriere din 15.08.2005, imobilele figurand initial in CF nr.1885 Rosiori, transcrise in CFNDF nr.21 Rosiori, dreptul de predare este unul personal, avand legatura cu imobilul.
Notarea este legala, procesul da un caracter de drept litigios dreptului de proprietate asupra imobilului prin faptul ca vizeaza o componenta a acestuia -folosinta -, fiind incidente dispozitiile art.42 lit.e din Ordinul nr.633/2006.
In situatia in care se prevede expres notarea unui contract de locatiune , este legala si notarea unei actiuni generata de raporturile de locatiune asupra unui imobil. Faptul ca acel contract nu a fost notat in CF, nu este un argument juridic pentru constatarea caracterului nelegal al notarii procesului, de vreme ce legea nu conditioneaza acest aspect, interpretarea  instantei fiind astfel o adaugire la lege.
S-au invocat in drept dispozitiile art.304 pct.9, art.312 alin.2 Cod procedura civila, art.26 alin.4 lit.c, art.38 din Legea nr.7/1996, art.84 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara din 22.12.1997, art.42 din Ordinul nr.633/2006.
S-a solicitat de catre intimata, prin intampinarea depusa la dosar, respingerea recursului, cu cheltuieli de judecata, nu sunt aplicabile dispozitiile art.28 alin.4 din Legea nr.7/1996, art.26 alin.4 lit.c din Legea nr.7/1996.
Examinand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs cat si din oficiu, instanta de recurs constata urmatoarele:
La data de 16.08.2006, sub nr.5400/111/2006, s-a inregistrat pe rolul Tribunalului Bihor, actiunea formulata de reclamanta SC M.G.SRL ROSIORI impotriva paratei SC J.Q.G.SRL ROSIORI, prin care s-a solicitat obligarea paratei la efectuarea reparatiilor necesare la bunurile ce constituie obiectul contractului de inchiriere din 15.08.2005, inscris in CF nr.1885 Rosiori, constand in etansarea intrarilor in cladire, repararea acoperisului, finisarea pardoselii si zidurilor neterminate, remedierea defectiunilor existente la Moara de furaje, ce sa permita utilizarea completa a acestuia.
Acest litigiu, recurenta reclamanta a solicitat Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, la data de 17.10.2006 a fi inscris in Coala de Carte Funciara nr.1885 Rosiori, imobilul avand nr.cadastral  44/1 transcris in CF NDF 21 Rosiori.
Potrivit art.38 din Legea nr.7/1996, actele si faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara, vor putea fi inscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane, iar, conform art.26 alin.4 lit.c , notarea avand ca obiect inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara.
Din interpretarea acestor texte legale, nu se poate retine ca trebuiesc, este obligatoriu a fi notate in cartea funciara orice gen de actiuni de chemare in judecata, dispozitiile legale enuntate prevazand doar posibilitatea, -norma dispozitiva- vor putea fi notate- nu obligatia, astfel ca, Oficiul de Cadastru si publicitate imobiliara este in drept a aprecia daca actiunile ce se solicita a fi notate se incadreaza in aceste prevederi.
A accepta motivarea recurentei in sensul ca art.84 alin.2 lit.q din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara, aprobat prin Ordinul nr.2371/C/1997 a ministrului de stat, ministerului justitiei,-orice alte fapte, drepturi personale, actiuni a caror notare este permisa de lege, trebuie interpretate in sensul posibilitatii notarii oricarui litigiu, indiferent de obiectul acestuia, ar fi o aplicare excesiva a dispozitiilor legale, fara posibilitatea cenzurarii unor astfel de cereri pentru a inlatura un eventual abuz.
Tocmai datorita faptului ca la art.84 alin.2 lit.i din acelasi Regulament invocat mai sus, se prevede dreptul de-a fi notat in cartea funciara contractul de locatiune, recurenta avea posibilitatea notarii acestuia, nerespectarea obligatiilor contractuale fiind un fapt personal al locatorului, fara legatura cu dreptul de proprietate, in masura in care in acel litigiu nu au fost solicitate daune, despagubiri pentru incalcarea clauzelor, notarea litigiului apare ca excedand normelor legale invocate mai sus.
Obligatia respectarii unor clauze contractuale din partea locatorului este una ce deriva din contractul de locatiune, contract ce nu este notat in cartea funciara, ori, a nota un litigiu ce deriva din acesta fara ca in prealabil sa fie inscris acel contract, ar fi o procedura excesiva ce nu se incadreaza in dispozitiile art.26 alin.4 lit.c , art.38 din Legea nr.7/1996, art.84 alin.2 lit.d din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.2371/C/1997, criticile fiind nefondate, apararile intimatei fiind intemeiate.
Nerespectarea unor obligatii, clauze contractuale incumba proprietarului, iar in masura in care nu au fost solicitate despagubiri ce sa poata fi apoi executate prin grevarea imobilului, acest aspect chiar daca generator de litigiu, nu poate duce la concluzia ca se impune notarea in cartea funciara, interpretare ce nu reprezinta o adaugare la lege, cum gresit sustine recurenta.
Raportat la considerentele expuse, nefiind aplicabile dispozitiile art.304 Cod procedura civila, instanta de recurs in baza art.312 Cod procedura civila, va respinge ca nefondat recursul, urmand a mentine in intregime decizia recurata ca fiind legala si temeinica.
Culpa procesuala revenind recurentei, in baza art.274 Cod procedura civila, instanta de recurs o va obliga sa-i plateasca intimatei SC J.Q.G. SRL ROSIORI suma de 700 RON cheltuieli de judecata in recurs, reprezentand onorariu avocatial.