Fond funciar

Tip speta: sentinta civila
Titlu: fond funciar
Data speta: 04.11.2010




     Prin cererea inregistrata sub numarul 1156/199/2008 din 11.11.2008 pe rolul Judecatoriei Buhusi, reclamantii M. G. I. si R.I.au chemat in judecata pe paratii R. E., A. P., Comisia Locala B.-B. de Aplicare a Legii Fondului Funciar, Comisia Judeteana Bacau de Aplicare a Legii Fondului Funciar, pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligati paratii sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 3708 mp teren situat in tarlaua 10, parcela 324, sat P., com.B.-B., instanta sa constate nulitatea absoluta partiala a TP nr.23976/15.11.1993, cu privire la suprafata de 418 mp, situati in tarlaua 10, parcela 337/1, sat P., com.B.-B., nulitatea absoluta partiala a TP nr.23976/15.11.1993, cu privire la suprafata de 332 mp, situati in tarlaua 10, parcela 335, , desfiintarea contractului de donatie imobiliara nr.1808/22.10.2004 cu privire la suprafata de 418 mp, situati in tarlaua 10, parcela 337/1  si suprafata de 332 mp, situati in tarlaua 10, parcela 335, precum si obligarea paratilor sa ridice gardul care impiedica accesul reclamantilor catre terenul detinut in proprietate.
     Cererea a fost timbrata cu taxa de timbru in cuantum de 440 RON si timbru judiciar in valoare de 6,40 RON.
     In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca in calitate de  mostenitori ai numitei L. E., sunt proprietarii suprafetei de 3980 mp teren, regasit in TP nr.25178/20.03.1995, suprafata ramasa in urma instrainarii, prin act autentic de vanzare-cumparare, , a suprafetei de 1792 mp din trupul initial.Dupa decesul mamei lor, reclamantii arata ca nu s-au mai ocupat de teren , iar sotii R. profitand de acest fapt, au ingradit terenul, inclusiv calea de acces, stapanindu-l fara acordul acestora.
     Desi prin sentinta civila nr.7182/1995, pronuntata in dosarul nr. 3063 al Judecatoriei Bacau a fost respinsa ca nefondata cererea privind perfectarea vanzarii-cumpararii intervenita la data de 25.08.1975 cu privire la teren, nu a fost modificat si titlul lui A. V. (nr.23976/15.11.1993), in care se regaseste suprafata de 418 mp, ce se suprapune peste terenul ce-i apartine, repectiv, tarlaua 10, parcela 324 (din TP nr.25178/20.03.1995). Mai mult, in titlul lui A. V. dreptul de proprietate al acestuia este constituit unei persoane ce nu este indreptatita, insa emiterea titlului s-a facut, in aprecierea reclamantilor, cu incalcarea dreptului acestora de proprietate.
     In ceea ce priveste suprafata de 332 mp, aceasta reprezinta diferenta dintre 582 mp situati in tarlaua 10, parcela 335 in TP 23976/1993 si suprafata de 250 mp aferenta constructiilor (Legea 58/1974) pentru care s-a perfectat vanzarea-cumparare.
     In ceea ce priveste donatia imobiliara, reclamantii solicita desfiintarea acesteia, ca act subsecvent, ca urmare a efectului principiului „resolutio jure dantis resolvitur jus accipientis.”
     
     In drept au fost invocate dispozitiile Legii nr. 169/1997, art.480, art.948 pct.3, art.1075 si art.1077 C.civ.
     In sustinerea cererii reclamantii au depus urmatoarele inscrisuri .
Parata Comisia Locala de Aplicare a Legii Fondului Funciar a depus la dosar intampinare.
La solicitarea instantei, Comisia Judeteana de Aplicare a Legii Fondului Funciar a depus documentatia care a stat la baza emiterii celor doua titluri .
  Paratii depun intampinare (filele 114-115) prin care solicita respingerea actiunii, aratand ca, in fapt, prin contractul de donatie autentificat sub nr.1808/22.10.2004 R.E. a dobandit nuda proprietate asupra imobilului situat in intravilanul satului P., compus din suprafata de 1000 mp teren (418 mp arabil- sola 10, parcela 337/1, 582 mp curti-constructii- soal 10, parcela 335), precum si o casa compusa din trei cameer si anexe. La baza dreptului de proprietate al donatoarei A. P. a stat titlul de proprietate nr.23976/1995 emis pe numele defunctului sau sot,  prin constituirea dreptului de proprietate. Considera ca nu exista identitate intre suprafetele de teren atribuite reclamantilor (respectiv, 5500 mp situati in tarlaua 10, parcela 324 si 272 mp situati in tarlaua 10, parcela 321) si cele atribuite sotului paratei prin urmare, nu exista interes in a se solicita constatarea nulitatii titlului nr.23976/1993. Mai mult, invedereaza faptul ca titlul reclamantilor a fost eliberat ulterior celui atacat.
      La termenul din data de 02.04.2009 se depun precizari de catre reclamanti (fila 122), prin care se fixeaza cadrul procesual, raportat la fiecare capat de cerere.
     In cauza s-a dispus efectuarea unei expertize topo-cadastrale, completata cu suplimentele.
     La termenul din data de 11.03.2010 reclamantii, prin aparator, depun la dosar precizari (fila 220), prin care isi modifica catimea obiectului primului capat de cerere (revendicare), majorandu-si petitul cu suprafata de 750 mp, pana la un total de 4458 mp, cu privire la care solicita sa se dispuna obligarea paratilor sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie.
     La data de 15.06.2010 reclamantii, prin aparator, depun precizari, fata de cererea modificata, in sensul ca solicita obligarea paratilor sa lase in deplina proprietate si linistita posesie doar suprafata de 750 mp (332 mp +418 mp), conform schitei raportului de expertiza.
     
Din actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
In data de 25.02.1991 au formulat cerere pentru reconstituirea dreptului de proprietate ( fila 60 dosar ), inregistrata la Primaria comuneiB.-B., judetul Bacau, sub numarul 217/25.02.1991, numita L.E., solicitand restituirea terenurilor detinute in localitatea P. pe teritoriul aceleiasi comune, in total, suprafata de 2,62 ari.
In urma demersurilor efectuate, a fost eliberat titlul de proprietate  nr. 25178/20.03.1995 (fila 10) prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate cu privire la suprafata de 3 ha 3800 mp teren situat in comunaB.-B., sat P., judetul B., pe numele L. E.(autoarea reclamantilor), dispusa astfel:2 ha 8028 mp in extravilanul localitatii si suprafata de 5772 mp (5500 mp arabil si 272 mp-vii) in intravilan, in tarlaua 10, parcelele 324 si 321.
     Prin actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.76/14.01.2004, L. E. vinde suprafata de 1792 mp (1792,84 mp la masuratori) teren intravilan, ramanand cu 3979 mp, suprafata ce va intra in componenta masei succesorale dupa aceasta,  conform certificatului de mostenitor nr.14/18.05.2006 (fila 11).
In data de 11.03.1991 a fost inregistratala Primaria com.B.-B., sub nr.1243, cererea pentru constituirea dreptului de proprietate ( fila 61), formulata de catre numitul A. V., prin care solicita improprietarirea, conform Legii fondului funciar, aratand faptul ca nu poseda niciun fel de teren agricol, decat lotul de folosinta atribuit de catre CAP. Pe numele sau a fost emis titlul de proprietate cu nr.23976/15.11.1993 (fila 19) ,  prin care i s-a atribuit, in modalitatea constituirii de drepturi, suprafata de 5600 mp, din care suprafata de 1000 mp in intravilanul localitatii,tarlaua 10, parcelele 337/1 si 335.
Desi, aparent, parcelele situate in intravilanul localitatii sunt distincte una fata de cealalta, cel putin ca si numerotare, din raportul de expertiza efectuat in cauza (filele 189-192), necontestat de catre parti, rezulta faptul ca anumite suprafete se suprapun, astfel ca, fiind trecute in ambele titluri de proprietate, urmeaza a se verifica, pe de o parte, legalitatea titlului contestat, iar pe de alta parte, valabilitatea titlului reclamantilor, demersul fiind necesar si in analiza capatului de cerere privind revendicarea.
Astfel, din suprafata de 582 mp (curti-constructii), T 10, P 335 din TP 23976, suprafata de 332 mp se suprapune peste terenul reclamantilor in suprafata de 3979 mp ( ca diferenta dintre suprafata de 5772 mp si cea vanduta, de 1793 mp), conform certificatului de mostenitor nr.14/18.05.2006, ce provine din TP 25178/1995, emis pe numele L.E.. De asemenea, suprafata de 418 mp (arabil), T 10, P 337/1 din TP 23976/1993 se suprapune cu suprafata de 3979 mp din terenul reclamantilor, mostenit de la L. E..
Prin urmare,avand in vedere actele care au stat la baza emiterii TP nr.23976 al carui nulitate partiala se solicita, respectiv, cererea de constituire, formulata de catre A. V., precum si cele care au stat la baza emiterii TP  al autoarei reclamantilor, instanta constata ca emiterea primului titlu s-a facut cu incalcarea dispozitiilor imperative ale Legii nr.169/1997. Aceasta stipuleaza, in art. III (1) faptul ca sunt lovite de nulitate absoluta actele de constituire a dreptului de proprietate in favoarea persoanelor care nu erau indreptatite, deoarece, fie nu au avut niciodata terenuri in proprietate, preluate de catre CAP, fie s-au constituit titluri de proprietate pe vechile amplasamente fostilor proprietari, solicitate de acestia in termen legal si libere la data solicitarii.
Este adevarat ca titlul nr.23976 a fost eliberat la o data anterioara celuilalt (15.11.1993, fata de 20.03.1995), insa acest aspect nu are relevanta, intrucat, pe de o parte, nu i se poate imputa partii intarzierea in emiterea titlului, procedura administrativa fiind, in exclusivitate, atributul celor doua comisii, iar, pe de alta parte, data formularii cererii de reconstituire (25.02.1991) este anterioara celei de inregistrare a cererii de constituire (11.03.1991), fiind indeplinita, astfel, conditia ca terenul sa fie liber la data solicitarii.
In concluzie, neaflandu-se in niciuna dintre situatiile prevazute de art.23 si art.24 din Legea nr.18/1991, Comisia Judeteana a eliberat TP nr.23976/15.11.1993 cu incalcarea dispozitiilor prevazute, sub sanctiunea nulitatii absolute, de art.3 pct.1 lit. a dinLegea nr.169/1997.
Nulitatea unui act juridic poate fi totala sau partiala, dupa cum se urmareste a fi lipsit actul juridic total sau partial de efectele contrare normei juridice edictate pentru incheierea sa valabila. Instanta  constata ca suprafetele de 418 mp (T 10, P 337/1) si de 332 mp (din totalul de 552 mp situati in T 10, P 335) situate in intravilanul loc.P. au fost trecute in mod nelegal in TP nr.23976/15.11.1993, emis pe numele lui A. V., urmand sa dispuna constatarea nulitatii absolute partiale a acestui titlu, doar pentru suprafetele in litigiu, cu privire la care reclamantii justifica un interes.
Ca efect al principiului anularii actului subsecvent, ca o consecinta a anularii actului initial (in speta, titlul de proprietate nr.23976, care a stat la baza contractului de donatie imobiliara nr.1808/22.10.2004), urmeaza ca si acesta din urma sa fie anulat, in parte, pentru suprafata de 750 mp.
Principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial    - resolutio jure dantis resolvitur jur accipientis- poate fi definit ca fiind acea regula de drept in virtutea careia, anularea actului initial primar atrage anularea si a actului subsecvent, datorita legaturii sale cu primul. Trebuie facuta precizarea ca termenul generic de anulare folosit in descrierea consecintelor juridice ale desfiintarii actului subsecvent se refera, de fapt, la constatarea nulitatii absolute a actului respectiv, care nu isi va mai produce efectele, independent de vointa partilor, cu toate consecintele specifice acestui tip de nulitate.
     Una dintre exceptiile pe care doctrina le-a consacrat in ceea ce priveste principiul „resolutio jure dantis resolvitur jus accipientis” se refera la cazul subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros al unui imobil.
     Nu pot fi primite concluziile paratilor cu privire la caracterul oneros al contractului de donatie in cauza, intrucat, pe de o parte, gratuitatea tine de esenta donatiei, iar, pe de alta parte, sarcina impusa de catre donatoare, constand in intretinerea pe care donatara ar urma s-o presteze, nu poate fi interpretata ca o plata , o contraprestatie (contractul de donatie este, de altfel, unilateral), ci ca o conditie- cum, de altfel, a si fost stipulata- permisa, cf.art.1007 C.civ., in astfel de contracte.
     Prin urmare, nefiind o exceptie permisa de lege, urmeaza ca instanta sa dispuna constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de donatie autentificat sub nr.1808/22.04.2004, incheiat intre paratii A. P., pe de o parte, si  R. E. si S. pe de alta parte, pentru suprafata de 750 m.p. teren, astfel cum a fost identificata prin raportul de expertiza topo-cadastrala efectuat in cauza.
In ceea ce priveste actiunea in revendicare formulata de catre reclamanti instanta o considera intemeiata, pentru urmatoarele considerente:
     Actiunea in revendicare intemeiata pe art. 480 din Codul civil este acea actiune a proprietarului neposesor, in cauza de fata reclamantii, indreptata impotriva posesorului neproprietar, in cauza de fata paratii prin care se solicita restituirea unui bun.
Reclamantii sunt proprietari in baza calitatii lor de mostenitori ai numitei L. E., conform certificatului de mostenitor nr.14/18.05.2006, defuncta pe numele careia a fost emis TP nr.25178/1995. De cealalta parte, paratii poseda in baza unor titluri lovite de nulitate absoluta, cel putin in ceea ce priveste suprafata in litigiu, de 750 mp, prin urmare nu au calitate de proprietari. Asupra posesiei propriu-zise nu s-au facut discutii, instanta retinand ca situatia de fapt este cea prezentaa prin actiunea introductiva, necontestata de catre parati.
     Instanta retine ca prin expertiza tehnica efectuata in cauza de expertul tehnic, s-a stabilit ca suprafata de 750 mp (compusa din suprafata de 332 mp teren curti-constructii, identificata in schita anexa pe alineamentul punctelor 4-5-6-24-23-22-21-4, situata in tarlaua 10, sola 335, si suprafata de 418 mp teren arabil, situata in tarlaua 10, sola 337/1, pe alineamentul punctelor 20-24-6-7-8-18-19-20) revendicata de reclamanti se afla in totalitate in folosinta paratilor
In cauza de fata, instanta, comparand titlurile partilor, constata ca reclamantii au un titlu preferabil, de vreme ce titlurile paratilor (contractul de donatie, respectiv, TP nr.23976/1993) urmeaza a fi desfiintate, in parte, pentru motivele expuse mai sus. Pe de alta parte, data certa a titlului reclamantilor este anterioara datei la care paratii  au intrat in posesia imobilului ( a se vedea motivatia de mai sus, referitoare la data formulariii cererilor).
     Fata de cele expuse, instanta va admite capatul de cerere privind revendicarea si va obliga paratii sa lase reclamantilor in deplina proprietate, linistita posesie si pasnica folosinta, terenul in suprafata de 750 mp, compusa din suprafata de 418 mp teren arabil , precum si a suprafata de 332 mp teren curti-constructii, conform schitei raportului de expertiza topo-cadastrala, care face parte integranta din prezenta hotarare.
     In ceea ce priveste capatul de cerere accesoriu referitor la obligarea paratilor sa desfiinteze constructia edificata, care impiedica accesul reclamantilor catre terenul revendicat, instanta urmeaza sa-l admita, in sensul obligarii paratilor sa desfiinteze gardul, pe o lungime de 9,93 m, pe aliniamentul punctelor 4-5, conform schitei raportului de expertiza.
     Fata de cererea de acordare a cheltuielilor de judecata, dand eficienta dispozitiilor art. 274 C.proc.civ. potrivit caruia „ partea care cade in pretentii va fi obligata sa plateasca cheltuieli de judecata”, instanta va admite cererea reclamantului de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata, intrucat, fata de solutia data capetelor de cerere principale si fata de caracterul accesoriu al capatului de cerere privind cheltuielile de judecata, instanta constata ca paratii sunt in culpa procesuala.









Redactat IMA