Promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare avand ca obiect un imobil dobandit in baza legii nr. 112/1995. Valabilitatea conventiei raportat la interdictia prevazuta de legea nr. 112/1995.

MATERIE: DREPT CIVIL

Promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare avand ca obiect un imobil dobandit in baza legii nr. 112/1995.
Valabilitatea conventiei raportat la interdictia prevazuta de legea nr. 112/1995. Legea nr. 112/1995 interzicea instrainarea imobilelor dobandite in temeiul acestei legi, timp de 10 ani de la data cumpararii.
Aceasta dispozitie nu impiedica insa partile sa incheie o promisiune de vanzare - cumparare cu privire la aceste imobile, prin care sa se oblige la perfectarea vanzarii dupa implinirea termenului prevazut de lege.

Sursa primara.

     Decizia civila nr. 172 din 3 februarie 2009
(Curtea de Apel Oradea in dosar nr. 5655/271/2006).

Prin sentinta civila nr. 6499 din 2 noiembrie 2007 pronuntata de Judecatoria Oradea in dosar nr. 5655/271/2006, a fost admisa actiunea formulata de reclamantii T. I. si T.I. impotriva paratului B.L.; a fost respinsa actiunea formulata de reclamantul B.L. impotriva  paratilor T.I. si T.I. in dosar nr. 6624/2006 al Judecatoriei Oradea; s-a constatat ca intre parti a luat nastere o promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare, reclamantii avand calitatea de promitenti cumparatori, iar paratul de promitent vanzator, in privinta imobilului situat in Oradea, dispunand notarea acesteia in C.F. nr. 69533 Oradea, cu nr. top. 2091/2/3; a fost obligat paratul B.L. sa plateasca reclamantilor 1.109 lei cheltuieli de judecata.
In motivarea hotararii, instanta a aratat ca la data de 14.11.1993, reclamantii au cumparat de la parat imobilul in litigiu si au platit pretul.
La acea data paratul nu era proprietar tabular, dar ulterior a cumparat apartamentul de la S.C.C.T.I. conform contractului de vanzare-cumparare nr. 326/6.09.1996, intabulandu-si dreptul in cartea funciara.
Actul incheiat de parti are valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare cumparare si nu are relevanta faptul ca printr-o hotarare judecatoreasca anterioara s-a constatat nulitatea vanzarii incheiate intre parti, prin prisma dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Apararea formulata de paratul B.L. in sensul ca, in realitate s-a incheiat un contract de imprumut, nu poate fi primita deoarece nu e dovedita prin probele care s-au administrat.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel B.L., solicitand modificarea ei in sensul admiterii actiunii sale.
Tribunalul Bihor, prin decizia civila nr. 328 din 20 mai 2008 pronuntata in dosar nr. 5655/271/2006, a respins ca nefondat apelul si a mentinut in totalitate sentinta primei instante, cu obligarea partii apelante sa plateasca partii intimate suma de 500 lei, cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta in acest mod, tribunalul a retinut urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la instanta in dosar nr. 5655/2006, reclamantii T. I.si T.I. au solicitat in contradictoriu cu paratul B.L. sa se constate ca intre parti a luat nastere o promisiune de vanzare-cumparare si sa se dispuna notarea acestei promisiuni in cartea funciara. Din probe rezulta intr-adevar ca partile au incheiat un contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul situat in Oradea, inscris in C.F. nr. 69533 Oradea, nr. top. 2091/1/3 si 2091/2/3. La acea data paratul nu era proprietar, proprietatea apartinea Statului Roman, el detinand imobilul in calitate de chirias.
Ulterior, paratul a cumparat imobilul de la stat - conform contractului de vanzare-cumparare nr. 326 incheiat la data de 6.09.1996 cu S.C.C.T.I.- devenind proprietar tabular.
Intr-adevar dispozitiile Legii nr. 112/1995 interziceau instrainarea imobilelor dobandite in temeiul acestei legi, timp de 10 ani de la data cumpararii. Nimic insa nu impiedica partile sa incheie promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare, respectiv sa convina asupra obligatiei vanzatorului de a vinde si a cumparatorului de a cumpara dupa implinirea termenului prevazut de lege.
Ca aceasta a fost intentia partilor rezulta si din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare, paratul in calitate de proprietar vanzator obligandu-se ca la data aparitiei modalitatilor de transcriere a apartamentului, sa faca actele necesare in vederea autentificarii contractului, fara sa mai pretinda sume de bani in contul pretului.
Desi actul este nul ca vanzare, prin prisma prevederilor Legii nr. 112/1995, el este  perfect valabil ca promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, situatie fata de care instanta de apel a apreciat ca in mod corect a fost admisa actiunea formulata de reclamantii cumparatori.
In ceea ce priveste actiunea in revendicare formulata in dosarul conexat nr. 6624/2006 de reclamantul B.L., tribunalul constata ca aceasta a fost in mod corect respinsa, instanta s-a pronuntat asupra ei asa cum rezulta atat din considerentele hotararii, cat si din dispozitivul, situatie fata de care, se constata ca motivul de apel constand in nepronuntarea instantei este neintemeiat.
Contractul de imprumut incheiat intre parti nu este de natura sa conduca la o alta solutie in cauza, el s-a incheiat ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, iar cu martori nu se poate dovedi peste continutul unui inscris.
Apreciind ca prima instanta a pronuntat o hotarare legala si temeinica, Tribunalul Bihor a respins apelul ca neintemeiat.
Impotriva acestei decizii, in termen a declarat recurs paratul recurent B.L., solicitand modificarea in tot a hotararii atacate, in sensul admiterii apelului, cu consecinta respingerii cererii introductive, respectiv admiterii cererii conexate a paratului, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea recursului se arata ca instanta de apel nu a avut in vedere la solutionarea cererii recurentului, faptul ca acesta detine cu titlu de proprietate imobilul din speta, in timp ce intimatii au doar un drept de creanta izvorat din clauzele promisiunii de vanzare - cumparare, ceea ce nu este in masura sa lipseasca de eficacitate dreptul de proprietate al recurentului.
Mai arata ca instanta de apel nu a tinut cont nici de imprejurarea ca in cursul anului 1996 s-a incheiat un contract de imprumut prin care recurentul in calitate de imprumutat, a garantat cu imobilul restituirea sumei de bani primita de la intimati.
In raport de acest fapt, apare ca neavenita si lipsita de logica incheierea unui astfel de contract, in conditiile in care in cursul anului 1993, intre aceleasi parti s-ar fi incheiat un contract de vanzare - cumparare avand ca obiect imobilul din speta.
Concluzia este aceea ca din moment ce imobilul a fost acceptat de intimati ca si garantie a restituirii imprumutului in anul 1996, este clar ca acestia nu au inteles sa devina proprietari asupra imobilului in anul 1993, asa cum au interpretat situatia instantele de fond si apel.
In drept, invoca dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.
Prin intampinarea depusa la dosar, intimatii T.I.si T.I. au solicitat respingerea recursului ca nelegal si netemeinic.
Examinand recursul prin prisma motivelor invocate, precum si din oficiu, Curtea apreciaza ca acesta este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
In mod corect au retinut instantele de apel si fond imprejurarea ca interdictia de instrainare a imobilelor dobandite in baza Legii nr. 112/1995 - pe o durata de 10 ani de la data cumpararii - nu impiedica partile sa incheie o promisiune de vanzare - cumparare cu privire la aceste imobile, prin care sa se oblige la perfectarea contractului in forma autentica, dupa implinirea termenului prevazut de lege.
In speta, partile au incheiat o astfel de promisiune la data de 14.11.1993, convenind ca la data aparitiei modalitatilor de transcriere a apartamentului, sa faca actele necesare in vederea autentificarii contractului.
Mai mult de-atat, reclamantii au achitat intreg pretul imobilului, intrand totodata in posesia acestuia.
Faptul ca ulterior intre parti s-a incheiat si un contract de imprumut, nu schimba cu nimic natura juridica a promisiunii de vanzare - cumparare, iar sustinerea ca acesta din urma ar fi un contract simulat, nu are nici un suport probator.
Fata de considerentele mai sus retinute, Curtea urmeaza in temeiul art. 312 alin. 1, coroborat cu art. 316 si 296 Cod procedura civila, sa respinga recursul ca nefondat, iar in baza art. 274 Cod procedura civila sa-l oblige pe recurent la 500 lei cheltuieli de judecata in recurs in favoarea intimatilor, reprezentand onorariu avocatial.