Nulitate act. Intinderea raspunderii vanzatorului in cazul nulitatii prevazuta de art.1357 Cod civil.

MATERIE:DREPT CIVIL
OBIECT:
Nulitate act. Intinderea raspunderii vanzatorului in cazul nulitatii prevazuta de art.1357 Cod civil.
Temei de drept: art.948, 953, 966, 1336, 1377, 1354, 1357 Cod civil;
Sursa primara:
                               Decizia civila nr.582/2008-R a Curtii de Apel Oradea
                                                       (dosar nr.4517/111/2006)

Prin sentinta civila nr. 2103 din 24.03.2006 a Judecatoriei Oradea, a fost admisa actiunea formulata de reclamantii C. M.  si C. M. impotriva intimatului S.M. V. si in consecinta, s-a constatat nulitatea contractului autentic nr. 2320/13.07.1998 privind vanzarea cumpararea imobilului inscris in CF 71994 Oradea, nr. top. 7337/8 si 7338/11, in suprafata de 731 mp si s-a dispus repunerea partilor in situatia anterioara.
Instanta l-a obligat sa restituie reclamantilor pretul vanzarii in cuantum de 35.000.000 lei vechi, actualizat cu rata inflatiei.
S-a dispus radierea din CF 71994 Oradea a dreptului de proprietate reclamantilor de sub B 2, 3 asupra imobilului susmentionat.
A fost obligat paratul sa plateasca reclamantilor 1.976,5 RON cheltuieli de judecata.
In motivarea hotararii, instanta a aratat ca, prin contractul de vanzare cumparare 2320 din 13.07.1998, paratul a vandut reclamantilor o suprafata de teren de 761 mp, reprezentand parcelele cu nr. top. 7337/8 in suprafata de 100 mp si 7338/11 in suprafata de 661 mp, situate in Oradea, pe str. F., nr. 36, inscrise in CF 71994 Oradea, pentru pretul de 35.000.000 lei ROL.
Reclamantii au intentionat sa construiasca o casa, dar cu prilejul incercarilor de a obtine autorizatiei de construire au constatat ca parcela de teren cu nr. top. 7338/11 are suprafata de 495 mp, diferenta de 166 mp fiind ocupata de str. F.(65 mp) si raul Crisul Repede(101 mp).
Schita care a fost prezentata reclamantilor inainte incheierea contractului de vanzare-cumparare nu este reala, nici din punct de vedere al situatiei amplasamentului si nici al calculului suprafetelor dezmembrate.
Din raportul de expertiza intocmit de expertul S. D., rezulta ca reclamantii nu folosesc toata suprafata de 761 mp, ci doar cota de 330 mp.
Avand in vedere ca motivul determinant al reclamantilor la incheierea contractului de vanzare-cumparare cu paratul l-a constituit achizitionarea unui teren in vederea ridicarii unei constructii si ca asa cum este mentionat si in raportul de expertiza, suprafata achizitionata in realitate, aproape jumatate din suprafata mentionata in contract, este insuficienta pentru realizarea scopului reclamantilor, instanta urmeaza ca in baza art. 966 cod civil, potrivit careia obligatia fondata pe o cauza falsa nu poate avea nici un efect, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare incheiat intre parti si sa repuna partile in situatia anterioara incheierii contractului.
Impotriva acestei hotarari, a declarat apel apelantul S. R. M. V., solicitand admiterea lui si modificarea sentintei apelate, in sensul respingerii actiunii formulate de catre reclamanti si apelantii intimati C. R. si C. M., solicitand modificarea ei, in sensul majorarii cuantumului despagubirilor stabilite de instanta de fond, intr-o maniera care sa-i puna in situatia anterioara actului anulat.
Prin decizia civila nr.384/A din 24 aprilie 2007, Tribunalul Bihor a admis ca fondat apelul civil introdus de apelantul S. R. M. V. in contradictoriu cu C. M.  si C. M.,  impotriva sentintei civile nr. 2103 din 24.03.2006 pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care a schimbat-o in totalitate, in sensul ca :
A respins actiunea formulata de reclamantii C. M. si C. M. impotriva paratului S. M. V..
Au obligat reclamanti sa plateasca paratului 1.303 RON, cheltuieli de judecata.
A respins ca nefondat apelul formulat de apelantii C. M. si C. M..
Pentru a pronunta astfel, instanta de apel a constatat ca, prin contractul de vanzare-cumparare autentic 2320/13.07.1998, vanzatorul S. M. V. a vandut cumparatorilor C. M. si M. Terenul in suprafata de 761 mp, ce formeaza parcela cu nr. top. 7337/8 in suprafata de 100 mp si top. 7338/11 in suprafata de 661 mp, situate in Oradea, str. F., nr. 36, inscris in CF 71994 Oradea, dobandit cu titlu de reconstituire si intabulat sub B 1.
In anul 2004, reclamantii C. M. si C. M. l-au chemat in judecata pe paratul vanzator, solicitand constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare si repunerea partilor in situatia anterioara pe motiv ca terenul cumparat nu mai exista.
In drept s-au invocat prevederile art. 948 pct. 3 si 4 cod procedura civila.
Potrivit textelor de lege invocate, tribunalul a retinut ca, conditiile esentiale pentru invaliditatea conventiei sunt, pe langa cele prevazute la punctul 1 si 2, respectiv capacitatea de a contractam si consimtamantul prealabil a partii ce se obliga, si un obiect determinat si o cauza licita.
In privinta obiectului determinat, instanta de apel a constatat ca acesta a fost identificat in cuprinsul contractului de vanzare cumparare.
Din lucrarea de expertiza efectuata in cauza, s-a retinut de tribunal ca din top. 7337/8, in suprafata de 100 mp, rezulta ca, o parte se afla in folosinta altor proprietari, din top. 7338/11, rezulta ca 209 mp sunt folositi de proprietarul casei de la numarul administrativ 38/A, 152 mp reprezinta acostamentul strazii Facliei, 20 mp o reprezinta albia Crisului Repede, stare de fapt ce trebuia si putea sa fie cunoscuta de catre cumparatorii terenului la momentul achizitionarii acestuia, deoarece au vazut terenul si nimic nu-i impiedica sa faca masurile ce se cuvin. Astfel, s-a retinut ca  nu pot sustine ca obiectul litigiului nu exista, deoarece, acesta nu a disparut, dreptul lor de proprietate a fost dobandit de la vanzator asa cum il avea acesta in cartea funciara, teren in suprafata si la locul identificat topografic.
In ceea ce priveste cauza contractului,s-a apreciat de tribunal ca aceasta este una licita, deoarece ea consta in intentia]de a vinde si de a cumpara, o astfel de operatiune nefiind prohibita de lege si asa cum corect au aratat apelantii, cauza de nulitate, care sa duca la desfiintarea actului, trebuie sa existe la momentul incheierii actului juridic, iar motivele aparute ulterior nu pot fi invocate decat in anumite conditii.
Ca o parte din teren este folosit de alte persoane,instanta de apel a retinut ca  nu reprezinta nicidecum vina vanzatorilor, cumparatorii avand la indemana actiunea in revendicare si  practic apelantii isi invoca in situatia de fata propria culpa, constand in faptul ca nu au verificat cu exactitate din ce se compune si cum arata terenul cumparat, ori cum  nimeni nu-si poate invoca propria culpa si neexistand nici un motiv de nulitate, tribunalul a apreciat ca actiunea trebuia respinsa si nu admisa.
Constatand ca prima instanta a pronuntat o solutie nelegala si netemeinica, instanta de apel a admis apelul formulat de apelantul S. R. M. si in consecinta a schimbat hotararea primei instante, in sensul ca a respins actiunea si, ca urmare a admiterii apelului susmentionat a respins apelul formulat de apelantii C. M. si C. M., intrucat nu li se cuvine restituirea pretului platit.
      Impotriva acestei decizii, in termen legal, timbrat cu 605 RON prin chitanta fiscala si timbru judiciar, au declarat recurs apelantii  C. M. si C. M., solicitand in subsidiar admiterea acestuia, respingerea apelului, mentinerea sentintei, in principal, casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare in vederea efectuarii unei expertize pentru stabilirea despagubirilor reprezentand repunerea in situatia anterioara incheierii contractului, cu cheltuieli de  judecata.
Prin motivele de recurs s-a invocat ca obligarea paratului la restituirea sumei de 35.000.000 ROL nu asigura repunerea in situatia anterioara. Au cumparat terenul pentru a construi o casa, ori, chiar daca le-ar fi restituit pretul, nu ar putea achizitiona o suprafata de teren similara, prejudiciul fiind mult mai mare. Din acest motiv au solicitat in apel efectuarea unei expertize de evaluare, cerere ce le-a fost respinsa, impunandu-se casarea cu trimitere a cauzei spre rejudecare in vederea efectuarii probei solicitate.
Cu toate ca s-a concluzionat ca o parte a obiectului contractului o reprezinta acostamentul strazii F. si albia Crisului, s-a retinut ca dreptul  a fost dobandit astfel cum este inscris in CF nr. 761 mp si ca nu sunt  motive de nulitate absoluta. O conditie esentiala a valabilitatii unui contract este aceea ca  lucrul vandut sa fie in circuitul civil, bunurile proprietate publica neputand face obiectul  vreunui contract de vanzare cumparare, sanctiunea incheierii acestora fiind nulitatea absoluta.
Intimatul S. cunostea situatia juridica a terenului, ca nu putea instraina  legal imobilul astfel cum era inscris in CF, a recurs la inducerea lor in eroare folosindu-se  de schite de amplasament vechi ce nu mai corespundeau cu realitatea faptica. La data incheierii contractului, vanzatorul era proprietar a mai multor suprafete de teren invecinate, fara imprejmuire, terenul cumparat de ei corespunzand cerintelor de edificare a constructiei cu un front de 10 m. Sunt exagerate retinerile instantei de apel in sensul ca isi invoca propria culpa, ei au verificat ceea se ce impunea, nu  cunostea ca schita ce le-a fost prezentata era falsa, ei au fost de buna credinta.
Au intreprins toate demersurile necesare edificarii constructiei, probleme au aparut cand un alt subdobanditor al unui teren invecinat a ridicat o constructie pe un teren ce il credeau al lor. Urmare a raportului de  expertiza, s-a stabilit ca ceea ce reprezinta acum teren liber este 330 mp cu un front de 6,9 mp, ce nu  permite construirea unei case, nefiind  intrunita conditia de valabilitate a contractului referitor la cauza.
Neintemeiat, instanta de apel a  sustinut ca folosirea unei parti din teren de alte persoane nu ar reprezenta vina vanzatorului, avand  la indemana actiunea in revendicare, ori, obligatia de a raspunde de evictiune revine  vanzatorului.
In drept s-au invocat dispozitiile  art. 303 alin. 2, art. 304 pct. 7, 9, art. 274 Cod procedura civila.
Prin notele de sedinta depuse  la  dosar, intimatul a solicitat  respingerea recursului, cu cheltuieli de judecata, aratand ca este inadmisibila apararea recurentilor  in sensul ca lucrul vandut nu se afla in circuitul civil, intrucat a fost  facuta in apel, iar la fond s-a invocat  lipsa  cauzei. Nu a vandut  terenul si altor persoane, chiar martorul C. a  relatat acest aspect si  doar ca, ulterior vanzarii s-au extins alte persoane pe  acesta.
Examinand decizia recurata prin prisma motivelor de recurs cat si din  oficiu, instanta de recurs constata urmatoarele:
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2320/11 iulie 1998 de notar public D. T., intimatul le-a vandut  recurentilor  782 mp teren situat in localitatea  Oradea, str. F., nr. 36, nr. top. 7337/8, 7338/11, inscris in CF  nr. 71994 Oradea, in schimbul unui pret de 35.000.000 lei, achitat integral, contract  intabulat la foaia B nr. 2 - 3 prin incheierea nr. 12624/1998.
La interogatoriul luat  intimatului parat de instanta de fond - fila  15 - acesta a recunoscut faptul ca odata cu incheierea conventiei le-a prezentat cumparatorilor  schita vizata sub nr.  48/1998. Din raportul de expertiza intocmit de inginer S. D., cu ocazia solutionarii fondului cauzei se retine faptul ca, dezmembrarea nr. top. 7330/2, 7338/11 prin schita vizata sub nr. 48/98 nu reflecta situatia actuala din zona,  amplasamentul fata de strada, calculul suprafetelor. Astfel, din nr. top. 7337/8 in suprafata de  126 mp, 100 mp se afla in folosinta unor vecini, din nr. top. 7338/11 152 mp aferent strazii F., 209 mp aferent casei de la  nr. 38/a, 20 mp albia Crisului, restul de 330 mp fiind liber.
Potrivit  declaratiei martorului C. - fila 42 - la data vanzarii terenului, paratul vanzator avea o suprafata de teren mai mare in aceeasi parcela, nu exista constructie pe acesta, ulterior s-au ridicat constructii, numitul Ples extinzandu-se pe terenul in litigiu.
In vederea unei solutionari juste a cauzei, instanta de recurs a dispus audierea expertului ce a intocmit raportul susmentionat, iar acesta a  declarat ca si la data la care s-a efectuat vanzarea  contestata, actuala strada se afla pe traseul indicat, drumul existent initial si-a schimbat traseul in urma unor alunecari de teren ce au avut  loc in anii 1950 - 1960 asadar, este cert ca, schita ce a fost prezentata de vanzator cumparatorului nu reflecta situatia corecta a amplasamentului obiectului vanzarii, suprafata aferenta nr. top. 7377/8 este in intregime situata dincolo de soseaua din strada F., o parte din celalalt nr. top. 7338/11 respectiv 152 mp sunt  ocupati de aceasta strada, din totalul de 661 mp, deci s-a prezentat eronat  o stare de fapt contrara situatiei in teren. Scopul pentru care recurentii au cumparat  terenul in litigiu a fost cel al construirii unei case de  locuit care nu s-a mai putut  realiza si nici nu se mai poate realiza, in primul rand datorita celor expuse, iar in al doilea rand datorita unui alt cumparator ce si-a extins constructia pe o parte din acest teren, criticile fiind fondate.
Raportat la faptul ca, in momentul perfectarii conventiei, vanzatorul a prezentat o schita de identificare  vizata de organele de specialitate ale Statului roman, nu se pot retine considerentele instantei de apel in sensul ca ar fi in culpa cumparatorul pentru ca nu a verificat cu exactitate din ce se compune si cum arata terenul, acesta a fost de buna credinta, inscrisul mentionat  fiind  un act ce ii confera o reprezentare clara a obiectului conventiei, de necontestat la acea data. Ar fi absurd ca unei persoane sa i se solicite, impuna, sa faca alte verificari cata vreme  o institutie a  statului specializata a confirmat o  stare de fapt conforma cu evidentele sale, culpa existand intr-adevar, dar nu in sarcina cumparatorului, ci a vanzatorului respectiv, a celui ce a  intocmit schita si a celor ce au vizat-o, gresit instanta de apel retinand  contrariul.
Conform art. 948 Cod civil, conditiile  esentiale pentru validitatea unei conventii sunt capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partii, un obiect determinat si o cauza licita, iar potrivit  art. 966 Cod civil, obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa, nelicita, nu poate  avea unici un efect. Eroarea este o falsa reprezentare a realitatii la incheierea unui act juridic, ceea ce reprezinta un viciu de consimtamant, distructiva de vointa cand poarta asupra naturii actului juridic.  In speta, cumparatorul a fost indus in eroare referitor la  calitatile substantiale ale obiectului conventiei, respectiv asupra posibilitatii  edificarii unei constructii pe terenul in litigiu, vanzatorul fiind in culpa,  prezentandu-i o schita de  identificare ce nu reflecta realitatea, aspecte ce atrag nulitatea contractului pentru eroare obstacol, viciu de  consimtamant  in sensul art. 953 Cod civil, gresit  instanta de apel retinand  contrariul, criticile fiind fondate.
Faptul ca prin motivele de recurs s-au invocat  alte aspecte ce sa atraga nulitatea contractului nu este de natura a schimba cele expuse, instanta avand obligatia, in vederea stabilirii adevarului, de a analiza din toate punctele de vedere obiectul cauzei, de a face o incadrare juridica corecta a acestuia, apararile  intimatului in acest sens fiind nefondate.
Art. 1336 Cod civil prevede faptul ca vanzatorul raspunde fata de cumparator de viciile lucrului, iar conform art. 1377 Cod civil, de evictiunea totala sau partiala a  lucrului vandut, de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care  nu au fost declarate la   facerea contractului. Prin vicii ale lucrului vandut se inteleg deficientele ce afecteaza utilitatea lui, facand-o sa scada, iar, conform art. 1352 Cod civil, vanzatorul este supus la raspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului vandut daca din cauza  acestora lucru nu poate  fi intrebuintat dupa destinatia sa, sau intrebuintarea este micsorata, astfel ca, se prezuma ca nu l-ar fi cumparat daca ar fi cunoscut viciile. In speta, cumparatorului i s-a prezentat o schita de identificare vizata de organele Statului Roman  ce relevau o anumita pozitionare a terenului, iar realitatea a fost alta, cea expusa mai sus, o parte  insemnata din teren fiind afectata unei strazi si albiei  unui rau, incidenta dispozitiilor  art. 1352 Cod civil fiind evidenta. Sigur ca, este posibil ca inclusiv vanzatorul sa fi fost indus in eroare cu privire la  configuratia terenului dar,  acest aspect urmeaza sa-l reglementeze  cu specialistul ce a intocmit lucrarea, culpa  sa fiind evidenta raportat la  cumparator, si bineinteles cu institutia ce a avizat acea lucrare contrara evidentei din teren.
Intrucat, conform art. 1354 Cod civil, vanzatorul este raspunzator de viciile ascunse chiar cand nu le-a cunoscut, iar potrivit  art. 1357 Cod civil, chiar in aceasta situatie raspund  pentru restituirea pretului, spetelor facute cu ocazia vanzarii,  corect a retinut  instanta de  fond acest aspect.
Este cert ca prejudiciul suferit de cumparator este mult mai mare, consta in valoarea la zi a terenului intrucat, preturile de la data perfectarii contractului au crescut foarte mult, dar, pentru diferenta dintre ceea ce  s-a acordat  si  prejudiciul efectiv suferit, se pot  indrepta recurentii impotriva celor ce au intocmit si vizat schita de identificare, culpa  acestora fiind evidenta conform de altfel si considerentelor expuse mai sus, fiind incidente dispozitiile  art. 998 si urm.  Cod civil, apararile  recurentilor in sensul ca li se cuvine de la vanzator valoarea la  zi a imobilului, apar ca nefondate.
Luand in considerare cele  expuse, facandu-se o gresita aplicare si interpretate a dispozitiilor art. 948, 966, 953, 1336, 1377, 1352 Cod civil, fiind  incidente dispozitiile  art. 304 pct. 9 Cod procedura civila instanta de recurs in baza art. 312 alin. 1, 3 Cod procedura civila, a admis ca fondat recursul, a modificat in parte decizia recurata, iar in baza art. 296 Cod procedura civila a respins ca nefondat  apelul declarat de  apelantul S. R. M. si in consecinta a pastrat in intregime sentinta apelata ca fiind legala si temeinica,  mentinand  dispozitia prin care s-a respins apelul declarat de  apelantii C. M. si M. ca fiind legala si temeinica si a fost inlaturata dispozitia prin care  au fost  obligati la  cheltuieli de judecata in apel fata de  S. R. M..
Retinand  culpa  procesuala a  intimatului,  in baza  art. 274 Cod procedura civila, instanta de recurs l-a obligat sa le plateasca recurentilor  1300 RON cheltuieli de judecata in recurs, reprezentand  onorariu avocatial si taxa de timbru.