Contracte

Prin  sentinta civila nr.706/02.10.2008, pronuntata in dosarul nr.1134/199/ 2007 al Judecatoriei Buhusi, s-a respins actiunea in constatare nulitate partiala a contractului de vanzare  cumparare autentificat sub nr.1276/1999 la BNP „S.S.U.”, actiune formulata de reclamanta S.V. in contradictoriu cu paratii Z.L.L., Z.A., O.M. si O.I.D., ca neintemeiata. De asemenea s-a respins ca neintemeiata  si  cererea de constatare a nulitatii partiale a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3678/2001 la BNP S.S.U., actiune formulata de aceeasi reclamanta in contradictoriu  cu paratii O.M., O.I.D., C.A.C. si C.T. si s-a respins  si cererea de constatare a nulitatii partiale a contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 2702 din 13.08.2007 la BNP S.S.U. si reclamanta a fost  obligata la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca numitilor L.V. si Z.L. li s-a emis TP nr.31720/1995 in care e cuprinsa suprafata de 3600 mp teren situata in extravilanul comunei Girleni (T 29 P 466/24).
In baza acestui act s-a vandut paratilor O. suprafata sus-mentionata, conform contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1276/1999. Uterior prin contractul de vanzare-cumparare nr.3678/2002, paratii O. au vandut terenul paratilor C. (fosta C.) A.C. si C.T..
Prin sentinta civila nr.52/2005 a Judecatoriei Buhusi, ramasa definitiva la 06.11.2006, data la care s-a respins recursul prin decizia civila nr.1038/2006 a Tribunalului Bacau, s-a constatat nul partial TP nr.31720/1995, in ceea ce priveste  suprafata de 3600 mp teren arabil extravilan, din T29 P466/24.
Privitor la cerinte de constatare a nulitatii contractului de vanzare cumparare care au avut la baza TP nr.31720/1995, titlu  constatat nul, instanta de fond a aratat ca respectivele contracte respecta dispozitiile art.948 cod civil, atat in ceea ce priveste capacitatea si cauza  cat si obiectul  si consimtamantul.
A aratat instanta ca, la momentul incheierii contractelor de vanzare cumparare contestate de reclamanta, erau  indeplinite conditiile de fond si de forma, astfel cum sunt ele reglementate de art. 948 si art.963-965 si art.1319 cod civil.
Privitor la contractele nr.1276/21.04.1999 si nr. 3678/02.11.2001 instanta a aratat ca acestea sunt  incheiate anterior  constatarii titlului de proprietate astfel incat la momentul incheierii lor erau indeplinite toate conditiile de valabilitate a actului si aceste contracte nu ar avea caracter  subsecvent sentintei civile care a dispus nulitatea titlului de proprietate. S-a aratat ca la momentul incheierii celor doua contracte sus mentionate bunul nu avea un caracter litigios, actiune in constatare a nulitatii fiind introdusa abia la 25.04.2005. Privitor la  actul de partaj voluntar contestat, instanta de fond a retinut ca acesta are un caracter declarativ si nu constitutiv, el avand la baza contractul nr.3678/2001, contract valabil incheiat.
Privitor la sustinerile reclamantei referitoare la nevalabilitatea conditiei cauzei licite la incheierea  contactelor si de asemenea a actului de parta, instanta de fon d a retinut ca reclamanta nu a facut dovada  „cauzei false” la intocmirea acestor contracte si aceasta in conditiile in care reclamanta si-a intemeiat sustinerea pe considerentul ca odata constatat nul titlul de proprietate vanzatorii si-au pierdut calitatea de proprietari si prin  aceasta si cauza actelor este falsa. S-a aratat de instanta de fond ca principiul  anularii actului subsecvent ca urmare a anularii celui initial nu se aplica deoarece este  incidenta exceptia de la acest principiu respectiv cazul sub dobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros.
Din probatoriul administrat instanta de fond a retinut ca dovada relei-credinte nu a fost facuta, astfel incat actiunea a fost respinsa ca neintemeiata iar reclamanta  obligata la cheltuieli de judecata conform art.274 cod procedura civila.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs, in  termen legal, reclamanta.
Recursul a fost legal timbrat cu 264 lei taxa de timbru si timbru judiciar de 1,5 lei.
In motivarea recursului, recurenta reclamanta a aratat ca sentinta instantei de fond  este netemeinica si nelegala deoarece toate actele contestate au ca obiect suprafata de 3598,48 mp teren extravilan situat in comuna Garleni, T.29 P466/24 si instrainarile au fost facute de persoane care la data instrainarii nu erau proprietari.
S-a aratat ca prin hotararea judecatoreasca terenul a fost trecut in proprietatea reclamantei si astfel nu se poate vorbi de indeplinirea conditiilor de fond necesare valabilitatii conventiilor respectiv consimtamant, obiect si cauza.
Contractul nr. 1276/1999 a fost incheiat fara a fi exprimat consimtamantul adevaratului  proprietar, bunul nu era in patrimoniul vanzatorului si cauza  e falsa. Pe cale de consecinta si celelalte acte care sunt  subsecvente sunt si ele nule.De altfel, a aratat recurenta, sentinta pronuntata face ca sentinta civila nr. 52/02.02.2006 a Judecatoriei Buhusi, sentinta definitiva si  irevocabila sa fie  lipsita de eficienta juridica si sa-i ingradeasca dreptul de proprietate.
Intimata C.A.C. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea recursului deoarece conditiile de valabilitate ale conventiilor se apreciaza la momentul incheierii lor, or la acel moment Z.L. era titulara dreptului de proprietate astfel incat atat primul contract cat si cele ulterioare au fost incheiate in mod legal si cu respectarea conditiilor de fond si de forma pentru valabilitatea conventiilor.
A aratat intimata ca impreuna cu fostul sot a dobandit terenul in litigiu prin contractul  3678/2001 si ulterior, in urma divortului, s-a incheiat actul de partaj  voluntar terenul fiind atribuit in lotul intimatei.
A aratat intimata ca nu se aplica in cauza principiul „ resoluto jure dontis resolvitur jus accipientes” deoarece este tert de buna credinta.
Analizand motivele de recurs invocate si din oficiu tribunalul  retine ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Criticile aduse sentintei referitoare la gresita analizare a conditiilor de incheiere a conventiilor nu pot fi primite intrucat, la momentul incheierii contractelor, erau indeplinite atat conditiile legate de forma cat si cel de fond prevazute de lege.
Imprejurarea ca, ulterior, vanzatoarea initiala a pierdut calitatea de proprietar in ceea ce priveste terenul instrainat, poate di analizata doar sub aspectul aplicarii principiului „Resoluto jure dantis resolvitur jus accipients”. A sustinut recurenta ca acest principiu isi gaseste aplicarea in cauza.
Tribunalul analizand acest aspect constata ca, in mod corect, instanta de fond a retinut ca in cauza este incidenta exceptia de la acest principiu, intrucat dobanditorii ulteriori sunt de buna credinta. Este adevarat ca ulterior incheierii contractelor vanzatoarea initiala, prin  anularea titlului sau de proprietate si-a pierdut calitatea de proprietar dar acest  lucru nu duce automat la nulitatea actelor incheiate in baza titlului de proprietate constatat, ulterior, nul deoarece dobanditorii au obtinut bunul, cu titlu oneros si cu buna credinta.
Rezulta ca actiunea in constatarea nulitatii titlului de proprietate, care a stat la baza incheierii contractelor si a actului de partaj, a fost pornita la 25.04.2005, ambele contracte fiind incheiate cu mult inainte de  acest moment  respectiv la 21.04.1999- contractul nr.1276 si la 02.11.2002 – contractul nr. 3678. Cat priveste actul de partaj voluntar acesta are efect declarativ si nu a facut decat sa sisteze starea de devalmasie dintre sotii C.. Dincolo de acest aspect, asa cum a aratat si instanta de fond, martorii audiati au aratat ca instrainatoarea initiala – Z.E. a stapanit terenul cuprins in titlu pana cand a decedat si niciunul din martori nu a aratat ca la momentul incheierii contractelor se cunostea de  existenta vreunui litigiu intre reclamanta si Z.E. sau intre reclamanta si familia O..
Criticile referitoare retinerea gresita a existentei  consimtamantului la momentul actelor sunt nefondate deoarece imprejurarea ca ulterior  instrainatorul a pierdut calitatea de proprietar nu inseamna ca la momentul incheierii actului nu a existat consimtamantul vanzatorului, iar acest aspect al  pierderii calitatii de proprietar poate fi analizata doar sub aspectul  incidentei principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial, principiu care nu se aplica in cauza pentru considerentele mai sus aratate.
De asemenea criticile referitoare la lipsa  obiectului si cauza falsa, vor fi inlaturate ca nefondate pentru aceleasi temeiuri.
Cat priveste imprejurarea ca astfel se ajunge la lipsa de protectie a dreptului de proprietate castigat de reclamanta in baza  sentintei civile nr.52/2006 a Judecatoriei Buhusi, tribunalul retine ca actiunea in revendicare este cea prin care se transeaza problema  dreptului de proprietate, dar nicicum aceasta sentinta prin ea insasi in  circumstantele date nu poate duce la constatarea nulitatii actelor contestate.
In consecinta, vazand dispozitiile art.304 pct.9  si art.312 cod procedura civila, va respinge recursul ca nefundat.
Fata de dispozitiile art.274 cod procedura civila, recurenta va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata avansate de intimata C.A.C., reprezentand onorariu avocat.