Folosirea spstiului inchiriat dupa expirarea termenului contractual. Calculul despagubirilor aferente folosirii imobilului in perioada respectiva

Folosirea spstiului inchiriat dupa expirarea termenului contractual. Calculul despagubirilor aferente folosirii imobilului in perioada respectiva                      De esenta contractului de inchiriere este faptul ca acesta se poate incheia prin acordul tacit al partilor, fara o formalitate suplimentara.
                     In absenta unei manifestari de vointa contrara, la expirarea termenului locatiunii, opereaza tacita relocatiune, invocarea rezilierii voluntare a contractului de inchiriere, neurmata insa de eliberarea spatiului , nefiind de natura sa exonereze locatarul de plata despagubirilor aferente folosirii imobilului inchiriat.
                     Chiriasul care , dupa expirarea contractului de inchiriere continua sa foloseasca spatiul inchiriat , datoreaza pentru aceasta perioada chiria stabilita conform contractului , caz in care tacita relocatiune opereaza in conditiile contractuale convenite de parti , inclusiv in ceea ce priveste modalitatea de stabilire a cuantumului chiriei.

                                                          Decizia nr. 18/RC/03.02.2012 pronuntata in dosarul nr.  4586/280/2010
Reclamanta Serviciul Public de Exploatare a Patrimoniului Municipiului P, a chemat in judecata pe  parata SC G SRL, si a solicitat instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa  dispuna: obligarea paratei la plata sumei de 4104 lei, reprezentand debit calculat conform contractului de inchiriere cu nr. 10426/2006, pentru perioada 01.04.2008(trim.II 2008) - 30.09.2009(trim.III 2009); obligarea paratei la plata sumei de 979 lei, reprezentand majorari de intarziere, aferente debitului de mai sus, pentru aceeasi perioada; rezilierea contractului de inchiriere cu nr.10426/2006;obligarea paratei la ridicarea constructiei proprii si eliberarea amplasamentului detinut de parata pe terenul public (evacuarea acesteia) in suprafata de 9 mp., situat in  X , obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
Parata, legal citata, a formulat intampinare .
A invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, iar pe fond, respingerea cererii, aratand in esenta faptul ca acel contract de inchiriere la care face referire reclamanta, a incetat de drept la data de 31.07.2007, astfel ca rezilierea este inadmisibila. Se mai precizeaza ca parata nu datoreaza nicio suma de bani, pe motiv ca acest contract semnat de parti a fost valabil pana la data de 31.03.2007, la data de 28.06.2007, s-a incheiat procesul verbal de negociere prin care s-a stabilit o chirie lunara de 6 euro/mp, pentru o perioada de 3 ani, iar la data de 23.07.2007, sub nr.41096 s-a incheiat actul aditional nr.2 care prelungeste contractul de inchiriere pana la data de 31.07.2007.
La data de 17.11.2010, instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.
Sub aspectul fondului, instanta , a admis in parte actiunea, in contradictoriu cu  parata SC G SRL, a obligat parata la plata sumei de 4104 lei, catre reclamanta, reprezentand contravaloare chirie aferenta perioadei 01.04.2008-30.09.2009, la plata sumei de 979 lei, reprezentand contravaloare penalitati de intarziere aferente debitului.Au fost respinse capetele de cerere privind rezilierea contractului de inchiriere cu nr.10426/2006 si obligarea paratei la ridicarea constructiei proprii si eliberarea amplasamentului detinut de parata pe terenul public .
Pentru a dispune astfel, instanta fondului a retinut ca intre Mun.P, prin primar si parata SC G SRL.s-a incheiat un contract de inchiriere cu nr. 10426/02.03.2006, avand ca obiect inchirierea unui spatiu in suprafata de 9 mp teren domeniu public, situat in  X ocupat de constructie provizorie.
S-a retinut ca potrivit art.2 din contract, durata contractului este pana la data de 31.03.2007, cu posibilitatea prelungirii cu acordul partilor prin act aditional. Potrivit art.11 din contract, contractul de inchiriere se poate modifica prin act aditional, aprobat in conditiile legii, de catre Consiliul Local al Mun. P.
Instanta a  retinut ca inchirierea este un contract consensual, iar pentru incheierea valabila a unui asemenea contract forma scrisa nu este prevazuta de lege ad validitatem, putand fi incheiat si verbal, iar in ceea ce priveste durata contractului, s-a retinut ca aceasta poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua, vesnica.
In speta de fata, instanta a constatat ca la data de 28.10.2008, parata a platit suma de 450 lei, cu chitanta nr.8027546, catre reclamanta, suma reprezentand taxa spatiu partial trim.I 2008, prin aceasta plata partiala, parata a inteles sa incheie un nou contract de inchiriere ulterior datei de 31.07.2007( cand a expirat contractul conform actului aditional nr.2), acest nou contract fiind incheiat prin acordul tacit al partilor.
In aceste conditii, dat fiind faptul ca acesta este un contract pentru care partile nu au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz( art.1436 alin.2 cod civil).
In speta, nu s-a facut dovada de catre reprezentantul paratei ca a procedat la denuntarea unilaterala, cu respectarea conditiilor impuse de lege, nefacand niciun demers in sensul de a anunta pe reprezentantii reclamantei printr-o cerere scrisa si inregistrata la reclamanta, in cadrul raspunsului la interogatoriu, la intrebarea 12, aceasta aratand ca nu au fost anuntati cu privire la incetarea activitatii de parata, dupa cum nu exista nicio cerere in acest sens.
In aceste conditii, contractul de inchiriere isi produce efectele, motiv pentru care societatea parata era obligata sa achite contravaloarea chiriei, pentru perioada solicitata prin actiune, respectiv 01.04.2008-30.09.2009,  in suma de 4104 lei, la care se adauga penalitati de intarziere de 979 lei, aferente debitului, dupa cum rezulta din inscrisul aflat la fila 12 dosar.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal a formulat recurs parata SC G SRL.
In motivarea recursului, intemeiat in drept pe dispozitiile art. 304 pct. 9 si art. 304 ind.1 Cod procedura civila, recurenta a sustinut ca in mod gresit instanta a retinut efectele contractului si dupa expirarea termenului stabilit prin conventia partilor, in lipsa unei intelegeri privind prelungirea acordului de inchiriere, fiind astfel incalcate dispozitiile art. 969 Cod civil.
Tot astfel s-a sustinut ca la data de 24.04.2008, conform procesului verbal incheiat, a fost ridicata baraca metalica existenta pe teren, plata chiriei pentru perioada 24.04.2008 - 30.09.2009 nefiind intemeiata.
Examinand sentinta atacata prin prisma motivului de recurs invocat, dar si sub toate aspectele, conform art. 304 ind.1 Cod proc. Civila, tribunalul a constatat ca recursul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Instanta fondului a retinut in mod corect situatia de fapt in speta si faptul ca ulterior implinirii termenului contractual, locatarul a folosit spatiul inchiriat. Conform procesului verbal din 05.10.2009 (fila 6 dosar fond) incheiat cu ocazia concilierii prealabile, la acea data baraca metalica exista pe teren , si s-a convenit ca pana la data de 31.12.2009 debitorul sa elibereze spatiul si sa ridice constructia.
De esenta contractului de inchiriere este faptul ca acesta se poate incheia prin acordul tacit al partilor, fara o formalitate suplimentara.
In absenta unei manifestari de vointa contrara, la expirarea termenului locatiunii, opereaza tacita relocatiune, invocarea rezilierii voluntare a contractului de inchiriere, neurmata insa de eliberarea spatiului , nefiind de natura sa exonereze locatarul de plata despagubirilor aferente folosirii imobilului inchiriat.
Chiriasul care , dupa expirarea contractului de inchiriere continua sa foloseasca spatiul inchiriat , datoreaza pentru aceasta perioada chiria stabilita conform contractului , caz in care tacita relocatiune opereaza in conditiile contractuale convenite de parti , inclusiv in ceea ce priveste modalitatea de stabilire a cuantumului chiriei.
Pentru considerentele aratate, in temeiul art. 312  Cod procedura civila, recursul a fost respins ca nefondat.