Folosirea spatiului comercial de catre locatar, dupa expirarea contractului de locatiune. Modul de calcul al lipsei de folosinta.

1.Folosirea spatiului comercial de catre locatar, dupa expirarea contractului de locatiune. Modul de calcul al lipsei de folosinta.

Daca ulterior incetarii contractului de locatiune locatarul continua sa foloseasca spatiul inchiriat, acesta datoreaza contravaloarea beneficiului nerealizat de locator, prin lipsa de folosinta a imobilului, calculata la nivelul chiriei perceputa pe perioada anterioara expirarii contractului, in lipsa unor dovezi din care sa rezulte o alta oferta din partea unor terte persoane si in care sa se stabileasca o chirie mai mare pentru spatiul respectiv.
Ca drept real de garantie imperfect, dreptul de retentie confera titularului sau (care l-a invocat pe cale de exceptie in litigii privind restituirea bunului) o simpla detentie precara, deci nu o posesie valabila si nici un drept in baza caruia societatea sa continue sa foloseasca spatiul fara a fi nevoita sa achite c/val. prejudiciului cauzat proprietarului.
Dec.com nr. 61/RC/2009 a Tribunalului Comercial Arges pronuntata in dos. 1323/205/2008
Prin cererea inregistrata pe rolul  Judecatoriei Campulung sub nr. 1388/205/2008, reclamantul B B, a solicitat instantei ca prin hotararea ce se va pronunta in contradictoriu cu parata SC C SRL ,sa fie obligata la plata chiriei neachitata pe ultimele sase luni  anterioare expirarii contractului de inchiriere nr.80230/11.04.2005 (octombrie 2005 - martie 2006) reactualizata in functie de indicele de inflatie, precum si obligarea la plata contravalorii lipsei de folosinta a spatiului comercial incepand cu data de 31.03.2006 si pana la data evacuarii, 20.02.2008.
In esenta, in motivarea cererii, reclamantul a aratat  ca parata foloseste spatiu comercial din str. R Campulung , in baza contractului de inchiriere nr.80230 din 11 aprilie 2005, care a fost valabil pana la data de 31 martie 2006, data de la care paratul ar fi trebuit sa elibereze spatiul si sa plateasca si chiria restanta pe ultimele 6 luni, in suma de 240 lei, sens in care reclamantul l-a si somat prin telegrama  din 9 martie 2006.
Cum paratul nu a dat semne in sensul ca intelege sa-si respecte obligatia asumata, reclamantul a formulat actiune prin care a solicitat evacuarea societatii parate , prin sentinta nr.777/C/13.07.2007 a Tribunalului Comercial ramasa definitiva, dispunandu-se evacuarea.
De la data expirarii contractului si pana la data evacuarii , 20.02.2008, parata a continuat sa foloseasca spatiul, motiv pentru care , considerand folosinta abuziva, reclamantul a solicitat obligarea la plata lipsei de folosinta .
In drept, s-au indicat ca temeiuri legale ale actiunii dispozitiile art.969 C.civ,1073 - 1075 C.civ, 1429,1436 si urm.C.civ.
Prin sentinta comerciala nr.343/09.12.2008 a Judecatoriei Campulung a fost respinsa actiunea ca neintemeiata.
Pentru a se pronunta in acest sens,  instanta de fond a retinut ca prin sentinta nr.777/C/2007, ramasa  definitiva prin decizia Curtii de Apel Pitesti nr.143/AC/2007 si irevocabila prin decizia nr.2655/2008 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, s-a dispus evacuarea paratei si obligarea reclamantului la plata sumei de 13.524 lei , contravaloarea imbunatatirilor aduse spatiului inchiriat.
  S-a stabilit cu autoritate de lucru judecat ca intre parti, urmare a raportului juridic  rezultat din contractul de inchiriere, sunt incidente dispozitiile de drept comun prevazute de art. 1444 C. civil si prin urmare parata putea fi evacuata nu la momentul expirarii contractului, respectiv data de 31.03.2006,cum sustine reclamantul, ci la data cand achita paratei contravaloarea imbunatatirilor aduse spatiului inchiriat.
A mai retinut prima instanta ca in conformitate cu dispozitiile art, 1444 C. civil, parata nu s-a aflat in culpa si nici nu a folosit spatiul in mod nelegal, intrucat aceasta nu a primit suma reprezentand c/val. imbunatatirilor.
Pe de alta parte s-a avut in vedere ca reclamantul nu a facut dovada existentei unui prejudiciu real , ci doar a unui prejudiciu ideatic, formal, context in care s-a concluzionat ca nu sunt intrunite conditiile art. 998 C. civil in sensul ca nu poate fi retinuta vinovatia paratei in privinta neexecutarii obligatiei si nici existenta unui prejudiciu cert in patrimoniul reclamantului.   
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs, in termen legal, reclamantul B B, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, pentru motive ce se circumscriu dispozitiilor art. 304 pct. 9 Cod proc. civila si solicitand in principal casarea sentintei cu trimiterea cauzei spre rejudecare pentru administrarea de probe, in suplimentare, iar in subsidiar modificarea sentintei recurate in sensul admiterii actiunii si obligarea paratei intimate la plata chiriei restante in suma de 283 lei si a lipsei de folosinta in suma de 35296,55 lei conform raportului de expertiza efectuat in cauza.
Recurentul reclamant a criticat faptul ca instanta de fond  nu a pus in discutia partilor toate probele administrate, in concret interogatoriul paratei depus la dosar la data de 08.12.2008, incalcandu-se astfel dreptul sau la aparare.
Referitor la modul de administrare si  interpretare a probelor, s-a aratat ca instanta, in mod gresit a dat eficienta unei depozitii de martor, salariat al societatii parate retinand, contra inscrisului incheiat intre parti ca valoare chiriei este de 100 lei, iar nu de 40 lei cat s-a stabilit prin contract.
Tot astfel in mod gresit a fost respinsa proba solicitata de reclamant in sensul prezentarii registrului de casa al societatii, pentru a se dovedi valoarea chiriei achitata lunar, desi, in baza rolului activ, instanta trebuia sa fixeze, ca obiectiv al expertizei studierea de catre expert a inscrisului respectiv.
Referitor la solutionarea capatului de cerere privind lipsa de folosinta a spatiului, recurentul reclamant critica solutia primei instante , aratand ca s-a incalcat o hotarare definitiva si irevocabila prin care s-a dispus evacuarea neconditionata de plata despagubirilor, respectiv sentinta 777/C/2007 a Tribunalului Comercial Arges.
Cat timp parata nu a eliberat spatiul si nici nu  invocat  un just titlu in baza caruia sa mai poata sa foloseasca spatiul ,tribunalul a dispus evacuarea iar o alta instanta nu mai poate pune in discutie un alt moment decat acela al ramanerii definitive a hotararii, in ceea ce priveste punerea in executare.  Recurentul reclamant invoca incalcarea de catre instanta a dreptului de proprietate consfintit de art. 480 Cod civil, si garantat prin art. 44 din Constitutia Romaniei si art. 1 din Protocolul Aditional de aderare la CEDO
Tribunalul, analizand recursul formulat, prin prisma motivelor invocate, dar si sub toate aspectele, potrivit art.304 ind.1 Cod proc. civila, constata si retine urmatoarele:
Art. 108 Cod procedura civila prevede ca nulitatile care nu sunt de ordine publica,  se declara numai la cererea partii  care are interes sa o invoce  si numai la prima zi de infatisare ce a urmat dupa aceasta neregularitate si inainte de apune concluzii pe fond.
Avand in vedere reglementarea legala amintita, tribunalul constata ca motivele de recurs referitoare la discutarea in contradictoriu a probei cu interogatoriul paratei si suplimentarea probatoriului, respectiv la nelegala audiere a martorei V M , salariat al societatii parate si prin urmare persoana interesata in cauza, nu sunt intemeiate.
Astfel, reclamantul a fost reprezentat de aparator la termenul ce a urmat  depunerii interogatoriului, avand posibilitatea de a cunoaste continutul inscrisului si eventual  avea posibilitatea de a solicita suplimentarea probatoriului in conditiile art. 138 Cod procedura civila.
De asemenea, martora  -  care nu face parte din categoria persoanelor a caror audiere este reglementata de art. 189 Cod procedura civila,  - a fost  ascultata in prezenta reclamantului, asistat de avocat, la termenul din 18.11.2008, fara a se invoca motive de opozitie la audiere, in conditii procedurale.
Neintemeiat este si motivul de recurs privind lipsa de rol activ al judecatorului fondului, motivat de faptul ca nu a dispus ca obiectiv al expertizei studierea registrului de casa al societatii - parate si a respins proba cu depunerea acestui inscris.
Proba nu era concludenta si nici pertinenta, intrucat, astfel cum rezulta din declaratia martorei audiata, V M ( f. 80) platile nu se evidentiau in registrele societatii  si nici nu se eliberau chitante.
Intemeiata este insa critica referitoare la interpretarea depozitiei martorei. A mentionat martora ca intre parti a existat un "mod de intrajutorare", ca nu stie ce suma si pentru cea fost data, pentru ca ulterior sa precizeze in declaratie ca  " suma platita era dublul sumei consemnata in contract" si ca " se platea de catre lucratorii comerciali , angajati ai paratei, cate un milion de lei vechi pe luna.
Pe de alta parte, din interogatoriul luat paratei  S.C. C SRL, prin reprezentant U C, acesta a precizat la ultima intrebare ca nu este de acord cu achitarea chiriei pe ultimele 6 luni anterioare expirarii contractului, invocand un alt mod de stingere a obligatiei, respectiv o datorie a reclamantului, de 1500 lei provenind dintr-un alt raport juridic, la care parata face referire in cuprinsul intampinarii ( fila 44)  si in interogatoriul  de la fila 78.
Chiar daca art. 46 alin. 2 Cod comercial reglementeaza admisibilitatea probei cu martori si in cazurile prevazute de art. 1191 Cod civil, proba testimoniala trebuie interpretata in contextul intregului probatoriu administrat, si din acest punct de vedere, declaratia martorei nu este de natura a face dovada contrara sau peste ceea ce cuprinde contractul de inchiriere referitor la cuantumul chiriei, cu atat  mai mult cu cat insasi societatea parata, prin reprezentant, a precizat ca nu intelege sa achite chiria restanta.
Prin urmare, constatand ca parata a avut calitatea de locatar in perioada octombrie 2005- martie 2006, solutia instantei de fond de respingere a capatului de cerere privind plata chiriei este neintemeiata, parata avand obligatia de a plati chiria pe spatiul detinut, conform intelegerii partilor, in temeiul art.1429 Cod civil.
Intemeiat este si motivul de recurs privitor la respingerea capatului de cerere ce vizeaza lipsa de folosinta a spatiului inchiriat incepand cu data expirarii contractului de inchiriere si pana la data evacuarii.
Dreptul de folosinta constituie una dintre prerogativele dreptului de proprietate.
Daca ulterior incetarii contractului de locatiune locatarul continua sa foloseasca spatiul inchiriat, acesta datoreaza contravaloarea beneficiului nerealizat de locator, prin lipsa de folosinta a imobilului, calculata la nivelul chiriei perceputa pe perioada anterioara expirarii contractului, in lipsa unor dovezi din care sa rezulte o alta oferta din partea unor terte persoane si in care sa se stabileasca o chirie mai mare pentru spatiul respectiv.
Art. 1 din Protocolul nr. 1 Aditional la CEDO prevede ca "Orice persoana fizica sau juridica, are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Tot astfel, art. 44 din Constitutie garanteaza respectarea dreptului de proprietate, proprietatea privata fiind garantata si ocrotita in mod egal, de lege, indiferent de titular.
Tribunalul constata ca prin sentinta comerciala nr. 777/C/2007 a Tribunalului Comercial Arges ramasa definitiva si irevocabila, s-a dispus evacuarea paratei din spatiul inchiriat, proprietatea reclamantului.
Prin respingerea actiunii si argumentarea in sensul ca parata nu poate fi evacuata la momentul expirarii contractului, ci numai dupa achitarea contravalorii imbunatatirilor aduse spatiului comercial, prima instanta l-a lipsit pe reclamant de efectele hotararii definitive si irevocabile pronuntata in favoarea sa, dreptul consacrat prin hotararea respectiva constituind un "bun" in intelesul art. 1 din Protocolul Aditional nr. 1 al CEDO.
In virtutea dreptului sau de proprietate, reclamantului i se cuvin  despagubiri constand in  c/val. beneficiului  nerealizat, prin lipsa de folosinta.
Dreptul de retentie, reglementat de art. 1444 Cod civil, la care instanta de fond face trimitere in considerentele hotararii nu are nici un efect asupra cererii privind lipsa de folosinta a bunului.
Ca drept real de garantie imperfect, dreptul de retentie confera titularului sau (care l-a invocat pe cale de exceptie in litigii privind restituirea bunului) o simpla detentie precara, deci nu o posesie valabila si nici un drept in baza caruia societatea sa continue sa foloseasca spatiul fara a fi nevoita sa achite c/val. prejudiciului cauzat proprietarului.
Dreptul reclamantului la despagubiri are drept temei conventia de inchiriere  si dreptul de proprietate al acestuia asupra spatiului inchiriat, iar nu raspunderea civila delictuala,astfel cum a retinut instanta de fond in considerente, situatie in care culpa debitorului in neexecutarea conventiei este prezumata.
Pentru aceste considerente, tribunalul  in baza art. 312 alin. 2 Cod procedura civila, a admis recursul si a modificat sentintei in sensul admiterii actiunii si a obligarii paratei la plata chiriei neachitata in perioada octombrie 2005- martie 2006, reactualizata in functie de indicele de inflatie, precum si la plata lipsei de folosinta a spatiului comercial reprezentand prejudiciul suferit , de la data expirarii contractului si pana la evacuarea paratei.