Plangere impotriva incheierii de carte funciara. Cerere de notare a antecontractului de vanzare-cumparare asupra unui apartament neconstruit si neinscris in cartea funciara. Respingere

Curtea de Apel Cluj, Sectia civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, decizia nr. 383 din 2 februarie 2011

Prin sentinta civila nr. 3897/22.03.2010, a Judecatoriei Cluj-Napoca, a fost respinsa plangerea formulata de petenta A.L.G., impotriva incheierii de respingere nr. 112172/ 11.11.2009 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Cluj, ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca, prin incheierea nr.112172-2009 a OCPI Cluj s-a respins cererea formulata de catre petenta A.L.G. pentru notarea antecontractului de vanzare cumparare incheiat la data de 20.12.2007 intre SC D.C. SRL, in calitate de vanzator si petenta, avand ca obiect apartamentul nr. 45 in CF col. nr. 116186 Cluj-Napoca, pe motiv ca in antecontract nu s-a identificat imobilul printr-un identificator unic, conf. art. 48 al.1 lit.c din Legea nr. 7/1996.
Prin antecontractul anterior mentionat, petenta s-a obligat sa cumpere apartamentul situat in Cluj-Napoca, str.L. nr.9, ap. 42 cu CF col. nr.116186 , in suprafata utila de 50 mp. pentru pretul de 55.000 euro. La data de 26.03.2008 s-a incheiat un act aditional prin care partile au convenit ca obiectul contractului il reprezinta apartamentul nr.45.
Prin sentinta civila nr. 5879/2008 a Judecatoriei Cluj-Napoca au fost obligati paratii, proprietari ai apartamentelor nr. 1-40 din blocul situat pe strada Lunii nr.9, sa incheie cu reclamanta SC D.C. SRL act autentic de vanzare cumparare pentru acoperisul terasa ce face parte din partile indivize comune ale blocului situat in Cluj-Napoca, str.L. nr.9, bl. L 16 inscris la A+2, in CF col. nr. 116186, in caz contrar sentinta urmand sa tina loc de act autentic de instrainare.
Potrivit extrasului CF 254372 Cluj-Napoca provenita din conversia de pe hartie a CF nr. 116186 reiese ca asupra imobilului teren pentru bloc de locuinte cu suprafata de 670 mp. cu nr. top 24273 este proprietar tabular Statul Roman.
Conform raportului de expertiza extrajudiciara intocmit de expert, asupra imobilului teren si bloc de locuinte cu nr. top. 24273 si 24273/S inscris in CF col. nr. 116186 situat in Cluj-Napoca, str.L. nr. 9, bl. L 16 este proprietar tabular Statul Roman. Expertul a realizat propuneri de dezmembrare a acoperisului terasa cu suprafata utila de 587 mp. din partile indivize comune, acordandu-i-se nr. top 24273/S/XLI reprezentand apartamentul nr.41 situat in str.L. nr.9, et.5 cu cota din partile comune indivize 21/100 si teren atribuit in folosinta 143/670.
Instanta a constatat in drept ca, potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996 se poate dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii: a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indica numele partilor, c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic; d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana;e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.
Potrivit art. 42 din Ordinul nr. 633/2006 notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte si drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor si alte inscrieri cu caracter temporar in legatura cu imobilul. Potrivit al. 2 lit. k din aceasta categorie fac parte si promisiunea stabilita prin conventie de a incheia un contract de instrainare cu privire la bunul imobil.
 Raportat la data la care petenta a solicitat notarea in cartea funciara erau incidente dispozitiile art. 48 Legea nr. 7/1996 in care se prevede in mod expres ca pentru a se putea dispune inscrierea in cartea funciara este necesar ca inscrisul in baza caruia se cere inscrierea sa identifice imobilul printr-un identificator unic. Or, analizand antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 20.10.2007, aceasta cerinta nu este indeplinita, apartamentul nefiind identificat cu date de carte funciara, imprejurarea ca partile au prevazut in contract ca imobilul este inscris in CF colectiv nr. 1161486 Cluj - Napoca este lipsit de relevanta cata vreme in aceasta carte funciara sunt inscrise partile indivize comune din blocul de locuinte pe terasa caruia urmeaza sa se realizeze apartamentul respectiv. S-a retinut ca imobilul care face obiectul antecontractului de vanzare cumparare in prezent nu este inscris in nici o carte funciara, de altfel el nici nu a fost construit, ori potrivit dispozitiilor art. 42 alin. 2 Ordinul 633/2006 poate fi notat in cartea funciara a unui imobil antecontractul de vanzare cumparare referitor la acel imobil. In CF colectiv nr. 1161486 Cluj-Napoca asupra imobilului cu nr. top. 24273/S este inscris dreptul de proprietate al Statului Roman, promitenta vanzatoare neavand nici macar un drept de folosinta asupra imobilului, respectiv cata vreme nu se realizeaza dezmembrarea si intabularea intr-o noua carte funciara a acoperisului terasa aferent blocului de locuinte.
Fata de aceste considerente, instanta, in temeiul art. 50 din Legea 7/1996, a respins plangerea ca neintemeiata.
Prin decizia civila nr. 438/A/23.09.2010 a Tribunalului Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de petenta G.A.L. impotriva sentintei civile nr. 3897/22.03.2010 a Judecatoriei Cluj-Napoca, care a fost pastrata in intregime, nefiind solicitate cheltuieli de judecata in apel.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut ca, instanta de fond a facut o corecta apreciere a starii de fapt, intemeiata pe probatoriul administrat in cauza, precum si o corecta aplicare a dispozitiilor legale incidente in materie.
Conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 42 din Regulamentul de organizare si functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara aprobat prin Ordinul nr. 633 /2006, notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte si drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor si a altor inscrieri cu caracter temporar in legatura cu imobilul, din aceasta ultima categorie facand parte si promisiunea stabilita prin conventie de a incheia in contract de instrainare cu privire la bunul imobil. Notarea unui asemenea act in cartea funciara are efect de opozabilitate fata de terti, informarea lor cu privire la existenta respectivului act.
Contrar sustinerilor apelantei, dispozitiile art. 48 ale Legii nr. 7/1996 sunt aplicabile indiferent de felul inscrierii ce se solicita a se efectua in cartea funciara.
Or, nici unul dintre inscrisurile prezentate de petenta apelanta, in speta antecontractul de vanzare cumparare sub semnatura privata incheiat la data de 20.0.2007 si actul aditional din data de 26.03.2008 nu cuprind identificarea imobilului cu date de carte funciara.
In mod corect s-a retinut de catre prima instanta ca trimiterea facuta la CF colectiva nr. 116186 Cluj-Napoca nu prezinta nici o semnificatie, fiind vorba despre cartea funciara colectiva a imobilului in care sunt inscrise partile indivize comune din blocul de locuinte pe terasa caruia urmeaza a se realiza apartamentul obiect al antecontractului.
In acest sens sunt disp. art. 45 din Legea nr. 7/1996 care prevad ca daca este vorba despre un imobil cu constructie - condominiu -, din care unele parti sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se intocmeste o carte funciara colectiva pentru intreaga constructie, si cate o carte funciara individuala pentru fiecare proprietate individuala, iar conform art. 44 din acelasi act normativ, in cazul coproprietatii se va arata partea indiviza a fiecarui proprietar.
Apelanta a facut o grava confuzie cand a sustinut ca imobilul obiect al antecontractului este identificat printr-un identificator unic, respectiv cartea funciara colectiva. Aceasta, deoarece in cartea funciara colectiva sunt cuprinse, alaturi de terasa blocului si celelalte parti comune indivize ale imobilului bloc de locuinte situat in Cluj-Napoca, str.Lunii nr.9, bl. L16. Tocmai de aceea se impune realizarea si operarea in cartea funciara a unei documentatii cadastrale de dezmembrare a terasei blocului din partile comune indivize, potrivit sentintei civile nr.5879/2008 a Judecatoriei Cluj-Napoca. De altfel, prin aceasta hotarare s-a admis actiunea promovata de SC D.C. SRL doar in ce priveste capatul de cerere vizand prestatia tabulara, in considerente retinandu-se ca pentru dezmembrare si intabulare, care sunt operatiuni de carte funciara, se impune intocmirea unei documentatii cadastrale, conf. art. 59 din Legea nr. 7/1996 si art. 13 din Ordinul nr .634/2006. Doar in urma acestor operatiuni promitenta SC D.C. SRL isi va putea intabula dreptul de proprietate si imobilul obiect al antecontractului va fi identificat prin identificator unic.
Pe de alta parte, cum in mod judicios a retinut prima instanta, din prevederile art. 42 al.2 lit.k din Ordinul nr .633/2006 rezulta ca poate face obiect al notarii in cartea funciara a unui imobil promisiunea stabilita prin conventie de a incheia un contract de instrainare cu privire la imobilul respectiv. Imobilul obiect al antecontractului invocat de apelanta nu este inscris intr-o carte funciara individuala, ci apare ca facand parte din partile comune indivize ale imobilului bloc din str.L. n.9, bl. L16.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs petitionara, solicitand instantei modificarea in tot a deciziei civile nr. 438/A/2010 si a sentintei civile nr. 3897/2010 pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca si rejudecand cauza, solicita admiterea plangerii, anularea incheierii nr. 112172/11.11.2009 a Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Cluj si notarea in CF colectiva nr. 118186 Cluj-Napoca si noua cartea funciara colectiva nr. 254372-C1 provenita din conversia pe hartie a CF 118186 Cluj, sub nr. top 24273/S a contractului de vanzare-cumparare si a actului aditional al acestuia, referitoare la apartamentul 45 situat in Cluj-Napoca, str.L. nr. 9.
In motivarea recursului s-a aratat ca hotararea instantei de apel este nelegala si a fost pronuntata cu aplicarea gresita a legii, motiv de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.
In opinia recurentei, dispozitiile art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996 au fost aplicate in mod eronat. Din dispozitiile art. 26 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996, coroborate cu dispozitiile art. 42 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, rezulta ca notarea poate avea ca obiect si promisiunea stabilita printr-o conventie de a incheia un contract de instrainare cu privire la bunul imobil.
Avand in vedere aceste dispozitii legale, recurenta a apreciat ca antecontractul si actul aditional la acesta indeplineau conditiile legale pentru a fi notate in cartea funciara. Notarea in cartea funciara nu are caracter constitutiv de drepturi, ci doar unul informativ, atragand atentia tertelor persoane despre existenta unor lucruri care ar putea influenta situatia juridica a imobilului inscris in CF. In aceste conditii, este irelevant continutul inscrisului a carui inscrierea se solicita, ci doar daca aceasta individualizeaza imobilul ce face obiectul cererii de notare.
Recurenta a invederat instantei ca atribuirea unui identificator unic pentru apartamentul nr.45 care formeaza obiectul antecontractului este necesara doar pentru intabularea si inscrierea provizorie a acestuia, nu si pentru notarea antecontractului si a actului aditional, notarea fiind exceptata de cerintele dispozitiilor art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996.
Si in ipoteza in care s-ar admite ca dispozitiile art. 48 alin. 1 lit.c din Legea nr. 771996 s-ar aplica si operatiunilor de notare in cartea funciara, instanta de apel a interpretat literar aceste dispozitii si nu raportat la imprejurarile concrete ale cererii recurentei.
In cazul in care intr-o carte funciara exista inscris un singur imobil, identificatorul il reprezinta cartea funciara insasi, deoarece aceasta cuprinde un singur numar topografic. Din cuprinsul cartii funciare, rezulta ca exista un singur numar topografic atribuit constructiei asupra careia s-a solicitat notarea antecontractului. De altfel denumirea acestei carti funciare ca fiind "carte funciara colectiva", face dovada unui singur imobil cu mai multe locuinte, care are doar un singur numar topografic, conditia identificatorului unic fiind indeplinita.
Instanta de apel a interpretat gresit si art. 42 alin. 2 lit. k din Ordinul nr. 633/2006, aprecierea instantei de apel potrivit careia notarea promisiunii de instrainare a unei parti dintr-un imobil este conditionata de dezmembrarea acesteia din imobil si nu are acoperire legala, contravenind tocmai scopului urmarit de legiuitor prin institutia notarii.
Recurenta a apreciat ca nefondate sustinerile primei instante potrivit carora terenul si partile indivize comune indivize a unui bloc sunt proprietatea Statului Roman. SC D.C. SRL a dobandit dreptul de proprietate asupra terasei acoperis si dreptul de folosinta asupra terenului si partilor comune indivize de la proprietarii apartamentelor din imobilul bloc de locuinte, care au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului si asupra partilor indivize comune ca efect al Legii nr. 85/1992. Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate, precum si celelalte drepturi reale sunt opozabile tertilor fara inscriere in cartea funciara, daca sunt dobandite prin efectul legii.
S-a mai aratat ca prima instanta si instanta de apel au judecat plangerea raportat la mentiunile de carte funciara si nu la situatia juridica reala a imobilului si au considerat ca notarea actului juridica este imposibila deoarece SC D.C. SRL nu are un drept real de folosinta asupra partilor indivize comune ale blocului de locuinta, pana cand nu realizeaza dezmembrarea si intabularea intr-o noua carte funciara a acoperisului aferent blocului de locuinte.
Recurenta a aratat ca o persoana nu dobandeste un drept real sau de creanta in legatura cu un imobil ca urmare a unei operatiuni tehnice de dezmembrare, ci ca urmare a unui act juridic. Faptul ca in antecontract nu s-a prevazut cota dreptului de folosinta asupra partilor indivize comune, nu inseamna ca promisiunea de vanzare-cumparare nu a avut ca obiect si instrainarea acestui drept de folosinta.
S-a mai aratat ca instanta de apel a pronuntat o hotarare fara a analiza toate argumentele de legalitate si temeinicie invocate de petitionara, in memoriul de apel, astfel ca hotararea instantei de apel este nelegala, potrivit dispozitiilor art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.
Instanta de apel a analizat doar motivele privitoare la identificatorul unic si nu a analizat celelalte motive invocate in memoriul de apel, pronuntand astfel o hotarare nelegala si netemeinica asupra careia nu poate fi exercitat controlul judiciar.
 Analizand recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constata ca acesta este nefondat, urmand a fi respins pentru urmatoarele considerente:
In motivarea recursului petitionara G.A.L. a invocat atat nelegalitatea sentintei civile nr. 3897/2010 pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca, cat si nelegalitatea deciziei civile nr. 438/A/23.09.2010 pronuntata de Tribunalul Cluj. In sedinta publica din 02.02.2011 la intrebarea instantei recurenta a aratat ca recursul vizeaza numai decizia pronuntata in apel. Oricum, criticile recurentei referitoare la sentinta civila aratata sunt inadmisibile si nu vor fi analizate in prezenta cale de atac.
Curtea constata ca nu este incident motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., pentru urmatoarele considerente:
Dispozitiile art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996 au fost aplicate legal de catre instanta, deoarece, pentru a putea fi admisa o cerere de inscriere in cartea funciara( fie ca este intabulare, inscriere provizorie sau notare), trebuie ca imobilul sa fie individualizat printr-un numar topografic sau numar cadastral, dupa caz. Recurenta a solicitat notarea antecontractului incheiat in data de 20.12.2007, care are ca obiect apartamentul 42 situat in Cluj-Napoca, str.L. nr. 9, fiind mentionata in antecontract cartea funciara nr. 116.186 Cluj.
Verificand CF 254372 Cluj-Napoca, provenita prin conversia de pe hartie a cartii funciara 116486 Cluj, curtea a constatat ca in aceasta carte funciara colectiva este inscris terenul in suprafata de 670 mp, pe care este edificat blocul situat pe str.L. nr. 9 si nu apartamentul care face obiectul antecontractului pe care recurenta urmareste sa-l noteze in cartea funciara. Prin urmare, cartea funciara in care se solicita notarea antecontractului nu individualizeaza imobilul care a facut obiectul antecontractului, care se solicita a fi notat.
Faptul ca in aceasta carte funciara sunt intabulati coproprietarii apartamentelor edificate si intabulate in cartile funciare individuale, nu confera recurentei dreptul de a solicita notarea unui apartamentul care nu este evidentiat in cartea funciara.
Terasa si acoperisul blocului L 16 situat pe str.L. nr. 9 au fost scoase din partile indivize comune ale blocului si coproprietarii apartamentelor din bloc au fost obligati sa incheie cu SC D.C. SRL act autentic de vanzare-cumparare, dupa cum rezulta din sentinta civila nr. 5879/2008 pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca , insa nu s-a solicitat si in aceste circumstante instanta nu a dispus intabularea acestui spatiu in favoarea promitentului vanzator. Acestui spatiu nu i s-a acordat un identificator unic, nr. cadastral, si nu a fost intabulat in CF in baza unei documentatii cadastrale potrivit dispozitiilor legale in materie.
Prin urmare, nici apartamentul care face obiectul antecontractului incheiat de SC D.C. SRL cu recurenta nu este evidentiat in cartea funciara si, ca o consecinta logica, nu poate fi notat antecontractul invocat, intrucat nu exista numarul cadastral de identificare al apartamentului. Nu poate fi promita critica recurentei potrivit careia notarea ar avea un alt regim juridic decat intabularea sau inscrierea provizorie, intrucat potrivit art. 26 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 si notarea este tot o inscriere, iar legiuitorul a prevazut pentru operatiunea de inscriere necesitatea existentei identificatorului unic, potrivit art. 48 din aceeasi lege.
Imprejurarea ca prin antecontractul de vanzare-cumparare s-a promis si instrainarea unei cote parti din terenul pe care este edificat blocul, este irelevanta in prezenta cauza, deoarece promitentul vanzator nu si-a intabulat in Cf colectiva dreptul de proprietate dobandit potrivit hotararii judecatoresti mai sus aratate.
De asemenea, nu poate fi primita nici sustinerea recurentei conform careia identificatorul il reprezinta insasi cartea funciara daca exista o singura parcela, intrucat identificatorul imobilului este reprezentat de nr. topografic sau cadastral atribuit fiecarei parcele, necesar alcatuirii registrului funciar al unei localitati.
Or, cartea funciara este inscrisul care descrie imobilul destinatia acestuia, arata drepturile actele sau faptele privitoare la acel imobil, precum si sarcinile care greveaza imobilul respectiv.
Prin urmare, intre identificatorul unic si cartea funciara nu se poate stabili o relatie de egalitate, deoarece identificatorul este doar un element al cartii funciare.
Promitentul vanzator a dobandit dreptul de proprietate in urma incheierii unui act juridic si nu in baza Legii nr. 85/1992, asa incat nu sunt incidente dispozitiile art. 26 din Legea nr. 7/1991 cum eronat sustine recurenta.
Pe de alta parte, si in aceasta ipoteza promitentul vanzator nu putea dispune de dreptul dobandit in aceasta modalitate, decat dupa ce a fost inscris in prealabil in cartea funciara, potrivit principiului "nemo plus juris adalium transferre potest, quam ipse habet" - nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decat el insusi are.
Nu este fondata nici critica potrivit careia instanta de apel nu a analizat toate argumentele de legalitate invocate de apelanta, intrucat instanta de apel in considerente a analizat toate motivele invocate. Instanta de control judiciar nu este obligata sa raspunda punctual la fiecare critica, avand posibilitatea sa grupeze argumentele invocate in calea de atac si sa raspunda la acestea, obligatie pe care instanta de apel si-a indeplinit-o.
Asadar, curtea constata ca nu este incident nici motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.
Avand in vedere aceste considerente, curtea constata ca recursul declarat de petitionara este nefondat si in temeiul art. 312 Cod proc.civ., va respinge recursul declarat de petitionara G.A.L. impotriva deciziei civile nr. 438/A din 23 septembrie 2010 a Tribunalului Cluj, pe care o va mentine.