Civil - revendicare imobiliara

Prin cererea formulata si inregistrata la aceasta instanta la data de 29.05.2009, sub nr. 5052/320/2009, reclamantii VF si VI au solicitat in contradictoriu cu paratul FM, sa se constate ca sunt proprietarii de drept ai imobilului teren arabil intravilan situat in comuna Acatari, sat Murgesti, jud. Mures, inscris in CF nr.2053/N Acatari, nr. top.584, fiind cumparat la data de 21.04.2008 prin contract de vanzare cumparare autentificat nr.1085, notar Holbach/Rozsa, ca titlul sau de proprietate are data anterioara fata de titlul paratului FM, fiind inscris in cartea funciara, evacuarea paratului FM care a ocupat in mod abuziv terenul descris la petitul 1, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au cumparat imobilul de la numitele Ola Rozalia si Huruban-Ola Aurelia, fara sa stie ca aceste persoane au incheiat anterior vanzarii - cumpararii o promisiune de vanzare cumparare sub semnatura privata cu paratul FM, si ca pe rolul instantelor de judecata exista un proces intre parat si vanzatoare, avand ca obiect hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act autentic.
Sustin ca au fost cumparatori de buna credinta iar vanzatoarele prin contractul de vanzare cumparare au declarat ca nu exista nici un proces pe rolul vreunei instante in legatura cu acest teren. Titlul de proprietate a fost inscris in CF 2053/N Acatari nr. Top. 584.
In drept, si-au intemeiat cererea pe dispozitiile art.712 C.pr. civ. civila.
Reclamantii, prin reprezentant au precizat oral cererea, fiind consemnat in Incheierea sedintei publice din 29.03.2010, faptul ca au inteles sa formuleze o actiune in revendicare prin compararea titlurilor, intemeiata pe prevederile art. 480 C civil, avand in vedere si ca din probatoriul administrat rezulta detinerea abuziva de catre parat a terenului proprietatea lor.
Paratul nu a formulat intampinare dar s-a prezentat in fata instantei unde a solicitat respingerea cererii reclamantului ca neintemeiata si si-a exercitat in acest sens drepturile procedurale.
In probatiune, s-au incuviintat urmatoarele inscrisuri: contract de vanzare cumparare autentificat sub nr.1085/21.04.2008 (f.4-5), Incheierea nr. 23982 a OCPI Mures (f.6), extras CF nr.2053/N Acatari (f.7), sentinta civila nr.1091/22.02.2008 pronuntata de Judecatoria Tg.-Mures (f.16-18), copie legalizata, titlul de proprietate nr.157726 (f.24), traducere din limba maghiara si copia in limba maghiara a contractului de vanzare cumparare (f.25).
S-a administrat proba cu interogatoriul paratului FM si al reclamantului VF filele 20,32-33.
S-a administrat proba cu declaratia martorilor Gombos Ferencz, Incze Carol, HOA, depozitia acestora fiind atasata la dosar filele 27, 28, 29.
Paratul a depus la dosar la dosar concluzii scrise prin care a solicitat respingerea actiunii, sustinand buna sa credinta la achizitionarea terenului. Prin actiunea introductiva reclamantii incearca sa creeze aparenta faptului ca sunt cumparatori de buna credinta si ca nu au avut cunostinta de existenta litigiului., desi acesta era de notorietate in satul Murgesti si in Acatari.
La termenul din 29.03.2010 a fost invocata de parat, prin reprezentant exceptia lipsei de interes a reclamantei VI motivat de neprezentarea acesteia in sustinerea cauzei, exceptie asupra careia instanta a inteles sa se pronunte odata cu fondul avand in vedere momentul procesual la care a fost invocata.
Din actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1085 din 21.04.2008, reclamantii: VF casatorit cu VI au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului arabil intravilan, in suprafata de 1194 mp situat in comuna Acatari, sat Murgesti, jud. Mures, inscris in CF 2053/N Acatari, nr. top 584 de la vanzatoarele Ola Rozalia si HOA.
Dreptul de proprietate al reclamantilor fost inscris in C.F. nr. 2053/N Acatari, in 06.05.2008.
Terenul a format proprietatea defunctului HOE, prin efectul Legilor fondului funciar, conform Titlului de proprietate 157726 (f.24). Acesta impreuna cu sotia HOA au incheiat cu paratul FM in 3.11.2002 o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.
Intampinand opozitia promitentilor vanzatori, promitentul cumparator-paratul a apelat la concursul justitiei pentru obtinerea unei hotarari judecatoresti impotriva promitentei vanzatoare HOA si a mostenitorilor promitentului vanzator, HOE, decedat intre timp, HOL si HOA.
Prin Sentinta civila nr. 1091 din 22.02.2008, pronuntata de Judecatoria Tg.Mures, in dosarul nr. 1632/320/2006 s-a admis cererea reclamantului FM-paratul din acest dosar si au fost obligati paratii HOA, HOL si HOA sa incheie contract autentic de vanzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 1194 mp situat in Murgesti, cuprins in titlul de proprietate nr. 157726/08.03.2006 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor in parcela 493, tarlaua 126 cu pretul de 610 euro si 1000 lei, in caz de refuz hotararea urmand sa tina loc de contract de vanzare-cumparare autentic.
Sentinta civila a fost mentinuta, fiind anulat recursul declarat de parati, prin Decizia nr. 702/2008 a Tribunalului Mures.
Asupra exceptiei lipsei de interes a reclamantei, exceptie invocata de reprezentantul paratului, instanta apreciaza ca aceasta este neintemeiata.
Este evident interesul acesteia, coproprietar devalmas alaturi de reclamant in reglementarea situatiei juridice si faptice a bunului imobil achizitionat impreuna cu sotul. Lipsa acesteia la dezbateri nu poate influenta exercitiul actiunii civile. In acest caz toate trasaturile interesului (sa fie legitim, actual, personal si direct) sunt prezente, iar neparticiparea in mod nemijlocit la judecata cererii nu poate fi asimilata lipsei de interes, mai ales ca aceasta si-a exercitat drepturile prin mandatar profesionist conform art. 67-68 C pr civila
Asupra naturii cererii.
Din probele administrate in cauza, pentru a determina cine are posesia terenului, instanta a concluzionat ca paratul are posesia terenului, reclamantul recunoscand la interogatoriu ca nu a dus nimic pe teren, nu s-a instalat ca posesor, asteptand sa stranga bani in vederea edificarii.
In schimb din declaratia martorului Gombos Ferencz rezulta ca paratul s-a manifestat ca un veritabil proprietar, a depus materiale de constructie in vederea edificarii, a batut tarusi, a facut un gard, poarta si pod peste sant, mai mult a taiat un pom care se afla pe terenul pe care l-a luat in stapanire.
Instanta retine ca reclamantii au inteles sa formuleze o actiune in revendicare intemeiata pe teza compararii de titluri.
Desi paratul si-a intemeiat apararea pe nevalabilitatea titlului reclamantilor, incercand sa demonstreze ca titlul reclamantilor este viciat, sens in care nu ar mai opera o comparare a titlurilor, acesta este valabil cata vreme impotriva acestuia nu a fost exercitata o cerere in declararea nulitatii sau in constatarea nulitatii acestuia.
Desi avea optiunea atacarii titlului reclamantilor paratul a adoptat o conduita procesuala defensiva.
Atat reclamantii cat si paratul invoca titluri valabile cu privire la acelasi bun, iar compararea lor este favorabila paratului, titlul acestuia fiind mai bine caracterizat decat cel al reclamantilor, acesta din urma neputand fi opus cu succes paratului in cadrul actiunii in revendicare.
In primul rand se retine ca titlurile celor doi provin de la acelasi autor iar reclamantii au realizat formalitatile de publicitate imobiliara in 06.05.2008.
Insa, potrivit prevederilor art. 26 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. In aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite prin hotarari judecatoresti.
Or, la momentul la care reclamantii au facut opozabil titlul lor prin intermediul procedurii de publicitate imobiliara, paratul era deja beneficiarul unei hotarari judecatoresti, definitive prin care a operat transferul dreptului de proprietate.
Conform prevederilor art. 377 C pr civila este definitiva hotararea data in prima instanta fara drept de apel. Din formula aplicata cu ocazia legalizarii acestei hotarari, rezulta ca impotriva acesteia a fost exercitata calea de atac a recursului, care a fost anulat, hotararea fiind astfel definitiva de la momentul pronuntarii in 22.02.2008.
Conform prevederilor art. 26 indeplinirea formalitatilor de aducere la cunostinta a dreptului real, nu conditioneaza si nu influenteaza opozabilitatea hotararii, deoarece aceasta rezulta din lege, fiind in acest caz este independenta de publicitate.
In concluzie prin efectul compararii titlurilor, rezulta ca nici elementul publicitatii si nici elementul anterioritatii (al dreptului dobandit mai devreme) nu sunt in favoarea titlului reclamantilor.
In aplicarea principiului qui prior tempore, potior iure, nu se poate retine ca titlul reclamantului este mai bine caracterizat decat titlul paratului, motiv pentru care instanta va respinge cererea.