Cerere de constatare nulitate absoluta antecontract de vanzare-cumparare si contracte de vanzare cumparare pentru cauza ilicita si validare antecontract vanzare-cumparare , respinsa

R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU-MURES
DOSAR NR.1534/320/2007
DOSAR UNIC NR. 1526/R/1286/2007 SENTINTA CIVILA NR. 7243
Sedinta publica din data de 15 octombrie 2009
PRESEDINTE : STELA PREDA
GREFIER : XXXXXXXX

Pe rol fiind rejudecarea actiunii civile formulata de reclamantii XXXXXXXX, in nume propriu si in calitate de mostenitoare a numitului XXXXXXXX, XXXXXXXX - decedat - actiunii fiind continuata de mostenitorii XXXXXXXX XXXXXXXX si XXXXXXXX, in contradictoriu cu paratii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX, avand ca obiect constatare nulitate contracte de vanzare-cumparare.
Instanta constata ca mersul dezbaterilor si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea de sedinta din data de 08.10.2009, care face parte integranta din prezenta hotarare si cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea pentru data de 15.10.2009 cand deliberand a pronuntat urmatoarea sentinta.

J U D E C A T O R I A

Prin Decizia nr. 1998/R/07.12.2006 pronuntata de Curtea de Apel Tg.-Mures in Dosarul nr. 29207/1/2005 a fost casata  decizia atacata si Sentinta civila nr. 628/06.02.2004 pronuntata de Judecatoria Targu-Mures in Dosarul nr. 4055/ 2003 si cauza a fost trimisa spre rejudecare, fiind inregistrata la aceasta instanta sub nr. 1534/320/2007 la data de 22.02.2007.
Prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub nr. 4055/2003 reclamantii XXXXXXXX si XXXXXXXX au solicitat in contradictoriu cu paratii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX,  sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare incheiat intre paratii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria si paratii XXXXXXXX si XXXXXXXXh, avand ca obiect imobilul situat in comuna Gornesti, nr.306, jud. Mures, sa se restabileasca situatia initiala prin intabularea in CF a imobilului pe numele paratilor XXXXXXXX, sa fie obligati paratii XXXXXXXX si XXXXXXXXh, sa incheie cu reclamantii un contract de vanzare cumparare in forma autentica pentru imobilul in litigiu, sa se dispuna Serviciului de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Tg.-Mures, sa procedeze la inscrierea in CF a imobilului, cu cheltuieli de judecata
In motivare reclamantii au aratat ca, au dobandit prin cumparare in baza unui act sub semnatura privata, de la paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX imobilul situat in comuna Gornesti, str. Principala, nr.306, jud. Mures. Pretul de vanzare-cumparare a imobilului a fost stabilit la suma de 95.000.000 lei. Fara a tine seama de acest act paratii XXXXXXXX au instrainat ulterior printr-un act autentic acelasi imobil paratilor XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria. Astfel, in momentul actual proprietarii tabulari ai imobilului sus mentionat, sunt paratii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria.
Reclamantii au achitat paratilor XXXXXXXX suma de 80.000.000 lei din pretul de vanzare-cumparare a acestui imobil, respectiv din suma de 95.000.000, au ramas astfel achitat din pretul initial stabilit, suma de 15.000.000 lei, suma ce nu a mai fost achitata sotilor XXXXXXXX intrucat initial, au spus ca, le vand impreuna cu imoblul casa de locuit si o suprafata de 10 arii de teren aferent acestuia, in  realitate insa terenul este doar in suprafata de 3 ari. Au stabilit sa predea si diferenta de pret in situatia in care se clarifica problema diferentei de suprafata, urmand ca si intocmirea unui contract de vanzare-cumparare in forma autentica sa se faca odata cu  clarificarea acestei probleme. Profitand de buna credinta si incredere, precum si de faptul ca imprejurarile anterior aratate, nu a fost intocmit un inscris autentic, paratii XXXXXXXX au instrainat acel imobil paratilor XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria.
Reclamantii au invederat instantei de judecata ca, la data cumpararii imobilului, respectiv in anul 2001 si pana in prezent locuiesc in acel imobil, iar paratii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria in momentul in care au cumparat acest imobil de la paratii XXXXXXXX, aveau cunostinta de faptul ca reclamantii locuiesc in acel imobil, precum si faptul ca aveau incheiat cu paratii XXXXXXXX, un contract de vanzare cumparare sub semnatura privata pentru acel imobil, dovedind astfel rea-credinta.
In probatiune, reclamantii au depus la dosar, extras CF 971 Gornesti (f.4), contract de vanzare cumparare provizoriu(f.5), si au solicitat interogatoriul paratilor Rafi (f.54-55) si audierea martorului Szabo Mihaly (f.56).
Paratii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria au formulat intampinare, prin care au solicitat, respingerea actiunii reclamantilor ca nefondata.
S-a aratat ca, potrivit art.10 din Deceretul -Lege 115/1938, cartile funciare, au la baza principiul publicitatii, adica oricine are interes, are dreptul sa solicite biroului de carte funciara, relatiile necesare pentru a cunoaste situatia de fapt si de drept a imobilului. Astfel potrivit art.17 si urm.din mentionata lege, proprietatea se dovedeste, prin inscrierea in cartea funciara, aceasta facand dovada deplina asupra persoanei care este proprietar al imobilului, ceea ce inseamna ca pana la inscrierea in fals persoana inscrisa in CF este considerata proprietarul de drept al imobilului.
La data cumpararii imobilului, respectiv la data incheierii contractului de vanzare cumparare, avand ca obiect casa din Gornesti, nr.306 inscrisa in CF nr.971 Gornesti, nr. top.393/1 proprietar asupra imobilului era paratul XXXXXXXX si XXXXXXXX, cu cota de 1/1 asupra constructiilor, iar terenul, mai putin 250 mp., era al  CAP.
La aceea data nu era nici o mentiune cu privire la existenta vreunui contract de vanzare cumparare .
Fata de aceasta situatie de fapt, avand in vedere prev. art.14 alin.2 din Constitutia Romaniei, potrivit careia proprietatea privata este ocrotita de lege in mod egal, coroborata cu prevederile art.480 si urm din C.civ., care da dreptul proprietarului unui imobil sa se bucure de toate atributele dezmembramatului dreptului de proprietate: posesie, folosinta si dispozitie si cum la data incheierii actului nu era nici o mentiune in CF care sa ingradeasca, actiunea reclamantilor este nefondata.
Potrivit art.969 din C.civ., conventia partilor, legal facuta are putere de lege intre partile contractante. Neexistand nici un impediment legal, care sa interzica instrainarea imobilului, cererea reclamantilor este nefondata.
Art.973 prevede in mod expres efectele contractelor, faptul ca aceste conventii n-au efect decat intre partile contractante.
Reclamantii sunt terti in conventia incheiata intre XXXXXXXX si XXXXXXXX, astfel ca reclamantii nu au calitate procesuala activa.
La termenul de judecata din data de 17.05.2007 paratii XXXXXXXX si sotia Rafi Rodica -Maria au depus intampinare (f.22-23), prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantilor, ca fiind nefondata, cu obligarea lor la plata cheltuielilor de judecata.
Parati au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor Bako Katalin si XXXXXXXX.
Cu privire la netemeinicia actiunii reclamantilor arata ca reclamantii nu au fost niciodata proprietari ai imobilului in litigiu, in cartea funciara nefiind notata nici o mentiune cu privire la instrainarea imobilului, iar potrivit art.969 C.civ., raportul stabilit printr-o conventie are putere obligatorie intre partile contractuale, iar conform art.970 C.civ., conventiile trebuie executate cu buna-credinta, ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar si la urmarile echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa.
Reclamantii nu si-au motivat in drept, pe ce temei juridic si-au intemeiat actiunea, contrar prevederilor art.112 alin.4 C.pr. civ.
Sustinerea de catre reclamanti a faptului ca neachitarea pretului in totalitate s-a datorat faptului ca terenul nu era trecut pe vanzatorul XXXXXXXX, este nefondata, fiind contrazisa de  "angajamentul" actele scrise si semnate de reclamant.
Invocarea de catre reclamant, a dispozitiilor art.6 din OG 12/1998, nu are relevanta juridica, intrucat paratii au respectat pretul imobilului la perfectarea contractelor in forma autentica.
Reclamantul XXXXXXXX a decedat in cursul procesului iar actiunea a fost continuata prin mostenitori Bako Catalina, XXXXXXXX XXXXXXXX si XXXXXXXX
Reclamantii au depus la dosar precizare de actiune (f.39-40) prin care au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare  pentru imobilul in litigiu(casa si 10 arii teren)incheiat la data de 10.07.2002 intre parati  si nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare autentificate  sub nr.938/10.07.2002 si nr.1367/23.10.2002 incheiate intre XXXXXXXX, in calitate de vanzator si  XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
 Motivul de nulitate invocat este acela al lipsei uneia dintre conditiile esentiale necesare pentru validarea conventiilor si anume -cauza, art.948 pct.4 C.civ. actelor a caror nulitate au solicitat-o. Invocand dispozitiile art.968, 966 C.civ., art.6 din OG nr.12/1998.
Paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX au formulat intampinare (f.43-44), prin care au solicitat respingerea actiunii civile formulate de reclamanti ca neintemeiata si cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare arata ca  sustinerea reclamantilor cat si actiunea este nefondata pentru urmatoarele considerente:
- reclamantii nu au achitat in intregime pretul si desi i-au solicitat in scris, acestia s-au angajat de mai multe ori sa plateasca dar au refuzat;
- prin adresa cu nr.1580/P/2002 Parchetul de pe langa Judecatoria Tg.-Mures, prin ordonanta a dispus scoaterea sa si a paratilor Rafi de sub urmarirea penala;
- prin Sentinta civla nr.5412/30.10.2003 pronuntata de Judecatoria Tg.-Mures, reclamantii au fost evacuati din imoblului din litigiu;
- Sentinta civila nr.5412/2003 pronuntata de Judecatoria Tg.-Mures in cauza dosar nr.7342/2002 a fost apelata de reclamanti, iar Curtea de Apel Tg.-Mures in dos. nr.715/2004/C prin Decizia civila nr.608/A din 06.07.2004 a decis respingerea apelului declarat de catre reclamantii Bako Catalin si XXXXXXXX.
 - paratii au invocat exceptia lipsei calitati procesuale a reclamantilor;
Paratii Rafi Rodica -Marian si XXXXXXXX au depus la dosar intampinare si concluzii scrise, note de sedinta solicitand respingerea actiunii reclamantilor ca nefondata.
Reclamantii au formulat concluzii scrise prin care au solicitat admiterea actiunii, sustinandu-si motivele invocate in actiunea introductiva.
Din actele si lucrarile dosarului, respectiv:inscrisurile depuse in probatiune, interogatoriile partilor, depozitiile martorilor,  instanta retine urmatoarele:
Prin inscrisul sub semnatura privata denumit,, contract de vanzare-cumparare provizoriu,, incheiat la data de 02.02. 2001 paratul XXXXXXXX, in calitate de promitent vanzator s-a obligat sa-i vanda promitentului cumparator reclamant XXXXXXXX, casa din comuna Gornesti, nr.306 compusa din  doua camere si dependinte si 10 arii gradina, la pretul de 95.000.000 lei vechi.
Cumparatorul a achitat la data intocmirii promisiunii de vanzare suma de 70.000.000 lei vechi sub forma de avans, iar restul de 25.000.000 lei vechi s-a stabilit a se achita astfel:pana la data de 20.02. suma de 10.000.000 lei vechi, iar restul ramas de 15.000.000 lei vechi, se va achita pana la 31.05.2001.
Trebuie mentionat ca la data intocmirii promisiunii de vanzare-cumparare pentru casa si terenul de 1000 mp mai sus mentionat, terenul nu era in proprietatea vanzatorului ci a fost ulterior dobandit prin reconstituire, in baza Legii nr.18/1991 prin titlul de proprietate nr.63284/01.10.2002.
Practica judiciara si literaturra juridica au stabilit ca prin promisiunile de vanzare-cumparare nu se transmite proprietatea asupra bunurilor ci  cumparatorii dobandesc doar un drept de creanta constand in obligatia vanzatorilor ca in viitor sa le vanda bunurile la care s-au obligat.
Prin urmare, la data de 02.01.2001, paratul XXXXXXXX, s-a obligat sa vanda, in viitor, reclamantului XXXXXXXX bunurile cuprinse in antecontract insa nu a transmis proprietatea asupra acestora.
Cumparatorul XXXXXXXX nu a achitat la termenul stabilit suma de 15.000.000 lei vechi si prin angajamentele de plata din 08.08.2001 si 30.10.2001 a recunoscut ca datoreaza aceasta suma catre vanzator.
La interogatoriu reclamantii au aratat ca nu au achitat diferenta de pret deoarece un vecin a revendicat o parte din teren sustinere care se coroboreaza cu depozitia martorului Bobo Gyorgy  insa aceasta aparare nu poate fi primita pentru a retine reclamantilor un refuz intemeiat de plata a restului de pret, deoarece, pe de o parte, s-au obligat neconditionat ca pana la data de 31.05.2001 sa plateasca suma de 15.000.000 lei vechi, sens in care conventia partilor are putere de lege potrivit art.969 C.civ. iar pe de alta parte,   potrivit art.1327 C.civ.  reclamantii puteau solicita reducerea pretului daca erau nemultumiti de intinderea suprafetei prevazuta in antecontract, insa nu au facut-o in conditii legale, prin urmare, instanta va aprecia culpa reclamantilor in  nerespectarea obligatiilor contractuale, aceea de a achita restul de pret la termenul stipulat.
Pentru promitentul vanzator XXXXXXXX, plata restului de pret era importanta deoarece cumparase la randul sau un imobil si trebuia sa-l achite integral, fiind nevoit sa-si vanda din animale pentru a achita o parte din pretul imobilului achizitionat, aspecte ce rezulta din relatarile martorului XXXXXXXX.De asemenea martorul a mai aratat ca restul de pret a fost solicitat de paratul XXXXXXXX de mai multe ori iar reclamanti i-au spus ca nu-i platesc bani deoarece nu au si daca ii mai deranjeaza ,,ii rup picioarele,, (f.74).
Acelasi martor mai relateaza ca paratul XXXXXXXX insotit de paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX au fost la imobilul in litigiu pentru a-l vedea in vederea cumpararii, reclamantii le-au permis cumparatorilor XXXXXXXX si XXXXXXXX sa vada imobilul, iar paratul XXXXXXXX le-a spus reclamantilor la acea data ca va vinde imobilul cumparatorilor XXXXXXXX si XXXXXXXX daca nu achita diferenta de pret.
La data de 10.07.2002 intre paratiii XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de promitenti vanzatori si  paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de promitenti cumparatori se incheie antecontractul de vanzare-cumparare  pentru imobilul in litigiu(casa si 10 arii teren) la pretul de 160.000.000 lei vechi.
La data de 10.07.2002 se autentifica la BNP  Radu Cridon,  sub nr.938 contractul de vanzare-cumparare cu privire la casa de locuit din litigiu incheiat intre XXXXXXXX si sotia, in calitate de vanzatori si  XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
La data de 23.10.2002 se autentifica la BNP Radu Cridon, sub nr.1367 contractul de vanzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 1000 mp aferent casei de locuit incheiat intre XXXXXXXX, in calitate de vanzator si  XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
Paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX si-au inscris dreptul asupra
Pretul casei si al terenului din cele doua contracte autentice este de 160.000.000 lei vechi si corespunde cu pretul din antecontractul de vanzare- cumparare a casei si terenului incheiat intre aceleasi parti, motiv pentru care prin rezolutia din data de 01.04.2009 in dosarul 5266/P/2007, Parchetul de pe langa Judectoria Tg-Mures a confirmat propunerea de neincepere a urmariri penale privind pe numitii XXXXXXXX si XXXXXXXX in ceea ce priveste savarsirea infractiunii prevazute de art.9 alin.1 it.a din Legea nr.241/2005 pentru prevenirea si combaterea evaziunii fiscale cu aplic.art.13 alin.1 C.pen.
Pentru cumpararea imobilului din litigiu, paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX si-au vandut apartamnetul din Tg-Mures si in prezent locuiesc cu chirie , astfel cum rezulta din depozitia martorului XXXXXXXX.
 Paratul XXXXXXXX a vrut sa-i inmaneze reclamantei suma de bani primita cu titlu de pret al imobilului in litigiu insa aceasta a refuzat, motiv pentru care suma a fost consemanta la CEC.
Nulitatea absoluta a unui act juridic poate fi invocata de orice persoana care justifica un interes, ori reclamantii si-au justificat interesul de a cere nulitatea contractelor pentru a obtine apoi dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, asa incat instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, invocata de paratii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX, ca neintemeiata.
Prin precizarea de actiune depusa  in rejudecare(f.39) reclamantii solicita sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare  pentru imobilul in litigiu(casa si 10 arii teren)incheiat la data de 10.07.2002 intre parati  si nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare autentificate  sub nr.938/10.07.2002 si nr.1367/23.10.2002 incheiate intre XXXXXXXX, in calitate de vanzator si  XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
Motivul de nulitate invocat este cauza nelicita prin incalcarea art.6 din OG 12/1998 cat si contrara bunelor moravuri si ordinii publice , paratii dand dovada de rea-credinta
Raportat la motivele de nulitate a antecontractului si contractelor invocate de reclamanti si constand in cauza ilicita, instanta apreciaza ca acestea sunt neintemeiate, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare:
Art. 948 Cod civil reglementeaza intre conditiile esentiale pentru validitatea oricarei conventii si existenta unei cauze licite, iar potrivit art. 966 Cod civil, obligatia fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect.
Art. 968 Cod civil, care reglementeaza cauza ilicita ca motiv de nulitate absoluta a actului juridic, prevede ca este cauza nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Dispozitiilor art.6 din OG 12/1998, nu au aplicabilitate in speta, intrucat paratii au respectat pretul imobilului prevazut in antecontract-160.000.000 lei,  la perfectarea contractelor in forma autentica(90.000.000lei+70.000.000 lei).
Instanta apreciaza ca paratii vanzatori XXXXXXXX si XXXXXXXX si paratii cumparatori XXXXXXXX si XXXXXXXX, nu au urmarit o operatiune speculativa in detrimentul reclamantilor pentru a putea fi acuzati de rea-credinta, ci dimpotriva, paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX au fost nevoiti sa vanda intrucat prin refuzul reclamantilor de a-si achita la scadenta restul de pret au fost pusi in imposibilitate de a-si achita imobilul achizitionat, iar paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX au verificat cartea funciara si au constatat ca proprietari sunt familia XXXXXXXX iar prin faptul ca stiau ca reclamantii nu au achitat tot pretul si le-au permis sa vada imobilul ce urmau sa-l cumpere, au inteles ca acestia din urma nu mai doresc perfectarea conventiei in forma autentica.
De mentionat este faptul ca reclamantii au avut fata de promitentul vanzator XXXXXXXX o atitudine contrara bunelor moravuri avand in vedere ca l-au amentintat cu acte de violenta daca va mai solicita restul de pret al imobilului iar pe paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX i-au dus in eroare lasadu-i sa creada ca nu mai vor perfectarea contractului in forma autentica fapt ce a determinat vanzarea de catre acesti parati a apartamentului din Tg-Mures pentru a  putea achizitiona imobilul in litigiu, fiind lipsiti in acest timp de exercitiul dreptului de folosinta asupra imobilului inscris in cartea funciara pe numele lor.
Principiul ca ,,nimeni nu-si poate invoca propria culpa pentru a obtine protectia unui drept,, (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) se aplica in speta deoarece aceasta situatie a fost determinata de culpa reclamantilor care nu si-au respectat obligatia de plata a restului de pret.
Chiar daca ar exista motive de anulare a contractelor mentionate de reclamanti cu restabilirea situatiei anterioare de carte funciara, cererea reclamantilor de obligare a paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX la obligare incheiere contract in forma autentica  pentru imobilul in litigiu nu este intemeiata deoarece reclamantii nu au respectat una din conditiile de admisibilitate ale actiunilor intemeiate pe principiul executarii in natura a obligatiilor si anume aceea de a achita la scadenta pretul imobilului, iar motivele invocate in ceea ce priveste neplata sunt nerelevante.
 Fata de cele mai sus retinute, instanta va respinge cererea reclamantilor cu privire la toate capetele de cerere, ca neintemeiata.
In baza art.274 C.pr.civ. , instanta va obliga reclamantii sa platesca paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX, suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata cerute si justificate prin plata onorariului avocatial(f.106).
Instanta va respinge cererea paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata intrucat nu au fost justificate cheltuielile  solicitate.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, invocata de paratii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX, ca neintemeiata.
Respinge cererea de chemare in judecata formulata  de  reclamantii Bako Catalina si XXXXXXXX, decedat prin mostenitori Bako Catalina, XXXXXXXX XXXXXXXX si XXXXXXXX, toti cu domiciliul in com.Gornesti, str. Principala, nr.51, jud. Mures in contradictoriu cu paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX, ambii domiciliati in com. Gornesti, sat Iara de Mures, str.Principala, nr.51, jud. Mures, XXXXXXXX si XXXXXXXX,  cu domiciliul procesual ales in Tg-Mures, str.Stramba, nr.22/A, jud. Mures, ca neintemeiata.
Obliga reclamantii sa platesca paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX, suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Respinge cererea paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 15 octombrie 2009.    PRESEDINTE                                                                  GREFIER
          STELA PREDA                                              XXXXXXXX
Red:S.P.
Tehnored.S.P.
6 ex./22.02.2010.