Nulitate contract vanzare cumparare

Dosar nr. 2558/317/2012    Cod operator 3924
               R O M A N I A

JUDECATORIA TARGU-CARBUNESTI
TG-CARBUNESTI

Sentinta Nr. 3617/2012
Sedinta publica de la 14 Noiembrie 2012
Completul compus din:
PRESEDINTE C.P.
Grefier M.Z.                                Pe rol judecarea cauzei Civile privind pe reclamant G. C. si G. M. si pe parat C. F., avand ca obiect NULITATE  CONTRACT VINZARE CUMPARARE.
              Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta publica la data de 31.10.2012, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la aceea data care face parte integranta din prezenta hotarare, cand instanta avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea la data de 7.11.2012, apoi la data de 14.11.2012 cand a hotarat urmatoarele:                      
         
INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata instanta constata:
Prin actiunea inregistrata pe rolul instantei la data de 27.06.2012, reclamantii G. C. si G.M.,  au chemat in judecata pe paratul C. F., sa se constate nulitatea  contractului de  vanzare cumparare  incheiat  la data de 27. 01. 2011 si autentificat  sub nr. 560/27.01.2011 la BNP C. P.,  sa se  dispuna restabilirea  situatiei anterioare incheieri contractului , sa fie obligat paratul, sa plateasca daune interese  potrivit dreptului  comun, sa le restituie  cheltuielile  cu imobilele ce au facut  obiectul contractului - cheltuieli necesare, utile, inclusiv voluptuarii ce le apreciaza la suma de 200  lei. In temeiul art 274 c.pr.civ  solicita cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii au aratat reclamantii ca la data de 27. 01.- 2011  au incheiat cu paratul  un contract vanzare cumparare la Biroul Notarului Public C. P. contract autentificat sub nr. 560 /27. 01. 2011, ca la data incheierii contractului  paratul a declarat ca  bunurile nu sunt  gravate de sarcini si servituti declarand ca  nu exista litigii la instantele judecatoresti la  bunurile ce au facut  obiectul vanzarii insa paratul a indus in eroare nedeclarand situatia reala.
             La incheierea  contactului autentic paratul a declarat ca bunurile nu sunt grevate de sarcini si servituti ramanand raspunzatori de orice evictiune totala sau partiala conform art 1337 c.civ declarand de asemenea a nu exista litigii la instante cu privire la titlul asupra bunurilor ce fac obiectul vanzarii, ca paratul a indis in eroare nedeclarand situatia reala, legala a bunurilor ce fac obiect al vanzarii, ca a intrebuintat mijloace viclene ascunzand adevarul in privinta bunurilor ce urma sa le cumpere precum si faptul ca se afla in litigiu fiind afectat caracterul liber al consimtamantului, ca a fost afectata una din conditiile esentiale pentru validitatea conventiei conform art 948 c.civ si anume consimtamantul valabil al partii ce se obliga. La incheierea contractului de vanzare -cumparare a carei anulare  o solicita, paratul a incalcat chiar  si dispozitiile  actelor normative  in vigoare art. 15 Leg.54/1998 prin care sunt interzise sub sanctiunea  nulitati  absolute  instrainarile sub orice forma a terenurilor cu privire la titlu carora exista litigii la instantele judecatoresti pe tot timpul solutionarii acestora litigii.
Au mai aratat reclamantii ca la data  de 27. 01. 2011  paratul avea calitatea de parat in dosarul nr. 2226/317/2009 al Judecatoriei Tg- Carbunesti reclamanta  fiind P. A. care  chemase in judecata pe mama si fratele paratului  pentru servitute de trecere  asupra bunurilor  imobile  ce au facut obiectul  contractului de vanzare cumparare  si a  ascuns acest lucru atat reclamantilor, cat prin declaratia data in fata notarului.
Prin actiunea pe care o promovase P. A. impotriva numitilor C. T., C. V. si C. F. acestia solicitau instantei sa  isi stabileasca o servite de trecere asupra fondului dominant terenurile imobile ce au facut obiectul contractului de vanzare cumparare . Instanta de fond initial a respins actiunea iar reclamanta P. A. a declarat apel impotriva sentintei civile 138/2011 apel ce a fost admis stabilindu-se prin decizia civila 9/2012 o servitute de trecere pe o latime de 3 m pe toata lungimea bunurilor ce fac obiectul contractului de vanzare cumparare a carui anulare o solicita.
Mai sustin reclamantii ca au cumparat prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 560/2011 de la parat bunuri situate in intravilanul satului S. oras  intabulate in CF 35723 compuse din teren in suprafata de 688  curti constructii si livada cu nr. cadastral 35723 avand ca vecini la N P. A., la E N. C., la S Dc 2000, la V Most C. I. impreuna cu o casa de locuit cu suprafata construita la sol de 79 m.p. construita din caramida si lemn acoperita cu tigla, comupusa din patru camere si dependinte, anexa C 2 sopron contruit din lemn si caramida, acoperit cu tigla cu suprafata construita la sol de 20 m.p. si anexa C 3 bucatarie contruita din caramida acoperita cu tigla cu suprafata construta la sol de 12 m.p. situiate pe acest teren.
 Sustin ca datorita existentei servitutii se poate observa cu usurinta ca terenul cumparat este impracticabil trunchiat in totalitate de nefolosit in prezent, si cu siguranta daca s-ar fi prezentat situatia reala a acestui bun comparatorii nu ar fi fost de acord sa achizitioneze bunurile.
 Reaua credinta rezulta atat din manoperele dolosive folosite pentru inducerea in eroare in scopul de a vicia consimtamantul cat si prin faptul ca nu a invederat instantei ca nu mai este proprietar al bunurilor asupra carora se solicita a fi instituita servitutea, ajungandu-se in situatia ca in momentul la care reclamanta a incercat sa pusa in executare sentinta sa fie suspendata executarea intrucat acestia devenisera proprietari ai bunurilor.
Potrivit art 1337 vanzatorul este obligat sa-l garanteze pe cumparator impotriva evictiunii care l-ar impiedica total sau partial sa stapaneasca netulburat bunul vandut, paratul vanzator avand ca obligatie principala la incheierea contractului de vanzare cumparare de a garanta pe cumparator contra evictiunii ce rezulta fie din fapta proprie fie din fapta unui tert , in cazul de fata dreptul de proprietate fiind tulburat cauza evictiunii fiind anterioara vazarii si necunoscuta de proprietari.
Se impune rezolutiunea contractului de vanzare cumparare deoarece vanzatorul raspunde  de viciile ascunse ale bunului in prezent terenul fiind impropriu intrebunintarii dupa destinatie calitatea acestuia fiind inexistenta deci in cauza apreciaza ca sunt indeplinite conditiile art 1352 existand viciul de consimtamant al erorii dolului. Mai solicita reclamantii sa fie restabilita situatia anterioara incheierii contractului de vanzare cumparare.
In drept actiunea a fost intemeiata pe disp. art 1294 di urm c.civ art 942 c.civ legea 54/1998 si art 274 c.pr.civ.
Actiunea a fost timbrata potrivit legii 146/1997.
In dovedirea actiunii in cadrul probei cu inscrisuri a depus reclamanti : contract de vanzare cumparare  autentificat sub nr. 560 din 27. 01. 2011,   copia unei cereri de chemare in judecata,  copia unei intampinarii nr. 2226/317/2009, dovada proceduri de citare din dosarul nr. 2226/317/2009, , copie intampinare depusa in dosarul 2226/317/2009, obiectiuni la raportul de expertiza  in dosarul nr. 2226/317/2009,   fila decont privind justificarea  cheltuielilor  ocazionate  cu efectuarea expertizei din dosarul nr. 2226/317/2009, sentinta civila  nr. 138 din 20. 01. 2011 pronuntata de  Judecatoria Tg- Carbunesti, din dosarul nr. 2226/317/2009, decizia civila nr. 9/2012  pronuntata de Tribunalul Gorj in dosarul nr. 2226/317/2009, propunere  drum  servitute din dosarul nr. 2226/317/2009, 2 schite ale  raportului  de expertiza din dosarul nr. 2226/317/2009.
In termen legal in temeiul art 115-118 c.pr.civ  a formulat intampinare, paratul  C. F.. A sustinut ca actiunea formulata impotriva sa este nefondata  si trebuie  respinsa.
Ca dupa ce a finalizat lucrarile de cadastru mama sa,  in prezenta paratului  si a doi prieteni,  a anuntat-o telefonic pe reclamanta despre acest lucru tot la acel moment incunostintand-o pe reclamanta despre faptul ca intre acestia si matusa P.A. exista un dosar pentru servitute de trecere in legatura cu terenul actiune care se si respinsese la Judecatoria Tg Carbunesti insa nu i se comunicare sentinta, ca reclamanta a mentionat la telefon ca nu o intereseaza servitutea , ca mama sa a insistat sa nu se grabeasca cu actele insa reclamanta a insistat ca acestea sa se intocmeasca, ca alaturi de reclamanta la telefon se afla si numita S.M. din S., ambele lucrand in Italia, ca la data autentificarii contractului de vanzare cumparare terenului nu era grevat de sarcini si nu se poate retine ca a incalcat vreo norma imperativa ce reglementeaza valabilitatea vanzarii, ca nu a existat niciun litigiu in legatura cu  titlul de proprietate asupra terenului, ca nu se poate retine ca ar fi fost de rea credinta la incheierea vanzarii. Constructiile instrainate sunt vechi si acest lucru se putea observa cu usurinta la data incheierii inscrisului.
Sustine ca nu a folosit mijloace viclene pentru a determina sa cumpere iar bunurile nu au vicii ascunse.
   Reclamantii au formulat raspuns la intampinare prin care au sustinut ca au aflat cu stupoare ca C.F. in timp ce stia ca pe rolul instantei se afla dosarul avand ca obiect servitute a fost de acord sa mearga la notar pentru a incheia un act autentic de vanzare cumparare a acestot bunuri, ca nu este adevarat ca au fost anuntati despre existenta servitutii si acestia din imprudenta au dorit sa cumpere proprietatea care avea sa se transforme ulterior, ca niciodata paratul nu a sunat-o cat timp s-a aflat in Italia.
Au depus reclamantii procesul verbal incheiat la data de 3.05.2012 de BEJ C.C. chitanta sub semnatura privata incheiata la data de 21.09.2010, decizia civila cu nr. 9/17.01.2012, promisiune bilaterala de vanzare cumparare autentificata sub nr. 1162/21.09.2010, inscrisuri medicale.
La solicitarea reclamantilor a fost administrata proba cu interogatoriul paratului raspunsurile acestuia aflandu-se la fila 44.
In cursul cercetarii judecatoresti paratul a depus memoriu.
In dovedirea actiunii si in aparare instanta a incuviintat proba testimoniala in cadrul careia au fost audiati martorii M. I., B.G., S.A., P. D.
Analizand cererea de fata instanta retine urmatoarea stare de fapt si de drept:
Potrivit art 129  alin 6 c.pr.civ in toate cazurile judecatorii hotarasc numai asupra obiectului cererii deduse judecatii.
Este adevarat ca de regula instanta nu este tinuta de temeiul juridic invocat de catre parti, dar cand in cauza reclamantii sunt asistati de avocat si la ultimul termen de judecata in sedinta publica isi precizeaza clar obiectul cererii de chemare in judecata si motivul de drept in limita caruia intelege sa se judece si insista punand si concluzii pe fondul cauzei, instanta este obligata sa judece cauza in aceste limite.
Astfel se retine ca obiect al cererii de chemare in judecata il reprezinta anularea contractului de vanzare cumparare incheiat intre reclamanti pe de o parte si parat pe de alta parte, si analiza pe fond a cauzei va fi facuta raportat la acest obiect.
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat la data de 27.01.2011 sub nr. 560 la BNP  C.P. incheiat intre reclamanti si parat, paratul in calitate de vanzator vinde in deplina proprietate si linistita posesie reclamantilor in cote egale teren in suprafata de 688 m.p. curti constructii si livada situat in T 7 P 241,242 cu nr. cadastral 35723  impreuna cu o casa cu suprafata construita la sol de 79 m.p. construita din caramida si lemn, acoperita cu tigla, compusa din patru camere si dependinte, anexa, sopron construit din lemn si caramida, acoperite cu tigla, cu suprafata construita la sol de 20 m.p. si anexa, bucatarie din caramida, acoperita cu tigla cu suprafata construita la sol de 12 m.p. situate pe acest teren.
Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 21.000 lei . Se arata in contract ca vanzatorul parat declara ca bunurile nu sunt grevate de sarcini si servituti, ramanand raspunzator de orice evictiune partiala sau totala conform art. 1337 c.civ. si  ca nu exista litigii la instantele judecatoresti cu privire la titlul asupra bunurilor ce fac obiect al vanzarii.
Reclamantii cumparatori ai imobilelor, solicita in contradictoriu cu paratul vanzator anularea contractului de vanzare cumparare intrucat le-a fost viciat consimtamantul prin dol fiind indusi in eroare atat notarul cat si executorul judecatoresc, paratul ascunzand cu intentie faptul ca in cauza s-a pronuntat o sentinta civila prin care se stabilea servitutea de trecere tocmai pe terenul cumparat , ca reclamantii au fost in eroare asupra substantei obiectului avand credinta ca cumpara un teren in final terenul dovedindu-se a fi o poteca intrucat diferenta reprezinta drumul de trecere. 
   Este adevarat ca terenul ce face obiectul contractului de vanzare cumparare a facut obiect al litigiului purtat intre paratul vanzator si numita P.A. A solicitat aceasta din urma sa se dispuna crearea unui drum de trecere pe terenul paratilor cu latimea de 4 m si lungimea de la terenul sau situat in partea de S a terenului paratilor si pana la drumul S.-C. situat in partea de N a terenului paratilor.
Prin sentinta civila cu nr. 138/2011 a fost respinsa actiunea. Impotriva sentintei s-a formulat apel, a fost  schimbata in tot sentinta in sensul ca a fost admisa actiunea, a fost stabilita servitutea de trecere pe o latime de 3 m pe toata lungimea.
Tribunalul Gorj s-a pronuntat la data de 17.01.2012. Impotriva sentintei nu s-a mai exercitat recurs.
Contractul de vanzare cumparare asupra aceluiasi teren a fost incheiat la notariat la data de 27.01.2011, dupa ce a fost pronuntata sentinta in prima instanta de Judecatoria Tg Carbunesti.
Insa la aceasta data a fost autentificat contractul la notariat. Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare cu privire la aceleasi imobile s-a incheiat la data de 21.09.2010 la BNP C.M. fila 56 o parte din pretul vanzarii fiind achitat la aceasta data respectiv suma de 10000 lei urmand ca diferenta de 11000 sa fie achitata la intocmirea contractului de vanzare cumparare. Se arata in antecontract ca se cunoaste situatia de fapt si de drept a imobilelor in sensul ca acestea nu sunt grevate de sarcini si servituti scutindu-se notarul public de cercetarea acestora, nu au iesit din circuitul civil in bata vreunui act normativ de trecere in proprietatea statului.
 Viciul de consimtamant invocat pentru anularea contractului este dolul si eroarea asupra substantei obiectului contractului.
Potrivit art 962 c.civ conventia facuta prin eroare, violenta sau dol nu este nula de drept, dolul este viciu de consimtamant care consta in inducerea in eroare a unei persoane prin mijloace viclene in scopul de a o determina sa incheie contractul. Existenta dolului poate fi retinuta in cazul in care se regaseste elementul intentional, vointa de a induce in eroare partea contractanta si elementul material, adica folosirea de mijloace viclene pentru inducerea in eroare. Tacerea nu constituie prin ea insasi dol.
In speta reclamantii nu au dovedit existenta intentiei de inducere in eroare si folosirea de catre parat a unor mijloace viclene in acest sens
Ceea ce se invoca in cauza este faptul ca s-a procedat la achizitionarea unui teren asupra caruia este instituit un drept de servitute, si in cunostiinta de cauza reclamantii nu ar mai fi cumparat terenul, drept de servitute ce fusese instituit prin sentinta civila, despre care paratul cunostea si nu a adus la cunostinta reclamantilor acesta stare de fapt.
Potrivit art 954 c.civ ignorarea sau gresita cunoastere a realitatii constituie viciu de consimtamant in doua ipostaze cand cade asupra substantei obiectului prestatiei si cand se refera la persoana cu care se incheie actul.
Prin substanta se intelege orice calitate esentiala a obiectului conventiei pe care partile au avut-o in vedere, in principal, in momentul contractarii, si in a carei lipsa daca ar fi fost cunoscuta ele nu ar fi contractat.
Este adevarat ca situatia afectarii lucrului vandut de un viciu in sensul art 1352 c.civ prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii sau dolului asupra substantei obiectului contractului art 954 alin 1 c.civ ambele situatii fiind generate de cunoasterea inexacta a realitatii iar sanctiunea prevazuta are ca scop sa ocroteasca victima erorii. Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale respectiv in cazul erori asupra substantei obiectului din cauza acestui viciu de consimtamant cumparatorul nu a putut cumpara in substanta sa lucrul voit si poate cere anularea contractului, in cazul viciilor vizate de art 1352 c.civ cumparatorul a cumparat lucrul voit numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie din cauza viciilor care afecteaza valoarea de intrebuintare deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului ci are o actiune in garantie contra vanzatorului.
In  speta cumparatorii au cumparat lucrul voit respectiv  terenul in suprafata de 668 m.p. si in temeiul acestui contract sunt proprietari ai acestui teren, insa terenul este afectat de sarcina unei servituti,  astfel incat nu poate fi exploatat in intregime.
De altfel in acest sens este si mentiunea din contractul de vanzare cumparare fila 5, potrivit careia bunurile nu sunt grevate de sarcini si servituti, vanzatorul ramanand raspunzator de orice evictiune partiala sau totala conform art 1337 c.civ
Cum reclamantii invoca insa in actiune eroarea asupra substantei obiectului contractului, solicitand anularea contractului, iar in cauza de fata ne aflam in situatia viciilor reglementate de art 1342 c.civ instanta apreciaza ca actiunea nu este intemeiata.
Prin urmare reclamantii au deschisa angajarea raspunderii paratilor pentru viciile lucrului, cauzele si consecintele celor doua actiuni fiind total diferite asa cum am aratat mai sus.
Pentru considerentele de fapt si de drept mai sus aratate actiunea reclamantilor va fi respinsa.
In temeiul art 274 c.pr.civ culpa procesuala fiind a reclamantilor, instanta ii va obliga in solidar la plata catre parat a sumei de 500 lei reprezentand onorariu avocat.                                            PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge actiunea formulata de reclamantii G.C.M. si G. M. domiciliati in orasul T.- C., sat S. , judetul G., in contradictoriu cu paratul C.F., domiciliat in orasul T.C., str. E. nr.  , judetul G.
Obliga reclamantii in solidar, la plata catre parat a sumei de 500 lei, reprezentand cheltuieli de judecata onorariu avocat.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 14.11.2012.   
Presedinte,
C.P.
Grefier,
M.Z.
   

Red.C.P/tehn CP/ 19 12.2012/ 5 ex