Nulitate absoluta act juridic

Judecatoria Sinaia Judecator ZENOVIA STANCA
DREPT CIVIL
SENTINTA CIVILA NR. 718 din data de 22 iunie 2012 Dosar nr.1906/310/2011
Domeniu asociat: Contracte.
Titlul: Nulitate absoluta act juridic.
Solutie de admitere.
       
      Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul acestei instantei la data de 12.09.2011, reclamantele M. E. siM. G. au chemat in judecata pe paratii H. I. M. C, H. I., D. I. pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. .../14.04.1995 la
Notariatul de Stat Local C. si sa se dispuna repunerea partilor in situatia anterioara. Au solicitat de asemenea cheltuieli de judecata.
     In motivarea cererii reclamantele au aratat ca prin Contractul autentificat sub nr. .../14. 04.1995, incheiat la Notariatul de Stat Local C, parintii acestora, D. M. L. si D. GH. M" au semnat un asa zis contract de vanzare-cumparare prin care instrainau casa parinteasca D+P+E+M (compusa din: demisol, parter, etaj si mansarda) si terenul aferent in suprafata de 100 mp. (din terenul indiviz de 199,50 mp) situate in orasul str. nr,..., jud.Prahova, surorii lor mai mici si sotului acesteia, respectiv, paratilor H. I. M.-C. si H. I. cu rezerva uzufructului viager. Pretul platit la momentul incheierii contractului (14.04.1995) a fost de 3.350.000 lei, deci aproximativ 1500 USD, la un curs valutar de 1,864 ROL. Or, la momentul tranzactiei, pretul uzual pentru un asemenea bun era de aproximativ 200.000 USD.
 Apreciaza ca pretul achitat in cauza, ca o conditie de validitate a contractului de vanzare-cumparare, nu indeplineste cerinta impusa de art. 1303 Cod civil, respectiv, nu este sincer si serios.
           Mai arata ca sora lor era studenta la acea vreme, iar sotul acesteia sofer, si ca atare nu aveau veniturile necesare pentru a achita un asemenea pret, iar parintii lor au recunoscut si altor vecini ca, in realitate, actul s-a facut fara a exista o cauza (in sensul art.948 C.civil), ei neprimind nicio suma de bani in schimbul instrainarii nudei proprietati, mai mult, chiar ei achitand si taxele notariale.
In dovedirea cererii nu au fost depuse inscrisuri.
          In drept cererea a fost intemeiata pe art. 111 C. pr. civ. art. 751, art 845 si art. 1303 C. civ.
      Paratii, legal citati au formulat la data de 04.10.2011 intampinare, prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata. Arata ca vanzarea imobilului nu a fost una fictiva asa cum afirma reclamantele si nici fondata pe un pret neserios ci una reala, efectiva; astfel vanzarea bunului imobil nu s-a realizat la 14.04.1995 asa cum afirma reclamantele, ci in luna august 1994, cand partile au convenit asupra vanzarii si platii pretului, asa cum rezulta dealtfel din probele administrate in dos. civ. nr. ..7310/2010, iar in anul 1995 s-au realizat si finalizat doar formele de publicitate imobiliara si incheiere a actului autentic deoarece imobilul nu era intabulat. Imobilul a fost intabulat doar cu ocazia incheierii actului autentic iar toate aceste formalitati si cheltuieli cu expertiza, taxe notariale, onorarii s-au platit de cumparatori, familia H.
          Mai arata ca ceea ce s-a instrainat a fost doar nuda proprietate si ca urmare pretul a fost apreciat de parti, respectiv de catre vanzatori raportat la nevoile lor, care includeau iminenta platii unei despagubiri apreciata de ei injusta, catre sotul fiicei lor M. E. si catre M. E.
          La data de 14.11.2011 reclalmanta M. G. a depus o cerere de renuntare la judecata in acest dosar, asupra careia in sedinta din 21.11.2011 instanta a precizat ca nu a luat act, prorogand discutarea dupa stabilirea taxei de timbru si a luat act de renuntarea la judecata a reclamantei M. G. prin incheierea de sedinta din data de 30.01.2012.
          Fata de taxa de timbru stabilita de instanta la suma de 3711 lei si avand in vedere cererea de ajutor public judiciar formulata de reclamanta M. E., prin incheierea din Camera de Consiliu din data de 06.03.2012, instanta a admis cererea si a redus taxa de timbru de la 3711 lei la 1855 lei si a dispus esalonarea platii taxei de timbru in 12 rate lunare, de cate 154,50 lei fiecare rata lunara.
          In prezenta cauza au fost incuviintate si administrate proba cu inscrisuri si expertiza tehnica in specialitatea topografie si constructii pentru reclamanta si proba cu inscrisuri si proba testimoniala cu 2 martori, pentru parati. Au fost audiati S. G.- T. si B. L. si au fost efectuate rapoarte de expertiza in specialitatea topografie, intocmit de expert A. F. G. si in specialitatea constructii intocmit de expert M. I. . De asemenea s-a solicitat si a fost depus de catre Primaria Sinaia o copie a autorizatiei de constructie al imobilului si a documentatiei tehnice care a stat la baza emiterii acesteia.
      Instanta observand actiunea reclamantelor si potrivit probelor administrate in cauza, respectiv inscrisuri, interogatoriu, declaratiile martorilor si expertizele in specialitaea topografie si constructii va retine ca:
      Potrivit art. 1294 C. civ" vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine una a trasmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui" iar potrivt art. 1303 C. civ " pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti".
      Pretul este deci obiectul prestatiei cumparatorului si trebuie sa corespunda valorii lucrului vandut, sa fie fixat in bani, determinat sau determinabil, sincer si serios.
      In speta intanta analizand contractul de vanzare cumparare a carui nulitate absoluta se solicita prin prisma textelor de lege susmentionate si a probelor administrate in cauza va retine ca pretul prevazut de parti la momentul vanzarii, 14.04.1995 pentru imobilul siutat in str...., nr. jud Prahova, constand in teren in suprafata de 100 mp, indiviz din 199, 50 mp si locuinta compusa din demisol, etaj si mansarda, a fost de 3.350.000 lei, imobil care la acea data valora mult mai mult, numai constructia valorand suma de 119.464.190 ROL, astfel cum a fost identificat si evaluat prin expertiza constructii efectuata in cauza de expert constructor M. L.
      Valoarea terenului instrainat nu a putut fi stabilita de expertul topo A.F., prin expertiza in specialitatea topografie efectuata in cauza, decat la momentul actual, intrucat in anul 1995 nu existau studii de evaluare.
      Desi pretul contractului de vanzare cumparare supus litigiului a fost stabilit in bani si a fost determinat, in opinia instantei potrivit textelor incidente si probelor administrate acesta nu a fost serios si sincer intrucat:
      - prin pret sincer se intelege un pret real pe care partile sa-1 fi dobandit, nu in mod fictiv ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate.
      - pretul trebuie sa fie serios, adica sa nu fie derizoriu ( infim) atat de disproportionat incat sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumpartorului si deci o cauza suficienta a obligatiei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate; seriozitatea fiind o chestiune de fapt,este lasata la aprecierea instantei.
      Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzare cumparare este in principiu valabil, chiar daca pretul este mult inferior ( sau superior) valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub ( sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului vandut, dar si la subiectivismul partilor, de exemplu, datorita raporturilor de rudenie.
      In speta insa, chiar daca partile contractante sunt rude (parinti - fiica si ginere) si a intervenit subiectivismul acestora, potrivit expertizei de specialitate constructii efectuata in cauza, fara a se mai adauga si valoarea terenului,exista o disproportie prea mare intre valoarea reala a bunului instrainat si pretul stipulat in contract, pretul convenit fiind derizoriu in aceasta situatie, echivaland cu lipsa acestuia ( deci a unui element esential al contractului sinalagmatic incheiat cu titlu oneros), cu lipsa obiectului obligatiei cumparatorului, ceea ce atrage nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare incheiat intre parti.
      Fata de considerentele susmetionate, instanta constata ca in cauza lipseste una dintre conditiile de fond, esentiale ae valabilitatii contractului de vanzare cumparare-pretul, fiind incidente dispozitiile art. 1303 C. Civ, motiv pentru care urmeaza a admite actiunea si a constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare- cumparare autentificat sub nr. ...JI4. 04.1995, incheiat la Notariatul de Stat Local C. cu repunerea partilor in situatia anterioara.
In baza art. 274 C. Pr. Civ va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
3